【正文】 但如果 任由房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹 ， 在未來(lái)可能造成危機(jī) 。 （ 6）房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響 ① 房產(chǎn)稅開(kāi)征后，短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)無(wú)疑是利空，它將增加住房持有成本，持房者將會(huì)對(duì)成本和收益進(jìn)行審慎權(quán)衡，一部分炒房者將 會(huì)被迫拋售房源，這將增加市場(chǎng)供應(yīng)，并給價(jià)格帶來(lái)更大的下行壓力。 ④ 房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)。相反，由于減少了稅收，使私人消費(fèi)和投資增加，從而通過(guò)乘數(shù)影響國(guó)民收入增加更多 。 基于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析 20 ③ 保障性住房，包括經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，目前還存在種種問(wèn)題，導(dǎo)致 其大規(guī)模推廣有一定的難度，從而也就無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)想的平抑房?jī)r(jià)、控制投機(jī)、解決百姓住房問(wèn)題的初哀。但目前我國(guó)的個(gè)人所得稅的稅負(fù)主要落在了工薪階層身上．而他們大多屬于中 等收入者．是既買(mǎi)不起商品房．又沒(méi)有條件享受保障性住房的夾心層 。降低開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，影響開(kāi)發(fā)商的積極性，致使房地產(chǎn)供應(yīng)量減少，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。 （ 2） 20xx 年財(cái)政收入 20xx 年 全國(guó)財(cái)政收入 83080 億元，比 20xx 年增加 14562 億元，增長(zhǎng) %。過(guò)剩的流動(dòng)性資金會(huì)因其逐利本性天然的流入了行業(yè)利潤(rùn)率居于高位的房地產(chǎn)業(yè)。從供給方面來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最重要的原材料是土地，土地?cái)?shù)量 由政府掌握， 而且 是被國(guó)家嚴(yán)格控制的，因此，匯率變動(dòng)對(duì)于土地價(jià)格直接影響不大，但是人民幣升值帶來(lái)寬裕的資金面，也會(huì)間接影響到土地的供給價(jià)格。盡管房地產(chǎn)本身并不 可以對(duì)外貿(mào)易 ，但是由于房地產(chǎn)處于產(chǎn)業(yè)鏈末端，其上游行業(yè)眾多，并且上游行業(yè)的 大多數(shù)商品原料可以進(jìn)行對(duì)外貿(mào)易 ，產(chǎn)品價(jià)格會(huì)受到 匯率波動(dòng)的影響 。 圖 34 20xx 一季度年到 20xx 年 2 季度月年季線走勢(shì)圖 資料來(lái)源：黃金家族行情分析系統(tǒng) ③ 預(yù)期效應(yīng) 。 從而使得對(duì)房地產(chǎn)的需求減少，使得房?jī)r(jià)下跌 。利率并未完全市場(chǎng)化，我國(guó)處于新興加轉(zhuǎn)軌的發(fā)展時(shí)期。中央銀行通過(guò)調(diào)整存款準(zhǔn)備金率。然而由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)對(duì)利率的敏感反應(yīng)主要表現(xiàn)在需求上。 當(dāng)利率升高時(shí)，資金存入銀行可以獲得的利息增加。當(dāng)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、通貨膨脹上升時(shí)，便提高利率、收緊信貸；當(dāng)過(guò)熱的經(jīng)濟(jì)和通貨膨脹得到控制時(shí)，便會(huì)把利率適當(dāng)?shù)卣{(diào)低。 經(jīng)濟(jì)政策是國(guó)家或政府為了達(dá)到充分就業(yè)、價(jià)格水平穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)快速 增長(zhǎng) 、國(guó)際收支平衡等宏觀經(jīng)濟(jì)政策的目標(biāo)，為增進(jìn)經(jīng)濟(jì)福利而制定的解決經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的指導(dǎo)原則和措施。這就是房地產(chǎn)中所謂的“不對(duì)稱原理”：富人的投機(jī)行為產(chǎn)生房?jī)r(jià)的峰值，而窮人的購(gòu)買(mǎi)力產(chǎn) 生房?jī)r(jià)的“抗跌值”。 近年來(lái)，人們對(duì)于房?jī)r(jià)的飛速上漲越發(fā)無(wú)法忍 受。 12 月當(dāng)月，全國(guó)商品房銷售面積 為 21808 萬(wàn)平方米，同比 增長(zhǎng)率為 %；全國(guó)商品房銷售額 為 10201 億元，同比 增長(zhǎng)率為 %。 1993 年國(guó)家開(kāi)始調(diào)控，收緊銀跟 ，出臺(tái)政策，房地產(chǎn)企業(yè)不得上市。從國(guó)家層面來(lái)看，住房問(wèn)題的解決可以提升國(guó)家的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，使得國(guó)家在，科技、文化、教育、獲得更近一步的發(fā)展。在 1986 年 日本也曾出現(xiàn)過(guò)房?jī)r(jià)泡沫破裂而后陷入經(jīng)濟(jì)蕭條的時(shí)候。s macroregulation unceasingly thorough, China39。 對(duì)于宏觀調(diào)控方式的創(chuàng)新也是相當(dāng)必要。文中所引用的觀點(diǎn)和參考資料均已標(biāo)注并加以注釋。為了理清各種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響作用效果。s society, it has bee one of the hottest topics. Housing demand is people one of the most important basic needs. House prices problem is relations society39。危機(jī)也影響了美國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，是美國(guó)的經(jīng)濟(jì)蕭條，制造業(yè)也出現(xiàn)了退步。在人的基本需求中，住房需求是人的最低層次的需求。之后，進(jìn)入調(diào)整階段， 1990 年投資降到最低水平，當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資負(fù) 增長(zhǎng) 。其中，商品住宅銷售面積 增長(zhǎng)率為 %，辦公樓 增長(zhǎng)率為 %，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 增長(zhǎng)率為 %。 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù) 12 月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為 ，比 11 月份回落 ，比 20xx年 同期回落 。事實(shí) 上，市場(chǎng)有效運(yùn)作的一個(gè) 必要 條件是信息的完善和對(duì)稱。是保證社會(huì)再生產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的必要條件，也是社會(huì)主義國(guó)家管理經(jīng)濟(jì)的重要職能。 房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 的影響 （ 1）利率的含義 ① 利率 (interest rate)，就表現(xiàn)形式來(lái)說(shuō)，是指定時(shí)期內(nèi)利息額同借貸資本總額的比率。 當(dāng)提高利率的時(shí)候，投資者的投資成本進(jìn)一步增加， 對(duì)于買(mǎi)房用來(lái)消費(fèi)的人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房是為了獲得一種安全感和歸屬感，租房對(duì)人的心理作用與買(mǎi)房不同。通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系影響房地產(chǎn)價(jià)格。因此，在考慮利率與房地產(chǎn)供給相關(guān)關(guān)系的時(shí)候，應(yīng)該將利率作用的時(shí)滯效應(yīng)作為重要的考慮因素。市場(chǎng)上的貨幣供應(yīng)量就會(huì)減少，投資房地產(chǎn)可以融資的金額減少，導(dǎo)致對(duì)房屋的需求減少，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。加上，我國(guó)存款保險(xiǎn)制度和資本制度尚不完善，也決定了存款準(zhǔn)備制度成為約束銀行信貸的的有效手段。對(duì)于進(jìn)口物品來(lái)說(shuō) ，貨幣更加值錢(qián)，多余的購(gòu)買(mǎi)力將會(huì)進(jìn)行投資，大量閑置資金將會(huì)進(jìn)入收益高的投資項(xiàng)目。反之．在人民幣升值預(yù)期實(shí)現(xiàn)后，再次升值預(yù)期微弱，預(yù)期人民幣升值的投機(jī)資本將迅速撤離，而隨之產(chǎn)生的大量外匯需求將對(duì)人民幣帶來(lái)新一輪的貶值壓力，同時(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)海外資本吸引力減小，樓市投機(jī)減少，游資大規(guī)模退出則可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的大幅下 跌。 著力于建立住房分配貨幣化、住房供給商品化和社會(huì)化的住 房新體制。對(duì)于實(shí)力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)， 有了更多的融資渠道 ， 投資可以多元化 。擴(kuò)張性財(cái)政政策 (又稱積極的財(cái)政政策 )是指通過(guò)財(cái)政分配活動(dòng)來(lái)增加和刺激社會(huì)的總需求；增加國(guó)債、支出大干收入，出現(xiàn)財(cái)政赤字來(lái)實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的稅種包括營(yíng)業(yè)稅及其附加稅費(fèi)、企業(yè)所得稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅及印花稅。目前我國(guó)居民收入的特點(diǎn)是總體水平偏低．收入差距大。 ② 由于保障性住房的大批量上市。 （ 2） 稅收政策的效應(yīng)分析 稅收具有乘數(shù)效應(yīng)，它是指稅收的增加或減少對(duì)國(guó)民收入減少或增加的程度。歐洲中世紀(jì)時(shí)，房產(chǎn)稅就成為封建君主斂財(cái)?shù)囊豁?xiàng)重要手段，且名目繁多，如 “ 窗戶稅 ” 、 “ 灶稅 ” 、 “ 煙囪稅 ” 等，這類房產(chǎn)稅大多以房屋的某種外部標(biāo)志作為確定負(fù)擔(dān)的標(biāo)準(zhǔn)。然而，近期隨著房?jī)r(jià)高漲，被市場(chǎng)視為房?jī)r(jià)調(diào)控“殺手锏”的房產(chǎn)稅改革又立于風(fēng)口浪尖。 各 地方 的 樓市新政 也 陸續(xù)出臺(tái)。 20xx 年 9 月 29日國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái) “新國(guó)五條 ”， 在 其 之 后 有 更多城市出臺(tái)限購(gòu)令，廣州限購(gòu)令也在 20xx年 10 月 15 日正式公布。 基于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析 22 ③ 房產(chǎn)稅的長(zhǎng)遠(yuǎn)利好還在于，它不只是著眼于房地產(chǎn)業(yè)自身的調(diào)控，更具有調(diào)節(jié)居民收入分配和完善地方稅收體系的功能。但室內(nèi)游泳池屬于房產(chǎn)。邊際理論是指：在供需雙方的商品價(jià)格平衡前，第一次供給商品的利潤(rùn)是最大的，其經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)形式就是：產(chǎn)品“供不應(yīng)求”；隨著供給商品的不斷 增長(zhǎng) ，需求也將開(kāi)始下降，商品價(jià)格的上漲動(dòng)力開(kāi)始下降，邊 際商品的利潤(rùn)開(kāi)始下降，這一現(xiàn)象不斷延續(xù)，直到供需雙方達(dá)到平衡為止。稅收政策的核心問(wèn)題是稅收負(fù)擔(dān)問(wèn)題。 房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 的影響 （ 1）財(cái)政投資的含義 ① 財(cái)政投資 是政府為了實(shí)現(xiàn)其職能，滿足 社會(huì)公共需要，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)，投入資金用于轉(zhuǎn)化為實(shí)物資產(chǎn)的行為和過(guò)程 。同時(shí)，對(duì)于個(gè)體購(gòu)房者，稅收的減少可以提高他們的購(gòu)買(mǎi)力。 20xx年 全國(guó)財(cái)政支出 89575 億元，比 20xx 年 增加 13275 億元，增長(zhǎng) %。受信貸投向慣性的影響，銀行業(yè)也愿意向房地產(chǎn)行業(yè)提供信貸支持。 一般而言，只有在低層次需求如基本居住需要滿足后，人們才會(huì)產(chǎn)生高層次如改善居住條件或投資的需求，不同的需求層次是要求相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)支付能力支撐的。目 前，我國(guó)的相當(dāng)一部分原 材料會(huì)涉及到海外采購(gòu)，如石油、鐵礦石等。預(yù)期是決定人們行為的重要因素，在國(guó)際資本 進(jìn)行投資活動(dòng) 中跟風(fēng) 效應(yīng) 普遍存在，而對(duì)這部分市場(chǎng)的表現(xiàn)更為強(qiáng)烈。一國(guó)貨幣兌換另一國(guó)貨幣的比率，是以一種貨幣表示另一種貨幣的價(jià)格。 ② 調(diào)整 整存款準(zhǔn)備金率的成本相對(duì)低。 ② 存款準(zhǔn)備金 是限制金融機(jī)構(gòu)信貸擴(kuò)張和保證客戶提取存款和資金清算需要而準(zhǔn)備的資金。 所以從這個(gè)意義上來(lái)看，利率 高低 和房?jī)r(jià) 走勢(shì) 呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。所以，替代效應(yīng)使得利率與投資買(mǎi)房成反方向變化 。當(dāng)前，世界各國(guó)頻繁運(yùn)用利率杠桿實(shí)施宏觀調(diào)控，利率政策已成為各國(guó)中央銀行調(diào)控貨幣供求，進(jìn)而調(diào)控經(jīng)濟(jì)的主要手段，利率政策在中央銀行貨幣政策中的地位越來(lái)越重要。用以達(dá)到特定 目的 或維持政策目標(biāo) ， 如 抑制通脹、實(shí)現(xiàn)完全就業(yè)或經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng) 。而這里有兩個(gè)基本問(wèn)題需要 提出 ：上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 7 一是 緣何 有如此大的住房需求 ?二是住房需求 出于何種原因 集中在這一時(shí)期 ?前一個(gè)問(wèn)題牽 涉 資金的來(lái)源，一般來(lái)說(shuō)，流入房市的 大量 資金來(lái)自不斷高漲的儲(chǔ)蓄，但在一個(gè)平均收入水平 處于低處 的社會(huì)中為什么會(huì)有如此 大量 的儲(chǔ)蓄 ?顯然與不斷拉大的收入差距有關(guān)。到底宏觀調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)有著怎樣的影響？政府應(yīng)該如何進(jìn)行宏觀調(diào)控。其中，國(guó)內(nèi)貸款 為 12540 億元， 增長(zhǎng)率為 %；利用外資 為796 億元， 增長(zhǎng)率為 %；自籌資金 為 26705 億元， 增長(zhǎng)率為 %；其他資金 為 32454億元， 增長(zhǎng)率為 %。到 1996 年房地產(chǎn)投資僅增加 %， 1997 年出現(xiàn)第二次負(fù) 增長(zhǎng)率為 %。本文第一章首先提出研究的背景， 再 闡述研究的意義。因此對(duì)于宏觀調(diào)控的研究顯得尤 為重要。房地產(chǎn)市場(chǎng)方面 20xx 年以 來(lái) 中國(guó)樓市一直處于上漲之中，相對(duì)股市 10 年間 50%左右的漲幅，樓市上漲了 610 倍。 其作用在目前沒(méi)有一些歷史數(shù)據(jù)可供參考，需要對(duì)其進(jìn)行理論分析。 承諾人（簽名）： 日 期： 基于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析 摘要 房?jī)r(jià)的走勢(shì)是人們普遍關(guān)心的問(wèn)題，它成了當(dāng)今社會(huì)最熱門(mén)的話題之一。 宏觀調(diào)控包括一些基本的經(jīng)濟(jì)政策 的 使用 ，包括貨幣政策、財(cái) 政政策、收入政策、以及一些政策法規(guī)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng) 最終 可以健康的發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫 是值得關(guān)注的問(wèn)題 。對(duì)于宏觀調(diào)控的研究做得不夠深入。最后對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)做出展望。 12 月當(dāng)月， 新開(kāi)工 房屋面積 億平方米，同比下降 %；房屋 的 竣工面積 為 億平方米，下降 了 %，其中，住宅竣工面積 為 億平方米，下降 了 %；土地購(gòu)置面積 為 4889 萬(wàn)平方米， 增長(zhǎng)率為 %，土地購(gòu)置費(fèi) 為 1061 億元， 增長(zhǎng)率為 %。與上月相比，新建住宅銷售價(jià)格上漲 %。在挖掘房?jī)r(jià)上漲的深層次原因之前，有必要先了解中國(guó)房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀。這說(shuō)明當(dāng)前住房需求的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題在于，中國(guó)各地的居住環(huán)境、交通設(shè)施相差甚遠(yuǎn)，這種情形與收入分配兩極化是分不開(kāi)的。兩者的不同主要在于后者的政策制定者包括政府及其他有關(guān)部門(mén)，他們往往影響金融體制中的外生變量，如硬性限制信貸規(guī)模，信貸方向，開(kāi)放和開(kāi)發(fā)金融市場(chǎng)。對(duì)于 貸款利息以及機(jī)會(huì)成本的敏感度相對(duì)要低。而在供給不變的前提下，利率上升代表著購(gòu)房者的購(gòu)房成本上升，需求減小，房地產(chǎn)價(jià)格 下降；反之則上升。首先，在房地產(chǎn)需求方面，較低的基準(zhǔn)利率一般會(huì)伴隨較低的抵押貸款利率，人們通過(guò)信貸支持購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的支付能力大大提高，可以改善消費(fèi)性需求者的預(yù)算約束，促使消費(fèi)性潛在需求向有效需求轉(zhuǎn)變，還可以降低投資型房地產(chǎn)需求者的機(jī)會(huì)成本，迫使更多的貨幣由儲(chǔ)蓄流向資本市場(chǎng)和具有資產(chǎn)屬性的房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的擴(kuò)張。 對(duì)于存款準(zhǔn)備金率對(duì)貨幣供應(yīng)量的影響 舉例而言， 如 目前存款準(zhǔn)備金是 15%，那么銀行每增加 100 萬(wàn)存款，需要向央行存入 15 萬(wàn)的準(zhǔn)備金 ，可提供的信貸為 85 萬(wàn)，如果存款準(zhǔn)備金率再增加 2%，那么存款準(zhǔn)備金到達(dá) 17%，可提供的信貸將為 83 萬(wàn)。 加大人民幣升值預(yù)期，吸引熱錢(qián)流入， 導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲， 阻礙經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng)。巨大資金一般會(huì)大量流入房地產(chǎn)投機(jī)部分， 極 少部分進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部分，如此將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)。外資需求下降，從而使房地產(chǎn)需求下降，并會(huì)導(dǎo)致通脹水平下降，從而使房地產(chǎn)價(jià)格漲速下降；另一方面，升值會(huì)帶來(lái)諸多利好，資金流入、收入效應(yīng)及財(cái)富效應(yīng)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)需求增加，升值導(dǎo)致物價(jià)變得更便宜，用于購(gòu)房的可支配收入增加，購(gòu)房能力的提高導(dǎo)致需求增加。房地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也愈加激烈，良性的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)讓消費(fèi)者有更多地選擇享受更優(yōu)的服務(wù)。 （ 5）匯率對(duì)房地產(chǎn)融資影響 匯率影響房地產(chǎn)融資。 ② 財(cái)政政策的手段主要包括稅收、預(yù)算、國(guó)債、購(gòu)買(mǎi)性支出和財(cái)政轉(zhuǎn)移支付等手段。 其中，土地調(diào)控直接作用于地價(jià)．稅收調(diào)節(jié)直接作用于房?jī)r(jià)，金融調(diào)節(jié)則對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)都發(fā)揮著直接調(diào)控作用。對(duì)于房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)．應(yīng)落實(shí)土地增值稅的征收．對(duì)房地產(chǎn)投資獲得的土地增值額依法征收土地增值稅．還可以對(duì)房屋出售和轉(zhuǎn)讓者獲得的收入征收財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅．增加房地產(chǎn)投機(jī)的交易成本。 由市場(chǎng)調(diào)節(jié)的面向中高收入人群的商品住房和成交量都會(huì)受到中擊。首先，稅收收入是財(cái)政收入的重要來(lái)源，只有取得財(cái)政收入，才能給經(jīng)濟(jì)發(fā)展提必要的公共商品，建立正常的生產(chǎn)關(guān)系，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。 ② 房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國(guó)家以房產(chǎn)作為