【正文】 中央政府 在 住房與城鄉(xiāng)建設部指定的 40 個重點城市統(tǒng)一實施基本限購令：各城市本地戶籍與持人才居住證家庭，最多限擁 有兩套住房；外地戶籍和境外人士最 多限擁有一套；兩次購房時間需相隔兩年以上；禁止公司購房。但要在 房價穩(wěn)定合理 和民生 中進行調(diào)控 ，實屬不易。房產(chǎn)稅開征后，可與土地增值稅相配合，為地方財政開源，從而扭轉(zhuǎn)“土地財政”格局。在我國，房產(chǎn)稅并非一個新的稅種，有關(guān)房產(chǎn)稅的改革也由來已久。 （ 5）房產(chǎn)稅產(chǎn)生的背景 ① 住宅價格的快速上漲超出了居民購買力的 增長 。 ② 房產(chǎn)稅是為中外各國政府廣為開征的古老的稅種。此時。理想的稅收政策應該是既能滿足國家的財政收入需要，又不對社會經(jīng)濟產(chǎn)生不良影響。 ② 稅收政策是指國家為了實現(xiàn)一定歷史時期任務，選擇確立的稅收分配活動的指導思想和原則，它是經(jīng)濟政策的重要組成部分。由于供給增加， 20xx 年以后的房價將被顯著拉低。 ② 政府投資可以微利或不盈利，但能極大提高國民經(jīng)濟的整體效益； 政府投資的資金上海理工大學本科生畢業(yè)設計（論文） 19 來源可靠，多為大型項目和長期項目；政府投資集中于外部效應較大的基礎產(chǎn)業(yè)和設施。其次．稅收可以進行居民收入的再分配。 ③ 調(diào)節(jié)房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)通過貸款政策調(diào)整需求結(jié)構(gòu)．由于大部分購房者都會申請銀行按揭貸款購房．所以利率政策會對購房者的購房決策產(chǎn)生很大影響。 基于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)價格走勢分析 18 ② 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動包括了投資、持有、轉(zhuǎn)讓和收益環(huán)節(jié)，我國對這些環(huán)節(jié)都制定了相應的稅收政策。 圖 35 為 20xx 年8 月到 20xx 年 3 月每月財政收入情況 。 ③ 將財政政策劃分為擴張性財政政策、緊縮性財政政策和中性財政政策，是根據(jù)財政政策調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟總量和結(jié)構(gòu)中的不同功能來劃分的。 總體來說，匯率的變動或直接或間接的影響了房地產(chǎn)行業(yè)的微觀層面。貨幣升值之后，外資以多種方式加大對我國房地產(chǎn)市場的投資力度，因此融資規(guī)模和渠道會有所增加，包括戰(zhàn)略合作、直接投資、購買現(xiàn)成物業(yè)等等，多種方式相互交匯?；拘枨笫侨藗兩畹谋匾枨?，具有剛性，需求量不會有太大的變化。從 1998 年開始，我國已 停止了企事業(yè)單位福利分房的制度 。從 20xx 年，中國鐵礦石進口超過 日本，成為世界上鐵礦石進口量最大的國家。如果投資者普遍預期人民幣還將持續(xù)升值，這種預期對于流動性效應和財富效應將產(chǎn)生明顯的放大效果，導致外資對房地產(chǎn)的投資需求加大，將吸引新的資本進入，從而增加房地產(chǎn)投資需求，樓市投機因素增加，從而帶動房地產(chǎn)價格的大幅上漲。 國家 出現(xiàn)貿(mào)易順差， 就會 產(chǎn)生 本幣升值的預期，在國際資本流動中，大量資金進入該國， 這些外幣換成本幣在該國進行投資，等待本幣升值再換回。 對外貿(mào)易中，當本幣升值， 可以以更低的價格 進口商品， 以外 幣 計價 的進口 商品價格就會下降，進口增加，帶動國內(nèi)商品價格下降，物價水平 下降 。由于世界各國貨幣的名稱不同，幣值不一，所以一國貨幣對其他國家的貨幣要規(guī)定一個兌換率，即匯率 。當前，我國利率市場化仍在推進中，央行難以通過價格手段達到調(diào)控目標，而再貼現(xiàn)率局限性大，公開市場操作和存款準備金率成為央行最常用調(diào)控工具。我國對存款準備金和超額存款準備金付息 。 因此，提高存款準備金率。法定存款準備金率，是金融機構(gòu)按規(guī)定向中央銀行繳納的存款準備金占其存款的總額的比率。然而，房地產(chǎn)市場供給的利率敏感性則不同于需求方面，主要體現(xiàn)為具有較長的滯后效應：由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，一般有兩到三年的時問，因此本期的利率敏感性并不能對房地產(chǎn)供給產(chǎn)生顯著的影響。 ② 利率對租金的影響。 %%%%%%%%利率歷次調(diào)整一覽 時間 貸款利率 時間 存款利率 上海理工大學本科生畢業(yè)設計（論文） 11 ① 利率對 開發(fā)與購房成本 的影響 。收入效應與替代效應力量進行對比，由于貸款資金的占用大于買房者自有資金 ，所以替代效應效果大于收入效應。而其利潤率要高于同期基準利率才是成功的。合理的利率，對發(fā)揮社會信用和利率的經(jīng)濟杠桿作用有著重要的意義，而合理利率的計算方法是我們關(guān)心的問題。 目前中國實行的是 :穩(wěn)健的貨幣政策和積極的財政政策。直接地或間接地通過公開市場操作和設置銀行最低準備金（最低儲備金）。 基于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)價格走勢分析 8 第 3 章 宏觀調(diào)控 對房 地產(chǎn)價格 走勢 的影響 分析 宏觀調(diào)控是國家對國民經(jīng)濟總量進行的調(diào)節(jié)與控制。第二個問題涉及住房制度改革的缺陷問題， 20 世紀末 2l 世紀初的住房市場 化改革抬高了各階層對住房的需求。 一般 說來 ，在房價非理性的上漲過程中，支持房價走高的 因素有兩個 ：一是居民的自住性需求，二是富人的投機需求。這是 需要研究的問題。 12 月份，二手住宅銷售價格同比上漲 %，漲幅比 11 月份縮小 個百分點；環(huán)比基于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)價格走勢分析 6 上漲 %，比 11 月份擴大 個百分點。在其他資金中，定金及預收款 為 19020 億元， 增長率為 %；個人按揭貸款 為 9211 億元， 增長率為 %。 全國商品房銷售面積 為 億平方米，比 20xx 年 增長率為 %，增幅比 111 月提高 個百分點。 第三個周期， 1998 年至今， 國家開始貨幣化改革，停止福利分房，房地產(chǎn) 業(yè)迅速崛起。這段時間是一個小的周期 1987 到 1988 年間，房地產(chǎn)投資到達頂峰，后一年比前一年投資增加 %。第二章首先研究國內(nèi)房價的歷史與現(xiàn)狀。 解決房價問題，使房價處于合理且穩(wěn)定的價格水平，不僅使得房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，同樣也促進了其他方面的發(fā)展，這是由于房 地產(chǎn)所處的地位決定的 。 研究意義 對房地產(chǎn) 進行宏觀 調(diào)控 的 目的是使得房價處在合理且穩(wěn)定的水平。危機使得股市劇烈動蕩引起金融風暴，使得全球金融市場出現(xiàn)流動性不足的危機。 特別是北京、上海、深證等大城市房價上漲過快，其增幅遠超 GDP 增幅。 關(guān)鍵詞 ： 房價 經(jīng)濟政策 宏觀調(diào)控 房地 產(chǎn) BASED ON THE REAL ESTATE PRICES UNDER MARCO ADJUSTMENT TREND ANALYSIS ABSTRACT House price trend is widespread concern in today39。 本文還試圖尋找導致房價問題突出的根本原因，提出是由于各地 經(jīng)濟 發(fā)展不均衡導致的觀點。 基于現(xiàn)實中的 影響房地產(chǎn)價格的因素多種多樣。 住房需求是人們最重要的基本需求之一。論文研究過程中不存在抄襲他人研究成果和偽造相關(guān)數(shù)據(jù)等行為。因此 進行宏觀調(diào)控 來調(diào)整影響房地產(chǎn)市場價格的波動以及保持價格穩(wěn)定是有必要的。 財政政策之中的房產(chǎn)稅，以及政策法規(guī)之中的限購 令 是近幾年的新調(diào)控手段。 隨著中國對于房地產(chǎn)市場存在的問題不斷理清思路， 找到問題所在，政府的宏觀調(diào)控不斷深入，未來中國的房價走勢將會向著穩(wěn)定合理的方向發(fā)展。s future trend will towards stable prices reasonable direction. China39。當今社會正處于城市化進程的時代，房價走勢出現(xiàn)混亂，普通群眾難以承受。房地產(chǎn)泡沫破裂會對整個國家造成巨大的打擊。 這是在于對于宏觀調(diào)控的作用認識的不夠清楚。相反 如果，總是在底層次的需求上無法得到滿足，那么人們基于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)價格走勢分析 2 創(chuàng)造力等也會被扼殺，社會難以發(fā)展，國家難以發(fā)展。第四章對研究的結(jié)果做一下總結(jié)，并且給出一些房地產(chǎn)價格走勢的歷史和現(xiàn)狀 ? 房 地產(chǎn) 價 格 的歷史 ? 房 地產(chǎn) 價 格 的現(xiàn)狀 宏觀調(diào)控對房價的影響 ? 貨幣政策對房價的影響 ? 財政政策對房價的影響 ? 政策法規(guī)對房價的影響 研究結(jié)論及對策 建議 ? 研究結(jié)論 ? 對策 建議 展望 上海理工大學本科生畢業(yè)設計（論文） 3 政策方面的建議。宏觀調(diào)控取得效果，房地產(chǎn)業(yè)進入理性發(fā)展的時期，房地產(chǎn)投資減少，價格水平趨于合理。 20xx 年， 全國房地產(chǎn) 市場 開發(fā)企業(yè)完成 對 土地購置面積 為 億平方米，比 20xx 年增長率為 %，土地購置費 9992 億元， 增長率為 %。 房地產(chǎn)開發(fā) 機構(gòu) 資金來源情況 。其中，商品住宅銷售價格上漲 %，其中普通住宅銷售價格上漲 %，高檔住宅銷售價格上漲%；經(jīng)濟適用房銷售價格上漲 %。導致 人們對未來的信心空前的低落。因此升入挖掘支持房價上漲的深層次原因，才能從根本上解決房價上漲的問題。顯然，居民的自主性需求主要與其未來可支配收人有關(guān)，在一個收入不斷拉大的社會里，理論上房價應該很低，亦可 說，當前國內(nèi)的房價應迅速下降，但經(jīng)歷了半年多的休整期，迄今國內(nèi)房價并沒有形成快速下降的局面，這需要從兩方面加 以剖析。譬如，當前廣東有很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)都開發(fā)了較為成熟的樓盤或小區(qū)，但仍然無法刺激人們的需求。 經(jīng)濟政策有宏觀經(jīng)濟政策和微觀經(jīng)濟政策之分 ， 宏觀經(jīng)濟政策包括 貨幣政策、財 政政策、收入政策等；微觀經(jīng)濟政策是指政府制定的一些反對干擾市場正常運行的立法以及環(huán)保政策等。 廣義貨幣政策指政府、中央銀行和其他有關(guān)部門所有有關(guān)貨幣方面的規(guī)定和采取的影響金融變量的一切措施。因此，利率是重要的基本經(jīng)濟因素之一。 對房屋消費者來說，他們的購買行為是為了居住，滿足基本的生理需求。 資產(chǎn)增加使得消費能力提高，收入效應導致利率與消費變化一致。根據(jù)資本的邊際效率理論，利率上升，會導致房地產(chǎn)的投資減少，供給下降，在需求不變的條件下，房地產(chǎn)的價格上升；反之，價格下降。在人們計算是否具有可支付能力時，往往是從當前的利率進行外推，而較少關(guān)心長期利率的變化。 ③ 利率對需 求與供給的 影響 ， 房地產(chǎn)價格和利率的供需關(guān)系分析對于利率變量的討論，可以通過供給和需求的討論模型進行分析。可以基于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)價格走勢分析 12 影響金融機構(gòu)的信貸擴張能力，從而間接調(diào)控貨幣供應量。 存款類金融機構(gòu)，特別是大型的金融機構(gòu)存放在央行的超額存款準備金較低，當法定存款準備金率稍有變動，就會對市場的信貸總量產(chǎn)生較大影響，但是超額存款準備金可以用來應對法定存款準備金的上調(diào)，信貸規(guī)?？梢员３址€(wěn)定。法定存款準備金率更具優(yōu)勢，主要體現(xiàn)在以下方面。如果想要實現(xiàn)同樣的效果，公開市場操作和再貼現(xiàn)率，都 不 可避免的影響市場利率。 因此，存款準備金率與房價反向變化。 當股市低迷時，房地產(chǎn)成了資金最大的 投資方向 。 現(xiàn)實中 影響到匯率變化的預期 因素 很多 ，如一國產(chǎn)品的國際競爭力，國際收支狀況，外匯儲備量。 綜上所 述，從宏觀方面來看，貨幣持續(xù)過度升值會導致經(jīng)濟減速，這是因為外商直接投資下降、凈出上海理工大學本科生畢業(yè)設計（論文） 15 口下降。房地產(chǎn)行業(yè)的上游行 業(yè)主要包括鋼材、水泥和能源等基礎產(chǎn)業(yè)。其中也不乏優(yōu)秀的物業(yè)管理公司借此契機開拓中國大陸市場。從需求方面來看，基于房地產(chǎn)的雙重屬性，也可以將房地產(chǎn)需求分為自住性需求和投資性需求。然而匯率 下降 卻加劇了投資性的需求的膨脹，境外投資者為了實現(xiàn)貨幣買入賣出的在短時間內(nèi)的置換，或購買房地產(chǎn)行業(yè)股票或直接加入房屋競買隊伍，以推動投資型房產(chǎn)的迅速升值，給房地產(chǎn)市場帶來了需求旺盛的假象。國內(nèi)銀行體系對房地產(chǎn)業(yè)的金融支持，己由過去單純的企業(yè)開發(fā)貸款支持轉(zhuǎn)變?yōu)閷Ψ? 地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和銷售的全方面支持。 財政政策是國家整個經(jīng)濟政策的組成部分。 其中 稅收收入 73202 億元，增長 23%；非稅收入 9878 億元，增長 %。 （ 3）財政政策對房地產(chǎn)的影響 ① 影響房地產(chǎn)價格的 財政 政策 中 主要有 政府投資 、 稅收政策?；蛘唛_發(fā)商將成本轉(zhuǎn)嫁給消費者，同樣導致房價上漲。稅收對房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)體現(xiàn)在兩個方面：首先．稅收可以抑制房地產(chǎn)市場的投機需求，使住房性需求獲得更大滿足。承擔較多的個人所得稅．讓他們在購房市場上的境遇雪上加霜。如果保障性住房政策在地方政府得到強有力的執(zhí)行。 政策對 房地產(chǎn)價格走勢 的影響 （ 1） 稅收政策的含義 ① 稅收政策是政府根據(jù)經(jīng)濟和社會發(fā)展的要求而確定的指導制定稅收法令制度和開展稅收工作的基本方針和基本準則。 ③ 稅收對經(jīng)濟的影響是廣泛的。 （ 3）稅收政策對房地產(chǎn)市場的影響 房地產(chǎn)市場的發(fā)展是顯著的，它帶動了國家的經(jīng)濟發(fā)展，同時，我們也應當看到，龍頭行業(yè)不是一成不變的，經(jīng)濟熱點需要轉(zhuǎn)換。 上海理工大學本科生畢業(yè)設計（論文） 21 （ 4） 房產(chǎn)稅的含義 ① 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。所謂房產(chǎn)，是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。利益的爭奪，使得拆遷與被拆遷的矛盾逐漸激化，野蠻拆遷和暴力拆遷的出現(xiàn)，造成了社會的不穩(wěn)定、不和諧。 房產(chǎn)稅對于炒房有明顯抑制作用，可有效減少房價的上漲動力。 限購令對 房地產(chǎn)價格 走勢 的 影響 （ 1） 限購令的含義 住房限購令就是在家庭已經(jīng)擁有一套住房的基礎上。 短期內(nèi)泡沫 破裂 ，則不免帶 對市場的破壞 。限購令簡單易行，其實施主要依賴各城市房管部門的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和網(wǎng)絡簽約兩個信息系統(tǒng)，不需全國聯(lián)網(wǎng)。 房地產(chǎn)業(yè)對 20xx 年的 GDP 保持增長 起到了決定性作用 。 政策法規(guī)對 房地產(chǎn)價格走勢 的影響 分析 政策法規(guī)就是黨政機關(guān)制定的關(guān)