房地產(chǎn)宏觀調控與信貸風險分析課件(編輯修改稿)
2025-03-13 11:13 本頁面
【文章內容簡介】 的不斷開發(fā)建設，以及城市積聚效應引起的大量勞動力的涌入，使得城市道路、住宅不斷擁擠，公共綠地不斷減少，生活質量不斷下降。這種負的外部性對于大城市居民而言尤為突出。此外，還有可能存在新型建筑材料應用造成光污染和空氣污染，以及由于住宅隔音效果不好而造成居民相互干擾等外部不經(jīng)濟現(xiàn)象?？梢钥闯?，我們在享受房地產(chǎn)開發(fā)帶來正的外部性的同時，負的外部性的作用以及影響范圍正在擴大，從而導致大城市居民生活質量日益下降。 房地產(chǎn)具有公共產(chǎn)品屬性 ? 公共產(chǎn)品具有兩個很顯著的特征，一個是非競爭性特征，表明社會對于該類物品或服務是普遍需要的，而另一個非排斥性特征則表明了收費是困難的，僅靠市場機制遠遠無法提供最優(yōu)的規(guī)模。 ? 房屋部分具有這種公共品的特性，是人們生活中不可缺少的必需品，并且不具有替代性。房屋不像食品這種必需品，因為食品具有很強的替代性，大米和小麥可以相互替代，咖啡和茶葉可以相互替代，但是房屋沒有這個特性，所以說房屋是人們日常生活中不具有替代性的必需品。這是房屋一個顯著的特點，而經(jīng)濟適用房、廉租房這種帶有福利性補貼的住房更接近公共品，一般的商品房則接近私人產(chǎn)品。在住房商品化、市場化改革之后，政府在經(jīng)濟適用房和廉租房建設上似乎沒有太多作為。這是住房商品化改革過程中所帶來的短板，當然這有它的歷史因素。當時實行住房商品化改革，假如住房商品化與經(jīng)濟適用房和廉租房建設一齊起步，那么住房商品化、市場化改革就不可能取得成功，因為大家都依賴廉價的住房?，F(xiàn)在住房市場化發(fā)展到了一個階段，房價高企問題突出，是到了該回過頭來反思廉租房這種福利性住房的時候了。 總的來說， 04年以來我國 房地產(chǎn)調控的 目標有三 控制房地產(chǎn)投資 過熱，調整供求關系。 抑制房價的過快 上漲， 促進整個社會和諧發(fā)展 抑制房地產(chǎn)市 場的投資性 前期調控處于無效狀態(tài) 房 價 繼 續(xù) 上 漲 房 地 產(chǎn) 投 資 過 熱 具體而言 ?抑制投資多于抑制需求 ?調控投資過熱甚于關注住宅公平 ?管住土地但沒有管住錢 住房改革以來 穩(wěn)定有購買力的需求為首要政策 但并不為學界和業(yè)界所察覺 總體的調控路線圖 正面作用 房地產(chǎn)行業(yè)對其他行業(yè)的帶動效應 0社會服務業(yè)金屬冶煉及壓延加工業(yè)機械工業(yè)農業(yè)電器機械及器材制造業(yè)帶動效應升值與地產(chǎn)：高度正相關 房地產(chǎn)信貸比的國際比較 房地產(chǎn)信貸余額占總信貸余額比重( % )0204060加拿大法國德國日本挪威葡萄牙西班牙瑞士英國香港中國房地產(chǎn)信貸余額占總信貸余額比重(%)數(shù)據(jù)顯示：個人 全部 開發(fā)商 全部 四大銀行房地產(chǎn)貸款不良比率比較 單位：（%）051015202530工商銀行 農業(yè)銀行 中國銀行 建設銀行四大銀行平均數(shù)全部房地產(chǎn)貸款不良比率開發(fā)商貸款不良比率個人住房貸款不良比率全部貸款不良比率橫向比較 :東亞與東南亞 0204060韓國印尼馬來西亞菲律賓泰國香港房地產(chǎn)信貸余額占總信貸余額比重不良貸款率證券信貸比偏低意味著銀行存在過度支持 各國證券信貸比0 1 2 3 4美國韓國日本德國中國各國證券信貸比美國證券化比率超過 20% P80 房地產(chǎn)的問題和對策 中國城鎮(zhèn)居民家庭財產(chǎn)構成 經(jīng)營性資產(chǎn)12%耐用消費品5%房產(chǎn)48%金融資產(chǎn)35%17%36%41%6%自有資金 銀行貸款 銷售回款 其它房貸占比過重容易導致金融危機 05000100001500020230250001998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 050100150200250個人住房貸款余額（億元） 個人消費貸款余額（億元）個人住房貸款余額增長率（％） 個人消費貸款余額增長率（％）建設銀行 建設銀行 建行行業(yè)分布 貸款五級分類 房地產(chǎn)信貸及資產(chǎn)證券化占總信貸余額比重6%10%%0%2%4%6%8%10%12%開發(fā)房貸/總信貸余額個人抵押房貸/總信貸余額中國證券化信貸/總信貸余額項目比重（％）系列1我國證券化水平明顯偏低 房地產(chǎn)業(yè)周期波動與國民經(jīng)濟周期波動相關性分析 ——以日本為例 中國大陸的經(jīng)濟體制正在從傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制轉型，這一過程至現(xiàn)在為止還遠未結束?！懊^過河”的過程不可避免會遇到許多具有中國特色的問題。但是，中國大陸在發(fā)展中面臨的大多數(shù)問題還是可以借鑒市場經(jīng)濟發(fā)達國家的經(jīng)驗教訓的。作為一個成熟的市場經(jīng)濟體系，現(xiàn)今日本的經(jīng)濟竟然陷入了困境，這其中必然有許多深層次的問題值得我們研究，以免日后中國的經(jīng)濟重蹈覆轍。房地產(chǎn)業(yè)周期波動的不穩(wěn)定性被無數(shù)研究者和政策制訂者所關注。但是，將房地產(chǎn)業(yè)的波動和宏觀經(jīng)濟波動作為一個整體，并探討二者之間內在的聯(lián)系和相互作用得到的關注程度與這個問題的重要性相比仍然不足。 對經(jīng)濟周期的定義 ? 一般認為，經(jīng)濟波動反映了宏觀經(jīng)濟的擴張與收縮，呈現(xiàn)出波峰和波谷的交替出現(xiàn)，整個過程可抽象為繁榮、衰退、蕭條和復蘇四個階段。美國經(jīng)濟學家 、 ：“經(jīng)濟周期是在主要以工商企業(yè)形式組織其活動的那些國家中所看到的總體活動的波動形態(tài)?！?[1]這個定義被大多數(shù)經(jīng)濟學家所接受，同時也是美國國家經(jīng)濟研究局（ NBER）研究經(jīng)濟周期波動的依據(jù)所
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