房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控-預(yù)覽頁
【正文】 本報(bào)告將在對2005年上海房地產(chǎn)市場運(yùn)行基本狀況的描述后，運(yùn)用綜合模擬法做簡單評價(jià)。選用數(shù)據(jù)均采用以同季度為起始點(diǎn)的滾動年的辦法予以處理。房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比例是反映整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)冷熱最重要的指標(biāo)。在上海而言，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重以下降2個(gè)百分點(diǎn)為好，絕對量可能要求下降100億以上才能回歸正常區(qū)間。商品房竣工面積/城市全部土地面積指數(shù)，開始緩慢下降，但還處于過熱區(qū)間，預(yù)計(jì)2005年全年處于偏熱區(qū)間。從總量變動上看，似乎相對平穩(wěn)，但是，如果剔除配套商品房等定向供給的部分，屬于市場化商品房的供應(yīng)量實(shí)際上有明顯的減少。供求關(guān)系在調(diào)控以后得到實(shí)質(zhì)性的調(diào)整。預(yù)計(jì)2005年全年會保持在比2004年略低的高水平。土地價(jià)格增長速度在調(diào)控后放緩。預(yù)計(jì)2005年全年的土地購置面積將下降至偏冷區(qū)間。1~10月，%；，%。商品房交易價(jià)格指數(shù)也反映了市場的走勢。2003年、2004年商品房價(jià)格指數(shù)連續(xù)兩年處于偏熱區(qū)間，2005年第一季度超過過熱警戒線，第二季度達(dá)到最高，第三季度開始下降，未脫離過熱區(qū)間，預(yù)計(jì)第四季度將接近偏熱區(qū)間。二手房交易的月度成交量呈一路下降的態(tài)勢。至2005年10月，上海個(gè)人住房貸款余額達(dá)3020億元，其中。根據(jù)上述6個(gè)指標(biāo)加總得到的房地產(chǎn)冷熱綜合指標(biāo)仍處在過熱區(qū)間。反映短期影響的指標(biāo)主要是成交量、價(jià)格、投資（投機(jī)）率等，反映長期影響的指標(biāo)主要是供給量、土地閑置量、房地產(chǎn)空置量、稅收、GDP等?？傊?，調(diào)控的短期效果已經(jīng)可以看到，長期的效果還未見，調(diào)控的綜合成效有待見證，可能會在2006年全面體現(xiàn)。三、當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場發(fā)展的若干問題思考如果以小平同志南巡講話為標(biāo)志，真正意義上的房地產(chǎn)市場發(fā)展不過短短的14年，卻經(jīng)歷了兩次大的調(diào)控。可惜的是十幾年的商品化道路也出現(xiàn)了一些矛盾，且有進(jìn)一步加劇的可能。至于現(xiàn)存的問題和矛盾是發(fā)展中的支流，只要下決心，以科學(xué)發(fā)展觀和實(shí)事求是為行為準(zhǔn)則定能找到解決的辦法。1996年“國際人居”大會把“人人享有適當(dāng)?shù)淖》俊贝_立為《人居議程》的核心目標(biāo)。在實(shí)踐中放任市場的發(fā)展，因而加劇了在房價(jià)快速上漲時(shí)與公民支付能力不足的矛盾。政府在住房發(fā)展中應(yīng)有所為有所不為，該管的要管住，該放的要放開。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所起的作用，已經(jīng)為世界大多數(shù)國家所證實(shí)，也已經(jīng)為我國近10余年來的發(fā)展所印證。一般來說，當(dāng)人均國民收入達(dá)到1000美元左右時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)才會進(jìn)入快速發(fā)展期，也才有可能成為支柱產(chǎn)業(yè)。受傳統(tǒng)思維定式的影響，一哄而上，雷同化在我國還有很大市場，必須得到扭轉(zhuǎn)。其實(shí)，不管是什么經(jīng)濟(jì)體制，也不管是什么行業(yè)，都有可能產(chǎn)生泡沫，只要產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對金融業(yè)的依賴度大，都會引發(fā)金融危機(jī)，以致危害整個(gè)經(jīng)濟(jì)。當(dāng)然房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，對金融與經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響也不可小看。從實(shí)際情況來看，我國銀行業(yè)雖然大多為國有銀行，但競爭也相當(dāng)激烈，為了爭搶房地產(chǎn)這塊相對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的市場份額，盲目放貸，違規(guī)操作等時(shí)有發(fā)生，對房地產(chǎn)業(yè)過熱起了推波助瀾的作用，加上我國的企業(yè)和個(gè)人的信用度較低，久而久之，房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)就是累積了起來，一旦市場需求減少，就可能引發(fā)金融危機(jī)。只有這樣才能保證銀行系統(tǒng)的健康運(yùn)行，才能為國民經(jīng)濟(jì)保駕護(hù)航?？梢哉f，把好銀行的關(guān)口，就基本上把好了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步伐。當(dāng)前我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)重要問題就是投資偏高，消費(fèi)不足，居民儲蓄存款余額有十余萬億，但是投資渠道少，證券市場多年的低迷，使大批資金轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場。這似乎有悖于當(dāng)前宏觀調(diào)控的形勢，但是從房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)發(fā)展來看，鼓勵投資是一種客觀要求。由于投資回報(bào)周期較長，管理繁瑣，企業(yè)與機(jī)構(gòu)很少愿意涉足，政府除了對特殊群體提供租賃房屋外，對于商品化租賃市場不應(yīng)涉足太深。第三，鼓勵有能力的中小投資者投資房地產(chǎn)，有利擴(kuò)大租賃市場的供給總量，平抑市場租金。15 /
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