【正文】 中央政府 在 住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部指定的 40 個(gè)重點(diǎn)城市統(tǒng)一實(shí)施基本限購(gòu)令：各城市本地戶籍與持人才居住證家庭，最多限擁 有兩套住房；外地戶籍和境外人士最 多限擁有一套；兩次購(gòu)房時(shí)間需相隔兩年以上；禁止公司購(gòu)房。但要在 房?jī)r(jià)穩(wěn)定合理 和民生 中進(jìn)行調(diào)控 ，實(shí)屬不易。房產(chǎn)稅開(kāi)征后，可與土地增值稅相配合，為地方財(cái)政開(kāi)源，從而扭轉(zhuǎn)“土地財(cái)政”格局。在我國(guó)，房產(chǎn)稅并非一個(gè)新的稅種，有關(guān)房產(chǎn)稅的改革也由來(lái)已久。 （ 5）房產(chǎn)稅產(chǎn)生的背景 ① 住宅價(jià)格的快速上漲超出了居民購(gòu)買力的 增長(zhǎng) 。 ② 房產(chǎn)稅是為中外各國(guó)政府廣為開(kāi)征的古老的稅種。此時(shí)。理想的稅收政策應(yīng)該是既能滿足國(guó)家的財(cái)政收入需要，又不對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不良影響。 ② 稅收政策是指國(guó)家為了實(shí)現(xiàn)一定歷史時(shí)期任務(wù)，選擇確立的稅收分配活動(dòng)的指導(dǎo)思想和原則，它是經(jīng)濟(jì)政策的重要組成部分。由于供給增加， 20xx 年以后的房?jī)r(jià)將被顯著拉低。 ② 政府投資可以微利或不盈利，但能極大提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體效益； 政府投資的資金上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 19 來(lái)源可靠，多為大型項(xiàng)目和長(zhǎng)期項(xiàng)目；政府投資集中于外部效應(yīng)較大的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和設(shè)施。其次．稅收可以進(jìn)行居民收入的再分配。 ③ 調(diào)節(jié)房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)通過(guò)貸款政策調(diào)整需求結(jié)構(gòu)．由于大部分購(gòu)房者都會(huì)申請(qǐng)銀行按揭貸款購(gòu)房．所以利率政策會(huì)對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房決策產(chǎn)生很大影響。 基于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析 18 ② 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)包括了投資、持有、轉(zhuǎn)讓和收益環(huán)節(jié)，我國(guó)對(duì)這些環(huán)節(jié)都制定了相應(yīng)的稅收政策。 圖 35 為 20xx 年8 月到 20xx 年 3 月每月財(cái)政收入情況 。 ③ 將財(cái)政政策劃分為擴(kuò)張性財(cái)政政策、緊縮性財(cái)政政策和中性財(cái)政政策，是根據(jù)財(cái)政政策調(diào)節(jié)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量和結(jié)構(gòu)中的不同功能來(lái)劃分的。 總體來(lái)說(shuō)，匯率的變動(dòng)或直接或間接的影響了房地產(chǎn)行業(yè)的微觀層面。貨幣升值之后，外資以多種方式加大對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資力度，因此融資規(guī)模和渠道會(huì)有所增加，包括戰(zhàn)略合作、直接投資、購(gòu)買現(xiàn)成物業(yè)等等，多種方式相互交匯。基本需求是人們生活的必要需求，具有剛性，需求量不會(huì)有太大的變化。從 1998 年開(kāi)始，我國(guó)已 停止了企事業(yè)單位福利分房的制度 。從 20xx 年，中國(guó)鐵礦石進(jìn)口超過(guò) 日本，成為世界上鐵礦石進(jìn)口量最大的國(guó)家。如果投資者普遍預(yù)期人民幣還將持續(xù)升值，這種預(yù)期對(duì)于流動(dòng)性效應(yīng)和財(cái)富效應(yīng)將產(chǎn)生明顯的放大效果，導(dǎo)致外資對(duì)房地產(chǎn)的投資需求加大，將吸引新的資本進(jìn)入，從而增加房地產(chǎn)投資需求，樓市投機(jī)因素增加，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲。 國(guó)家 出現(xiàn)貿(mào)易順差， 就會(huì) 產(chǎn)生 本幣升值的預(yù)期，在國(guó)際資本流動(dòng)中，大量資金進(jìn)入該國(guó)， 這些外幣換成本幣在該國(guó)進(jìn)行投資，等待本幣升值再換回。 對(duì)外貿(mào)易中，當(dāng)本幣升值， 可以以更低的價(jià)格 進(jìn)口商品， 以外 幣 計(jì)價(jià) 的進(jìn)口 商品價(jià)格就會(huì)下降，進(jìn)口增加，帶動(dòng)國(guó)內(nèi)商品價(jià)格下降，物價(jià)水平 下降 。由于世界各國(guó)貨幣的名稱不同，幣值不一，所以一國(guó)貨幣對(duì)其他國(guó)家的貨幣要規(guī)定一個(gè)兌換率，即匯率 。當(dāng)前，我國(guó)利率市場(chǎng)化仍在推進(jìn)中，央行難以通過(guò)價(jià)格手段達(dá)到調(diào)控目標(biāo)，而再貼現(xiàn)率局限性大，公開(kāi)市場(chǎng)操作和存款準(zhǔn)備金率成為央行最常用調(diào)控工具。我國(guó)對(duì)存款準(zhǔn)備金和超額存款準(zhǔn)備金付息 。 因此，提高存款準(zhǔn)備金率。法定存款準(zhǔn)備金率，是金融機(jī)構(gòu)按規(guī)定向中央銀行繳納的存款準(zhǔn)備金占其存款的總額的比率。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的利率敏感性則不同于需求方面，主要體現(xiàn)為具有較長(zhǎng)的滯后效應(yīng)：由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，一般有兩到三年的時(shí)問(wèn)，因此本期的利率敏感性并不能對(duì)房地產(chǎn)供給產(chǎn)生顯著的影響。 ② 利率對(duì)租金的影響。 %%%%%%%%利率歷次調(diào)整一覽 時(shí)間 貸款利率 時(shí)間 存款利率 上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 11 ① 利率對(duì) 開(kāi)發(fā)與購(gòu)房成本 的影響 。收入效應(yīng)與替代效應(yīng)力量進(jìn)行對(duì)比，由于貸款資金的占用大于買房者自有資金 ，所以替代效應(yīng)效果大于收入效應(yīng)。而其利潤(rùn)率要高于同期基準(zhǔn)利率才是成功的。合理的利率，對(duì)發(fā)揮社會(huì)信用和利率的經(jīng)濟(jì)杠桿作用有著重要的意義，而合理利率的計(jì)算方法是我們關(guān)心的問(wèn)題。 目前中國(guó)實(shí)行的是 :穩(wěn)健的貨幣政策和積極的財(cái)政政策。直接地或間接地通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)操作和設(shè)置銀行最低準(zhǔn)備金（最低儲(chǔ)備金）。 基于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析 8 第 3 章 宏觀調(diào)控 對(duì)房 地產(chǎn)價(jià)格 走勢(shì) 的影響 分析 宏觀調(diào)控是國(guó)家對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)行的調(diào)節(jié)與控制。第二個(gè)問(wèn)題涉及住房制度改革的缺陷問(wèn)題， 20 世紀(jì)末 2l 世紀(jì)初的住房市場(chǎng) 化改革抬高了各階層對(duì)住房的需求。 一般 說(shuō)來(lái) ，在房?jī)r(jià)非理性的上漲過(guò)程中，支持房?jī)r(jià)走高的 因素有兩個(gè) ：一是居民的自住性需求，二是富人的投機(jī)需求。這是 需要研究的問(wèn)題。 12 月份，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比 11 月份縮小 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比基于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析 6 上漲 %，比 11 月份擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)。在其他資金中，定金及預(yù)收款 為 19020 億元， 增長(zhǎng)率為 %；個(gè)人按揭貸款 為 9211 億元， 增長(zhǎng)率為 %。 全國(guó)商品房銷售面積 為 億平方米，比 20xx 年 增長(zhǎng)率為 %，增幅比 111 月提高 個(gè)百分點(diǎn)。 第三個(gè)周期， 1998 年至今， 國(guó)家開(kāi)始貨幣化改革，停止福利分房，房地產(chǎn) 業(yè)迅速崛起。這段時(shí)間是一個(gè)小的周期 1987 到 1988 年間，房地產(chǎn)投資到達(dá)頂峰，后一年比前一年投資增加 %。第二章首先研究國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的歷史與現(xiàn)狀。 解決房?jī)r(jià)問(wèn)題，使房?jī)r(jià)處于合理且穩(wěn)定的價(jià)格水平，不僅使得房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，同樣也促進(jìn)了其他方面的發(fā)展，這是由于房 地產(chǎn)所處的地位決定的 。 研究意義 對(duì)房地產(chǎn) 進(jìn)行宏觀 調(diào)控 的 目的是使得房?jī)r(jià)處在合理且穩(wěn)定的水平。危機(jī)使得股市劇烈動(dòng)蕩引起金融風(fēng)暴，使得全球金融市場(chǎng)出現(xiàn)流動(dòng)性不足的危機(jī)。 特別是北京、上海、深證等大城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，其增幅遠(yuǎn)超 GDP 增幅。 關(guān)鍵詞 ： 房?jī)r(jià) 經(jīng)濟(jì)政策 宏觀調(diào)控 房地 產(chǎn) BASED ON THE REAL ESTATE PRICES UNDER MARCO ADJUSTMENT TREND ANALYSIS ABSTRACT House price trend is widespread concern in today39。 本文還試圖尋找導(dǎo)致房?jī)r(jià)問(wèn)題突出的根本原因，提出是由于各地 經(jīng)濟(jì) 發(fā)展不均衡導(dǎo)致的觀點(diǎn)。 基于現(xiàn)實(shí)中的 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素多種多樣。 住房需求是人們最重要的基本需求之一。論文研究過(guò)程中不存在抄襲他人研究成果和偽造相關(guān)數(shù)據(jù)等行為。因此 進(jìn)行宏觀調(diào)控 來(lái)調(diào)整影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)以及保持價(jià)格穩(wěn)定是有必要的。 財(cái)政政策之中的房產(chǎn)稅，以及政策法規(guī)之中的限購(gòu) 令 是近幾年的新調(diào)控手段。 隨著中國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題不斷理清思路， 找到問(wèn)題所在，政府的宏觀調(diào)控不斷深入，未來(lái)中國(guó)的房?jī)r(jià)走勢(shì)將會(huì)向著穩(wěn)定合理的方向發(fā)展。s future trend will towards stable prices reasonable direction. China39。當(dāng)今社會(huì)正處于城市化進(jìn)程的時(shí)代，房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)混亂，普通群眾難以承受。房地產(chǎn)泡沫破裂會(huì)對(duì)整個(gè)國(guó)家造成巨大的打擊。 這是在于對(duì)于宏觀調(diào)控的作用認(rèn)識(shí)的不夠清楚。相反 如果，總是在底層次的需求上無(wú)法得到滿足，那么人們基于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析 2 創(chuàng)造力等也會(huì)被扼殺，社會(huì)難以發(fā)展，國(guó)家難以發(fā)展。第四章對(duì)研究的結(jié)果做一下總結(jié)，并且給出一些房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的歷史和現(xiàn)狀 ? 房 地產(chǎn) 價(jià) 格 的歷史 ? 房 地產(chǎn) 價(jià) 格 的現(xiàn)狀 宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的影響 ? 貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響 ? 財(cái)政政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響 ? 政策法規(guī)對(duì)房?jī)r(jià)的影響 研究結(jié)論及對(duì)策 建議 ? 研究結(jié)論 ? 對(duì)策 建議 展望 上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 3 政策方面的建議。宏觀調(diào)控取得效果，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入理性發(fā)展的時(shí)期，房地產(chǎn)投資減少，價(jià)格水平趨于合理。 20xx 年， 全國(guó)房地產(chǎn) 市場(chǎng) 開(kāi)發(fā)企業(yè)完成 對(duì) 土地購(gòu)置面積 為 億平方米，比 20xx 年增長(zhǎng)率為 %，土地購(gòu)置費(fèi) 9992 億元， 增長(zhǎng)率為 %。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 機(jī)構(gòu) 資金來(lái)源情況 。其中，商品住宅銷售價(jià)格上漲 %，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲 %，高檔住宅銷售價(jià)格上漲%；經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲 %。導(dǎo)致 人們對(duì)未來(lái)的信心空前的低落。因此升入挖掘支持房?jī)r(jià)上漲的深層次原因，才能從根本上解決房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)題。顯然，居民的自主性需求主要與其未來(lái)可支配收人有關(guān)，在一個(gè)收入不斷拉大的社會(huì)里，理論上房?jī)r(jià)應(yīng)該很低，亦可 說(shuō)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)應(yīng)迅速下降，但經(jīng)歷了半年多的休整期，迄今國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)并沒(méi)有形成快速下降的局面，這需要從兩方面加 以剖析。譬如，當(dāng)前廣東有很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)都開(kāi)發(fā)了較為成熟的樓盤或小區(qū)，但仍然無(wú)法刺激人們的需求。 經(jīng)濟(jì)政策有宏觀經(jīng)濟(jì)政策和微觀經(jīng)濟(jì)政策之分 ， 宏觀經(jīng)濟(jì)政策包括 貨幣政策、財(cái) 政政策、收入政策等；微觀經(jīng)濟(jì)政策是指政府制定的一些反對(duì)干擾市場(chǎng)正常運(yùn)行的立法以及環(huán)保政策等。 廣義貨幣政策指政府、中央銀行和其他有關(guān)部門所有有關(guān)貨幣方面的規(guī)定和采取的影響金融變量的一切措施。因此，利率是重要的基本經(jīng)濟(jì)因素之一。 對(duì)房屋消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，他們的購(gòu)買行為是為了居住，滿足基本的生理需求。 資產(chǎn)增加使得消費(fèi)能力提高，收入效應(yīng)導(dǎo)致利率與消費(fèi)變化一致。根據(jù)資本的邊際效率理論，利率上升，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的投資減少，供給下降，在需求不變的條件下，房地產(chǎn)的價(jià)格上升；反之，價(jià)格下降。在人們計(jì)算是否具有可支付能力時(shí)，往往是從當(dāng)前的利率進(jìn)行外推，而較少關(guān)心長(zhǎng)期利率的變化。 ③ 利率對(duì)需 求與供給的 影響 ， 房地產(chǎn)價(jià)格和利率的供需關(guān)系分析對(duì)于利率變量的討論，可以通過(guò)供給和需求的討論模型進(jìn)行分析。可以基于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析 12 影響金融機(jī)構(gòu)的信貸擴(kuò)張能力，從而間接調(diào)控貨幣供應(yīng)量。 存款類金融機(jī)構(gòu)，特別是大型的金融機(jī)構(gòu)存放在央行的超額存款準(zhǔn)備金較低，當(dāng)法定存款準(zhǔn)備金率稍有變動(dòng)，就會(huì)對(duì)市場(chǎng)的信貸總量產(chǎn)生較大影響，但是超額存款準(zhǔn)備金可以用來(lái)應(yīng)對(duì)法定存款準(zhǔn)備金的上調(diào)，信貸規(guī)?？梢员３址€(wěn)定。法定存款準(zhǔn)備金率更具優(yōu)勢(shì)，主要體現(xiàn)在以下方面。如果想要實(shí)現(xiàn)同樣的效果，公開(kāi)市場(chǎng)操作和再貼現(xiàn)率，都 不 可避免的影響市場(chǎng)利率。 因此，存款準(zhǔn)備金率與房?jī)r(jià)反向變化。 當(dāng)股市低迷時(shí)，房地產(chǎn)成了資金最大的 投資方向 。 現(xiàn)實(shí)中 影響到匯率變化的預(yù)期 因素 很多 ，如一國(guó)產(chǎn)品的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，國(guó)際收支狀況，外匯儲(chǔ)備量。 綜上所 述，從宏觀方面來(lái)看，貨幣持續(xù)過(guò)度升值會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)減速，這是因?yàn)橥馍讨苯油顿Y下降、凈出上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 15 口下降。房地產(chǎn)行業(yè)的上游行 業(yè)主要包括鋼材、水泥和能源等基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。其中也不乏優(yōu)秀的物業(yè)管理公司借此契機(jī)開(kāi)拓中國(guó)大陸市場(chǎng)。從需求方面來(lái)看，基于房地產(chǎn)的雙重屬性，也可以將房地產(chǎn)需求分為自住性需求和投資性需求。然而匯率 下降 卻加劇了投資性的需求的膨脹，境外投資者為了實(shí)現(xiàn)貨幣買入賣出的在短時(shí)間內(nèi)的置換，或購(gòu)買房地產(chǎn)行業(yè)股票或直接加入房屋競(jìng)買隊(duì)伍，以推動(dòng)投資型房產(chǎn)的迅速升值，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了需求旺盛的假象。國(guó)內(nèi)銀行體系對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的金融支持，己由過(guò)去單純的企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款支持轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和銷售的全方面支持。 財(cái)政政策是國(guó)家整個(gè)經(jīng)濟(jì)政策的組成部分。 其中 稅收收入 73202 億元，增長(zhǎng) 23%；非稅收入 9878 億元，增長(zhǎng) %。 （ 3）財(cái)政政策對(duì)房地產(chǎn)的影響 ① 影響房地產(chǎn)價(jià)格的 財(cái)政 政策 中 主要有 政府投資 、 稅收政策?；蛘唛_(kāi)發(fā)商將成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，同樣導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。稅收對(duì)房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)體現(xiàn)在兩個(gè)方面：首先．稅收可以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)需求，使住房性需求獲得更大滿足。承擔(dān)較多的個(gè)人所得稅．讓他們?cè)谫?gòu)房市場(chǎng)上的境遇雪上加霜。如果保障性住房政策在地方政府得到強(qiáng)有力的執(zhí)行。 政策對(duì) 房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 的影響 （ 1） 稅收政策的含義 ① 稅收政策是政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的要求而確定的指導(dǎo)制定稅收法令制度和開(kāi)展稅收工作的基本方針和基本準(zhǔn)則。 ③ 稅收對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響是廣泛的。 （ 3）稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是顯著的，它帶動(dòng)了國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)，我們也應(yīng)當(dāng)看到，龍頭行業(yè)不是一成不變的，經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)需要轉(zhuǎn)換。 上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 21 （ 4） 房產(chǎn)稅的含義 ① 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。所謂房產(chǎn)，是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。利益的爭(zhēng)奪，使得拆遷與被拆遷的矛盾逐漸激化，野蠻拆遷和暴力拆遷的出現(xiàn)，造成了社會(huì)的不穩(wěn)定、不和諧。 房產(chǎn)稅對(duì)于炒房有明顯抑制作用，可有效減少房?jī)r(jià)的上漲動(dòng)力。 限購(gòu)令對(duì) 房地產(chǎn)價(jià)格 走勢(shì) 的 影響 （ 1） 限購(gòu)令的含義 住房限購(gòu)令就是在家庭已經(jīng)擁有一套住房的基礎(chǔ)上。 短期內(nèi)泡沫 破裂 ，則不免帶 對(duì)市場(chǎng)的破壞 。限購(gòu)令簡(jiǎn)單易行，其實(shí)施主要依賴各城市房管部門的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和網(wǎng)絡(luò)簽約兩個(gè)信息系統(tǒng)，不需全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。 房地產(chǎn)業(yè)對(duì) 20xx 年的 GDP 保持增長(zhǎng) 起到了決定性作用 。 政策法規(guī)對(duì) 房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 的影響 分析 政策法規(guī)就是黨政機(jī)關(guān)制定的關(guān)