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正文內(nèi)容

id369-我國房地產(chǎn)宏觀調控政策效果評估初探——基于公共政策評估的(專業(yè)版)

2025-09-07 08:25上一頁面

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【正文】 同時,還應采取有效的激勵機制,建立一個可信的承諾行動(Kydland和Prescott,1977)。為了更加直觀,我們也可以按百分制定義V= (優(yōu),良,中,差) =(100,80,60,40)。(四)政策效果評估過程政策評估的步驟是:先根據(jù)定量分析得到權重向量A;再根據(jù)定性判斷得到模糊綜合評價矩陣R;最后代入模糊合成運算方程Y=A⊙R(其中⊙我們采用簡單的矩陣乘法)得出模糊模式的識別,也即我們的政策效果評價結果。2005年,在國家出臺新一輪宏觀調控的形勢下,上海市《政府工作報告》首次提出房地產(chǎn)市場“三個為主”的調控原則,即“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”,根據(jù)這一原則,上海市、區(qū)縣兩級政府部門制訂了相關政策,加強對房地產(chǎn)市場的調控。為抑制房價過快上漲,國家在2009年年底和2010年年初密集出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場的調控措施,其中新“國四條”、“國十條”相繼出臺,政策內(nèi)容涉及營業(yè)稅調整、保障性住房供應、差別化信貸政策等一系列調控措施。 我國房地產(chǎn)宏觀調控政策效果評估初探——基于公共政策評估的視角張永岳張傳勇、謝暉(1華東師范大學商學院, 上海200241)摘 要:2003年以來,國家多次通過土地政策、稅收政策、金融政策等措施以求對過熱的我國房地產(chǎn)市場進行調控,雖取得了一定的成效,但房價上漲勢頭并沒有得到有效控制,政策實施效果與預期目標尚有一定的偏差。從國家統(tǒng)計局2010年7月發(fā)布的數(shù)據(jù)來看,2010年上半年房屋銷售價格同比繼續(xù)有所上漲,房價上漲的勢頭仍沒有得到有效遏制。(一)評估方法的選擇依據(jù)政策評價指標體系是一個多層次、多指標復合體系,在這個復合體系中,各層次、各指標的相對重要性各不相同,指標中的定量和定性指標往往難以科學界定。首先,根據(jù)上述標準化數(shù)據(jù),將1999年至2008年的商品房價格指數(shù)與其二級指標分別作回歸,求出相關系數(shù),每個相關系數(shù)倒數(shù)的絕對值構成一個列向量,標準化以后即為該指標層對上級指標的權重向量:W1=(w11,w12,w13,w14,w15),T =,同理可求出居民該指標的二級指標對其權重向量:W2=(w21,w22,w23,w24) ,T =。由評審小組成員根據(jù)以上12條指標體系,結合相應的市場觀察和數(shù)據(jù)信息,按百分制評定如下分值:R= (65,70,90,80,90,80,75,90,80,70,75,60,65,60)將以上所得矩陣A和矩陣R代入政策評價的模糊合成運算方程Y=A⊙R,可得:Y = ( A1,A2,A3 )⊙RT = 。(三)房地產(chǎn)宏觀調控應建立長效調控機制結合上述分析,房地產(chǎn)宏觀調控應建立相應的長效調控機制以穩(wěn)定市場主體預期,在提高市場績效建立有效市場的同時,采取有效的激勵機制,兼顧經(jīng)濟效率與社會公平,引導有效供給與有效需求,促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。而根據(jù)“時間一致性”理論,在以相機抉擇為主導模式的宏觀調控領域,有必要實行規(guī)則之治,從而將調控受體的預期穩(wěn)定在政府將執(zhí)行承諾,遵從調控是最優(yōu)選擇上。在綜合評價中,我們引入評語集合V={v1, v2,…, vm},其中vi (i=1,2,…, m)是對每個指標的評語,依次可代表“優(yōu)”、“良”、“中”、“差”這樣的政策執(zhí)行效果判斷。根據(jù)上述方法,可得出市場指標與居民指標標準化后的數(shù)據(jù)(見附錄表4和表5)。三、評估方法、指標選取與評估過程本文在對房地產(chǎn)宏觀調控政策進行評估時選取上海作為研究樣本。持續(xù)上漲的房價,引起了人們對資產(chǎn)泡沫的擔憂。本文以上海為例,結合公共政策評估理論和方法,對房地產(chǎn)宏觀調控效果進行評估,探討調控政策的成效與不足。因而,國務院和各部委雖多次出臺相關宏觀調控政策,但國內(nèi)房價局部性上漲過快這一問題并沒有得到根本解決,政策實施效果與預期目標尚有一定的偏差。因而,筆者在選取政策評價方法,舍棄了比較主觀的經(jīng)驗估值法及專家確定法,而是采用主成分回歸分析法(Principal Component Analysis,簡稱PCA)、層次分析法(Analytic Hierarchy Process,簡稱AHP)以及模糊綜合評價法(Fuzzy Comprehensive Evaluation Method,簡稱FCEM)相互結合的綜合評價方法。其次,對政府目標的定量指標,可采用AHP方法得到權重向量,操作如下:第一步先構造判斷矩陣(見附錄表6),也即每一層次各因素的相對重要性用數(shù)值形式表示出來,通常取1,2,……9及它們的倒數(shù)作為標度,其標度含義即判斷矩陣表示針對上一層次某要素,本層次與之有關各要素之間相對重要性的比較。四、評估結果與政策建議根據(jù)定義V = (優(yōu),良,中,差) =(100,80,60,40),而評價結果為Y = ,可知這一結果介于優(yōu)良之間,并接近于良。在調控機制的方向上,可以采取房地產(chǎn)金融、信貸及稅收政策,增加投資者的投資成本,降低它的投資收益,以改善市場主體預期。在采取短期的調控政策時,政府缺乏充分的激勵機制確保在政策執(zhí)行階段能有效落實其承諾,并且這一點已經(jīng)被市場主體所理性預期,所以,投資或投機者對政府調控引導將采取不遵從對策,有可能導致調控目標落空。A1= A2= A3= 因此,我們已經(jīng)得到權重向量A=(A1,A2,A3 )。本文根據(jù)評價指標的類型,給出下列三種無量綱化標準函數(shù):(ui∈U1
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