id369-我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果評估初探——基于公共政策評估的-全文預(yù)覽
【正文】 以上數(shù)據(jù)來源：根據(jù)《上海市統(tǒng)計年鑒》（20002009年）整理而得。（三）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控應(yīng)建立長效調(diào)控機(jī)制結(jié)合上述分析，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控應(yīng)建立相應(yīng)的長效調(diào)控機(jī)制以穩(wěn)定市場主體預(yù)期，在提高市場績效建立有效市場的同時，采取有效的激勵機(jī)制，兼顧經(jīng)濟(jì)效率與社會公平，引導(dǎo)有效供給與有效需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。因為政府出臺的調(diào)控政策多是解決房地產(chǎn)短期價格波動和投機(jī)行為，是相機(jī)抉擇政策而非一致性規(guī)則。而以提高房地產(chǎn)信貸的利率水平和首付比例的金融和信貸政策，雖然制約了短期炒房的私人投機(jī)行為，但在我國房地產(chǎn)市場供求失衡的前提下，房地產(chǎn)具有的壟斷性、開發(fā)商合謀定價將進(jìn)一步提升住房價格；而收縮土地供給，房地產(chǎn)相應(yīng)開發(fā)稅費的提高，則完全有可能使本應(yīng)屬于壟斷競爭的房地產(chǎn)市場變?yōu)楣杨^壟斷的市場結(jié)構(gòu)。 目前，在全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控仍存在短期性、相機(jī)性和不平衡性等問題，因此，如何在考慮市場主體預(yù)期下建立房地產(chǎn)市場的長效調(diào)控機(jī)制，是我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必須解決的重大問題。由評審小組成員根據(jù)以上12條指標(biāo)體系，結(jié)合相應(yīng)的市場觀察和數(shù)據(jù)信息，按百分制評定如下分值：R= (65，70，90，80，90，80，75，90，80，70，75，60，65，60)將以上所得矩陣A和矩陣R代入政策評價的模糊合成運算方程Y=A⊙R,可得：Y = ( A1，A2，A3 )⊙RT = 。第三步，根據(jù)以上結(jié)果，得出權(quán)重向量A1 、A2 、A3（詳見附錄表8）。通過專家咨詢法構(gòu)造判斷矩陣B3P（相對于政府目標(biāo)而言，各指標(biāo)間的相對重要性，見附錄表7），并計算出該矩陣的最大特征值和對應(yīng)的特征向量。由于受各種主觀因素的影響，還需檢查矩陣的一致性，.(Consistency Index)：.=（λmaxn）/(n1)，其中λmaxn為矩陣最大特征值。首先，根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)，將1999年至2008年的商品房價格指數(shù)與其二級指標(biāo)分別作回歸，求出相關(guān)系數(shù)，每個相關(guān)系數(shù)倒數(shù)的絕對值構(gòu)成一個列向量，標(biāo)準(zhǔn)化以后即為該指標(biāo)層對上級指標(biāo)的權(quán)重向量：W1=（w11,w12,w13,w14,w15），T =，同理可求出居民該指標(biāo)的二級指標(biāo)對其權(quán)重向量：W2=(w21,w22,w23,w24) ，T =。在數(shù)據(jù)量化中，由于選取的評價指標(biāo)類型不同,各指標(biāo)轉(zhuǎn)化方法也有所不同，常見的方法有成本型(越小越好)、效益型（越大越好)、適中型(不大也不小)。（一）評估方法的選擇依據(jù)政策評價指標(biāo)體系是一個多層次、多指標(biāo)復(fù)合體系，在這個復(fù)合體系中，各層次、各指標(biāo)的相對重要性各不相同，指標(biāo)中的定量和定性指標(biāo)往往難以科學(xué)界定。國內(nèi)針對房地產(chǎn)政策評估方面的研究多為定性的政策評論，如指出我國房地產(chǎn)政策應(yīng)以法制為主要手段（宋春華，2000）、均衡發(fā)展為主要目標(biāo)（汪洋，2004）、因地制宜（謝百三，2006；湯鴻川，2008），同時考慮其對利益相關(guān)者的影響（魏成龍、張?zhí)矶。?009）；另外，還有些學(xué)者嘗試從實證分析的角度指出現(xiàn)行調(diào)控政策存在的問題（曹劍光，2007）以及經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房政策的運行狀況（李培，2008）。 BE Dollery,2009）；三是將公共政策評估作為對公共政策效果的評價，判斷政策效果與投入成本是否相符的過程(Thomas ,2007)。二、政策評估理論及其在房地產(chǎn)領(lǐng)域的運用政策評估（也稱政策評價，Policy Evaluation）是公共政策過程中具有重要意義的一個環(huán)節(jié)，自20世紀(jì)70年代以后逐漸成為社會科學(xué)領(lǐng)域中一個相對獨立的發(fā)展方向。從國家統(tǒng)計局2010年7月發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，2010年上半年房屋銷售價格同比繼續(xù)有所上漲，房價上漲的勢頭仍沒有得到有效遏制。但房價上漲勢頭并沒有得到有效控制。 Mechanism for longterm control第一作者：張永岳 (1954 )，男，上海人，教授、博士生導(dǎo)師。關(guān)鍵字：房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控 政策評估 長效調(diào)控機(jī)制Evaluation on Effects of China’s Macroeconomic Control of Real Estate Market Based on the Perspective of Public Policy EvaluationZHANG Yongyue1, ZHANG Chuanyong, XIE Hui(1 Business School , East China Normal University, Shang hai 200241, China )Abstract: Since 2003, our state has taken some measures to regulate the overheated real estate market for many times，including the land policy, tax policy, monetary policy measures, but the trend of housing prices has not been effectively controlled, and the implement of policies devia
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