房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)的選擇-wenkub
2023-07-08 18:17:17 本頁(yè)面
【正文】 情況看，%，35萬(wàn)的占25%，%。三、 評(píng)估細(xì)分市場(chǎng)1． 各市場(chǎng)的供給情況（數(shù)據(jù)來(lái)源于上述報(bào)告）低端中低端中端中高端高端總體供給%%%%%區(qū)域供給%%%%競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手16．7%%%%潛在競(jìng)爭(zhēng)%%%%分析：從上表可見(jiàn)，現(xiàn)階段，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供給中，中低端所占比例最大，主要包含有郊區(qū)大盤(pán)，中端市場(chǎng)略低；從城西區(qū)域市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況來(lái)看，主要集中在中端和中高端市場(chǎng)，低端市場(chǎng)幾乎空缺，中低端市場(chǎng)和高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較?。粡臐撛诟?jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況看出，中低端市場(chǎng)供給呈減少趨勢(shì)，中高端和高端市場(chǎng)比例在增加。l 購(gòu)房行為：比較理智，注重產(chǎn)品的舒適性，注重產(chǎn)品品質(zhì)、品牌。l 購(gòu)房行為：比較理智，除實(shí)用外，比較注重產(chǎn)品的舒適性，對(duì)品牌有一定的要求。3． 中端市場(chǎng)（1） 市場(chǎng)特征：該類產(chǎn)品總價(jià)大多在20~30萬(wàn)，單價(jià)在2000~2500元，產(chǎn)品品質(zhì)較好，配套設(shè)施比較齊全，環(huán)境較好，因此銷售速度一般較快?！瘛≠?gòu)買(mǎi)行為：注重產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，對(duì)品牌基本沒(méi)有要求。因此，在這里我們以產(chǎn)品為細(xì)分對(duì)象，依據(jù)總價(jià)和單價(jià)指標(biāo)，將市場(chǎng)細(xì)分為低端、中低端、中端、中高端及高端市場(chǎng)。表1——產(chǎn)品價(jià)格指標(biāo)比較表：低端中低端中端中高端高端總價(jià)15萬(wàn)以下15~20萬(wàn)20萬(wàn)~30萬(wàn)30~50萬(wàn)50萬(wàn)以上單價(jià)150020002000250025003000300035003500以上二、 細(xì)分市場(chǎng)輪廓描述1． 低端市場(chǎng)（1） 市場(chǎng)特征：該類產(chǎn)品一般為低總價(jià)（15萬(wàn)以內(nèi)），低單價(jià)，或小戶型；產(chǎn)品品質(zhì)較低，大多為滿足人們最基本的居住需要。2． 中低端市場(chǎng)（1）市場(chǎng)特征：該類產(chǎn)品總價(jià)主要集中在15~20萬(wàn)，單價(jià)多為1500~2000元；產(chǎn)品品質(zhì)一般，產(chǎn)品變現(xiàn)速度較快，對(duì)開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)運(yùn)作能力要求不高，因此，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手該市場(chǎng)較為容易。該市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入的難度較中低端市場(chǎng)大些。4． 中高端市場(chǎng)（1）市場(chǎng)特征：該類市場(chǎng)總價(jià)在30~50萬(wàn)，單價(jià)在2500~3000元，產(chǎn)品品質(zhì)較高，建筑結(jié)構(gòu)多為框剪，戶型設(shè)計(jì)新穎，配套設(shè)施齊全，注重小區(qū)環(huán)境，運(yùn)用新型建筑材料或建筑技術(shù)，對(duì)開(kāi)發(fā)商運(yùn)作水平要求較高。5．高端市場(chǎng)（1） 市場(chǎng)特征：該類市場(chǎng)總價(jià)大多在50萬(wàn)以上，單價(jià)在3000元以上，產(chǎn)品品質(zhì)高，設(shè)施設(shè)備檔次高，大量運(yùn)用高新技術(shù)產(chǎn)品，多為低層，環(huán)境優(yōu)美，對(duì)開(kāi)發(fā)商動(dòng)作水平要求高。可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)23年中高端和中端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將最為激烈，而低端和中低端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小，是個(gè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)。（3） 從四川在線2002年8月的調(diào)查看，家庭年收入在3萬(wàn)以下的占25%，35萬(wàn)的占52%，510萬(wàn)的占13%。 %，城鎮(zhèn)居民可支配收入近兩年都保持在6%以上，因此可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)二三年內(nèi)中端市場(chǎng)的需求規(guī)模將大大提高。（3） 社會(huì)資源：與政府職能部門(mén)有較好的關(guān)系（4） 品牌資源：目前尚不具備，社會(huì)知名度差。四、選擇細(xì)分市場(chǎng)從以上四個(gè)方面的分析中可見(jiàn)：1． 低端市場(chǎng)和中低端市場(chǎng)的供給相對(duì)空缺，而需求量較大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小，但由于開(kāi)發(fā)成本不能得到支持，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)難以滿足公司要求，且難以建立公司品牌，因此，不宜選取。而我項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要選擇了中高端市場(chǎng)，按照差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，我們應(yīng)該回避短期正面競(jìng)爭(zhēng)，先期選擇中端市場(chǎng)，待金沙片區(qū)開(kāi)發(fā)逐漸成熟，可根據(jù)市場(chǎng)變化情況向中高端市場(chǎng)調(diào)整。市場(chǎng)定位建議一、 目標(biāo)客戶群的鎖定1． 目前購(gòu)房主力人群：從三次房交會(huì)的成交情況可以看出，戶型面積趨向經(jīng)濟(jì)實(shí)用，中低價(jià)房熱銷，說(shuō)明購(gòu)房群體日益年輕化，中低收入人群成為市場(chǎng)主流?！?消費(fèi)者地域：城西（西南）工作者，市區(qū)
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