【正文】 07海語(yǔ)城2542243855008嘉順金城華府2522253458009金沙萬(wàn)綠園二區(qū)24618703450010桐洋家園241212474200由以上表格我們可以看出：216。 北海市商品房市場(chǎng)到2012年12月底，仍存在較嚴(yán)重存量房，按照2012年的去化庫(kù)存量60萬(wàn)平米，仍須8年左右。 20032010年，北海市商品房?jī)r(jià)格由1227元/㎡逐漸攀升到4298元/㎡，保持著相對(duì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì) 。（四）北海市場(chǎng)成交均價(jià)走勢(shì)北海市房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)泡沫期，2000年的調(diào)整期之后，房?jī)r(jià)逐步攀升。 每年的三月份及十一月份是成交旺季，季節(jié)周期明顯；216。2012年112月北海新建商品房成交套數(shù)共19352套，；在成交套數(shù)上較上年度增加了6268套，套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)48%；，環(huán)比增長(zhǎng)24%。 （七）全社會(huì)對(duì)固定資產(chǎn)的大力投資：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造、房地產(chǎn)投資等方面投資力度加大，為城市空間快速持續(xù)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)保障。（五）對(duì)沿海區(qū)域的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃：沿海區(qū)域成為北海房地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展對(duì)象，北部灣片區(qū)與銀灘度假區(qū)成為房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)片區(qū)的絕對(duì)價(jià)值爭(zhēng)奪地。北海至湛江、玉林的高等級(jí)公路也已經(jīng)差不多建成。按照規(guī)劃，2012年，南廣鐵路、廣西沿海鐵路(南寧至欽州北、欽州北至北海、欽州北至防城)、柳州至南寧客運(yùn)專線、合浦至湛江鐵路將建成通車。航空：航空作為廣西三大機(jī)場(chǎng)之一的北海福成機(jī)場(chǎng)，開(kāi)通了到北京、上海、昆明、成都、廣州、深圳、香港等20多個(gè)城市的多條國(guó)內(nèi)、國(guó)際航線，近百個(gè)航班。由于泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作區(qū)包括了大部分東盟國(guó)家和中國(guó)多個(gè)沿海省區(qū)，經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)性強(qiáng)，雖然直接層面的地區(qū)發(fā)展水平還不高，但周邊有發(fā)達(dá)的珠三角、臺(tái)灣地區(qū)、新加坡，輻射能力較強(qiáng)，而且21世紀(jì)是海洋經(jīng)濟(jì)的世紀(jì)，所以在“一軸兩翼”格局中，泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作區(qū)作為中國(guó)－東盟海上次區(qū)域合作，合作空間廣闊、發(fā)展?jié)摿薮?，是東亞乃至亞太地區(qū)層面的一個(gè)區(qū)域合作。（二）國(guó)內(nèi)區(qū)域合作：大西南經(jīng)濟(jì)圈、泛珠江三角洲合作區(qū)域的深化給北海的發(fā)展帶來(lái)又一大機(jī)遇。鐵路：北海已開(kāi)通的列車有到成都的K140次列車。這些高速鐵路項(xiàng)目的時(shí)速都在每小時(shí)200公里至250公里。北海計(jì)劃5年投入73．2億元，建設(shè)高速公路2條、一級(jí)公路5條、二級(jí)公路7條，使全市公路通車?yán)锍踢_(dá)到3000公里 水運(yùn)：北海與世界上98個(gè)國(guó)家和地區(qū)的216多個(gè)港口有著密切的貿(mào)易往來(lái)；擁有萬(wàn)噸級(jí)以上泊位4個(gè)，5千噸級(jí)以下的泊位16個(gè)。（六）GDP的迅猛增長(zhǎng)：北海GDP近年增長(zhǎng)迅猛，房地產(chǎn)正處于高速發(fā)展階段。二、北海市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況分析（一）2010年之前的北海房地產(chǎn)發(fā)展歷程回顧自05年以來(lái)，北海市房地產(chǎn)投資額總體呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，2010年后整個(gè)北海市房地產(chǎn)投資額達(dá)到了97億元，其中房地產(chǎn)投資總額大幅度提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展階段。（三）北海市場(chǎng)成交量走勢(shì)年份預(yù)售商品房套數(shù)（套）總面積（萬(wàn)㎡）平均面積（㎡）2010年189922011年161152012年11294從上表可以看出，北海市場(chǎng)預(yù)售商品房總量在逐年遞減，面積平均每年縮減14%，這說(shuō)明新入市的產(chǎn)品在減少；同時(shí)我們也可以發(fā)現(xiàn)，在新增貨量萎縮的情況下，平均面積在逐年遞增，這也反映了目前北海市場(chǎng)開(kāi)發(fā)過(guò)程中開(kāi)發(fā)商選擇了更多較大較舒適的改善型戶型。 同時(shí)，北海整體的成交量呈逐步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。由于宏觀經(jīng)濟(jì)的良好態(tài)勢(shì)，國(guó)家通過(guò)了《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃》，使越來(lái)越多的投資者看好北海的未來(lái)發(fā)展；在北海優(yōu)越的地理位置，適宜的氣候，良好的居住環(huán)境也吸引了各地購(gòu)房者；尤其北海的房?jī)r(jià)正在起步，相對(duì)偏低，有較大的上升空間。216。216。 在北海成交排名前十的項(xiàng)目中，低于5000元均價(jià)的項(xiàng)目占到總數(shù)的一半，其中同和泊灣和金癸領(lǐng)?？蓚€(gè)項(xiàng)目均為3000元低價(jià)銷售。216。 月均銷售套數(shù)在20套以上的有15個(gè)樓盤銷售排名項(xiàng)目名稱月均銷售套數(shù)1恒大御景半島2東峰廣場(chǎng)3九州家園4同和泊灣435銀灘桐洋國(guó)際大廈6金葵領(lǐng)?？?海語(yǔ)城8嘉順金城華府9金沙萬(wàn)綠園二區(qū)10桐洋家園11金緣世家商住樓12中南錦繡花園2213東峰錦繡城14愛(ài)琴海景住宅小區(qū)15藍(lán)海銀灣216。二區(qū)和四區(qū)代表了北海市目前城市發(fā)展的兩極—向東和向南發(fā)展。面積60㎡～160㎡不等，戶型14房均有。 辰寰花園 純天海德堡 第三區(qū)域 君臨西海岸 該區(qū)域市政配套設(shè)施完善，是北海傳統(tǒng)的中心區(qū)域。 在無(wú)景觀資源的條件下，項(xiàng)目品質(zhì)決定項(xiàng)目?jī)r(jià)格，該區(qū)域價(jià)格區(qū)間5200—5600元/平方米。西海岸 高層。文華苑 230000 1600戶，高層 城市麗景 52000 整個(gè)小區(qū)由4幢多層和高層建筑半合圍組成 天寧假日 10 29999 整個(gè)項(xiàng)目由2棟18層的高層建筑組成 尚品國(guó)際 38000 總層高25層，地面23層，地下兩層，地面總高度約82米。從上表可見(jiàn)，在售的多為十來(lái)畝的項(xiàng)目。所以無(wú)論是外部景觀還是內(nèi)部景觀，都沒(méi)有太多優(yōu)勢(shì)。這些項(xiàng)目基本上都是小高層和高層，說(shuō)明當(dāng)?shù)貙?duì)于小高層和高層的接受程度較高。多層。千佰渡 56370 高層 俊杰華府 14 高層 金葵少數(shù)樓盤擁有優(yōu)越的景觀資源。因?yàn)檫@里是新開(kāi)發(fā)的區(qū)域，土地供應(yīng)量大，所以很多新項(xiàng)目如雨后春筍般破土而出。在一群同質(zhì)化嚴(yán)重的項(xiàng)目中鶴立雞群，價(jià)格自然也是風(fēng)向標(biāo)。瀚林鑫苑 3棟10或11F小高層；3棟17或18F高層；2棟26F高層 海灣茗園 20 5棟30層高層，共613戶 嘉盛大廈 1棟22F商住樓，共122套 辰宸花園 2棟17F和1棟21F高層 天隆目前該片項(xiàng)目為高端項(xiàng)目標(biāo)桿，恒大御景半島是北海長(zhǎng)期的銷售冠軍，備受中低端客戶熱捧。天隆三千海雄踞北海市銀灘西區(qū)，收納北海一線精華海景、數(shù)公里銀灘、世界頂級(jí)18洞高爾夫球場(chǎng)、五星級(jí)酒店、奢華游艇會(huì)、社區(qū)精端會(huì)所等于一身，打造南中國(guó)一線濱海城市綜合體。群雄割據(jù)，促銷手段多樣，戰(zhàn)火紛飛這個(gè)區(qū)域的樓盤是目前北海市場(chǎng)上最熱銷的板塊，各實(shí)力開(kāi)放商之間可謂劍拔弩張，各種促銷優(yōu)惠信息滿天飛，針對(duì)各種不同的客戶奇招疊出。海景公寓、海景住宅、別墅、酒店等高端產(chǎn)品。萬(wàn)泉城、水岸香堤、國(guó)際家園、棕櫚泉、香檳郡等住宅物業(yè)：4500~6500；別墅物業(yè)：10000~13000；由于該區(qū)海景資源一般，因此高層海景公寓、海景房較為集中。如上表所述，北海住宅市場(chǎng)較主流的區(qū)分形式具有如下特征：216。五、北?？蛻羧后w分析（一）客戶特征區(qū)分（信息采自同行及客戶調(diào)查了解）大多來(lái)自于海資源匱乏的北方地區(qū)，對(duì)于稀缺資源的渴求是他們置業(yè)的核心動(dòng)力，對(duì)他們而言，房子是一種欣賞、一種收藏、一種親近自然的機(jī)會(huì)。 以外地客戶為主，置業(yè)目的具有復(fù)合性，在注重度假生活體驗(yàn)的同時(shí)關(guān)注產(chǎn)品保值增值，對(duì)他們而言，房子等于度假，等于投資。他們來(lái)自于北方地區(qū)，他們鐘情于北海優(yōu)質(zhì)的空氣和舒適的居住環(huán)境。主要是北海本地人，少部分為定居北海5年左右的外地人，除了基本的生活配套外他們更關(guān)注于良好的社區(qū)氛圍、戶型等，對(duì)他們而言，房子入則寧?kù)o，出則繁華。為什么外地客戶不選擇鄰近擁有近似于北海的條件的城市如欽州、防城港、桂林、湛江等，而唯獨(dú)選擇北海？據(jù)房地產(chǎn)一線從業(yè)人員介紹，外地客戶主要基于三個(gè)原因：（1）北海的濱海自然資源是稀缺、不可復(fù)制的，周圍的城市不可比，全國(guó)范圍內(nèi)也只有三亞可比，藍(lán)天、白云、海水、沙灘、氣候、物產(chǎn)、休閑等條件令外地人驚嘆，特別是對(duì)東北、華北和西北的“養(yǎng)老”、“候鳥(niǎo)”型客戶吸引力最大，這部分客戶也可定義為“半剛性需求”，約占全部購(gòu)房客戶的1/2。北海與同類城市房?jī)r(jià)對(duì)比表（單位：元/M2）排名城市2008年6月2009年7月2010年1月目前均價(jià)1三亞8416952615858257842寧波75001017811405120863廈門6047851910943147294大連6012866610663122535青島65078301975191076珠海51057710919279127北海2915345040805120（3）2008年1月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)正式上升為國(guó)家戰(zhàn)略。 客戶的需求要素從排序來(lái)說(shuō)為：區(qū)位配套＞總價(jià)＞單價(jià)＞園林＞戶型＞建筑風(fēng)格。 目前客戶消費(fèi)更為理性，最主要的關(guān)注點(diǎn)均是從投資升值角度來(lái)進(jìn)行思考，區(qū)位配套決定上升空間，總價(jià)區(qū)間決定投資壓力。：排序客戶來(lái)源地成交套數(shù)排序客戶來(lái)源地成交套數(shù)排序客戶來(lái)源地成交套數(shù)1浙江7911河北3121甘肅112北京7212重慶2422新疆103廣東5513吉林2323寧夏54河南4714湖南2224福建45山西4615四川2025內(nèi)蒙46遼寧4216江蘇2026天津47上海4017貴州1827青海38云南4018江西1428香港39山東3619陜西1429安徽210黑龍江3420湖北1230海南2由上表我們可以看出，排名前五的省份為浙江、北京、廣東、河南、山西。 由購(gòu)買總數(shù)來(lái)進(jìn)行排名，前三的區(qū)域是華東、華北和西南地區(qū)。 由此可知，東北區(qū)域的顧客購(gòu)買熱情最高，但經(jīng)濟(jì)能力有限，華北和華東地區(qū)顧客是成交主體。 北海本地市場(chǎng)的逐步趨于飽和，這個(gè)比例將向2:8方向發(fā)展。5. 現(xiàn)有兩種主流合作平臺(tái)，一種是由開(kāi)發(fā)商自己牽頭的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)合作，一種是由易居電商提供的點(diǎn)對(duì)面合作，各有千秋。推薦采用易居電商平臺(tái)。每個(gè)臥室均帶飄窗，其中兩間臥室面南，連客廳一起的觀海景觀最好。D和E戶型，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，總價(jià)85萬(wàn)左右。2號(hào)樓、3號(hào)樓B和C戶型，87至92平，總價(jià)在70萬(wàn)左右。是森海目前的主力加熱銷戶型。作為海景房，以上設(shè)計(jì)都主要突出了面南觀海、大陽(yáng)臺(tái)加飄窗的設(shè)計(jì)思路。3. 兩個(gè)樓盤目前均由世聯(lián)代理，相互之間在營(yíng)銷策略、價(jià)格體系等方面雖有競(jìng)爭(zhēng)，但更多的是遙相呼應(yīng)，這也是兩個(gè)樓盤作為海景投資房能夠在北海112月兩月的傳統(tǒng)銷售淡季時(shí)仍然能一路領(lǐng)先的主要原因。入住時(shí)間：2014年6月30日起物業(yè)公司：金碧物業(yè)物業(yè)費(fèi)用：㎡樓座展示：首期共2858戶，333層的海景高層洋房，包含8790平米的精致兩房、118140平米的溫馨三房、150170余平米的闊綽四房?！艟坝^價(jià)值　　。　　項(xiàng)目秉承歐陸風(fēng)情的新古典主義，“歐陸新古典主義”設(shè)計(jì)風(fēng)格，考究建筑美學(xué)，項(xiàng)目整體呈現(xiàn)出符合現(xiàn)代審美的精致優(yōu)雅、內(nèi)斂經(jīng)典的不凡氣質(zhì)，通過(guò)外立面風(fēng)格、建筑材料選擇、裝飾細(xì)節(jié)等方面的細(xì)心推敲，刻畫出都市貴族般的建筑形態(tài)，低調(diào)奢華。游泳池將觀賞性與功能性合二為一?！　№?xiàng)目園林樹(shù)種大部分是名貴樹(shù)種移植，與小區(qū)湖景、水景形成完美結(jié)合，構(gòu)筑世界級(jí)皇家園林社區(qū)?！?A豪裝品質(zhì)　　歷年來(lái)，金碧物業(yè)及其管理的物業(yè)先后榮獲“全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”、“全國(guó)物業(yè)管理先進(jìn)單位”、“中國(guó)著名城市化社區(qū)50佳”、“中國(guó)健康住宅區(qū)”、 “廣東省示范住宅小區(qū)”、 “廣東省文明物業(yè)管理公司”、“廣州市物業(yè)管理示范小區(qū)”、 “十大最佳品牌社區(qū)”、“廣州優(yōu)秀住宅綜合獎(jiǎng)”、 “廣州市優(yōu)秀物業(yè)管理公司”、 “廣州市首批健康樓盤”、“廣州市十佳精品小區(qū)”、“等數(shù)十項(xiàng)殊榮，卓有成效的物業(yè)管理工作贏得了廣大業(yè)主的信賴和各級(jí)政府的支持。中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)的精品地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者?？傮w來(lái)講，恒大通過(guò)開(kāi)盤階段的集中推廣，把商鋪當(dāng)高價(jià)住宅來(lái)賣，資金回收快，銷售風(fēng)險(xiǎn)小，但利潤(rùn)率會(huì)降低。恒大一期住宅銷售情況統(tǒng)計(jì)（截至2012年12月6日）9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月總計(jì)認(rèn)購(gòu)套數(shù)240832860172634515052535710214665111075面積總價(jià)2102297107981782624566382523057211753898828377323326691044619895943222668474593404884123450521758889387251305783446081533610787984972869402當(dāng)月均價(jià)7996 8008 7397 7472 8077 8453 7985 7670 7607 7217 7969 7560 7160 7205 7912 7876 從恒大的銷售數(shù)據(jù)可以看出，恒大的一期住宅銷售情況比較平穩(wěn)。結(jié)合銷售數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，總體上來(lái)說(shuō)，恒大的銷售價(jià)格呈下調(diào)趨勢(shì)。也從側(cè)面反映出恒大的營(yíng)銷策略主要為品