房地產(chǎn)市場(chǎng)及其市場(chǎng)運(yùn)行-全文預(yù)覽
【正文】 其他方面）政府稅收政策的影響；（政府方面）土地供給的變化（政府方面）收入水平變化；（主觀方面）消費(fèi)品位變化；（主觀方面）原用于其他方面資金的介入；（其他方面）（3）指導(dǎo)供給適應(yīng)需求供給變化的兩個(gè)原因：建設(shè)新項(xiàng)目或改變?cè)飿I(yè)使用方式；某類物業(yè)或可替代物業(yè)租售價(jià)格發(fā)生變化例如：北京1994寫字樓供給緊張時(shí)，有些酒店和公寓作為寫字樓出租。（1）市場(chǎng)供給的壟斷性：供給短期缺乏彈性；市場(chǎng)供給具有異質(zhì)性位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)土地的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性。量?jī)r(jià)彈性 （改動(dòng)）=交易量變化率/價(jià)格變化率之比依據(jù)交易量和價(jià)格的升降關(guān)系，可以判斷市場(chǎng)所處的景氣階段。開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)=房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP(固定資產(chǎn)總投資)反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的總體狀況。（9）就業(yè)分布（10）城鎮(zhèn)登記失業(yè)率（11）房間空間使用用數(shù)量、（三）交易指標(biāo)銷售量（新增）我國(guó)銷售量統(tǒng)計(jì)指標(biāo)為商品房銷售面積，指報(bào)告期內(nèi)出售商品房屋的合同總面積（即雙方簽署的正式買賣合同中所確定的建筑面積），由現(xiàn)房銷售建筑面積和期房銷售建筑面積組成。常住人口：登記了并常住的人+未登記居住超過(guò)1年的人登記了離開了1年的人現(xiàn)有人口：某時(shí)點(diǎn)，本地居留的人。（5）空置率=空置量/存量（6）可供租售量=上期可供租售量+本期竣工量上期吸納量某時(shí)點(diǎn)的空置量可供租售量（7）房屋施工面積（易錯(cuò)）：新開工面積、上期跨入本期施工房屋；上期停建本期開工房屋、本期施工又停建緩建的房屋本期竣工房屋（8）房屋新開工面積：開工日期以破土刨槽、地基處理、打永久樁的日期為準(zhǔn)。（2）房地產(chǎn)用途：居住物業(yè)：普通住宅、公寓、別墅商業(yè)物業(yè)：寫字樓、商鋪、休閑旅游、酒店工業(yè)物業(yè)：廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉(cāng)儲(chǔ)用房特殊物業(yè)土地市場(chǎng)（3）增量存量：房地產(chǎn)市場(chǎng)（三級(jí)）：一級(jí)土地出讓、二級(jí)土地轉(zhuǎn)讓和新建房租售、存量房交易土地：一級(jí)、二級(jí)房屋：一級(jí)（增量市場(chǎng)或一手房市場(chǎng)）、二級(jí)（存量市場(chǎng)或二手房市場(chǎng)）（4）交易形式：轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押土地：買賣、租賃、抵押新建房：銷售、租賃、抵押存量房：轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險(xiǎn)（5）目標(biāo)市場(chǎng)：按建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格水平：低檔、中低檔、中檔、中高檔、高檔按群體特征：老年住宅、青年公寓在對(duì)某市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分時(shí)，劃分出“某市甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)”，這種劃分所采用的市場(chǎng)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)有（BCDE）。房地產(chǎn)不可移動(dòng)性+異質(zhì)性+市場(chǎng)集中度較低=壟斷競(jìng)爭(zhēng)壟斷競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于供給影響銷售控制能力（時(shí)間、數(shù)量、價(jià)格）存量分散家庭競(jìng)爭(zhēng)壟斷新建住房區(qū)域性壟斷壟斷競(jìng)爭(zhēng)（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)量比例關(guān)系（新增）（新增）從宏觀角度把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的分析，采用對(duì)有關(guān)市場(chǎng)指標(biāo)進(jìn)行數(shù)量比例關(guān)心分析的方法。律師獲取過(guò)程中:提供“法律審慎調(diào)查報(bào)告”；*合同和協(xié)議的事先審查。（4）金融機(jī)構(gòu)兩類資金：一類是支付開發(fā)費(fèi)用的中短期資金（建設(shè)貸款）一類是項(xiàng)目建成后用于支持消費(fèi)者與置業(yè)投資者購(gòu)買房地產(chǎn)的長(zhǎng)期資金（抵押貸款）（5）建筑承包商【判斷】承包商同時(shí)兼做開發(fā)商的角色，其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)水平的要求相對(duì)較高（）（6）專業(yè)顧問(wèn)：（多選）專家主要職責(zé)建筑師規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)；組織定期技術(shù)工作會(huì)議、簽發(fā)與合同有關(guān)的任務(wù)、提供施工所需的圖紙、協(xié)助解決施工中的技術(shù)問(wèn)題。（3）政府和政府機(jī)構(gòu)（新增）開發(fā)商從取得建設(shè)用地使用權(quán)開始到銷售許可和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)等。由于政府借助土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度也同時(shí)控制了土地征收和開放活動(dòng)，使當(dāng)前土地使用者的影響更多局限于土地證書和土地開放過(guò)程。（2）信息通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善縮短了物業(yè)相對(duì)距離、推動(dòng)了不同地域消費(fèi)品的交流。（政治、政局、政府、政策、政府）（3）經(jīng)濟(jì)環(huán)境：城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況（該項(xiàng)易忽略）、利率和通貨膨脹（該項(xiàng)容易混淆為金融環(huán)境）（4）金融環(huán)境：金融（政策、機(jī)構(gòu)、產(chǎn)品、監(jiān)督）（5）法律制度環(huán)境：有關(guān)的正式規(guī)則、法律法規(guī)與相關(guān)政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)及其市場(chǎng)運(yùn)行作者：日期：第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)及其市場(chǎng)運(yùn)
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