房地產市場宏觀調控-全文預覽
【正文】 后，2005年第一季度繼續(xù)升至最高，2005年第二季度在房地產調控影響下開始下降，2005年第三季度持平，調控之后的冷熱綜合指數(shù)還處于過熱區(qū)間。預計全年個人住房信貸余額3078億元，比上年新增約352億元，%。1～6月月成交量都在200萬平方米左右，7月份開始明顯萎縮，月成交在100萬平方米左右，10月最低。2005年上海存量房交易有較大回落。如圖7，據(jù)中房上海指數(shù)顯示，承接2004年的升勢，2005年1～6月持續(xù)上升，7月開始持續(xù)下降。價格增長幅度已大為平緩。這種偏冷有其合理性，但持續(xù)時間不能過長。國土資源部地價監(jiān)測資料表明，2005年第一季度，%，%，%，%；第二季度地價增長的速度繼續(xù)放緩，分別為0%、%、%%。，價格微長2005年上海土地供應規(guī)模有較大減少。2003年商品房銷售收入/完成開發(fā)投資有較快增長，%，還處于正常區(qū)間。銷售的市場表現(xiàn)，前5個月基本保持增長態(tài)勢，6月份銷售有較大幅度下降，%，%，8月份略有回升，%，10月起開始有較大的增長，主要是非完全市場性的定向交易增長較快。，供求關系有實質性轉變從商品房竣工面積/城市全部土地面積預警來看，2004年超過熱預警線，2005年第一季度進一步上升，達到最高，2005年第二季度開始緩慢下降，2005年第三季度進一步下降，但還處于過熱區(qū)間。，竣工量減少2005年1~10月，上海商品房施工面積9956萬平方米，%，增幅又有提高。從圖2房地產開發(fā)投資/GDP預警來看，2004年超過過熱區(qū)間后，%，達到歷史最高點。，調控略有成效近年來，上海房地產開發(fā)投資持續(xù)高速增長，2004年首次突破千億元大關，2005年1~，%。綜合模擬法選定6個復合比例指標，根據(jù)其重要性確定權重：房地產開發(fā)投資/GDP，%；商品房銷售面積/竣工面積，%；商品房竣工面積/城市全部土地面積，%；土地購置面積/城市全部土地面積，%；商品房銷售收入/完成投資，%；商品房單價增長率，%。為對房地產市場的運行做出客觀科學的評價與預警，上海社會科學院房地產業(yè)研究中心提出了綜合模擬法該課題由張泓銘研究員與陳則明博士主持。根據(jù)國務院七部委的意見，當日起實行如下具體措施：（1）公布普通商品住房的標準，單套建筑面積在140平方米以下，；（2）個人購買不足2年的住房對外出售的，按全額征收營業(yè)稅，超過2年對外轉讓的非普通商品房，按差額征收營業(yè)稅；（3）購買非上述普通商品房的，按%征收契稅。3月28日上海市銀行同業(yè)公會發(fā)布《關于進一步加強個人住房貸款管理的指引》，要求滬上商業(yè)銀行“限貸多套房、停辦一年房轉按揭”。二是構筑兩個體系，即加快構筑誠信、規(guī)范、透明、法治的房地產市場體系，加快構筑分層次的住房保障體系。宏觀調控中的上海房地產市場一、上海房地產市場宏觀調控2005年是國家加強對房地產業(yè)實行宏觀調控的一年，上海作為調控的重點城市，按照中央調控政策的精神，采取了一系列具體政策和措施，對房地產市場進行了有效的調控。一是推出“兩個1000萬”，即1000萬平方米的配套商品房和1000萬平方米普通商品房，并保證“兩個1000萬”的土地供應，加快建設和上市進度，以調整上海房地產市場的供應結構。%的優(yōu)惠利率，實行同期貸款的基準利率，但可實行下限管理，%()，公積金貸款利率也相應上調，同時將首付比例由20%提高到30%。5月9日建設部、國家發(fā)改委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局和銀監(jiān)會等七部委下發(fā)《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，提出了八項意見。二、2005年上海房地產市場運行態(tài)勢及評價近年來，上海房地產的發(fā)展令人矚目，但是價格上升之快超過了人們的預期，加之中低檔、小戶型住房供給嚴重不足，房地產業(yè)發(fā)展中存在的投機、炒作、過熱、泡沫等現(xiàn)象日益凸現(xiàn)，引起了普遍的關注。
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