【正文】 課稅對(duì)象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。 ② 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng) 按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。只能再新購(gòu)一套商品房，購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，還需要如實(shí)填寫(xiě)一份《家庭成員情況申報(bào)表》，如果被發(fā)現(xiàn)提供虛假信息騙購(gòu)住房的，將不予辦理房產(chǎn)證。 在 外來(lái) 人口大量流入 地區(qū) 、土地供應(yīng) 比較 緊張的北京、上 海等城市，可附加實(shí)施外來(lái)人員一年等候期制度，即外地和境外居民，須提供至少一年的納稅或社保證明后才能購(gòu)買(mǎi)。樓市調(diào)控關(guān)鍵還在于從土地、稅收、信貸等各個(gè)方面進(jìn)行， 并著力推進(jìn)保障性住房建設(shè)、供應(yīng)，從而真正終結(jié)房?jī)r(jià)近年來(lái)連續(xù)暴漲、社會(huì)資源向房地產(chǎn)業(yè)畸形積聚的亂象，從根本上破解困擾房地產(chǎn)已久的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。造成資源浪費(fèi)。這就是經(jīng)濟(jì)上的邊際效應(yīng)。二者都是指導(dǎo)稅收分配活動(dòng)的準(zhǔn)則，但稅收原則是指導(dǎo)稅收行為的 思想觀念性的準(zhǔn)則，具有指導(dǎo)意義，且較寬泛 。 間接調(diào)控 是 通過(guò)產(chǎn)業(yè)政策的引導(dǎo)作用，通過(guò)政府投資的導(dǎo)向作用，并通過(guò)稅收、財(cái)政補(bǔ)貼、折舊政策等，來(lái)制約非政府投資的條件，調(diào)控非政府投資的方向。對(duì)于有真實(shí)住房需求的購(gòu)買(mǎi)者．可以支付較低比率的首付款以及相對(duì)較低的年貸款利息，并且償還期限可以比較長(zhǎng)：而對(duì)于出于投機(jī)性需求的購(gòu)買(mǎi)者．可以要求其支付較高比率的首付款及較高的年貸款利息．并且為其提供的信貸年限較短。 不僅有利于財(cái)政收支的平衡，更有利于創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 財(cái)政政策對(duì) 房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 的影響 分析 （ 1）財(cái)政政策 的 含義 ① 財(cái)政政策是指國(guó)家根據(jù)一定時(shí)期政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的任務(wù)而規(guī)定的財(cái)政工作的指導(dǎo)原則，通過(guò)財(cái)政支出與稅收政策來(lái)調(diào)節(jié)總需求。這兩部分需求為居民自住型消費(fèi)需求。人民幣升值之后，其對(duì)外購(gòu)買(mǎi)力提高，原材料海外采購(gòu)成本與前期相比相對(duì)降低，傳導(dǎo)到整體房地產(chǎn)上游產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)品價(jià)格的走低，從而有利于房地產(chǎn)行業(yè)降低生產(chǎn)成本，進(jìn)而增加供給，降低價(jià)格。 外幣 的不斷進(jìn)入增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，從 使 房地產(chǎn)價(jià)格 提高 。 ① 資金進(jìn)出效應(yīng)。 ③ 存款準(zhǔn)備金對(duì)利率和匯率影響極小。這個(gè)比例越高，執(zhí)行的緊縮政策力度越大。人們?cè)谟?jì)算資金投資房地產(chǎn)的回報(bào)時(shí)，一個(gè)主要的參考依據(jù)就是基準(zhǔn)利率。當(dāng)市場(chǎng)利率大幅提高時(shí)，開(kāi)發(fā)商投資于房地產(chǎn)的成本大大增加，獲利減少，那么開(kāi)發(fā)商將會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)的投資，如此市場(chǎng)上的房屋供給就會(huì)減少，會(huì)引起房屋價(jià)格上漲，結(jié)果導(dǎo)致成本轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。在當(dāng)今社會(huì)中存在著大量的投資者，他們購(gòu)買(mǎi)房屋并不是以使用為目的，是為了在將來(lái)賣(mài)出獲得收益。 表 31 顯示了近年的貨幣供應(yīng)量， 近幾年的貨幣供應(yīng)量一直在 增長(zhǎng)。 另一方面，就住房的需求結(jié)構(gòu)而言，當(dāng)前的房?jī)r(jià)劇漲并不是全面性的，而主要集中在部分大中城市。宏觀調(diào)控的政策一直在進(jìn)行，但是房?jī)r(jià) 只是 進(jìn)行短暫的調(diào)整，無(wú)法阻擋其長(zhǎng)期上行的趨勢(shì)。 70 個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù) 。 中國(guó)房 地產(chǎn) 價(jià) 格走勢(shì) 的現(xiàn)狀分析 20xx年 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況 20xx 年，全國(guó)房地產(chǎn) 市場(chǎng)的 投資 額為 48267 億元，比 20xx 年 增長(zhǎng)率為 %，其中，商品 房 投資 34038 億元， 增長(zhǎng)率為 了 %，占房地產(chǎn) 總 投資的比重為 %。以及歷史中采取的一些宏觀調(diào)控措施與對(duì)房?jī)r(jià)作用的分析。進(jìn)行宏觀調(diào)有其必要性。 各種宏觀調(diào)控政策到底對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成怎么樣的影響 ？如何進(jìn)行宏觀調(diào)控才能達(dá)到控制房?jī)r(jià)的目的 ？ 現(xiàn)實(shí)中 ， 群眾對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的報(bào)怨日益嚴(yán)重 ，住房問(wèn)題也是整個(gè)社會(huì)的焦點(diǎn)問(wèn)題。的 并且給出了一些 解決根本問(wèn)題的思路及政策建議。 想有效地解決住房問(wèn)題，有必要使得房?jī)r(jià)保持合理與穩(wěn)定。要使得房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，對(duì)需對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響因素有著全面的理解和把握。 總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)研究對(duì)于理論與實(shí)踐都具有重大的意義。 住房是人生存生活的 必要條件 。 從實(shí)踐中來(lái)看，宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行常常達(dá)不到預(yù)期的政策目標(biāo)。第三章是本文的重點(diǎn)，主要研究各種宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)產(chǎn)生影響分析。 12 月， 房地產(chǎn) 市場(chǎng)的 投資 額為 5570 億元， 增長(zhǎng)率為 %。 12 月份，全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比 11 月份縮小 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 %?？梢缘贸鼋Y(jié)論宏觀調(diào)控的大部分政策都是治標(biāo)不治本。在一些城市房?jī)r(jià)成倍上漲的同時(shí)，全國(guó)房?jī)r(jià) 20xx 年一 20xx 年分別只上漲了 9． 7％、 7． 6％和 5． 6％。 但 20xx 年的增長(zhǎng) 速度 有所放緩。而正是因?yàn)榇罅康耐顿Y者的參與，因此房屋最終價(jià)格的形成也與他們 有著莫大的關(guān)系。 （ 3）利 率對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響 房地產(chǎn)業(yè)是資 本 密集型行業(yè)，具有“第二金融”的美稱(chēng)。利率較低，資金存入銀行或其它金融機(jī)構(gòu)的回報(bào)要求就會(huì)較低，則對(duì)投入房地產(chǎn)資金的回報(bào)要求也會(huì)較低，房屋出租人的租金要求也就較低，反之則有較高的要求。 圖 33 存款準(zhǔn)備金 率歷次 調(diào)整一覽 資料來(lái)源：東方財(cái)富網(wǎng) （ 2）存款準(zhǔn)備金率對(duì) 房地產(chǎn) 投資 融資 的影響 當(dāng)央行提高法定存款準(zhǔn)備金率后，商業(yè)銀行能夠提供的信貸就減少，存款準(zhǔn)備金綠提高，貨幣乘數(shù)也會(huì)降低，是的整個(gè)銀行體系，降低信貸總量。提高存款準(zhǔn)備金率可以在不提高利率，不加大人民幣升值壓力。 政府為了穩(wěn)定 外 匯市 場(chǎng) ，用 人民幣 買(mǎi)入外幣，同時(shí)投放本國(guó)貨幣，大量增加 國(guó)內(nèi)市場(chǎng)貨幣供應(yīng)量 。如果投資者預(yù)期貨幣將持續(xù)升值，這將會(huì)吸引更大規(guī)模的外資進(jìn)入。房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的下游產(chǎn)業(yè)是伴隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展應(yīng)運(yùn)而生的新興產(chǎn)業(yè)，涉及 的行業(yè)有 建材、家居、裝飾以及策劃代理、二手房交易中介等，房地產(chǎn)業(yè)最重要的下游產(chǎn)業(yè)則是蓬勃發(fā)展的物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)。而投資需求的目地是 投資收益 ，將住房作為投資品納入家庭的投資組合，獲取房?jī)r(jià)上漲的投資收益。增加政府支出，可以刺激總需求，從而增加國(guó)民收入，反之則壓抑總需求，減少?lài)?guó)民收入。 政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)可以使用的財(cái)政政策有更大的余地。以此支持真實(shí)住房性需求，抑制投機(jī)性購(gòu)房需求。 表 32 為上海市 20xx 年到 20xx 年住宅投資額 。 稅收政策是稅收行為的指導(dǎo)準(zhǔn)則，更具有實(shí)踐性、可操作性，必須執(zhí)行。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前就是處在這一階段，房產(chǎn)交易清淡，商品房有價(jià)無(wú)市，房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響不言而喻。開(kāi)發(fā)商與被拆遷戶(hù)的矛盾有激化現(xiàn)象。 政策法規(guī)對(duì) 房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 的影響 分析 政策法規(guī)就是黨政機(jī)關(guān)制定的關(guān)于處理黨內(nèi)和政府事務(wù)工作的文件。限購(gòu)令簡(jiǎn)單易行，其實(shí)施主要依賴(lài)各城市房管部門(mén)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和網(wǎng)絡(luò)簽約兩個(gè)信息系統(tǒng)，不需全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。 限購(gòu)令對(duì) 房地產(chǎn)價(jià)格 走勢(shì) 的 影響 （ 1） 限購(gòu)令的含義 住房限購(gòu)令就是在家庭已經(jīng)擁有一套住房的基礎(chǔ)上。利益的爭(zhēng)奪，使得拆遷與被拆遷的矛盾逐漸激化，野蠻拆遷和暴力拆遷的出現(xiàn)，造成了社會(huì)的不穩(wěn)定、不和諧。 上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 21 （ 4） 房產(chǎn)稅的含義 ① 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。 ③ 稅收對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響是廣泛的。如果保障性住房政策在地方政府得到強(qiáng)有力的執(zhí)行。稅收對(duì)房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)體現(xiàn)在兩個(gè)方面：首先．稅收可以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)需求，使住房性需求獲得更大滿(mǎn)足。 （ 3）財(cái)政政策對(duì)房地產(chǎn)的影響 ① 影響房地產(chǎn)價(jià)格的 財(cái)政 政策 中 主要有 政府投資 、 稅收政策。 財(cái)政政策是國(guó)家整個(gè)經(jīng)濟(jì)政策的組成部分。然而匯率 下降 卻加劇了投資性的需求的膨脹，境外投資者為了實(shí)現(xiàn)貨幣買(mǎi)入賣(mài)出的在短時(shí)間內(nèi)的置換，或購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)行業(yè)股票或直接加入房屋競(jìng)買(mǎi)隊(duì)伍，以推動(dòng)投資型房產(chǎn)的迅速升值，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了需求旺盛的假象。其中也不乏優(yōu)秀的物業(yè)管理公司借此契機(jī)開(kāi)拓中國(guó)大陸市場(chǎng)。 綜上所 述，從宏觀方面來(lái)看，貨幣持續(xù)過(guò)度升值會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)減速，這是因?yàn)橥馍讨苯油顿Y下降、凈出上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 15 口下降。 當(dāng)股市低迷時(shí)，房地產(chǎn)成了資金最大的 投資方向 。如果想要實(shí)現(xiàn)同樣的效果，公開(kāi)市場(chǎng)操作和再貼現(xiàn)率，都 不 可避免的影響市場(chǎng)利率。 存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)，特別是大型的金融機(jī)構(gòu)存放在央行的超額存款準(zhǔn)備金較低，當(dāng)法定存款準(zhǔn)備金率稍有變動(dòng)，就會(huì)對(duì)市場(chǎng)的信貸總量產(chǎn)生較大影響，但是超額存款準(zhǔn)備金可以用來(lái)應(yīng)對(duì)法定存款準(zhǔn)備金的上調(diào)，信貸規(guī)?？梢员３址€(wěn)定。 ③ 利率對(duì)需 求與供給的 影響 ， 房地產(chǎn)價(jià)格和利率的供需關(guān)系分析對(duì)于利率變量的討論，可以通過(guò)供給和需求的討論模型進(jìn)行分析。根據(jù)資本的邊際效率理論，利率上升，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的投資減少，供給下降，在需求不變的條件下，房地產(chǎn)的價(jià)格上升；反之，價(jià)格下降。 對(duì)房屋消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，他們的購(gòu)買(mǎi)行為是為了居住，滿(mǎn)足基本的生理需求。 廣義貨幣政策指政府、中央銀行和其他有關(guān)部門(mén)所有有關(guān)貨幣方面的規(guī)定和采取的影響金融變量的一切措施。譬如，當(dāng)前廣東有很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)都開(kāi)發(fā)了較為成熟的樓盤(pán)或小區(qū)，但仍然無(wú)法刺激人們的需求。因此升入挖掘支持房?jī)r(jià)上漲的深層次原因，才能從根本上解決房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)題。其中，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲 %，其中普通住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲 %，高檔住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲%；經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格上漲 %。 20xx 年， 全國(guó)房地產(chǎn) 市場(chǎng) 開(kāi)發(fā)企業(yè)完成 對(duì) 土地購(gòu)置面積 為 億平方米，比 20xx 年增長(zhǎng)率為 %，土地購(gòu)置費(fèi) 9992 億元， 增長(zhǎng)率為 %。第四章對(duì)研究的結(jié)果做一下總結(jié)，并且給出一些房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的歷史和現(xiàn)狀 ? 房 地產(chǎn) 價(jià) 格 的歷史 ? 房 地產(chǎn) 價(jià) 格 的現(xiàn)狀 宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的影響 ? 貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響 ? 財(cái)政政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響 ? 政策法規(guī)對(duì)房?jī)r(jià)的影響 研究結(jié)論及對(duì)策 建議 ? 研究結(jié)論 ? 對(duì)策 建議 展望 上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 3 政策方面的建議。 這是在于對(duì)于宏觀調(diào)控的作用認(rèn)識(shí)的不夠清楚。當(dāng)今社會(huì)正處于城市化進(jìn)程的時(shí)代，房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)混亂，普通群眾難以承受。 隨著中國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題不斷理清思路， 找到問(wèn)題所在，政府的宏觀調(diào)控不斷深入，未來(lái)中國(guó)的房?jī)r(jià)走勢(shì)將會(huì)向著穩(wěn)定合理的方向發(fā)展。因此 進(jìn)行宏觀調(diào)控 來(lái)調(diào)整影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)以及保持價(jià)格穩(wěn)定是有必要的。 住房需求是人們最重要的基本需求之一。 本文還試圖尋找導(dǎo)致房?jī)r(jià)問(wèn)題突出的根本原因，提出是由于各地 經(jīng)濟(jì) 發(fā)展不均衡導(dǎo)致的觀點(diǎn)。 特別是北京、上海、深證等大城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，其增幅遠(yuǎn)超 GDP 增幅。 研究意義 對(duì)房地產(chǎn) 進(jìn)行宏觀 調(diào)控 的 目的是使得房?jī)r(jià)處在合理且穩(wěn)定的水平。第二章首先研究國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的歷史與現(xiàn)狀。 第三個(gè)周期， 1998 年至今， 國(guó)家開(kāi)始貨幣化改革，停止福利分房，房地產(chǎn) 業(yè)迅速崛起。在其他資金中，定金及預(yù)收款 為 19020 億元， 增長(zhǎng)率為 %；個(gè)人按揭貸款 為 9211 億元， 增長(zhǎng)率為 %。這是 需要研究的問(wèn)題。第二個(gè)問(wèn)題涉及住房制度改革的缺陷問(wèn)題， 20 世紀(jì)末 2l 世紀(jì)初的住房市場(chǎng) 化改革抬高了各階層對(duì)住房的需求。直接地或間接地通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)操作和設(shè)置銀行最低準(zhǔn)備金（最低儲(chǔ)備金）。合理的利率，對(duì)發(fā)揮社會(huì)信用和利率的經(jīng)濟(jì)杠桿作用有著重要的意義，而合理利率的計(jì)算方法是我們關(guān)心的問(wèn)題。收入效應(yīng)與替代效應(yīng)力量進(jìn)行對(duì)比，由于貸款資金的占用大于買(mǎi)房者自有資金 ，所以替代效應(yīng)效果大于收入效應(yīng)。 ② 利率對(duì)租金的影響。法定存款準(zhǔn)備金率，是金融機(jī)構(gòu)按規(guī)定向中央銀行繳納的存款準(zhǔn)備金占其存款的總額的比率。我國(guó)對(duì)存款準(zhǔn)備金和超額存款準(zhǔn)備金付息 。由于世界各國(guó)貨幣的名稱(chēng)不同，幣值不一，所以一國(guó)貨幣對(duì)其他國(guó)家的貨幣要規(guī)定一個(gè)兌換率，即匯率 。 國(guó)家 出現(xiàn)貿(mào)易順差， 就會(huì) 產(chǎn)生 本幣升值的預(yù)期，在國(guó)際資本流動(dòng)中，大量資金進(jìn)入該國(guó)， 這些外幣換成本幣在該國(guó)進(jìn)行投資，等待本幣升值再換回。從 20xx 年，中國(guó)鐵礦石進(jìn)口超過(guò) 日本，成為世界上鐵礦石進(jìn)口量最大的國(guó)家?；拘枨笫侨藗兩畹谋匾枨?，具有剛性，需求量不會(huì)有太大的變化。 總體來(lái)說(shuō)，匯率的變動(dòng)或直接或間接的影響了房地產(chǎn)行業(yè)的微觀層面。 圖 35 為 20xx 年8 月到 20xx 年 3 月每月財(cái)政收入情況 。 ③ 調(diào)節(jié)房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)通過(guò)貸款政策調(diào)整需求結(jié)構(gòu)．由于大部分購(gòu)房者都會(huì)申請(qǐng)銀行按揭貸款購(gòu)房．所以利率政策會(huì)對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房決策產(chǎn)生很大影響。 ② 政府投資可以微利或不盈利，但能極大提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體效益； 政府投資的資金上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 19 來(lái)源可靠，多為大型項(xiàng)目和長(zhǎng)期項(xiàng)目；政府投資集中于外部效應(yīng)較大的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和設(shè)施。 ② 稅收政策是指國(guó)家為了實(shí)現(xiàn)一定歷史時(shí)期任務(wù)，選擇確立的稅收分配活動(dòng)的指導(dǎo)思想和原則，它是經(jīng)濟(jì)政策的重要組成部分。此時(shí)。 （ 5）房產(chǎn)稅產(chǎn)生的背景 ① 住宅價(jià)格的快速上漲超出了居民購(gòu)買(mǎi)力的 增長(zhǎng) 。房產(chǎn)稅開(kāi)征后，可與土地增值稅相配合，為地方財(cái)政開(kāi)源，從而扭轉(zhuǎn)“土地財(cái)政”格局。中央政府 在 住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部指定的 40 個(gè)重點(diǎn)城市統(tǒng)一實(shí)施基本限購(gòu)令：各城市本地戶(hù)籍與持人才居住證家庭，最多限擁 有兩套住房；外地戶(hù)籍和境外人士最 多限擁有一套；兩次購(gòu)房時(shí)間需相隔兩年以上；禁止公司購(gòu)房。但要在 房?jī)r(jià)穩(wěn)定合理 和民生 中進(jìn)行調(diào)控 ，實(shí)屬不易。在我國(guó)，房產(chǎn)稅并非一個(gè)新的稅種，有關(guān)房產(chǎn)稅的改革也由來(lái)已久。 ② 房產(chǎn)稅是為中外各國(guó)政府廣為開(kāi)征的古老的稅種。理想的稅收政策應(yīng)該是既能滿(mǎn)足國(guó)家的財(cái)政收入需要，又不對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不良影響。由于供給增加， 20xx 年以后的房?jī)r(jià)將被顯著