id369-我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果評估初探——基于公共政策評估的-預(yù)覽頁
【正文】 tes the objectives. In this paper, we set Shanghai as the example, based on evaluation of public policy, to assess the effect of macroeconomic control on real estate in Shanghai. Evaluation results show that Shanghai39。 我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果評估初探——基于公共政策評估的視角張永岳張傳勇、謝暉（1華東師范大學(xué)商學(xué)院, 上海200241）摘 要：2003年以來，國家多次通過土地政策、稅收政策、金融政策等措施以求對過熱的我國房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，雖取得了一定的成效，但房價上漲勢頭并沒有得到有效控制，政策實施效果與預(yù)期目標尚有一定的偏差。筆者認為，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策應(yīng)建立相應(yīng)的長效調(diào)控機制以穩(wěn)定市場主體預(yù)期，在提高市場績效、建立有效房地產(chǎn)市場的同時采取相應(yīng)的激勵機制，兼顧經(jīng)濟效率與社會公平，引導(dǎo)住房的有效供求，從而促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。 Policy evaluation。 一、引言2003年以來，國家多次通過土地政策、稅收政策、金融政策等措施以求對過熱的房地產(chǎn)市場進行調(diào)控：2005年3月，中央先后出臺了新老“國八條”對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控；2006年5月，國務(wù)院出臺了新的 “國六條” ,以進一步抑制房價上漲，內(nèi)容涵蓋了稅收、信貸、土地供應(yīng)、市場、結(jié)構(gòu)乃至信息披露等方面。為抑制房價過快上漲，國家在2009年年底和2010年年初密集出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施，其中新“國四條”、“國十條”相繼出臺，政策內(nèi)容涉及營業(yè)稅調(diào)整、保障性住房供應(yīng)、差別化信貸政策等一系列調(diào)控措施?；诠舱咴u估的視角，對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果進行評估，探討其成效與不足，有利于進一步完善優(yōu)化兼顧房地產(chǎn)商品屬性與公共屬性的調(diào)控政策，抑制房價持續(xù)快速上漲，調(diào)整住房供求結(jié)構(gòu)，進而促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 . Schmidt,2007）；二是對政策全過程的評估，既包括對政策方案的評價，也包括對政策執(zhí)行及政策效果的評價（James ,2003。近年來，相關(guān)研究多聚焦于公共政策的執(zhí)行問題及其評估方法，其中政策執(zhí)行問題有：效果偏差形式（寧國良，2000）、“中梗阻”現(xiàn)象（錢再見、金太君，2002）、政治資源流失問題（傅菊輝，2004）、政策主體的困境問題（吳明、劉然，2006）等；政策評估方法研究包括政策評估指標體系的構(gòu)建（宋健峰、袁汝華，2006）、公共政策定量評估方法（廖筠，2007）、政策評估模式的選擇標準及現(xiàn)存問題（王雪梅、雷家骕，2008）等。2005年，在國家出臺新一輪宏觀調(diào)控的形勢下，上海市《政府工作報告》首次提出房地產(chǎn)市場“三個為主”的調(diào)控原則，即“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”，根據(jù)這一原則，上海市、區(qū)縣兩級政府部門制訂了相關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。（二）評價指標的構(gòu)建與說明根據(jù)已選取的評價方法，充分考慮到“三個為主”政策的相關(guān)利益方：政策的運行環(huán)境——房地產(chǎn)市場、政策的直接受益者——居民以及政策實施者——政府三個角度對“三個為主”政策進行評估，這也呼應(yīng)了“三個為主”原則的內(nèi)容——以普通商品房為主、以市民消費為主、以居住為主（詳見附錄表1）。人均居住面積可以很好的反映上海市居民住房條件的變化，其二級指標我們選取了主要反映居民住房條件的一些比例性指標，如住宅占固資投資額比重、住宅占商品房銷售額比重、住宅占商品房銷售面積比重以及房價收入比，這些指標可以較好地說明政策給上海居民的住房水平帶來的影響（見附件表3）。因此,在進行綜合評價前,采取標準變換法將各指標屬性值統(tǒng)一變換到[0,1]范圍內(nèi),即對評價指標屬性值進行無量綱化。（四）政策效果評估過程政策評估的步驟是：先根據(jù)定量分析得到權(quán)重向量A；再根據(jù)定性判斷得到模糊綜合評價矩陣R；最后代入模糊合成運算方程Y=A⊙R（其中⊙我們采用簡單的矩陣乘法）得出模糊模式的識別，也即我們的政策效果評價結(jié)果。第二步，對指標矩陣進行一致性檢驗。：階數(shù)n123456789RI00.(Consistency Ratio)= ，此判斷矩陣才具有滿意的一致性，否則就需要對判斷矩陣進行調(diào)整?？梢姡陨吓袛嗑仃嚲ㄟ^一致性檢驗。為了更加直觀，我們也可以按百分制定義V= (優(yōu)，良，中，差) =（100，80，60，40）。具體來說，其對房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r有好的影響，居民住房水平有所改善，雖然與政府的政策目標仍存在偏差，但其整體政策評價效果顯示良好。房地產(chǎn)政策能否有效實施，關(guān)鍵在于其政策作用機制是否能有效傳導(dǎo)。高苛、劉長濱（2008）通過建立房地產(chǎn)市場預(yù)期模型發(fā)現(xiàn)，市場主體政策預(yù)期可導(dǎo)致調(diào)控政策短期失效，長期而言預(yù)期對調(diào)控政策效果無影響。同時，還應(yīng)采取有效的激勵機制，建立一個可信的承諾行動（Kydland和Prescott，1977）。建立房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的長效調(diào)控機制，是我國房地產(chǎn)業(yè)乃至整個經(jīng)濟社會穩(wěn)定健康發(fā)展的需要，也是多年來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展實踐中所積累的經(jīng)驗和教訓(xùn)的總結(jié)，對提高房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策效力，促進我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的積極意義不可小覷
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