【正文】 同時(shí)，還應(yīng)采取有效的激勵(lì)機(jī)制，建立一個(gè)可信的承諾行動(dòng)（Kydland和Prescott，1977）。為了更加直觀，我們也可以按百分制定義V= (優(yōu)，良，中，差) =（100，80，60，40）。（四）政策效果評(píng)估過程政策評(píng)估的步驟是：先根據(jù)定量分析得到權(quán)重向量A；再根據(jù)定性判斷得到模糊綜合評(píng)價(jià)矩陣R；最后代入模糊合成運(yùn)算方程Y=A⊙R（其中⊙我們采用簡單的矩陣乘法）得出模糊模式的識(shí)別，也即我們的政策效果評(píng)價(jià)結(jié)果。2005年，在國家出臺(tái)新一輪宏觀調(diào)控的形勢(shì)下，上海市《政府工作報(bào)告》首次提出房地產(chǎn)市場“三個(gè)為主”的調(diào)控原則，即“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主”，根據(jù)這一原則，上海市、區(qū)縣兩級(jí)政府部門制訂了相關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控。為抑制房價(jià)過快上漲，國家在2009年年底和2010年年初密集出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施，其中新“國四條”、“國十條”相繼出臺(tái)，政策內(nèi)容涉及營業(yè)稅調(diào)整、保障性住房供應(yīng)、差別化信貸政策等一系列調(diào)控措施。 我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果評(píng)估初探——基于公共政策評(píng)估的視角張永岳張傳勇、謝暉（1華東師范大學(xué)商學(xué)院, 上海200241）摘 要：2003年以來，國家多次通過土地政策、稅收政策、金融政策等措施以求對(duì)過熱的我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，雖取得了一定的成效，但房價(jià)上漲勢(shì)頭并沒有得到有效控制，政策實(shí)施效果與預(yù)期目標(biāo)尚有一定的偏差。從國家統(tǒng)計(jì)局2010年7月發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，2010年上半年房屋銷售價(jià)格同比繼續(xù)有所上漲，房價(jià)上漲的勢(shì)頭仍沒有得到有效遏制。（一）評(píng)估方法的選擇依據(jù)政策評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是一個(gè)多層次、多指標(biāo)復(fù)合體系，在這個(gè)復(fù)合體系中，各層次、各指標(biāo)的相對(duì)重要性各不相同，指標(biāo)中的定量和定性指標(biāo)往往難以科學(xué)界定。首先，根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)，將1999年至2008年的商品房價(jià)格指數(shù)與其二級(jí)指標(biāo)分別作回歸，求出相關(guān)系數(shù)，每個(gè)相關(guān)系數(shù)倒數(shù)的絕對(duì)值構(gòu)成一個(gè)列向量，標(biāo)準(zhǔn)化以后即為該指標(biāo)層對(duì)上級(jí)指標(biāo)的權(quán)重向量：W1=（w11,w12,w13,w14,w15），T =，同理可求出居民該指標(biāo)的二級(jí)指標(biāo)對(duì)其權(quán)重向量：W2=(w21,w22,w23,w24) ，T =。由評(píng)審小組成員根據(jù)以上12條指標(biāo)體系，結(jié)合相應(yīng)的市場觀察和數(shù)據(jù)信息，按百分制評(píng)定如下分值：R= (65，70，90，80，90，80，75，90，80，70，75，60，65，60)將以上所得矩陣A和矩陣R代入政策評(píng)價(jià)的模糊合成運(yùn)算方程Y=A⊙R,可得：Y = ( A1，A2，A3 )⊙RT = 。（三）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控應(yīng)建立長效調(diào)控機(jī)制結(jié)合上述分析，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控應(yīng)建立相應(yīng)的長效調(diào)控機(jī)制以穩(wěn)定市場主體預(yù)期，在提高市場績效建立有效市場的同時(shí)，采取有效的激勵(lì)機(jī)制，兼顧經(jīng)濟(jì)效率與社會(huì)公平，引導(dǎo)有效供給與有效需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。而根據(jù)“時(shí)間一致性”理論，在以相機(jī)抉擇為主導(dǎo)模式的宏觀調(diào)控領(lǐng)域，有必要實(shí)行規(guī)則之治，從而將調(diào)控受體的預(yù)期穩(wěn)定在政府將執(zhí)行承諾，遵從調(diào)控是最優(yōu)選擇上。在綜合評(píng)價(jià)中，我們引入評(píng)語集合V={v1, v2,…, vm},其中vi (i=1,2,…, m)是對(duì)每個(gè)指標(biāo)的評(píng)語，依次可代表“優(yōu)”、“良”、“中”、“差”這樣的政策執(zhí)行效果判斷。根據(jù)上述方法，可得出市場指標(biāo)與居民指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)（見附錄表4和表5）。三、評(píng)估方法、指標(biāo)選取與評(píng)估過程本文在對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策進(jìn)行評(píng)估時(shí)選取上海作為研究樣本。持續(xù)上漲的房價(jià)，引起了人們對(duì)資產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂。本文以上海為例，結(jié)合公共政策評(píng)估理論和方法，對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果進(jìn)行評(píng)估，探討調(diào)控政策的成效與不足。因而，國務(wù)院和各部委雖多次出臺(tái)相關(guān)宏觀調(diào)控政策，但國內(nèi)房價(jià)局部性上漲過快這一問題并沒有得到根本解決，政策實(shí)施效果與預(yù)期目標(biāo)尚有一定的偏差。因而，筆者在選取政策評(píng)價(jià)方法，舍棄了比較主觀的經(jīng)驗(yàn)估值法及專家確定法，而是采用主成分回歸分析法（Principal Component Analysis,簡稱PCA）、層次分析法（Analytic Hierarchy Process，簡稱AHP）以及模糊綜合評(píng)價(jià)法（Fuzzy Comprehensive Evaluation Method,簡稱FCEM）相互結(jié)合的綜合評(píng)價(jià)方法。其次，對(duì)政府目標(biāo)的定量指標(biāo)，可采用AHP方法得到權(quán)重向量，操作如下：第一步先構(gòu)造判斷矩陣（見附錄表6），也即每一層次各因素的相對(duì)重要性用數(shù)值形式表示出來，通常取1，2，……9及它們的倒數(shù)作為標(biāo)度，其標(biāo)度含義即判斷矩陣表示針對(duì)上一層次某要素，本層次與之有關(guān)各要素之間相對(duì)重要性的比較。四、評(píng)估結(jié)果與政策建議根據(jù)定義V = (優(yōu)，良，中，差) =（100，80，60，40），而評(píng)價(jià)結(jié)果為Y = ，可知這一結(jié)果介于優(yōu)良之間，并接近于良。在調(diào)控機(jī)制的方向上，可以采取房地產(chǎn)金融、信貸及稅收政策，增加投資者的投資成本，降低它的投資收益，以改善市場主體預(yù)期。在采取短期的調(diào)控政策時(shí)，政府缺乏充分的激勵(lì)機(jī)制確保在政策執(zhí)行階段能有效落實(shí)其承諾，并且這一點(diǎn)已經(jīng)被市場主體所理性預(yù)期，所以，投資或投機(jī)者對(duì)政府調(diào)控引導(dǎo)將采取不遵從對(duì)策，有可能導(dǎo)致調(diào)控目標(biāo)落空。A1= A2= A3= 因此，我們已經(jīng)得到權(quán)重向量A=（A1，A2，A3 ）。本文根據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的類型,給出下列三種無量綱化標(biāo)準(zhǔn)函數(shù):(ui∈U1