【正文】 另一方面，就住房的需求結(jié)構(gòu)而言，當前的房價劇漲并不是全面性的，而主要集中在部分大中城市。在中國，宏觀調(diào)控的主要任務(wù)是：保持經(jīng)濟總量平衡，抑制通貨膨脹，促進重大經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化，實現(xiàn)經(jīng)濟穩(wěn)定增長。 表 31 顯示了近年的貨幣供應(yīng)量， 近幾年的貨幣供應(yīng)量一直在 增長。利率是單位貨幣在單位時間內(nèi)的利息水平，表明利息的多少 .經(jīng)濟學家一直在致力于尋找一套能夠完全解釋利率結(jié)構(gòu)和變化的理論 .利率通常由國家的中央銀行控制，在美國由聯(lián)邦儲備委員會管理。在當今社會中存在著大量的投資者，他們購買房屋并不是以使用為目的，是為了在將來賣出獲得收益。買房居住在一定程度上是租房不可替代的，即使房價漲幅很低，甚至下跌，無利可圖，市場上還是會存在大量的一半的購買者。當市場利率大幅提高時，開發(fā)商投資于房地產(chǎn)的成本大大增加，獲利減少，那么開發(fā)商將會減少對房地產(chǎn)的投資，如此市場上的房屋供給就會減少，會引起房屋價格上漲，結(jié)果導(dǎo)致成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。利率可以理解為貨幣的跨期價格，是貨幣使用成本。人們在計算資金投資房地產(chǎn)的回報時，一個主要的參考依據(jù)就是基準利率。 率 對 房地產(chǎn)價格走勢 的影響 （ 1）存款準備金率的含義 ① 存款準備金，也稱為法定存款準備金或存儲準備金（ Deposit reserve），是指金融機構(gòu)為保證客戶提取存款和資金清算需要而準備的在中央銀行的存款。這個比例越高，執(zhí)行的緊縮政策力度越大。 （ 3）存款準備金率的對房價走勢影響 當前的金融體制下，如果目的是收縮流動性，那么調(diào)整存款準備金率更具優(yōu)勢。 ③ 存款準備金對利率和匯率影響極小。 長期以來 ，銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)的最主要融資渠道，特別是 1998 年以來，銀行對房地產(chǎn)支持，由過去的單純對房地產(chǎn)企業(yè)給予貸款支持，轉(zhuǎn)變?yōu)橥瑫r對房地產(chǎn)企業(yè)和買房者予以信貸支持，在進一步提高房地產(chǎn)對銀行信貸依賴度同時，也加大了房地產(chǎn)投資活動，導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫 。 ① 資金進出效應(yīng)。股票與房地產(chǎn)符合 投資需求 ，房地產(chǎn)價格提高。 外幣 的不斷進入增加了房地產(chǎn)市場需求，從 使 房地產(chǎn)價格 提高 。 （ 3）匯率對房價走勢微觀層面分析 匯率對房價 的影響從微觀層面來分析 ，房地產(chǎn)行業(yè)具有其自身發(fā)展 特點 ，匯率 從 三個方面 會對 房地產(chǎn)價格 走勢產(chǎn)生 影響：房地產(chǎn) 的 上下游行業(yè)，供求關(guān)系，房地產(chǎn)融資。人民幣升值之后，其對外購買力提高，原材料海外采購成本與前期相比相對降低，傳導(dǎo)到整體房地產(chǎn)上游產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)品價格的走低，從而有利于房地產(chǎn)行業(yè)降低生產(chǎn)成本，進而增加供給，降低價格。截止到 20xx 年七月，我國房地產(chǎn)市場化改革已經(jīng)進行了 10 個年頭。這兩部分需求為居民自住型消費需求。另一方面來說，盡管我國已經(jīng)在 一 定程度上強制結(jié)售匯制度 有所改變 ，但就目前來看，絕大部分的外匯截留在人民銀行，那么就會具體表現(xiàn)在外匯占款項目上。 財政政策對 房地產(chǎn)價格走勢 的影響 分析 （ 1）財政政策 的 含義 ① 財政政策是指國家根據(jù)一定時期政治、經(jīng)濟、社會發(fā)展的任務(wù)而規(guī)定的財政工作的指導(dǎo)原則，通過財政支出與稅收政策來調(diào)節(jié)總需求。緊縮性財政政策 (又稱 穩(wěn)健的財政政策 )是指通過財政分配活動來減少和抑制總需求。 不僅有利于財政收支的平衡，更有利于創(chuàng)造良好的經(jīng)濟環(huán)境。 20xx20xx 年間，我國房地產(chǎn)企業(yè)稅負大致保持在 12％左右．這個稅負水平遠大于許多其他行業(yè)。對于有真實住房需求的購買者．可以支付較低比率的首付款以及相對較低的年貸款利息，并且償還期限可以比較長：而對于出于投機性需求的購買者．可以要求其支付較高比率的首付款及較高的年貸款利息．并且為其提供的信貸年限較短。中低收入者在購房時．面臨較大困難。 間接調(diào)控 是 通過產(chǎn)業(yè)政策的引導(dǎo)作用，通過政府投資的導(dǎo)向作用，并通過稅收、財政補貼、折舊政策等，來制約非政府投資的條件，調(diào)控非政府投資的方向。 將會縮減房地產(chǎn)商在小戶型、中低端方向的開發(fā)空間 這一部分的房地產(chǎn)企業(yè)都將轉(zhuǎn)移 到高端房地產(chǎn)競爭中。二者都是指導(dǎo)稅收分配活動的準則，但稅收原則是指導(dǎo)稅收行為的 思想觀念性的準則，具有指導(dǎo)意義，且較寬泛 。由于增加了稅收，消費和投資需求就會下降。這就是經(jīng)濟上的邊際效應(yīng)。中國古籍《周禮》上所 稱 “ 廛布 ” 即為最初的房產(chǎn)稅。造成資源浪費。從 20xx 年 4 月初財政部將“完善房產(chǎn)稅制度”列入其 20xx 年工作要點，到此次發(fā)改委在其年度經(jīng)濟體制改革重點中提及“逐步推進房產(chǎn)稅改革”。樓市調(diào)控關(guān)鍵還在于從土地、稅收、信貸等各個方面進行， 并著力推進保障性住房建設(shè)、供應(yīng)，從而真正終結(jié)房價近年來連續(xù)暴漲、社會資源向房地產(chǎn)業(yè)畸形積聚的亂象，從根本上破解困擾房地產(chǎn)已久的結(jié)構(gòu)性問題。限購令標志著樓市新政進入了數(shù)量調(diào)節(jié)階段。 在 外來 人口大量流入 地區(qū) 、土地供應(yīng) 比較 緊張的北京、上 海等城市，可附加實施外來人員一年等候期制度，即外地和境外居民，須提供至少一年的納稅或社保證明后才能購買。被 限購令被稱為 最嚴厲樓市調(diào)控措施 ， 已經(jīng)在北京、上海、深圳、廈門 正式 實行。只能再新購一套商品房，購房人在購買房屋時，還需要如實填寫一份《家庭成員情況申報表》，如果被發(fā)現(xiàn)提供虛假信息騙購住房的，將不予辦理房產(chǎn)證。 ② 從另一個角度說，房產(chǎn)稅將會減少樓市的投機和非理性成分，逐漸擠出房地產(chǎn)市場的價格泡沫，使市場更多地回歸由自主性需求與改善性需求決定的軌道上來，促進樓市長遠平穩(wěn)健康發(fā)展。 ② 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng) 按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。但獨立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。 ② 房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國家以房產(chǎn)作為課稅對象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。經(jīng)濟上的邊際效應(yīng)是無法違背的，房地產(chǎn)市場的價格滯漲現(xiàn)象論證了這一理論。首先，稅收收入是財政收入的重要來源，只有取得財政收入，才能給經(jīng)濟發(fā)展提必要的公共商品，建立正常的生產(chǎn)關(guān)系，為社會經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。稅收政策是和預(yù)算政策一起發(fā)展的。 由市場調(diào)節(jié)的面向中高收入人群的商品住房和成交量都會受到中擊。應(yīng)考慮進一步進行個人所得稅改革，減輕工薪階層稅負負擔．改善城鎮(zhèn)中低收入者的住房困境。對于房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)．應(yīng)落實土地增值稅的征收．對房地產(chǎn)投資獲得的土地增值額依法征收土地增值稅．還可以對房屋出售和轉(zhuǎn)讓者獲得的收入征收財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅．增加房地產(chǎn)投機的交易成本。相反，如果通過稅制的改革降低企業(yè)的賦稅，則可以刺激企業(yè)擴大投 資，促進行業(yè)的發(fā)展，國家也就可以通過行業(yè)擴張來實現(xiàn)稅收收入的增加而不是提高稅率。 其中，土地調(diào)控直接作用于地價．稅收調(diào)節(jié)直接作用于房價，金融調(diào)節(jié)則對房價和地價都發(fā)揮著直接調(diào)控作用。 稅收收入中 主要受企業(yè)利潤恢復(fù)性增長 ， 企業(yè)所得稅 為 12843 億元，比上年增加 1306 億元，增長 幅度 %。 ② 財政政策的手段主要包括稅收、預(yù)算、國債、購買性支出和財政轉(zhuǎn)移支付等手段。近年來，我國住房信貸擴張的規(guī)模之大、增速之快，是世界其他國家少見的。 （ 5）匯率對房地產(chǎn)融資影響 匯率影響房地產(chǎn)融資。居民基于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)價格走勢分析 16 的自住型購房行為是由不同的需求動機驅(qū)動的，如拆遷、本人結(jié)婚、子女結(jié)婚、外地遷入、工作調(diào)動 、農(nóng)轉(zhuǎn)非、改善居住條件、投資等因素。房地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)競爭也愈加激烈，良性的競爭會讓消費者有更多地選擇享受更優(yōu)的服務(wù)。本國匯率水平的上升使得海外 商品原材料 的價格相對下降。外資需求下降，從而使房地產(chǎn)需求下降，并會導(dǎo)致通脹水平下降，從而使房地產(chǎn)價格漲速下降；另一方面，升值會帶來諸多利好，資金流入、收入效應(yīng)及財富效應(yīng)導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)需求增加，升值導(dǎo)致物價變得更便宜，用于購房的可支配收入增加，購房能力的提高導(dǎo)致需求增加。 匯率制度變化，利率變化，政治變化，等。巨大資金一般會大量流入房地產(chǎn)投機部分， 極 少部分進入房地產(chǎn)開發(fā)部分，如此將會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格劇烈波動。 房地產(chǎn)價格走勢 的影響 （ 1）匯率的含義 匯率亦稱 “ 外匯行市或匯價 ” ，是國際貿(mào)易中最重要的調(diào)節(jié)杠桿。 加大人民幣升值預(yù)期，吸引熱錢流入， 導(dǎo)致房價上漲， 阻礙經(jīng)濟 增長。 ① 存款準備金調(diào)控力度大 ，在 3 大貨幣政策中，公開市場操作，和再貼現(xiàn)率主要改變基礎(chǔ)貨幣供應(yīng)量，不影響貨幣乘數(shù)，但是法定存款準備金率，即影響基礎(chǔ)貨幣，也影響貨幣乘數(shù)，在 3 大貨幣政策中，力度最大，對房價的影響效果最大。 對于存款準備金率對貨幣供應(yīng)量的影響 舉例而言， 如 目前存款準備金是 15%，那么銀行每增加 100 萬存款，需要向央行存入 15 萬的準備金 ，可提供的信貸為 85 萬，如果存款準備金率再增加 2%，那么存款準備金到達 17%，可提供的信貸將為 83 萬。全稱為人民幣存款準備金率。首先，在房地產(chǎn)需求方面，較低的基準利率一般會伴隨較低的抵押貸款利率，人們通過信貸支持購買房地產(chǎn)的支付能力大大提高，可以改善消費性需求者的預(yù)算約束，促使消費性潛在需求向有效需求轉(zhuǎn)變，還可以降低投資型房地產(chǎn)需求者的機會成本，迫使更多的貨幣由儲蓄流向資本市場和具有資產(chǎn)屬性的房地產(chǎn)市場，從而推動房地產(chǎn)市場需求的擴張。所以，當利率較低時，就會有更 多的人認為自己具有購房的支付能力，住房需求比較高，房價就會上升。而在供給不變的前提下，利率上升代表著購房者的購房成本上升，需求減小，房地產(chǎn)價格 下降；反之則上升。替代效應(yīng)是利率提高由于股票、債券、儲蓄的收入得到提高，降低了對于投資房地產(chǎn)的積極性。對于 貸款利息以及機會成本的敏感度相對要低。 ② 利率是經(jīng)濟學中一個重要的金融變量，幾乎所 有的金融現(xiàn)象、金融資產(chǎn)均與利率有著或多或少的聯(lián)系。兩者的不同主要在于后者的政策制定者包括政府及其他有關(guān)部門，他們往往影響金融體制中的外生變量，如硬性限制信貸規(guī)模，信貸方向，開放和開發(fā)金融市場。 貨幣政策對 房地產(chǎn)價格 走勢 的影響 分析 （ 1）貨幣政策含義 ① 貨幣政策是指政府或中央銀行為影響經(jīng)濟活動所采取的措施， 指控制貨幣供 應(yīng)量 以及調(diào)控利率的各項措施。這說明當前住房需求的結(jié)構(gòu)性問題在于，中國各地的居住環(huán)境、交通設(shè)施相差甚遠，這種情形與收入分配兩極化是分不開的。一方面，就住房的真實需求而言，任何商品的價格上漲都跟供給需求相 關(guān)，土地的 稀缺性 制約了住房的供給，因而房價上漲的直接原因在于其巨大需求，這是 房地產(chǎn) 市場面臨的真實需求。在挖掘房價上漲的深層次原因之前，有必要先了解中國房價的現(xiàn)狀。國家也一直在出臺 種 種宏觀調(diào)控政策，但效果都并不明顯 。與上月相比，新建住宅銷售價格上漲 %。 20xx 年，房地產(chǎn)開發(fā) 機構(gòu) 本年資金來源 為 72494 億元，比 20xx 年 增長率為 %。 12 月當月， 新開工 房屋面積 億平方米，同比下降 %；房屋 的 竣工面積 為 億平方米，下降 了 %，其中，住宅竣工面積 為 億平方米，下降 了 %；土地購置面積 為 4889 萬平方米， 增長率為 %，土地購置費 為 1061 億元， 增長率為 %。相關(guān)的法規(guī)政策逐漸完善。最后對未來的房價走勢做出展望。 研究內(nèi)容 圖 11 研究 結(jié)構(gòu)框架圖 全文的內(nèi)容共分為五章。對于宏觀調(diào)控的研究做得不夠深入。 對于房地產(chǎn)市場的問題我們不得不重視，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題將導(dǎo)致非常嚴重的后果，并且往往難以承受。房地產(chǎn)市場是否存在泡沫 是值得關(guān)注的問題 。s real estate market eventually can healthy development. So more people can benefit from the real estate market. Key Words： house prices economic policy macroeconomic control real estate 目錄 摘要 Abstract 第 1 章 緒論 ................................................................. 1 研究背景 ............................................................. 1 研究意義 ............................................................. 1 研究內(nèi)容 ............................................................. 2 第 2 章 中國房地產(chǎn)價格走勢的歷史和現(xiàn)狀分析 ................................... 4 中國房地產(chǎn)價格走勢的歷史分析 ......................................... 4 中國房地產(chǎn)價格走勢的現(xiàn)狀分析 ......................................... 4 20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 .................................. 4 20xx 年房價指數(shù)變化情況 ........................................ 5 房地產(chǎn)市場走勢分析 ............................................. 6 第 3 章 宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)價格走勢的影響分析