id369-我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果評(píng)估初探——基于公共政策評(píng)估的-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 體系等。（二）調(diào)控政策應(yīng)當(dāng)考慮其實(shí)施過(guò)程中市場(chǎng)主體的預(yù)期作用我國(guó)投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期已經(jīng)跨越了適應(yīng)性預(yù)期階段，是界于適應(yīng)性預(yù)期與理性預(yù)期之間的準(zhǔn)理性預(yù)期（張金明，2000）。因此，截至2008年底，上海房地產(chǎn)“三個(gè)為主”政策執(zhí)行效果較為樂(lè)觀?？紤]AB矩陣（即相對(duì)于總目標(biāo)而言，各準(zhǔn)則之間相對(duì)重要性的比較）；再將表7代入一致性指標(biāo)計(jì)算公式得，得λmax =，=，=，=，即AB矩陣亦具有令人滿意的一致性。標(biāo)度含義為：1 兩指標(biāo)相比，具有同等重要程度；3 兩指標(biāo)相比，一個(gè)指標(biāo)比另一個(gè)指標(biāo)稍微重要；5 兩指標(biāo)相比，一個(gè)指標(biāo)比另一個(gè)指標(biāo)明顯重要；7 兩指標(biāo)相比，一個(gè)指標(biāo)比另一個(gè)指標(biāo)非常重要；9 兩指標(biāo)相比，一個(gè)指標(biāo)比另一個(gè)指標(biāo)極端重要；2……8取上述兩相鄰判斷的中值示的層次結(jié)構(gòu)中，n個(gè)主標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)于評(píng)價(jià)目標(biāo)，按其重要程度依次排序，可建立起一個(gè)n階判斷矩陣，計(jì)算最大特征值和其對(duì)應(yīng)的特真向量。（三）評(píng)估指標(biāo)的處理本文所涉及的政策評(píng)價(jià)是多指標(biāo)綜合評(píng)價(jià)，指標(biāo)涉及范圍廣，且各指標(biāo)間沒(méi)有統(tǒng)一的度量標(biāo)準(zhǔn),難以進(jìn)行比較和取舍。其分析過(guò)程為：先建立層次結(jié)構(gòu)模型；然后確定指標(biāo)對(duì)上一層次的隸屬度也即權(quán)重，從而得到權(quán)重向量（AHP方法或是主成分回歸法）；接著確定綜合評(píng)價(jià)矩陣；再者是模糊合成的運(yùn)算；最后一步是模糊模式的識(shí)別。政策評(píng)估作為一門(mén)獨(dú)立的研究領(lǐng)域在我國(guó)出現(xiàn)于20世紀(jì)80年代后期，目前相關(guān)研究尚處于發(fā)展階段，與政策制定和政策執(zhí)行相比，政策評(píng)估還是政策過(guò)程中較為薄弱的環(huán)節(jié)，缺乏必要的政策評(píng)估制度基礎(chǔ)和政策法規(guī)（贠杰、楊誠(chéng)虎，2006）。隨著近年來(lái)住房保障體系建設(shè)受到重視，房地產(chǎn)兼具商品和部分公共物品與社會(huì)保障品的雙重內(nèi)涵得以體現(xiàn)，其既有對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起推動(dòng)性作用的一面，又有體現(xiàn)“住有所居”的民生性需求一面，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策既有其市場(chǎng)性一面亦與公共政策緊密相連。電子信箱：yyzhang。評(píng)估結(jié)果顯示，上海房地產(chǎn)調(diào)控政策取得了一定效果，然而在全國(guó)范圍內(nèi)，尤其是2009年房?jī)r(jià)的上漲狀況，表明我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策仍存在短期性、相機(jī)性、非均衡性等問(wèn)題。s real estate regulatory policy has achieved some results, but at the national level, especially housing prices rising significantly in 2009, macroeconomic control on real estate is still shortterm and discretionary. The author believes that we should establish longterm effective control mechanism to stabilize the expectations of market players, then can improve the performance of real estate market, take the appropriate incentives, both economic efficiency and social equity, and guide housing effective supply and demand, so as to promote stability and healthy development of real estate market. Keywords: Real estate。受2008年全球金融危機(jī)的沖擊，房?jī)r(jià)曾在2008年底一度低迷，但2009年第二季度便開(kāi)始反彈，%，%，創(chuàng)下了2009年全年的新高，也是2007年11月份以來(lái)26個(gè)月的漲幅新高，%的歷史最高值。在世界各國(guó)，特別是西方發(fā)達(dá)國(guó)家，政策評(píng)估受到學(xué)術(shù)界和政府管理部門(mén)的普遍重視，實(shí)踐范圍越來(lái)越廣，并成為“社會(huì)科學(xué)中最為活躍的領(lǐng)域（Cronbach,1980）”。但對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)政策進(jìn)行評(píng)估方面的研究還比較缺乏，特別是對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行系統(tǒng)性、科學(xué)性的政策評(píng)估研究尚屬缺失。我們采用商品房?jī)r(jià)格指數(shù)作為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的測(cè)量指標(biāo)，其二級(jí)指標(biāo)我們采用了目前學(xué)術(shù)界常用來(lái)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的一些指標(biāo)，包括房地產(chǎn)投資額與GDP比值、房地產(chǎn)投資額與GDP比值、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比、住宅銷(xiāo)售額占全社會(huì)消費(fèi)品零售額比重以及房屋租售比等，同時(shí)，考慮到數(shù)據(jù)的完整性和連續(xù)性，我們只選取這五個(gè)指標(biāo)作為市場(chǎng)的二級(jí)指標(biāo)（見(jiàn)附件表2）。本文根據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的類(lèi)型,給出下列三種無(wú)量綱化標(biāo)準(zhǔn)函數(shù):(ui∈U1):(ui∈U2):(ui∈U3):其中，mi和Mi分別表示一個(gè)指標(biāo)在1999年至2008年間的最小值與最大值，而M (di)=(Mi+mi)/2。.=0時(shí)，判斷矩陣具有完全一致性，且λmaxn愈大，也就意味著判斷矩陣的一致性就差。A1= A2= A3= 因此，我們已經(jīng)得到權(quán)重向量A=（A1，A2，A3 ）。基本思路主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：（一）調(diào)控政策要確保其作用機(jī)制的有效傳導(dǎo)從以往調(diào)控政策來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的出發(fā)點(diǎn)是金融政策、信貸政策、土地供應(yīng)政策、稅收政策（財(cái)政政策）、行政手段（建設(shè)規(guī)劃），中間目標(biāo)是調(diào)控需求量和供給量，指向目標(biāo)
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