【正文】 房地產產品所處在不同的壽命周期階段有著不同的運做策略。同時，即使樓盤的價格發(fā)生變化，客戶也不會受到很大影響。2以領導者為主導原則。一般而言，成本是進行樓盤定價的下限，是影響和制約樓盤定價的重要因素。以房地產產品的總成本為基礎來制定價格的方法，具體又有三種形式。由于理解價值定價法可以與產品市場定位相結合，目前成為大多數房地產企業(yè)采用的一種方法。② 投標定價法一般是由買方公開招標，賣方競爭投標，密封遞價。② 整數定價策略把房地產商品的價格定為一個整數而不帶尾數，使價格升到一個較高檔次，以滿足消費者的高消費心理。全程代理可以降低開發(fā)、營銷風險，避免投資的盲目性，同時也有助于推動代理市場的規(guī)范化、專業(yè)化進程。根據廣告的目的，房地產廣告大致可分為四種類型：P313① 促銷廣告。此外，還要從廣告的發(fā)布方式、發(fā)布時間、發(fā)布頻率等方面綜合考慮，全盤制定網址發(fā)布策略。A. 理解價值B. 成本加成 C. 市場撇脂4. ( )定價策略,即低價開盤策略，一種新型的商品房以低價進入市場。對于任何一個房地產開發(fā)商來說，零尾盤可以盤活資金，以最快的速度進行后期開發(fā)，屬于包銷代理渠道。　　此外，產品策略、價格策略、人員推銷策略、多方式的銷售形式策略等在網絡營銷中仍然起著不可替代的作用，其形式和內涵也將隨著時代的進步得到變革與完善。制定促銷組合策略就是根據房地產促銷目標，適當地選擇各種促銷方式。各種促銷方式各具特色。（4）包銷代理渠道: P310　由代理商充當商品房批發(fā)商的角色，一次性包銷整個樓盤，形成“零尾盤”的銷售形式。（3）折扣定價策略P304這種策略是在原有價格的基礎上減收一定比例的貨款的價格策略。因此，企業(yè)商品房的價格制定必須對市場上的競爭做出積極的反應。（2）需求導向定價法，包括理解價值定價法、需求差異定價法。為了對市場經濟活動進行必要的監(jiān)督和調控，政府通常會制定一些政策和法律法規(guī)加以調整和約束。（2）成本因素。品牌的巨大作用，在過程中表現為對購買行為的影響力，從結果上講，表現為強勢品牌已成為企業(yè)巨大的無形資產。目前中國房地產企業(yè)雖然已經經過了改革開放的磨練，許多企業(yè)仍然過于注重牌子的宣傳，甚至一味追求所謂品牌營銷，為了提高知名度而進行盲目的炒做宣傳。從產品創(chuàng)新的載體來看，又可以把房地產產品創(chuàng)新分為以下兩個方面：（1）硬件創(chuàng)新。是指在核心產品層以及有形產品層以外的產品所能提供的服務項目。第十六章 房地產營銷策略選擇一、學習目的和內容提要（一）學習目的本章的主要任務是根據房地產營銷師工作性質與內容對人才素質的要求，系統(tǒng)了闡述房地產營銷過程中的策略選擇問題。通常指房地產產品的售后服務階段，如物業(yè)管理。（2）軟件創(chuàng)新。在房地產產品趨于同質化的今天，惟有品牌是具差異化特質的。品牌作為企業(yè)無形資產的價值之巨大，在現實中甚至遠遠超出了其有形資產本身。房地產價格的構成因素是確定房產價格的依據。企業(yè)制定價格時需要充分考慮這些政策性的因素。所謂需求導向定價是指以需求為中心，依據買方對產品價值的理解和消費者需求特征進行定價的方法。① 隨行就市定價法隨行就市定價法是企業(yè)按行業(yè)的平均現行價格水平來定價或主要競爭者的價格進行定價。主要有現金折扣和數量折扣。零尾盤的好處是不言自明的，尤其是在市場風險日漸高漲的房地產行業(yè)。（1）人員促銷: 人員促銷指通過人員與顧客的直接聯系、面對面的洽談，將有關本企業(yè)和產品的信息傳遞給顧客，促使其購買。同時每種促銷方式又有許多種促銷手段可供選用，因此，房地產促銷組合是一種多層次的策略。傳統(tǒng)促銷策略與網絡技術的完美結合，必將把房地產營銷推進到一個全新的境界。　　5．房地產價格調整時機的選擇需要考慮兩個參數，銷售成本和銷售率。 3.（?。┒▋r策略，即高價開盤策略，一種新型的商品房在產品生命周期的最初階段，把產品價格定得很高，以攫取最大利潤，猶如從鮮奶中撇取奶油一樣。（1）房地產開發(fā)商的網址促銷P319　　目前企業(yè)通常借助一些著名網站來推銷自己的商務站點，在廣告的設計上，一般應圖案簡潔，文字精練，引人注目。（2）廣告促銷: P313廣告指房地產開發(fā)商或中間商通過付款的方式，利用一定的媒體進行信息傳播，以刺激顧客產生需求，從而擴大房地產產品銷售的一種促銷方式。代理商甚至在開發(fā)商拿到地塊以前就進行市場調研、項目定位，從項目的可行性研究著手，提供建筑規(guī)劃設計任務書、建筑承包商的選擇、施工監(jiān)理的組織、銷售策劃推廣，直至物業(yè)管理等全過程一條龍服務。（3）心理定價策略P305為適應和滿足消費者的購買心理所采取的定價策略，常見的有以下幾種：① 尾數定價策略這是依據消費者購買時誤認為有零頭的價格比整數價格更便宜和更精確的消費心理制定價格的一種策略。因為隨著房地產產品的同質化趨勢的加強，開發(fā)商在實際定價時選擇的余地越來越小，如果定價過高，很容易造成銷售不暢；定價過低，一方面企業(yè)利潤目標不能保證，另一方面也有可能引起同行的不滿，所以這種方法適合于中、小房地產企業(yè)實行。這種方法是根據消費者對產品價格和價值的理解進行定價。成本導向定價是以成本為中心，是按照賣方意圖定價得一種方法。目前國內房地產價格太高，主要是各項行政收費太高太多所造成的。（3）房地產品牌的建設P297房地產品牌建設的原則：1遵循從購房者出發(fā)的原則。孰不知，檢驗一個樓盤是否具有品牌的一個重要標志在于，它不管在何處開盤，都能有忠誠的客戶群。一種新的房地產產品從開始進入市場一直到被市場淘汰的全過程一般分為四個階段：P294介紹期、成長期、成熟期、衰退期。潛在產品層。（二）結構體系本章由四節(jié)構成。它是消費者在購房時的主要決策依據。（3）模仿