【正文】 課稅對象向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。 ② 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應 按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。只能再新購一套商品房，購房人在購買房屋時，還需要如實填寫一份《家庭成員情況申報表》，如果被發(fā)現(xiàn)提供虛假信息騙購住房的，將不予辦理房產(chǎn)證。 在 外來 人口大量流入 地區(qū) 、土地供應 比較 緊張的北京、上 海等城市，可附加實施外來人員一年等候期制度，即外地和境外居民，須提供至少一年的納稅或社保證明后才能購買。樓市調(diào)控關鍵還在于從土地、稅收、信貸等各個方面進行， 并著力推進保障性住房建設、供應，從而真正終結房價近年來連續(xù)暴漲、社會資源向房地產(chǎn)業(yè)畸形積聚的亂象，從根本上破解困擾房地產(chǎn)已久的結構性問題。造成資源浪費。這就是經(jīng)濟上的邊際效應。二者都是指導稅收分配活動的準則，但稅收原則是指導稅收行為的 思想觀念性的準則，具有指導意義，且較寬泛 。 間接調(diào)控 是 通過產(chǎn)業(yè)政策的引導作用，通過政府投資的導向作用，并通過稅收、財政補貼、折舊政策等，來制約非政府投資的條件，調(diào)控非政府投資的方向。對于有真實住房需求的購買者．可以支付較低比率的首付款以及相對較低的年貸款利息，并且償還期限可以比較長：而對于出于投機性需求的購買者．可以要求其支付較高比率的首付款及較高的年貸款利息．并且為其提供的信貸年限較短。 不僅有利于財政收支的平衡，更有利于創(chuàng)造良好的經(jīng)濟環(huán)境。 財政政策對 房地產(chǎn)價格走勢 的影響 分析 （ 1）財政政策 的 含義 ① 財政政策是指國家根據(jù)一定時期政治、經(jīng)濟、社會發(fā)展的任務而規(guī)定的財政工作的指導原則，通過財政支出與稅收政策來調(diào)節(jié)總需求。這兩部分需求為居民自住型消費需求。人民幣升值之后，其對外購買力提高，原材料海外采購成本與前期相比相對降低，傳導到整體房地產(chǎn)上游產(chǎn)業(yè)相關產(chǎn)品價格的走低，從而有利于房地產(chǎn)行業(yè)降低生產(chǎn)成本，進而增加供給，降低價格。 外幣 的不斷進入增加了房地產(chǎn)市場需求，從 使 房地產(chǎn)價格 提高 。 ① 資金進出效應。 ③ 存款準備金對利率和匯率影響極小。這個比例越高，執(zhí)行的緊縮政策力度越大。人們在計算資金投資房地產(chǎn)的回報時，一個主要的參考依據(jù)就是基準利率。當市場利率大幅提高時，開發(fā)商投資于房地產(chǎn)的成本大大增加，獲利減少，那么開發(fā)商將會減少對房地產(chǎn)的投資，如此市場上的房屋供給就會減少，會引起房屋價格上漲，結果導致成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。在當今社會中存在著大量的投資者，他們購買房屋并不是以使用為目的，是為了在將來賣出獲得收益。 表 31 顯示了近年的貨幣供應量， 近幾年的貨幣供應量一直在 增長。 另一方面，就住房的需求結構而言，當前的房價劇漲并不是全面性的，而主要集中在部分大中城市。宏觀調(diào)控的政策一直在進行，但是房價 只是 進行短暫的調(diào)整，無法阻擋其長期上行的趨勢。 70 個大中城市房屋銷售價格指數(shù) 。 中國房 地產(chǎn) 價 格走勢 的現(xiàn)狀分析 20xx年 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 20xx 年，全國房地產(chǎn) 市場的 投資 額為 48267 億元，比 20xx 年 增長率為 %，其中，商品 房 投資 34038 億元， 增長率為 了 %，占房地產(chǎn) 總 投資的比重為 %。以及歷史中采取的一些宏觀調(diào)控措施與對房價作用的分析。進行宏觀調(diào)有其必要性。 各種宏觀調(diào)控政策到底對房地產(chǎn)市場造成怎么樣的影響 ？如何進行宏觀調(diào)控才能達到控制房價的目的 ？ 現(xiàn)實中 ， 群眾對于房價上漲的報怨日益嚴重 ，住房問題也是整個社會的焦點問題。的 并且給出了一些 解決根本問題的思路及政策建議。 想有效地解決住房問題，有必要使得房價保持合理與穩(wěn)定。要使得房價保持穩(wěn)定，對需對房價走勢的影響因素有著全面的理解和把握。 總的來說，房地產(chǎn)研究對于理論與實踐都具有重大的意義。 住房是人生存生活的 必要條件 。 從實踐中來看，宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行常常達不到預期的政策目標。第三章是本文的重點，主要研究各種宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)價格走勢產(chǎn)生影響分析。 12 月， 房地產(chǎn) 市場的 投資 額為 5570 億元， 增長率為 %。 12 月份，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比 11 月份縮小 個百分點；環(huán)比上漲 %?？梢缘贸鼋Y論宏觀調(diào)控的大部分政策都是治標不治本。在一些城市房價成倍上漲的同時，全國房價 20xx 年一 20xx 年分別只上漲了 9． 7％、 7． 6％和 5． 6％。 但 20xx 年的增長 速度 有所放緩。而正是因為大量的投資者的參與，因此房屋最終價格的形成也與他們 有著莫大的關系。 （ 3）利 率對房地產(chǎn)業(yè)的影響 房地產(chǎn)業(yè)是資 本 密集型行業(yè)，具有“第二金融”的美稱。利率較低，資金存入銀行或其它金融機構的回報要求就會較低，則對投入房地產(chǎn)資金的回報要求也會較低，房屋出租人的租金要求也就較低，反之則有較高的要求。 圖 33 存款準備金 率歷次 調(diào)整一覽 資料來源：東方財富網(wǎng) （ 2）存款準備金率對 房地產(chǎn) 投資 融資 的影響 當央行提高法定存款準備金率后，商業(yè)銀行能夠提供的信貸就減少，存款準備金綠提高，貨幣乘數(shù)也會降低，是的整個銀行體系，降低信貸總量。提高存款準備金率可以在不提高利率，不加大人民幣升值壓力。 政府為了穩(wěn)定 外 匯市 場 ，用 人民幣 買入外幣，同時投放本國貨幣，大量增加 國內(nèi)市場貨幣供應量 。如果投資者預期貨幣將持續(xù)升值，這將會吸引更大規(guī)模的外資進入。房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的下游產(chǎn)業(yè)是伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展應運而生的新興產(chǎn)業(yè)，涉及 的行業(yè)有 建材、家居、裝飾以及策劃代理、二手房交易中介等，房地產(chǎn)業(yè)最重要的下游產(chǎn)業(yè)則是蓬勃發(fā)展的物業(yè)管理服務行業(yè)。而投資需求的目地是 投資收益 ，將住房作為投資品納入家庭的投資組合，獲取房價上漲的投資收益。增加政府支出，可以刺激總需求，從而增加國民收入，反之則壓抑總需求，減少國民收入。 政府對于房地產(chǎn)市場可以使用的財政政策有更大的余地。以此支持真實住房性需求，抑制投機性購房需求。 表 32 為上海市 20xx 年到 20xx 年住宅投資額 。 稅收政策是稅收行為的指導準則，更具有實踐性、可操作性，必須執(zhí)行。我國的房地產(chǎn)市場目前就是處在這一階段，房產(chǎn)交易清淡，商品房有價無市，房地產(chǎn)行業(yè)的波動對經(jīng)濟的影響不言而喻。開發(fā)商與被拆遷戶的矛盾有激化現(xiàn)象。 政策法規(guī)對 房地產(chǎn)價格走勢 的影響 分析 政策法規(guī)就是黨政機關制定的關于處理黨內(nèi)和政府事務工作的文件。限購令簡單易行，其實施主要依賴各城市房管部門的房地產(chǎn)產(chǎn)權登記和網(wǎng)絡簽約兩個信息系統(tǒng)，不需全國聯(lián)網(wǎng)。 限購令對 房地產(chǎn)價格 走勢 的 影響 （ 1） 限購令的含義 住房限購令就是在家庭已經(jīng)擁有一套住房的基礎上。利益的爭奪，使得拆遷與被拆遷的矛盾逐漸激化，野蠻拆遷和暴力拆遷的出現(xiàn)，造成了社會的不穩(wěn)定、不和諧。 上海理工大學本科生畢業(yè)設計（論文） 21 （ 4） 房產(chǎn)稅的含義 ① 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。 ③ 稅收對經(jīng)濟的影響是廣泛的。如果保障性住房政策在地方政府得到強有力的執(zhí)行。稅收對房地產(chǎn)需求結構的調(diào)節(jié)體現(xiàn)在兩個方面：首先．稅收可以抑制房地產(chǎn)市場的投機需求，使住房性需求獲得更大滿足。 （ 3）財政政策對房地產(chǎn)的影響 ① 影響房地產(chǎn)價格的 財政 政策 中 主要有 政府投資 、 稅收政策。 財政政策是國家整個經(jīng)濟政策的組成部分。然而匯率 下降 卻加劇了投資性的需求的膨脹，境外投資者為了實現(xiàn)貨幣買入賣出的在短時間內(nèi)的置換，或購買房地產(chǎn)行業(yè)股票或直接加入房屋競買隊伍，以推動投資型房產(chǎn)的迅速升值，給房地產(chǎn)市場帶來了需求旺盛的假象。其中也不乏優(yōu)秀的物業(yè)管理公司借此契機開拓中國大陸市場。 綜上所 述，從宏觀方面來看，貨幣持續(xù)過度升值會導致經(jīng)濟減速，這是因為外商直接投資下降、凈出上海理工大學本科生畢業(yè)設計（論文） 15 口下降。 當股市低迷時，房地產(chǎn)成了資金最大的 投資方向 。如果想要實現(xiàn)同樣的效果，公開市場操作和再貼現(xiàn)率，都 不 可避免的影響市場利率。 存款類金融機構，特別是大型的金融機構存放在央行的超額存款準備金較低，當法定存款準備金率稍有變動，就會對市場的信貸總量產(chǎn)生較大影響，但是超額存款準備金可以用來應對法定存款準備金的上調(diào)，信貸規(guī)模可以保持穩(wěn)定。 ③ 利率對需 求與供給的 影響 ， 房地產(chǎn)價格和利率的供需關系分析對于利率變量的討論，可以通過供給和需求的討論模型進行分析。根據(jù)資本的邊際效率理論，利率上升，會導致房地產(chǎn)的投資減少，供給下降，在需求不變的條件下，房地產(chǎn)的價格上升；反之，價格下降。 對房屋消費者來說，他們的購買行為是為了居住，滿足基本的生理需求。 廣義貨幣政策指政府、中央銀行和其他有關部門所有有關貨幣方面的規(guī)定和采取的影響金融變量的一切措施。譬如，當前廣東有很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)都開發(fā)了較為成熟的樓盤或小區(qū)，但仍然無法刺激人們的需求。因此升入挖掘支持房價上漲的深層次原因，才能從根本上解決房價上漲的問題。其中，商品住宅銷售價格上漲 %，其中普通住宅銷售價格上漲 %，高檔住宅銷售價格上漲%；經(jīng)濟適用房銷售價格上漲 %。 20xx 年， 全國房地產(chǎn) 市場 開發(fā)企業(yè)完成 對 土地購置面積 為 億平方米，比 20xx 年增長率為 %，土地購置費 9992 億元， 增長率為 %。第四章對研究的結果做一下總結，并且給出一些房地產(chǎn)價格走勢的歷史和現(xiàn)狀 ? 房 地產(chǎn) 價 格 的歷史 ? 房 地產(chǎn) 價 格 的現(xiàn)狀 宏觀調(diào)控對房價的影響 ? 貨幣政策對房價的影響 ? 財政政策對房價的影響 ? 政策法規(guī)對房價的影響 研究結論及對策 建議 ? 研究結論 ? 對策 建議 展望 上海理工大學本科生畢業(yè)設計（論文） 3 政策方面的建議。 這是在于對于宏觀調(diào)控的作用認識的不夠清楚。當今社會正處于城市化進程的時代，房價走勢出現(xiàn)混亂，普通群眾難以承受。 隨著中國對于房地產(chǎn)市場存在的問題不斷理清思路， 找到問題所在，政府的宏觀調(diào)控不斷深入，未來中國的房價走勢將會向著穩(wěn)定合理的方向發(fā)展。因此 進行宏觀調(diào)控 來調(diào)整影響房地產(chǎn)市場價格的波動以及保持價格穩(wěn)定是有必要的。 住房需求是人們最重要的基本需求之一。 本文還試圖尋找導致房價問題突出的根本原因，提出是由于各地 經(jīng)濟 發(fā)展不均衡導致的觀點。 特別是北京、上海、深證等大城市房價上漲過快，其增幅遠超 GDP 增幅。 研究意義 對房地產(chǎn) 進行宏觀 調(diào)控 的 目的是使得房價處在合理且穩(wěn)定的水平。第二章首先研究國內(nèi)房價的歷史與現(xiàn)狀。 第三個周期， 1998 年至今， 國家開始貨幣化改革，停止福利分房，房地產(chǎn) 業(yè)迅速崛起。在其他資金中，定金及預收款 為 19020 億元， 增長率為 %；個人按揭貸款 為 9211 億元， 增長率為 %。這是 需要研究的問題。第二個問題涉及住房制度改革的缺陷問題， 20 世紀末 2l 世紀初的住房市場 化改革抬高了各階層對住房的需求。直接地或間接地通過公開市場操作和設置銀行最低準備金（最低儲備金）。合理的利率，對發(fā)揮社會信用和利率的經(jīng)濟杠桿作用有著重要的意義，而合理利率的計算方法是我們關心的問題。收入效應與替代效應力量進行對比，由于貸款資金的占用大于買房者自有資金 ，所以替代效應效果大于收入效應。 ② 利率對租金的影響。法定存款準備金率，是金融機構按規(guī)定向中央銀行繳納的存款準備金占其存款的總額的比率。我國對存款準備金和超額存款準備金付息 。由于世界各國貨幣的名稱不同，幣值不一，所以一國貨幣對其他國家的貨幣要規(guī)定一個兌換率，即匯率 。 國家 出現(xiàn)貿(mào)易順差， 就會 產(chǎn)生 本幣升值的預期，在國際資本流動中，大量資金進入該國， 這些外幣換成本幣在該國進行投資，等待本幣升值再換回。從 20xx 年，中國鐵礦石進口超過 日本，成為世界上鐵礦石進口量最大的國家。基本需求是人們生活的必要需求，具有剛性，需求量不會有太大的變化。 總體來說，匯率的變動或直接或間接的影響了房地產(chǎn)行業(yè)的微觀層面。 圖 35 為 20xx 年8 月到 20xx 年 3 月每月財政收入情況 。 ③ 調(diào)節(jié)房地產(chǎn)需求結構通過貸款政策調(diào)整需求結構．由于大部分購房者都會申請銀行按揭貸款購房．所以利率政策會對購房者的購房決策產(chǎn)生很大影響。 ② 政府投資可以微利或不盈利，但能極大提高國民經(jīng)濟的整體效益； 政府投資的資金上海理工大學本科生畢業(yè)設計（論文） 19 來源可靠，多為大型項目和長期項目；政府投資集中于外部效應較大的基礎產(chǎn)業(yè)和設施。 ② 稅收政策是指國家為了實現(xiàn)一定歷史時期任務，選擇確立的稅收分配活動的指導思想和原則，它是經(jīng)濟政策的重要組成部分。此時。 （ 5）房產(chǎn)稅產(chǎn)生的背景 ① 住宅價格的快速上漲超出了居民購買力的 增長 。房產(chǎn)稅開征后，可與土地增值稅相配合，為地方財政開源，從而扭轉(zhuǎn)“土地財政”格局。中央政府 在 住房與城鄉(xiāng)建設部指定的 40 個重點城市統(tǒng)一實施基本限購令：各城市本地戶籍與持人才居住證家庭，最多限擁 有兩套住房；外地戶籍和境外人士最 多限擁有一套；兩次購房時間需相隔兩年以上；禁止公司購房。但要在 房價穩(wěn)定合理 和民生 中進行調(diào)控 ，實屬不易。在我國，房產(chǎn)稅并非一個新的稅種，有關房產(chǎn)稅的改革也由來已久。 ② 房產(chǎn)稅是為中外各國政府廣為開征的古老的稅種。理想的稅收政策應該是既能滿足國家的財政收入需要，又不對社會經(jīng)濟產(chǎn)生不良影響。由于供給增加， 20xx 年以后的房價將被顯著