房地產(chǎn)目標(biāo)市場的選擇-文庫吧
2025-06-08 18:17 本頁面
【正文】 （2）目標(biāo)客戶群l 年齡：3545歲之間l 收入：高收入階層，年收入10萬以上，有相當(dāng)?shù)拇婵頻 家庭結(jié)構(gòu)：3人或3人以上 l 職業(yè)狀況：公司或企業(yè)的管理人員、行政事業(yè)單位的高層干部、私營業(yè)主等高收入階層l 受教育程度：大多受過較高的教育l 置業(yè)情況：為二次置業(yè)或多次置業(yè)l 購房目的：提高生活品質(zhì)，彰顯身份，從一定層面上講，也可以理解為投資行為。l 購房行為：理智，往往要等產(chǎn)品變現(xiàn)后才下單，非?？粗仄焚|(zhì)、品牌。三、 評估細(xì)分市場1． 各市場的供給情況（數(shù)據(jù)來源于上述報(bào)告）低端中低端中端中高端高端總體供給%%%%%區(qū)域供給%%%%競爭對手16．7%%%%潛在競爭%%%%分析：從上表可見，現(xiàn)階段，成都房地產(chǎn)市場總體供給中，中低端所占比例最大，主要包含有郊區(qū)大盤，中端市場略低；從城西區(qū)域市場、競爭對手的情況來看，主要集中在中端和中高端市場，低端市場幾乎空缺，中低端市場和高端市場競爭相對較??；從潛在競爭對手的情況看出，中低端市場供給呈減少趨勢，中高端和高端市場比例在增加?？梢灶A(yù)見，未來23年中高端和中端市場競爭將最為激烈，而低端和中低端市場競爭相對較小，是個(gè)市場機(jī)會(huì)。2． 各市場的需求情況（數(shù)據(jù)來源于上述報(bào)告）低端中低端中端中高端高端2001秋交會(huì)成交10%18%27%28%17%2002春交會(huì)成交%%%%%潛在消費(fèi)者需求%%%%%分析：從兩次房交會(huì)的成交情況可以看出消費(fèi)市場的變化，中端和中高端市場更加集中，中端市場增長比例較快；從潛在消費(fèi)者需求看，中端市場的需求量最大，其次為中低端和低端市場，說明目前購房主力為中低收入人群，可見，中端和中低端市場大有可為。3． 消費(fèi)者構(gòu)成情況（按收入狀況）（1） 從2001年9月政府職能部門的調(diào)查中看出，%，%。（2） 從2002年5月中成公司的市調(diào)情況看，%，35萬的占25%，%。（3） 從四川在線2002年8月的調(diào)查看，家庭年收入在3萬以下的占25%，35萬的占52%，510萬的占13%。分析：以上數(shù)據(jù)由于樣本差異，所以調(diào)查結(jié)果差異較大，我們用加權(quán)平均的方法，求得均值，%，%，%。由于在調(diào)查中消費(fèi)者有可能故意隱瞞真實(shí)收入，其實(shí)際購買能力應(yīng)該更強(qiáng)，因此可以適當(dāng)放大15%。按收入房價(jià)比1：6計(jì)算，年收入3萬以下的可以承受18萬以下的房價(jià)，屬于低端和中低端市場，可見該市場的容量十分巨大，年收入在35萬的可以承受2030萬的房價(jià)，屬中端市場，其需求規(guī)模與中低端基本相當(dāng)；年收入510萬的，可以承受3060萬的房價(jià)，屬中高端和高端市場，其需求規(guī)模要小得多。 %，城鎮(zhèn)居民可支配收入近兩年都保持在6%以上，因此可以預(yù)見，未來二三年內(nèi)中端市場的需求規(guī)模將大大提高。4． 公司自身資源及目標(biāo)（1） 開發(fā)運(yùn)作能力：公司曾經(jīng)成功開發(fā)了東景麗苑項(xiàng)目，但該項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模及時(shí)機(jī)與本項(xiàng)目均有很大的差異。因此，可以說公司現(xiàn)階段還缺乏運(yùn)作大項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)。（2） 人力資源：從目前公司擁有的人力資源來看，也比較缺乏具有大項(xiàng)目成功操盤經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人士。（3） 社會(huì)資源：與政府職能部門有較好的關(guān)系（4） 品牌資源：目前尚不具備，社會(huì)知名度差。（5） 財(cái)務(wù)資源：公司融資能力較強(qiáng)，但自身造血功能較差。（6） 目標(biāo)：在合理利潤的前提下，把風(fēng)險(xiǎn)控制在最小范圍；加強(qiáng)資金的周轉(zhuǎn)速度。因此，從我公司的綜合情況看，目前尚不適合開發(fā)高端市場。四、選擇細(xì)分市場從以上四個(gè)方面的分析中可見：1． 低端市場和中低端市場的供給相對空缺，而需求量較大，市場風(fēng)險(xiǎn)較小，但由于開發(fā)成本不
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