【正文】 但如果 任由房地產泡沫繼續(xù)膨脹 ， 在未來可能造成危機 。 （ 6）房產稅對房價的影響 ① 房產稅開征后，短期內對市場無疑是利空，它將增加住房持有成本，持房者將會對成本和收益進行審慎權衡，一部分炒房者將 會被迫拋售房源，這將增加市場供應，并給價格帶來更大的下行壓力。 ④ 房產稅的征稅對象是房產。相反，由于減少了稅收，使私人消費和投資增加，從而通過乘數影響國民收入增加更多 。 基于宏觀調控下的房地產價格走勢分析 20 ③ 保障性住房，包括經濟適用房和廉租房，目前還存在種種問題，導致 其大規(guī)模推廣有一定的難度，從而也就無法實現預想的平抑房價、控制投機、解決百姓住房問題的初哀。但目前我國的個人所得稅的稅負主要落在了工薪階層身上．而他們大多屬于中 等收入者．是既買不起商品房．又沒有條件享受保障性住房的夾心層 。降低開發(fā)商的利潤，影響開發(fā)商的積極性，致使房地產供應量減少，導致房價上漲。 （ 2） 20xx 年財政收入 20xx 年 全國財政收入 83080 億元，比 20xx 年增加 14562 億元，增長 %。過剩的流動性資金會因其逐利本性天然的流入了行業(yè)利潤率居于高位的房地產業(yè)。從供給方面來看，房地產開發(fā)最重要的原材料是土地，土地數量 由政府掌握， 而且 是被國家嚴格控制的，因此，匯率變動對于土地價格直接影響不大，但是人民幣升值帶來寬裕的資金面，也會間接影響到土地的供給價格。盡管房地產本身并不 可以對外貿易 ，但是由于房地產處于產業(yè)鏈末端，其上游行業(yè)眾多，并且上游行業(yè)的 大多數商品原料可以進行對外貿易 ，產品價格會受到 匯率波動的影響 。 圖 34 20xx 一季度年到 20xx 年 2 季度月年季線走勢圖 資料來源：黃金家族行情分析系統(tǒng) ③ 預期效應 。 從而使得對房地產的需求減少，使得房價下跌 。利率并未完全市場化，我國處于新興加轉軌的發(fā)展時期。中央銀行通過調整存款準備金率。然而由于房地產開發(fā)的周期較長，市場對利率的敏感反應主要表現在需求上。 當利率升高時，資金存入銀行可以獲得的利息增加。當經濟過熱、通貨膨脹上升時，便提高利率、收緊信貸；當過熱的經濟和通貨膨脹得到控制時，便會把利率適當地調低。 經濟政策是國家或政府為了達到充分就業(yè)、價格水平穩(wěn)定、經濟快速 增長 、國際收支平衡等宏觀經濟政策的目標，為增進經濟福利而制定的解決經濟問題的指導原則和措施。這就是房地產中所謂的“不對稱原理”：富人的投機行為產生房價的峰值，而窮人的購買力產 生房價的“抗跌值”。 近年來，人們對于房價的飛速上漲越發(fā)無法忍 受。 12 月當月，全國商品房銷售面積 為 21808 萬平方米，同比 增長率為 %；全國商品房銷售額 為 10201 億元，同比 增長率為 %。 1993 年國家開始調控，收緊銀跟 ，出臺政策，房地產企業(yè)不得上市。從國家層面來看，住房問題的解決可以提升國家的國際競爭力，使得國家在，科技、文化、教育、獲得更近一步的發(fā)展。在 1986 年 日本也曾出現過房價泡沫破裂而后陷入經濟蕭條的時候。s macroregulation unceasingly thorough, China39。 對于宏觀調控方式的創(chuàng)新也是相當必要。文中所引用的觀點和參考資料均已標注并加以注釋。為了理清各種因素對房地產價格的影響作用效果。s society, it has bee one of the hottest topics. Housing demand is people one of the most important basic needs. House prices problem is relations society39。危機也影響了美國的實體經濟，是美國的經濟蕭條，制造業(yè)也出現了退步。在人的基本需求中，住房需求是人的最低層次的需求。之后，進入調整階段， 1990 年投資降到最低水平，當年房地產開發(fā)投資負 增長 。其中，商品住宅銷售面積 增長率為 %，辦公樓 增長率為 %，商業(yè)營業(yè)用房 增長率為 %。 全國房地產開發(fā)景氣指數 12 月份，全國房地產開發(fā)景氣指數為 ，比 11 月份回落 ，比 20xx年 同期回落 。事實 上，市場有效運作的一個 必要 條件是信息的完善和對稱。是保證社會再生產協(xié)調發(fā)展的必要條件，也是社會主義國家管理經濟的重要職能。 房地產價格走勢 的影響 （ 1）利率的含義 ① 利率 (interest rate)，就表現形式來說，是指定時期內利息額同借貸資本總額的比率。 當提高利率的時候，投資者的投資成本進一步增加， 對于買房用來消費的人來說，買房是為了獲得一種安全感和歸屬感，租房對人的心理作用與買房不同。通過房地產市場的供求關系影響房地產價格。因此，在考慮利率與房地產供給相關關系的時候，應該將利率作用的時滯效應作為重要的考慮因素。市場上的貨幣供應量就會減少，投資房地產可以融資的金額減少，導致對房屋的需求減少，導致房價下跌。加上，我國存款保險制度和資本制度尚不完善，也決定了存款準備制度成為約束銀行信貸的的有效手段。對于進口物品來說 ，貨幣更加值錢，多余的購買力將會進行投資，大量閑置資金將會進入收益高的投資項目。反之．在人民幣升值預期實現后，再次升值預期微弱，預期人民幣升值的投機資本將迅速撤離，而隨之產生的大量外匯需求將對人民幣帶來新一輪的貶值壓力，同時，國內房地產市場對海外資本吸引力減小，樓市投機減少，游資大規(guī)模退出則可能會導致房地產價格的大幅下 跌。 著力于建立住房分配貨幣化、住房供給商品化和社會化的住 房新體制。對于實力較強的開發(fā)商來說， 有了更多的融資渠道 ， 投資可以多元化 。擴張性財政政策 (又稱積極的財政政策 )是指通過財政分配活動來增加和刺激社會的總需求；增加國債、支出大干收入，出現財政赤字來實現。房地產企業(yè)需要繳納的稅種包括營業(yè)稅及其附加稅費、企業(yè)所得稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅及印花稅。目前我國居民收入的特點是總體水平偏低．收入差距大。 ② 由于保障性住房的大批量上市。 （ 2） 稅收政策的效應分析 稅收具有乘數效應，它是指稅收的增加或減少對國民收入減少或增加的程度。歐洲中世紀時，房產稅就成為封建君主斂財的一項重要手段，且名目繁多，如 “ 窗戶稅 ” 、 “ 灶稅 ” 、 “ 煙囪稅 ” 等，這類房產稅大多以房屋的某種外部標志作為確定負擔的標準。然而，近期隨著房價高漲，被市場視為房價調控“殺手锏”的房產稅改革又立于風口浪尖。 各 地方 的 樓市新政 也 陸續(xù)出臺。 20xx 年 9 月 29日國家有關部委出臺 “新國五條 ”， 在 其 之 后 有 更多城市出臺限購令，廣州限購令也在 20xx年 10 月 15 日正式公布。 基于宏觀調控下的房地產價格走勢分析 22 ③ 房產稅的長遠利好還在于，它不只是著眼于房地產業(yè)自身的調控，更具有調節(jié)居民收入分配和完善地方稅收體系的功能。但室內游泳池屬于房產。邊際理論是指：在供需雙方的商品價格平衡前，第一次供給商品的利潤是最大的，其經濟表現形式就是：產品“供不應求”；隨著供給商品的不斷 增長 ，需求也將開始下降，商品價格的上漲動力開始下降，邊 際商品的利潤開始下降，這一現象不斷延續(xù)，直到供需雙方達到平衡為止。稅收政策的核心問題是稅收負擔問題。 房地產價格走勢 的影響 （ 1）財政投資的含義 ① 財政投資 是政府為了實現其職能，滿足 社會公共需要，實現經濟，投入資金用于轉化為實物資產的行為和過程 。同時，對于個體購房者，稅收的減少可以提高他們的購買力。 20xx年 全國財政支出 89575 億元，比 20xx 年 增加 13275 億元，增長 %。受信貸投向慣性的影響，銀行業(yè)也愿意向房地產行業(yè)提供信貸支持。 一般而言，只有在低層次需求如基本居住需要滿足后，人們才會產生高層次如改善居住條件或投資的需求，不同的需求層次是要求相應的經濟支付能力支撐的。目 前，我國的相當一部分原 材料會涉及到海外采購，如石油、鐵礦石等。預期是決定人們行為的重要因素，在國際資本 進行投資活動 中跟風 效應 普遍存在，而對這部分市場的表現更為強烈。一國貨幣兌換另一國貨幣的比率，是以一種貨幣表示另一種貨幣的價格。 ② 調整 整存款準備金率的成本相對低。 ② 存款準備金 是限制金融機構信貸擴張和保證客戶提取存款和資金清算需要而準備的資金。 所以從這個意義上來看，利率 高低 和房價 走勢 呈現負相關關系。所以，替代效應使得利率與投資買房成反方向變化 。當前，世界各國頻繁運用利率杠桿實施宏觀調控，利率政策已成為各國中央銀行調控貨幣供求，進而調控經濟的主要手段，利率政策在中央銀行貨幣政策中的地位越來越重要。用以達到特定 目的 或維持政策目標 ， 如 抑制通脹、實現完全就業(yè)或經濟 增長 。而這里有兩個基本問題需要 提出 ：上海理工大學本科生畢業(yè)設計（論文） 7 一是 緣何 有如此大的住房需求 ?二是住房需求 出于何種原因 集中在這一時期 ?前一個問題牽 涉 資金的來源，一般來說，流入房市的 大量 資金來自不斷高漲的儲蓄，但在一個平均收入水平 處于低處 的社會中為什么會有如此 大量 的儲蓄 ?顯然與不斷拉大的收入差距有關。到底宏觀調控政策對房價有著怎樣的影響？政府應該如何進行宏觀調控。其中，國內貸款 為 12540 億元， 增長率為 %；利用外資 為796 億元， 增長率為 %；自籌資金 為 26705 億元， 增長率為 %；其他資金 為 32454億元， 增長率為 %。到 1996 年房地產投資僅增加 %， 1997 年出現第二次負 增長率為 %。本文第一章首先提出研究的背景， 再 闡述研究的意義。因此對于宏觀調控的研究顯得尤 為重要。房地產市場方面 20xx 年以 來 中國樓市一直處于上漲之中，相對股市 10 年間 50%左右的漲幅，樓市上漲了 610 倍。 其作用在目前沒有一些歷史數據可供參考，需要對其進行理論分析。 承諾人（簽名）： 日 期： 基于宏觀調控下的房地產價格走勢分析 摘要 房價的走勢是人們普遍關心的問題，它成了當今社會最熱門的話題之一。 宏觀調控包括一些基本的經濟政策 的 使用 ，包括貨幣政策、財 政政策、收入政策、以及一些政策法規(guī)。中國的房地產市場 最終 可以健康的發(fā)展。房地產市場是否存在泡沫 是值得關注的問題 。對于宏觀調控的研究做得不夠深入。最后對未來的房價走勢做出展望。 12 月當月， 新開工 房屋面積 億平方米，同比下降 %；房屋 的 竣工面積 為 億平方米，下降 了 %，其中，住宅竣工面積 為 億平方米，下降 了 %；土地購置面積 為 4889 萬平方米， 增長率為 %，土地購置費 為 1061 億元， 增長率為 %。與上月相比，新建住宅銷售價格上漲 %。在挖掘房價上漲的深層次原因之前，有必要先了解中國房價的現狀。這說明當前住房需求的結構性問題在于，中國各地的居住環(huán)境、交通設施相差甚遠，這種情形與收入分配兩極化是分不開的。兩者的不同主要在于后者的政策制定者包括政府及其他有關部門，他們往往影響金融體制中的外生變量，如硬性限制信貸規(guī)模，信貸方向，開放和開發(fā)金融市場。對于 貸款利息以及機會成本的敏感度相對要低。而在供給不變的前提下，利率上升代表著購房者的購房成本上升，需求減小，房地產價格 下降；反之則上升。首先，在房地產需求方面，較低的基準利率一般會伴隨較低的抵押貸款利率，人們通過信貸支持購買房地產的支付能力大大提高，可以改善消費性需求者的預算約束，促使消費性潛在需求向有效需求轉變，還可以降低投資型房地產需求者的機會成本，迫使更多的貨幣由儲蓄流向資本市場和具有資產屬性的房地產市場，從而推動房地產市場需求的擴張。 對于存款準備金率對貨幣供應量的影響 舉例而言， 如 目前存款準備金是 15%，那么銀行每增加 100 萬存款，需要向央行存入 15 萬的準備金 ，可提供的信貸為 85 萬，如果存款準備金率再增加 2%，那么存款準備金到達 17%，可提供的信貸將為 83 萬。 加大人民幣升值預期，吸引熱錢流入， 導致房價上漲， 阻礙經濟 增長。巨大資金一般會大量流入房地產投機部分， 極 少部分進入房地產開發(fā)部分，如此將會導致房地產價格劇烈波動。外資需求下降，從而使房地產需求下降，并會導致通脹水平下降，從而使房地產價格漲速下降；另一方面，升值會帶來諸多利好，資金流入、收入效應及財富效應導致國內房地產需求增加，升值導致物價變得更便宜，用于購房的可支配收入增加，購房能力的提高導致需求增加。房地產下游產業(yè)競爭也愈加激烈，良性的競爭會讓消費者有更多地選擇享受更優(yōu)的服務。 （ 5）匯率對房地產融資影響 匯率影響房地產融資。 ② 財政政策的手段主要包括稅收、預算、國債、購買性支出和財政轉移支付等手段。 其中，土地調控直接作用于地價．稅收調節(jié)直接作用于房價，金融調節(jié)則對房價和地價都發(fā)揮著直接調控作用。對于房地產流轉環(huán)節(jié)．應落實土地增值稅的征收．對房地產投資獲得的土地增值額依法征收土地增值稅．還可以對房屋出售和轉讓者獲得的收入征收財產轉讓稅．增加房地產投機的交易成本。 由市場調節(jié)的面向中高收入人群的商品住房和成交量都會受到中擊。首先，稅收收入是財政收入的重要來源，只有取得財政收入，才能給經濟發(fā)展提必要的公共商品，建立正常的生產關系，為社會經濟發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。 ② 房產稅，又稱房屋稅，是國家以房產作為