房地產(chǎn)市場及其市場運(yùn)行-預(yù)覽頁
【正文】 行一、房地產(chǎn)市場含義不可移動性：房地產(chǎn)與其他商品最大區(qū)別。（2）政治環(huán)境：5項(xiàng)，都帶“政”字頭的。金融和資本市場的支持，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了不可替代的重要作用。（6）政治制度的變遷（政府通過政策干預(yù)）（新增）新增：市場規(guī)制政策和財(cái)政補(bǔ)貼政策四、房地產(chǎn)市場的參與者（7大參與者）（1）土地所有者和當(dāng)前的土地使用者：（新增）在我國，（新增）城市土地屬于國家所有，地方政府是起轄區(qū)范圍內(nèi)的唯一土地供給著，壟斷了國有土地使用權(quán)出讓市場，各地政府土地出讓的數(shù)量、時(shí)序、結(jié)構(gòu)和空間分布，極大的影響著當(dāng)?shù)赝恋厥袌龊头康禺a(chǎn)市場的特性。對于居住物業(yè)來說，不管開發(fā)商規(guī)模大小，開發(fā)完畢后一般都用來銷售，這是由居住物業(yè)的消費(fèi)特性所決定的。與房地產(chǎn)有關(guān)的土地出讓和稅費(fèi)收入又是地方政府財(cái)政的一個(gè)重要來源，而對物業(yè)的不同占有、擁有形式又反映了一個(gè)國家的政治取向。造價(jià)師建設(shè)前：開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算；招標(biāo)階段：編制工程標(biāo)底施工過程：成本控制、成本管理和合同管理竣工后：工程結(jié)算估價(jià)師和經(jīng)紀(jì)人估價(jià)師：租售前，確定最可能的租金和售價(jià)水平；經(jīng)紀(jì)人：促進(jìn)雙方交易、辦理交易手續(xù)服務(wù)租售服務(wù)時(shí)（房地產(chǎn)代理）：制定營銷與租售策略、確定租售對象與方法、預(yù)測租售價(jià)格、實(shí)施租售過程。競爭分類完全競爭市場充分，完全壟斷市場不存在壟斷競爭和寡頭壟斷競爭+不充分。地域范圍最常見是按照城市劃分。（3）存量=上期存量+新竣工量報(bào)告期滅失量（4）空置量：尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，不包括那些不可銷售和出租的房屋面積拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用或周轉(zhuǎn)房。產(chǎn)品形態(tài)：所有常住單位最終使用的價(jià)值進(jìn)口價(jià)值對應(yīng)三種方法：生產(chǎn)法、收入法、支出法（2）人口數(shù)：戶籍人口：登記有常住戶口的人，不管是都外出。（4）可支配收入：總收入所得稅社會保障費(fèi)記賬補(bǔ)貼（5）總支出：消費(fèi)性支出、購房建房支出、轉(zhuǎn)移性支出、財(cái)產(chǎn)性支出、社會保障支出（6）商品零售價(jià)格指數(shù)：影響城鄉(xiāng)居民的生活支出和國家的財(cái)政收入影響居民購買力和市場供需的平衡影響到消費(fèi)與積累的比例關(guān)系（7）城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)：（與工資有關(guān)）（8）城市家庭人口規(guī)模：凡計(jì)算為家庭人口的成員，其全部收支都包括在本家庭中。房地產(chǎn)價(jià)格中位數(shù)/平均價(jià)格房地產(chǎn)租金中位數(shù)/平均租金（四）市場監(jiān)測和預(yù)警指標(biāo)土地轉(zhuǎn)化率(改動)=政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷售面積/出讓土地出讓建筑面積（改動）用于監(jiān)測土地供應(yīng)與住房供應(yīng)之間的關(guān)系反映土地轉(zhuǎn)化為房屋的效率。房價(jià)租金比=價(jià)格/租金是考察房地產(chǎn)價(jià)格是否過度偏離其使用價(jià)值的指標(biāo)。但由于房地產(chǎn)具有區(qū)別于其他商品的特性，包括壟斷性、外部性和信息不對稱性等。二、房地產(chǎn)市場的功能（1）配置存量房地產(chǎn)資源和利益。投資收益包含兩部分，一是等效租金，二是增值收益。b)均衡狀態(tài)租金和價(jià)格不動、房地產(chǎn)資產(chǎn)存量不動；價(jià)格=重置成本；新增量=滅失量二、房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)（一）房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。（四）分析房地產(chǎn)周期運(yùn)動的新觀念經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張與創(chuàng)造就業(yè)已不再是線性關(guān)系；就業(yè)機(jī)會增加與空間需求也不再同比增長；經(jīng)濟(jì)活動的擴(kuò)張不再立即絕對導(dǎo)致新建筑增加（如經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不會立即導(dǎo)致新建筑產(chǎn)生）?？焖偕蠞q→上升第三階段↑空置率依舊低于長期平均空置率，但會逐漸增加，直到和之相近。存量房地產(chǎn)的價(jià)格達(dá)到或接近了最低點(diǎn)。（3）第三階段的時(shí)候，空置率低于平衡點(diǎn)水平，購買存量房地產(chǎn)并繼續(xù)開發(fā)新項(xiàng)目。（七）房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系投資周期在第一階段、第二階段初期滯后于自然周期的變化，其他階段均超前于自然周期的變化。因此，資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件。每一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期一般包括四個(gè)階段：繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇。波峰時(shí)，緊縮性的貨幣政策與財(cái)政政策。結(jié)構(gòu)非均衡：子市場結(jié)構(gòu)失衡。通過信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式、金融創(chuàng)新等金融政策調(diào)節(jié)，是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的一個(gè)重要手段。城市規(guī)劃五個(gè)層次：（二個(gè)發(fā)展+三個(gè)圖）發(fā)展策略——次區(qū)域發(fā)展綱要——法定圖則——發(fā)展大綱圖——詳細(xì)藍(lán)圖高層次規(guī)劃能指導(dǎo)土地的開發(fā)和供應(yīng)；低層次的細(xì)部規(guī)劃能為土地出讓過程確定規(guī)劃要點(diǎn)提供依據(jù)。（3）規(guī)范交易程序：是抑制投機(jī)、維護(hù)市場秩序的有效措施。
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