房地產(chǎn)市場與酒店業(yè)地產(chǎn)市場的研究-文庫吧
2025-06-09 06:11 本頁面
【正文】 相關(guān)論述來源于托賓的固定資產(chǎn)投資理論——他認為，將市場上房地產(chǎn)的價值與重置成本的比值設(shè)為q，若q1，即地產(chǎn)價值高于重置成本時，房地產(chǎn)開發(fā)會繼續(xù)進行，直到q＝1時，房地產(chǎn)開發(fā)就會失去動機。 酒店業(yè)地產(chǎn)價值與重置成本之間的關(guān)系在上個世紀九十年代的研究中被給與了廣泛關(guān)注，學(xué)者們發(fā)現(xiàn)，當(dāng)比值q下降到低于0．5的值時，會迅速反彈到1以上。目前，研究工作者仍密切注意著酒店業(yè)房地產(chǎn)市場的q值，試圖發(fā)現(xiàn)未來市場發(fā)展的趨勢和新的獲利機會。 后來有的學(xué)者對q比值的計算方法進行了改良，將其適用范圍推廣到了整個房地產(chǎn)市場，并確定了預(yù)警值。 (二)房地產(chǎn)證券市場均衡 將q比值近似均衡原理推廣到房地產(chǎn)證券市場，我們可以看到，證券市場的均衡就表現(xiàn)在股票價格與凈資產(chǎn)值之間的關(guān)系上。當(dāng)每家公司在證券市場上的價值與其自身凈資產(chǎn)值都相等時，整個證券市場就達到了長期均衡。 上述一整套與資產(chǎn)凈值相關(guān)的投資理論每年都有新的發(fā)展，大部分投資者都相信這套理論的科學(xué)性。甚至那些緊跟酒店地產(chǎn)業(yè)信托投資公司的投資者，也都是根據(jù)公司凈資產(chǎn)額的損益來判斷套利機會。 三、經(jīng)濟周期對酒店房地產(chǎn)業(yè)的影響 酒店業(yè)房地產(chǎn)市場的周期性表現(xiàn)得十分明顯。整個市場行情圍繞著均衡水平平緩而有規(guī)律的上下浮動，這一點可以用兩條原因來解釋： 首先，酒店業(yè)的市場需求與整個經(jīng)濟環(huán)境密切相關(guān)，酒店業(yè)市場受到個人收入水平，社會失業(yè)率的影響非常明顯，而個人收入水平和失業(yè)率又決定于宏觀經(jīng)濟狀況。當(dāng)經(jīng)濟處于擴張時期，就業(yè)率上升，個人收入水平提高，公司商務(wù)活動頻繁，個人旅行成行率高，酒店房地產(chǎn)業(yè)市場就繁榮；相反，當(dāng)經(jīng)濟衰退時，失業(yè)率上升，個人收入水平下降，公司倒閉嚴重，商務(wù)活動減少，酒店房地產(chǎn)業(yè)市場就會蕭條。因此，酒店業(yè)市場需求的周期性很大程度上來源于整個商業(yè)環(huán)境的周期性波動。 第二，從理論上講，市場供給變化是決定于需求變化的，盡管這一過程往往存在著滯后效應(yīng)。如果整個商業(yè)環(huán)境的周期性變化都是平緩的并且是可預(yù)期的，那么酒店業(yè)市場的周期變化也必然總是平緩的——因為正如第一點所述，酒店業(yè)的市場需求取決于整個商業(yè)環(huán)境。 最近幾十年，酒店業(yè)市場表現(xiàn)出異常的大幅度波動，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)是由于宏觀經(jīng)濟和酒店業(yè)市場所受的巨大沖擊，一系列事件使酒店客房供給，或者需求受到了影響，當(dāng)然，也可能是兩者皆有。 一些學(xué)者和機構(gòu)研究了近幾十年來美國酒店業(yè)入住率和日均價格的周期性變動趨勢。通過考察美國歷史上的相關(guān)數(shù)據(jù)，我們能夠得出這樣幾個結(jié)論： 1．房屋入住率顯示出明顯的周期性變動趨勢。這一趨勢在上世紀八十年代開始變得平緩，進入九十年代以后變得越來越不穩(wěn)定——目前也是如此。 2．日均房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)周期性變動，但總的來看是保持著上升的趨勢。 3．在一些特定的時間段內(nèi)，比如1972年1974年、1985年1987年，房屋入住率與日均價格呈現(xiàn)相反的變動方向，這種反常特例可能是因為當(dāng)時聯(lián)邦政府針對房地產(chǎn)市場采取的一些特殊的政策。 4．從上世紀九十年代早期開始，包括1990年之前的部分時間里，房屋入住率引導(dǎo)著房產(chǎn)價格上下波動。 5．2002年之后的酒店業(yè)房地產(chǎn)市場復(fù)蘇到來時間比大部分學(xué)者預(yù)料的要早。 四、周期性波動下的市場表現(xiàn) 酒店業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)告訴我們，房屋入住率反映了房地產(chǎn)市場供給與需求之間的現(xiàn)實關(guān)系。當(dāng)需求大于供給時，房屋入住率就會高于正常水平，或者說高于自然入住率。在異常的高入住率情況下，日均價格就會上漲，同時導(dǎo)致入住率下降。 酒店業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)還告訴我們，日均價格也反映了房地產(chǎn)市場供給與需求之間的現(xiàn)實關(guān)系。因此，如果需求大于供給，日均價格就會高于正常水平，或者說高于均衡價格。這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)就會變得活躍，直到新增的房屋供給能夠滿足相對過剩的需要，日均價格和房屋入住率開始趨于穩(wěn)定。當(dāng)新增供給進一步加
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