【正文】 ):(ui∈U2):(ui∈U3):其中，mi和Mi分別表示一個(gè)指標(biāo)在1999年至2008年間的最小值與最大值，而M (di)=(Mi+mi)/2。但對現(xiàn)有房地產(chǎn)政策進(jìn)行評估方面的研究還比較缺乏，特別是對房地產(chǎn)政策進(jìn)行系統(tǒng)性、科學(xué)性的政策評估研究尚屬缺失。受2008年全球金融危機(jī)的沖擊，房價(jià)曾在2008年底一度低迷，但2009年第二季度便開始反彈，%，%，創(chuàng)下了2009年全年的新高，也是2007年11月份以來26個(gè)月的漲幅新高，%的歷史最高值。評估結(jié)果顯示，上海房地產(chǎn)調(diào)控政策取得了一定效果，然而在全國范圍內(nèi)，尤其是2009年房價(jià)的上漲狀況，表明我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策仍存在短期性、相機(jī)性、非均衡性等問題。隨著近年來住房保障體系建設(shè)受到重視，房地產(chǎn)兼具商品和部分公共物品與社會保障品的雙重內(nèi)涵得以體現(xiàn)，其既有對經(jīng)濟(jì)發(fā)展起推動性作用的一面，又有體現(xiàn)“住有所居”的民生性需求一面，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策既有其市場性一面亦與公共政策緊密相連。其分析過程為：先建立層次結(jié)構(gòu)模型；然后確定指標(biāo)對上一層次的隸屬度也即權(quán)重，從而得到權(quán)重向量（AHP方法或是主成分回歸法）；接著確定綜合評價(jià)矩陣；再者是模糊合成的運(yùn)算；最后一步是模糊模式的識別。標(biāo)度含義為：1 兩指標(biāo)相比，具有同等重要程度；3 兩指標(biāo)相比，一個(gè)指標(biāo)比另一個(gè)指標(biāo)稍微重要；5 兩指標(biāo)相比，一個(gè)指標(biāo)比另一個(gè)指標(biāo)明顯重要；7 兩指標(biāo)相比，一個(gè)指標(biāo)比另一個(gè)指標(biāo)非常重要；9 兩指標(biāo)相比，一個(gè)指標(biāo)比另一個(gè)指標(biāo)極端重要；2……8取上述兩相鄰判斷的中值示的層次結(jié)構(gòu)中，n個(gè)主標(biāo)準(zhǔn)相對于評價(jià)目標(biāo)，按其重要程度依次排序，可建立起一個(gè)n階判斷矩陣，計(jì)算最大特征值和其對應(yīng)的特真向量。因此，截至2008年底，上海房地產(chǎn)“三個(gè)為主”政策執(zhí)行效果較為樂觀。同時(shí)，還應(yīng)增加商品房市場土地有效供給，在總量增加的前提下完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并建立與之相配套的風(fēng)險(xiǎn)控制、住房保障制度、住房租賃體系等。因?yàn)檎雠_的調(diào)控政策多是解決房地產(chǎn)短期價(jià)格波動和投機(jī)行為，是相機(jī)抉擇政策而非一致性規(guī)則。第三步，根據(jù)以上結(jié)果，得出權(quán)重向量A1 、A2 、A3（詳見附錄表8）。在數(shù)據(jù)量化中，由于選取的評價(jià)指標(biāo)類型不同,各指標(biāo)轉(zhuǎn)化方法也有所不同，常見的方法有成本型(越小越好)、效益型（越大越好)、適中型(不大也不小)。國內(nèi)針對房地產(chǎn)政策評估方面的研究多為定性的政策評論，如指出我國房地產(chǎn)政策應(yīng)以法制為主要手段（宋春華，2000）、均衡發(fā)展為主要目標(biāo)（汪洋，2004）、因地制宜（謝百三，2006；湯鴻川，2008），同時(shí)考慮其對利益相關(guān)者的影響（魏成龍、張?zhí)矶。?009）；另外，還有些學(xué)者嘗試從實(shí)證分析的角度指出現(xiàn)行調(diào)控政策存在的問題（曹劍光，2007）以及經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房政策的運(yùn)行狀況（李培，2008）。但房價(jià)上漲勢頭并沒有得到有效控制。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策應(yīng)建立相應(yīng)的長效調(diào)控機(jī)制以穩(wěn)定市場主體預(yù)期，在提高市場績效、建立有效房地產(chǎn)市場的同時(shí)采取相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，兼顧經(jīng)濟(jì)效率與社會公平，引導(dǎo)住房的有效供求，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。基于公共政策評估的視角，對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果進(jìn)行評估，探討其成效與不足，有利于進(jìn)一步完善優(yōu)化兼顧房地產(chǎn)商品屬性與公共屬性的調(diào)控政策，抑制房價(jià)持續(xù)快速上漲，調(diào)整住房供求結(jié)構(gòu)，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。（二）評價(jià)指標(biāo)的構(gòu)建與說明根據(jù)已選取的評價(jià)方法，充分考慮到“三個(gè)為主”政策的相關(guān)利益方：政策的運(yùn)行環(huán)境——房地產(chǎn)市場、政策的直接受益者——居民以及政策實(shí)施者——政府三個(gè)角度對“三個(gè)為主”政策進(jìn)行評估，這也呼應(yīng)了“三個(gè)為主”原則的內(nèi)容——以普通商品房為主、以市民消費(fèi)為主、以居住為主（詳見附錄表1）。第二步，對指標(biāo)矩陣進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。具體來說，其對房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r有好的影響，居民住房水平有所改善，雖然與政府的政策目標(biāo)仍存在偏差，但其整體政策評價(jià)效果顯示良好。建立房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的長效調(diào)控機(jī)制，是我國房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會穩(wěn)定健康發(fā)展的需要，也是多年來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展實(shí)踐中所積累的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的總結(jié)，對提高房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策效力，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的積極意義不可小覷。高苛、劉長濱（2008）通過建立房地產(chǎn)市場預(yù)期模型發(fā)現(xiàn)，市場主體政策預(yù)期可導(dǎo)致調(diào)控政策短期失效，長期而言預(yù)期對調(diào)控政策效果無影響。可見，以上判斷矩陣均通過一致性檢驗(yàn)。因此,在進(jìn)行綜合評價(jià)前,采取標(biāo)準(zhǔn)變換法將各指標(biāo)屬性值統(tǒng)一變換到[0,1]范圍內(nèi),即對評價(jià)指標(biāo)屬性值進(jìn)行無量綱化。近年來，相關(guān)研究多聚焦于公共政策的執(zhí)行問題及其評估方法，其中政策執(zhí)行問題有：效果偏差形式（寧國良，2000）、“中梗阻”現(xiàn)象（錢再見、金太君，2002）、政治資源流失問題（傅菊輝，2004）、政策主體的困境問題（吳明、劉然，2006）等；政策評估方法研究包括政策評估指標(biāo)體系的構(gòu)建（宋健峰、袁汝華，2006）、公共政策定量評估方法（廖筠，2007）、政策評估模式的選擇標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)存問題（王雪梅、雷家骕，2008）等。一、引言2003年以來，國家多次通過土地政策、稅收政策、金融政策等措施以求對過熱的房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控：2005年3月，中央先后出臺了新老“國八條”對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控；2006年5月，國務(wù)院出臺了新的 “國六條” ,以進(jìn)一步抑制房價(jià)上漲，內(nèi)容涵蓋了稅收、信貸、土地供應(yīng)、市場、結(jié)構(gòu)乃至信息披露等方面。