【正文】 過扣除項目金額 200%： 土地增值稅稅額 =增值額 60%扣除項目金額 35% 土地增值稅征稅規(guī)定 土地使用權 開發(fā)成本 開發(fā)費用： 是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。 稅金 其他扣除項目： 對從事房地產開發(fā)的納稅人可按土地使用權支付金額及開發(fā)成本之和加計 20%的扣除。深圳從 2023年11月 1日起，恢復征收房地產轉讓的教育費附加 ， 耕地占用稅不適用于外商投資企業(yè) 。 ?對房屋對外投資收取固定收入 ， 由出租方按租金收入征收房產稅 （ 如何執(zhí)行 ？ ） 印花稅特殊規(guī)定 ?房地產開發(fā)公司出售房產是否按“產權轉移書據”稅目繳納印花稅？ 答：根據深稅發(fā)（ 1990） 07號文規(guī)定，考慮到房地產開發(fā)公司和房管部門出售房產是經國家批準作為商品經營的，因此凡與房地產開發(fā)公司或房管部門訂立的商品房買賣合同，按“購銷合同”稅目貼印花（ 萬分之三 ） ；其他房屋買賣合同，按“產權轉移書據”稅目貼印花（ 萬分之五 ） 。 國稅函 [2023]390號 關于企業(yè)股權轉讓有關所得稅問題的補充通知 股權轉讓所得納稅 國稅發(fā) [2023]118號 關于企業(yè)股權投資業(yè)務若干所得稅問題的通知 房地產資本運作稅收政策 形式 規(guī)定 文件 收購境內企業(yè)全部股權（合并、兼并） 收購境內內資，執(zhí)行 119號、 45號；收購境內外資，執(zhí)行 71號。 國稅發(fā) [2023]119號 國家稅務總局關于企業(yè)合并分立業(yè)務有關所得稅問題的通知 企業(yè)整體資產轉讓、整體資產置換、合并和分立等改組業(yè)務中，取得補價或非股權支付額的企業(yè)，應將對應的增值，確認為當期應納稅所得 國稅發(fā) [2023]45號 關于執(zhí)行《企業(yè)會計制度》需要明確的有關所得稅問題的通知 視為免稅重組，帳面價入帳。取得非股權支付額納所得稅。 國稅發(fā) [2023]45號 國稅發(fā) [2023]118號 契稅未明確 土地增值稅未明確（ 如做為投資 ， 要征 ） 印花稅（ 產權轉移抑或改制 ？ ） 外商投資企業(yè)以非貨幣性資產對外投資 ， 就財產轉讓收益納所得稅 。房屋建成后如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅“以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅； –甲方不能收取固定利潤或銷售分成。 境外機構除設計開始前派員來我國進行現場勘察 、 搜集資科 、了解情況外 ， 設計方案 、 繪圖等業(yè)務全部在中國境外進行 ， 設計完成后 ， 將圖紙交給中國境內企業(yè) 。 （ 深圳 ） – 房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房 ， 在出售前 ，不征收房產稅 ， 但出售前已使用或出租 、 出借的商品房應征收房產稅 。 對個人轉讓自用 5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。 國稅發(fā)（ 1991） 155號關于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知 優(yōu)惠政策 印花稅 稅務征收管理案例 ?第二稽查局房地產專業(yè)管理顯成效 自成立管理房地產行業(yè)專業(yè)科以來 ,地稅第二稽查局采取多項措施狠抓房地產業(yè)稅收，取得了顯著成效，僅今年 14月，該局房地產行業(yè)就征收稅款 ，比去年同期增長近 7000萬元。對于有新樓盤銷售的企業(yè)，及時向企業(yè)宣傳有關預繳企業(yè)所得稅的政策，督促企業(yè)按規(guī)定預繳企業(yè)所得稅。對于納稅異常的企業(yè)，該局及時進行質疑約談，將存在的問題告知企業(yè)，督促企業(yè)自查自繳。該局稽查科立刻著手對該企業(yè)的售樓、納稅情況進行調查。稽查人員耐心地對其進行了稅收法律法規(guī)的宣傳和教育，并通過深入細致的檢查，終于從其賬簿記錄中查閱到該公司取得售房主營收入申報不實的證據，并順藤摸瓜從該公司 2023年至 2023年應收賬款中發(fā)現其收取的售樓訂金、銀行保證金未繳納過營業(yè)稅，預售和現售房地產買賣合同未交納過印花稅，該公司向其董事會成員發(fā)放的安家費、獎金、董事費也未履行代扣代繳義務，偷逃了個人所得稅。 該分局稽查人員經過詳細審查該公司帳務和有關資料，未發(fā)現該公司有隱瞞收入的行為，營業(yè)收入已全部申報繳納營業(yè)稅及附加，加上以其名義申報的房地產項目的營業(yè)稅，三年來共申報繳納營業(yè)稅超過一千萬元。開發(fā)商方面審核不嚴，將假發(fā)票、假稅票當成真的入了帳。首先對轄區(qū)企業(yè)進行專項清理，對擁有土地的房地產企業(yè)進行全面調查，掌握企業(yè)的最新動態(tài)，做到對稅源收入心中有數。 稅務征收管理案例 ?一房產使用人未履行房產稅納稅義務被查處 近期地稅第三稽查局在對轄區(qū)內的某戶企業(yè)進行稅務檢查時，發(fā)現該公司在寶安區(qū)有出租房產取得出租收入的行為。根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第二條的規(guī)定，產權未確定時，由房產代管人或者使用人繳納，因此應由該公司承擔房產稅的繳納義務。在此，稅務機關提醒廣大納稅人，當房屋產權未確定時，房產代管人或者使用人將作為房產稅的納稅義務人，應及時履行納稅義務，否則將受到處罰 房地產業(yè)稅收典型違規(guī)行為 ?收入少申報 ?合作建房抵土地使用權、抵工程款、代收款項不申報營業(yè)稅、車庫雜房不申報、假按揭卻未申報 ?土地評估增值不納所得稅、虛假建筑發(fā)票虛增成本 ?利用關聯公司轉移利潤 ?境外銷售房產 ,隱匿銷售收入 ?隨意結轉成本、預售收入不結轉 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。稅務人員耐心而細致地向其講解了稅法的有關規(guī)定，終于贏得了公司財務人員的理解并表示以后要多學稅法，嚴格遵守稅法規(guī)定，誠信納稅。建成后，該企業(yè)將擁有廠房及宿舍 25年的使用權，該公司將該房產作為固定資產核算并計提了折舊，但未按規(guī)定繳納房產稅。檢查人員及時到該樓盤實地核查，使該企業(yè)不得不承認其發(fā)售樓盤及申報不及時的事實。目前，稅務機關正在對此案所涉及單位進行調查。檢查人員迅速對這兩家公司進行立案調查?；槿藛T依法作出了追繳該公司營業(yè)稅及其附加 510萬元、個人所得稅 280萬元、印花稅 11萬、滯納金 140萬元，并對其違法行為處以 400多萬元罰款的處理決定 。隨后采取突擊調賬手段，調取該公司的預售和現售房地產買賣合同及發(fā)票存根。 根據《經濟特區(qū)企業(yè)所得稅計稅標準暫行規(guī)定》及《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，對于房地產項目公司，由于在基建及前期工程未有經營收入，不得在稅前列支交際應酬費。 14月，該局共征收企業(yè)所得稅 ，極大地促進了收入的增長。通過媒體廣泛收集有關房地產信息，及時掌握樓盤銷售信息，建立樓盤跟蹤管理檔案，并與企業(yè)的納稅情況進行比較分析，以便發(fā)現問題，及時督促企業(yè)依法納稅。 財稅〔 2023〕45號 ? 對拆遷居民因拆遷重新購置住房的 ， 對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅 ， 成交價格超過拆遷補償款的 ，對超過部分征收契稅 深國稅辦轉字 [2023]80號 財稅[2023]45號 轉發(fā)關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知 ? 公司制改造 、 企業(yè)合并 、 企業(yè)分立 、 企業(yè)出售 、 股權重組 、企業(yè)關閉破產中承受原產權的 ， 免征契稅 深地稅發(fā) 【 2023】 263財稅 〔 2023〕 41號關于延長企業(yè)改制重組若干契稅政策執(zhí)行期限的通知 資產置換未明確是否免稅 ? 離婚產權分割不征收契稅 國稅函 [1999]391 號 關于離婚后房屋權屬變化是否征收契稅的批復 ? 法定繼承人 (包括配偶 、 子女 、 父母 、 兄弟姐妹 、 祖父母 、外祖父母 )繼承土地 、 房屋權屬 ， 不征契稅 國稅函[2023]1036號關于繼承土地 、 房屋權屬有關契稅問題的批復 優(yōu)惠政策 契稅 ? 企業(yè)因改制簽訂的產權轉移書據免予貼花。 ? 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅 。 – 納稅人 自建自用 建筑物 ， 免征營業(yè)稅 。 –土地出讓金可不可以扣減 ？ 納稅人轉讓從政府 （ 國土部門 ） 取得的土地繳納的契稅 、 土地出讓金 、 統(tǒng)征規(guī)費 ， 勞動力安置費 、 拆遷費 ） ，在征收營業(yè)稅時不得扣除 。 ?房地產新項目，以項目公司出現。補價 25%，免稅置換，換入資產以換出資產帳面價入帳。 （整體資產轉讓）轉讓企業(yè)不需要解散而將其經營活動的全部 (包括所有資產和負債 )或其獨立核算的分支機構轉讓給接受企業(yè) ，以換取股份。 免稅重組 (非股權支付額 20%)：資產轉讓所得免稅，以帳面價入帳，被合并企業(yè)虧損可在合并企業(yè)彌補。 股權轉讓所得納稅（留存收益可扣除）；不得進行帳面價值進行調整；稅收優(yōu)惠待遇可享受至期滿，不得重新享受；虧損延續(xù)彌補。 房產稅特殊規(guī)定 ?凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、 中央空調 、 電氣及智能化樓宇設備 等，計征房產稅 深地稅發(fā) 【 2023】 611國稅發(fā)〔 2023〕 173號轉發(fā)關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知 ?具備房屋功能的 地下建筑征收房產稅 深地稅發(fā)【 2023】 94財稅〔 2023〕181號關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知 ?納稅 單位 新建或購置的新建房屋 (不包括違章建造的房屋 )，自建成或購置之月起免納房產稅三年 深府〔 1987〕 164號 深圳經濟特區(qū)房產稅實施辦法 ,深地稅發(fā) 【 2023】 459深圳市地方稅務局關于新建房屋房產稅征收有關問題的通知對新建的定義為“在 一級市場 （如房地產開發(fā)商）購買的新建房屋 ” 。 不得因減免土地出讓金，而減免契稅 深府辦〔 2023〕 176號 關于加強契稅征收管理的通知 國稅函 [2023]436號 關于免 征土地出讓金出讓國有土地使用權征收契稅的批復 房產稅 全國內資 執(zhí)行 房產稅暫行條例 ，外資執(zhí)行 城市房地產稅暫行條例。其他房地產開發(fā)費用，按土地使用權支付金額及開發(fā)成本之和的5%以內計算扣除。 對轉讓土地使用權，不能以評估價作為扣除項目 ；尾盤銷售征收土地增值稅 ； 深地稅發(fā) 【 2023】 454深圳市地方稅務