房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控-全文預(yù)覽
【正文】 后，2005年第一季度繼續(xù)升至最高，2005年第二季度在房地產(chǎn)調(diào)控影響下開始下降，2005年第三季度持平，調(diào)控之后的冷熱綜合指數(shù)還處于過熱區(qū)間。預(yù)計(jì)全年個(gè)人住房信貸余額3078億元，比上年新增約352億元，%。1～6月月成交量都在200萬平方米左右，7月份開始明顯萎縮，月成交在100萬平方米左右，10月最低。2005年上海存量房交易有較大回落。如圖7，據(jù)中房上海指數(shù)顯示，承接2004年的升勢(shì)，2005年1～6月持續(xù)上升，7月開始持續(xù)下降。價(jià)格增長幅度已大為平緩。這種偏冷有其合理性，但持續(xù)時(shí)間不能過長。國土資源部地價(jià)監(jiān)測(cè)資料表明，2005年第一季度，%，%，%，%；第二季度地價(jià)增長的速度繼續(xù)放緩，分別為0%、%、%%。，價(jià)格微長2005年上海土地供應(yīng)規(guī)模有較大減少。2003年商品房銷售收入/完成開發(fā)投資有較快增長，%，還處于正常區(qū)間。銷售的市場(chǎng)表現(xiàn)，前5個(gè)月基本保持增長態(tài)勢(shì)，6月份銷售有較大幅度下降，%，%，8月份略有回升，%，10月起開始有較大的增長，主要是非完全市場(chǎng)性的定向交易增長較快。，供求關(guān)系有實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變從商品房竣工面積/城市全部土地面積預(yù)警來看，2004年超過熱預(yù)警線，2005年第一季度進(jìn)一步上升，達(dá)到最高，2005年第二季度開始緩慢下降，2005年第三季度進(jìn)一步下降，但還處于過熱區(qū)間。，竣工量減少2005年1~10月，上海商品房施工面積9956萬平方米，%，增幅又有提高。從圖2房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP預(yù)警來看，2004年超過過熱區(qū)間后，%，達(dá)到歷史最高點(diǎn)。，調(diào)控略有成效近年來，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高速增長，2004年首次突破千億元大關(guān)，2005年1~，%。綜合模擬法選定6個(gè)復(fù)合比例指標(biāo)，根據(jù)其重要性確定權(quán)重：房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP，%；商品房銷售面積/竣工面積，%；商品房竣工面積/城市全部土地面積，%；土地購置面積/城市全部土地面積，%；商品房銷售收入/完成投資，%；商品房單價(jià)增長率，%。為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行做出客觀科學(xué)的評(píng)價(jià)與預(yù)警，上海社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心提出了綜合模擬法該課題由張泓銘研究員與陳則明博士主持。根據(jù)國務(wù)院七部委的意見，當(dāng)日起實(shí)行如下具體措施：（1）公布普通商品住房的標(biāo)準(zhǔn)，單套建筑面積在140平方米以下，；（2）個(gè)人購買不足2年的住房對(duì)外出售的，按全額征收營業(yè)稅，超過2年對(duì)外轉(zhuǎn)讓的非普通商品房，按差額征收營業(yè)稅；（3）購買非上述普通商品房的，按%征收契稅。3月28日上海市銀行同業(yè)公會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理的指引》，要求滬上商業(yè)銀行“限貸多套房、停辦一年房轉(zhuǎn)按揭”。二是構(gòu)筑兩個(gè)體系，即加快構(gòu)筑誠信、規(guī)范、透明、法治的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，加快構(gòu)筑分層次的住房保障體系。宏觀調(diào)控中的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)一、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控2005年是國家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控的一年，上海作為調(diào)控的重點(diǎn)城市，按照中央調(diào)控政策的精神，采取了一系列具體政策和措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了有效的調(diào)控。一是推出“兩個(gè)1000萬”，即1000萬平方米的配套商品房和1000萬平方米普通商品房，并保證“兩個(gè)1000萬”的土地供應(yīng)，加快建設(shè)和上市進(jìn)度，以調(diào)整上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。%的優(yōu)惠利率，實(shí)行同期貸款的基準(zhǔn)利率，但可實(shí)行下限管理，%()，公積金貸款利率也相應(yīng)上調(diào)，同時(shí)將首付比例由20%提高到30%。5月9日建設(shè)部、國家發(fā)改委、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會(huì)等七部委下發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，提出了八項(xiàng)意見。二、2005年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)及評(píng)價(jià)近年來，上海房地產(chǎn)的發(fā)展令人矚目，但是價(jià)格上升之快超過了人們的預(yù)期，加之中低檔、小戶型住房供給嚴(yán)重不足，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的投機(jī)、炒作、過熱、泡沫等現(xiàn)象日益凸現(xiàn)，引起了普遍的關(guān)注。
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