【正文】 07海語城2542243855008嘉順金城華府2522253458009金沙萬綠園二區(qū)24618703450010桐洋家園241212474200由以上表格我們可以看出：216。 北海市商品房市場到2012年12月底，仍存在較嚴重存量房，按照2012年的去化庫存量60萬平米，仍須8年左右。 20032010年，北海市商品房價格由1227元/㎡逐漸攀升到4298元/㎡，保持著相對穩(wěn)定的增長趨勢 。（四）北海市場成交均價走勢北海市房地產經過泡沫期，2000年的調整期之后，房價逐步攀升。 每年的三月份及十一月份是成交旺季，季節(jié)周期明顯；216。2012年112月北海新建商品房成交套數(shù)共19352套，；在成交套數(shù)上較上年度增加了6268套，套數(shù)環(huán)比增長48%；，環(huán)比增長24%。 （七）全社會對固定資產的大力投資：基礎設施建設、舊城改造、房地產投資等方面投資力度加大，為城市空間快速持續(xù)的發(fā)展提供了堅實保障。（五）對沿海區(qū)域的重點開發(fā)規(guī)劃：沿海區(qū)域成為北海房地產重點發(fā)展對象，北部灣片區(qū)與銀灘度假區(qū)成為房地產優(yōu)質片區(qū)的絕對價值爭奪地。北海至湛江、玉林的高等級公路也已經差不多建成。按照規(guī)劃，2012年，南廣鐵路、廣西沿海鐵路(南寧至欽州北、欽州北至北海、欽州北至防城)、柳州至南寧客運專線、合浦至湛江鐵路將建成通車。航空：航空作為廣西三大機場之一的北海福成機場，開通了到北京、上海、昆明、成都、廣州、深圳、香港等20多個城市的多條國內、國際航線，近百個航班。由于泛北部灣經濟合作區(qū)包括了大部分東盟國家和中國多個沿海省區(qū)，經濟互補性強，雖然直接層面的地區(qū)發(fā)展水平還不高，但周邊有發(fā)達的珠三角、臺灣地區(qū)、新加坡，輻射能力較強，而且21世紀是海洋經濟的世紀，所以在“一軸兩翼”格局中，泛北部灣經濟合作區(qū)作為中國－東盟海上次區(qū)域合作，合作空間廣闊、發(fā)展?jié)摿薮?，是東亞乃至亞太地區(qū)層面的一個區(qū)域合作。（二）國內區(qū)域合作：大西南經濟圈、泛珠江三角洲合作區(qū)域的深化給北海的發(fā)展帶來又一大機遇。鐵路：北海已開通的列車有到成都的K140次列車。這些高速鐵路項目的時速都在每小時200公里至250公里。北海計劃5年投入73．2億元，建設高速公路2條、一級公路5條、二級公路7條，使全市公路通車里程達到3000公里 水運：北海與世界上98個國家和地區(qū)的216多個港口有著密切的貿易往來；擁有萬噸級以上泊位4個，5千噸級以下的泊位16個。（六）GDP的迅猛增長：北海GDP近年增長迅猛，房地產正處于高速發(fā)展階段。二、北海市房地產市場銷售情況分析（一）2010年之前的北海房地產發(fā)展歷程回顧自05年以來，北海市房地產投資額總體呈快速增長趨勢，2010年后整個北海市房地產投資額達到了97億元，其中房地產投資總額大幅度提高，房地產市場進入高速發(fā)展階段。（三）北海市場成交量走勢年份預售商品房套數(shù)（套）總面積（萬㎡）平均面積（㎡）2010年189922011年161152012年11294從上表可以看出，北海市場預售商品房總量在逐年遞減，面積平均每年縮減14%，這說明新入市的產品在減少；同時我們也可以發(fā)現(xiàn)，在新增貨量萎縮的情況下，平均面積在逐年遞增，這也反映了目前北海市場開發(fā)過程中開發(fā)商選擇了更多較大較舒適的改善型戶型。 同時，北海整體的成交量呈逐步增長態(tài)勢。由于宏觀經濟的良好態(tài)勢，國家通過了《廣西北部灣經濟發(fā)展規(guī)劃》，使越來越多的投資者看好北海的未來發(fā)展；在北海優(yōu)越的地理位置，適宜的氣候，良好的居住環(huán)境也吸引了各地購房者；尤其北海的房價正在起步，相對偏低，有較大的上升空間。216。216。 在北海成交排名前十的項目中，低于5000元均價的項目占到總數(shù)的一半，其中同和泊灣和金癸領?？蓚€項目均為3000元低價銷售。216。 月均銷售套數(shù)在20套以上的有15個樓盤銷售排名項目名稱月均銷售套數(shù)1恒大御景半島2東峰廣場3九州家園4同和泊灣435銀灘桐洋國際大廈6金葵領海郡7海語城8嘉順金城華府9金沙萬綠園二區(qū)10桐洋家園11金緣世家商住樓12中南錦繡花園2213東峰錦繡城14愛琴海景住宅小區(qū)15藍海銀灣216。二區(qū)和四區(qū)代表了北海市目前城市發(fā)展的兩極—向東和向南發(fā)展。面積60㎡～160㎡不等，戶型14房均有。 辰寰花園 純天海德堡 第三區(qū)域 君臨西海岸 該區(qū)域市政配套設施完善，是北海傳統(tǒng)的中心區(qū)域。 在無景觀資源的條件下，項目品質決定項目價格，該區(qū)域價格區(qū)間5200—5600元/平方米。西海岸 高層。文華苑 230000 1600戶，高層 城市麗景 52000 整個小區(qū)由4幢多層和高層建筑半合圍組成 天寧假日 10 29999 整個項目由2棟18層的高層建筑組成 尚品國際 38000 總層高25層，地面23層，地下兩層，地面總高度約82米。從上表可見，在售的多為十來畝的項目。所以無論是外部景觀還是內部景觀，都沒有太多優(yōu)勢。這些項目基本上都是小高層和高層，說明當?shù)貙τ谛「邔雍透邔拥慕邮艹潭容^高。多層。千佰渡 56370 高層 俊杰華府 14 高層 金葵少數(shù)樓盤擁有優(yōu)越的景觀資源。因為這里是新開發(fā)的區(qū)域，土地供應量大，所以很多新項目如雨后春筍般破土而出。在一群同質化嚴重的項目中鶴立雞群，價格自然也是風向標。瀚林鑫苑 3棟10或11F小高層；3棟17或18F高層；2棟26F高層 海灣茗園 20 5棟30層高層，共613戶 嘉盛大廈 1棟22F商住樓，共122套 辰宸花園 2棟17F和1棟21F高層 天隆目前該片項目為高端項目標桿，恒大御景半島是北海長期的銷售冠軍，備受中低端客戶熱捧。天隆三千海雄踞北海市銀灘西區(qū)，收納北海一線精華海景、數(shù)公里銀灘、世界頂級18洞高爾夫球場、五星級酒店、奢華游艇會、社區(qū)精端會所等于一身，打造南中國一線濱海城市綜合體。群雄割據(jù)，促銷手段多樣，戰(zhàn)火紛飛這個區(qū)域的樓盤是目前北海市場上最熱銷的板塊，各實力開放商之間可謂劍拔弩張，各種促銷優(yōu)惠信息滿天飛，針對各種不同的客戶奇招疊出。海景公寓、海景住宅、別墅、酒店等高端產品。萬泉城、水岸香堤、國際家園、棕櫚泉、香檳郡等住宅物業(yè)：4500~6500；別墅物業(yè)：10000~13000；由于該區(qū)海景資源一般，因此高層海景公寓、海景房較為集中。如上表所述，北海住宅市場較主流的區(qū)分形式具有如下特征：216。五、北?？蛻羧后w分析（一）客戶特征區(qū)分（信息采自同行及客戶調查了解）大多來自于海資源匱乏的北方地區(qū)，對于稀缺資源的渴求是他們置業(yè)的核心動力，對他們而言，房子是一種欣賞、一種收藏、一種親近自然的機會。 以外地客戶為主，置業(yè)目的具有復合性，在注重度假生活體驗的同時關注產品保值增值，對他們而言，房子等于度假，等于投資。他們來自于北方地區(qū)，他們鐘情于北海優(yōu)質的空氣和舒適的居住環(huán)境。主要是北海本地人，少部分為定居北海5年左右的外地人，除了基本的生活配套外他們更關注于良好的社區(qū)氛圍、戶型等，對他們而言，房子入則寧靜，出則繁華。為什么外地客戶不選擇鄰近擁有近似于北海的條件的城市如欽州、防城港、桂林、湛江等，而唯獨選擇北海？據(jù)房地產一線從業(yè)人員介紹，外地客戶主要基于三個原因：（1）北海的濱海自然資源是稀缺、不可復制的，周圍的城市不可比，全國范圍內也只有三亞可比，藍天、白云、海水、沙灘、氣候、物產、休閑等條件令外地人驚嘆，特別是對東北、華北和西北的“養(yǎng)老”、“候鳥”型客戶吸引力最大，這部分客戶也可定義為“半剛性需求”，約占全部購房客戶的1/2。北海與同類城市房價對比表（單位：元/M2）排名城市2008年6月2009年7月2010年1月目前均價1三亞8416952615858257842寧波75001017811405120863廈門6047851910943147294大連6012866610663122535青島65078301975191076珠海51057710919279127北海2915345040805120（3）2008年1月，國務院批準實施《廣西北部灣經濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，廣西北部灣經濟區(qū)正式上升為國家戰(zhàn)略。 客戶的需求要素從排序來說為：區(qū)位配套＞總價＞單價＞園林＞戶型＞建筑風格。 目前客戶消費更為理性，最主要的關注點均是從投資升值角度來進行思考，區(qū)位配套決定上升空間，總價區(qū)間決定投資壓力。：排序客戶來源地成交套數(shù)排序客戶來源地成交套數(shù)排序客戶來源地成交套數(shù)1浙江7911河北3121甘肅112北京7212重慶2422新疆103廣東5513吉林2323寧夏54河南4714湖南2224福建45山西4615四川2025內蒙46遼寧4216江蘇2026天津47上海4017貴州1827青海38云南4018江西1428香港39山東3619陜西1429安徽210黑龍江3420湖北1230海南2由上表我們可以看出，排名前五的省份為浙江、北京、廣東、河南、山西。 由購買總數(shù)來進行排名，前三的區(qū)域是華東、華北和西南地區(qū)。 由此可知，東北區(qū)域的顧客購買熱情最高，但經濟能力有限，華北和華東地區(qū)顧客是成交主體。 北海本地市場的逐步趨于飽和，這個比例將向2:8方向發(fā)展。5. 現(xiàn)有兩種主流合作平臺，一種是由開發(fā)商自己牽頭的點對點合作，一種是由易居電商提供的點對面合作，各有千秋。推薦采用易居電商平臺。每個臥室均帶飄窗，其中兩間臥室面南，連客廳一起的觀海景觀最好。D和E戶型，三房兩廳兩衛(wèi)，總價85萬左右。2號樓、3號樓B和C戶型，87至92平，總價在70萬左右。是森海目前的主力加熱銷戶型。作為海景房，以上設計都主要突出了面南觀海、大陽臺加飄窗的設計思路。3. 兩個樓盤目前均由世聯(lián)代理，相互之間在營銷策略、價格體系等方面雖有競爭，但更多的是遙相呼應，這也是兩個樓盤作為海景投資房能夠在北海112月兩月的傳統(tǒng)銷售淡季時仍然能一路領先的主要原因。入住時間：2014年6月30日起物業(yè)公司：金碧物業(yè)物業(yè)費用：㎡樓座展示：首期共2858戶，333層的海景高層洋房，包含8790平米的精致兩房、118140平米的溫馨三房、150170余平米的闊綽四房?！艟坝^價值　　?！　№椖勘袣W陸風情的新古典主義，“歐陸新古典主義”設計風格，考究建筑美學，項目整體呈現(xiàn)出符合現(xiàn)代審美的精致優(yōu)雅、內斂經典的不凡氣質，通過外立面風格、建筑材料選擇、裝飾細節(jié)等方面的細心推敲，刻畫出都市貴族般的建筑形態(tài)，低調奢華。游泳池將觀賞性與功能性合二為一?！　№椖繄@林樹種大部分是名貴樹種移植，與小區(qū)湖景、水景形成完美結合，構筑世界級皇家園林社區(qū)。◆9A豪裝品質　　歷年來，金碧物業(yè)及其管理的物業(yè)先后榮獲“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”、“全國物業(yè)管理先進單位”、“中國著名城市化社區(qū)50佳”、“中國健康住宅區(qū)”、 “廣東省示范住宅小區(qū)”、 “廣東省文明物業(yè)管理公司”、“廣州市物業(yè)管理示范小區(qū)”、 “十大最佳品牌社區(qū)”、“廣州優(yōu)秀住宅綜合獎”、 “廣州市優(yōu)秀物業(yè)管理公司”、 “廣州市首批健康樓盤”、“廣州市十佳精品小區(qū)”、“等數(shù)十項殊榮，卓有成效的物業(yè)管理工作贏得了廣大業(yè)主的信賴和各級政府的支持。中國標準化運營的精品地產領導者?？傮w來講，恒大通過開盤階段的集中推廣，把商鋪當高價住宅來賣，資金回收快，銷售風險小，但利潤率會降低。恒大一期住宅銷售情況統(tǒng)計（截至2012年12月6日）9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月總計認購套數(shù)240832860172634515052535710214665111075面積總價2102297107981782624566382523057211753898828377323326691044619895943222668474593404884123450521758889387251305783446081533610787984972869402當月均價7996 8008 7397 7472 8077 8453 7985 7670 7607 7217 7969 7560 7160 7205 7912 7876 從恒大的銷售數(shù)據(jù)可以看出，恒大的一期住宅銷售情況比較平穩(wěn)。結合銷售數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，總體上來說，恒大的銷售價格呈下調趨勢。也從側面反映出恒大的營銷策略主要為品