房地產市場宏觀調控-預覽頁
【正文】 本報告將在對2005年上海房地產市場運行基本狀況的描述后，運用綜合模擬法做簡單評價。選用數據均采用以同季度為起始點的滾動年的辦法予以處理。房地產開發(fā)投資占GDP的比例是反映整個房地產行業(yè)冷熱最重要的指標。在上海而言，房地產開發(fā)投資占GDP的比重以下降2個百分點為好，絕對量可能要求下降100億以上才能回歸正常區(qū)間。商品房竣工面積/城市全部土地面積指數，開始緩慢下降，但還處于過熱區(qū)間，預計2005年全年處于偏熱區(qū)間。從總量變動上看，似乎相對平穩(wěn)，但是，如果剔除配套商品房等定向供給的部分，屬于市場化商品房的供應量實際上有明顯的減少。供求關系在調控以后得到實質性的調整。預計2005年全年會保持在比2004年略低的高水平。土地價格增長速度在調控后放緩。預計2005年全年的土地購置面積將下降至偏冷區(qū)間。1~10月，%；，%。商品房交易價格指數也反映了市場的走勢。2003年、2004年商品房價格指數連續(xù)兩年處于偏熱區(qū)間，2005年第一季度超過過熱警戒線，第二季度達到最高，第三季度開始下降，未脫離過熱區(qū)間，預計第四季度將接近偏熱區(qū)間。二手房交易的月度成交量呈一路下降的態(tài)勢。至2005年10月，上海個人住房貸款余額達3020億元，其中。根據上述6個指標加總得到的房地產冷熱綜合指標仍處在過熱區(qū)間。反映短期影響的指標主要是成交量、價格、投資（投機）率等，反映長期影響的指標主要是供給量、土地閑置量、房地產空置量、稅收、GDP等。總之，調控的短期效果已經可以看到，長期的效果還未見，調控的綜合成效有待見證，可能會在2006年全面體現。三、當前上海房地產市場發(fā)展的若干問題思考如果以小平同志南巡講話為標志，真正意義上的房地產市場發(fā)展不過短短的14年，卻經歷了兩次大的調控?？上У氖鞘畮啄甑纳唐坊缆芬渤霈F了一些矛盾，且有進一步加劇的可能。至于現存的問題和矛盾是發(fā)展中的支流，只要下決心，以科學發(fā)展觀和實事求是為行為準則定能找到解決的辦法。1996年“國際人居”大會把“人人享有適當的住房”確立為《人居議程》的核心目標。在實踐中放任市場的發(fā)展，因而加劇了在房價快速上漲時與公民支付能力不足的矛盾。政府在住房發(fā)展中應有所為有所不為，該管的要管住，該放的要放開。房地產業(yè)在國民經濟發(fā)展中所起的作用，已經為世界大多數國家所證實，也已經為我國近10余年來的發(fā)展所印證。一般來說，當人均國民收入達到1000美元左右時，房地產業(yè)才會進入快速發(fā)展期，也才有可能成為支柱產業(yè)。受傳統(tǒng)思維定式的影響，一哄而上，雷同化在我國還有很大市場，必須得到扭轉。其實，不管是什么經濟體制，也不管是什么行業(yè)，都有可能產生泡沫，只要產業(yè)的發(fā)展對金融業(yè)的依賴度大，都會引發(fā)金融危機，以致危害整個經濟。當然房地產泡沫一旦破滅，對金融與經濟產生的影響也不可小看。從實際情況來看，我國銀行業(yè)雖然大多為國有銀行，但競爭也相當激烈，為了爭搶房地產這塊相對優(yōu)質資產的市場份額，盲目放貸，違規(guī)操作等時有發(fā)生，對房地產業(yè)過熱起了推波助瀾的作用，加上我國的企業(yè)和個人的信用度較低，久而久之，房地產的金融風險就是累積了起來，一旦市場需求減少，就可能引發(fā)金融危機。只有這樣才能保證銀行系統(tǒng)的健康運行，才能為國民經濟保駕護航?？梢哉f，把好銀行的關口，就基本上把好了房地產業(yè)的發(fā)展步伐。當前我國國民經濟發(fā)展中的一個重要問題就是投資偏高，消費不足，居民儲蓄存款余額有十余萬億，但是投資渠道少，證券市場多年的低迷，使大批資金轉向房地產市場。這似乎有悖于當前宏觀調控的形勢，但是從房地產市場長遠發(fā)展來看，鼓勵投資是一種客觀要求。由于投資回報周期較長，管理繁瑣，企業(yè)與機構很少愿意涉足，政府除了對特殊群體提供租賃房屋外，對于商品化租賃市場不應涉足太深。第三，鼓勵有能力的中小投資者投資房地產，有利擴大租賃市場的供給總量，平抑市場租金。15 /
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