【正文】 ? 出售 的，按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理；? 出租 的，按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理；? 無(wú)償 贈(zèng)與 國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位的，按建造公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。立足湖南 面向全國(guó) 長(zhǎng)沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 面向全國(guó) 服務(wù)社會(huì) 成本核算對(duì)象l房地產(chǎn)業(yè)成本以項(xiàng)目作為核算對(duì)象，一般 以獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概預(yù)算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程作為一個(gè)項(xiàng)目 ；l同一地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)相近的群開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)工時(shí)間相近，又由同一施工隊(duì)伍施工，也可合并為一個(gè)成本核算對(duì)象；規(guī)模大、工期長(zhǎng)的，可按一定的區(qū)域或部位劃分。立足湖南 直接成本 現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、生產(chǎn) 間接成本 福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、 辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、 周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等 財(cái)務(wù)費(fèi)用 共同成本 管理費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用 服務(wù)社會(huì)開(kāi)發(fā)成本核算項(xiàng)目 l土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi) ：包括征地費(fèi)、安置費(fèi)及原建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。l公共配套設(shè)施費(fèi) ：能分?jǐn)傆?jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如鍋爐房、車(chē)棚、居委會(huì)、派出所、水塔等；另一類(lèi)為能夠有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施如商店、郵局、銀行等。長(zhǎng)沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 面向全國(guó) 立足湖南 　　土地開(kāi)發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開(kāi)發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開(kāi)發(fā)完畢再行調(diào)整。面向全國(guó) （三） 應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用 可以按規(guī)定預(yù)提。長(zhǎng)沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 完工以后 ，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅 匯算清繳前 選擇確定 計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。 關(guān)于企業(yè)以前年度未扣除資產(chǎn)損失企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知 — 國(guó)稅函（ 2023） 772依法納稅 維權(quán)理財(cái) 【例】 某房地產(chǎn)公司 2023年 8月份，因管理不善，造成項(xiàng)目建設(shè)用水泥被雨水浸泡，損失總價(jià)值大約 480000元。問(wèn)這部分漏報(bào)損失應(yīng)如何處理。 房地產(chǎn)企業(yè)熱點(diǎn)問(wèn)題依法納稅 維權(quán)理財(cái) 一、國(guó)有土地使用權(quán)被收儲(chǔ)后在稅收上應(yīng)如何處理？ 熱點(diǎn)問(wèn)題： 我公司以出讓方式取得某宗國(guó)有土地的使用權(quán)后，又被國(guó)土資源局土地儲(chǔ)備中心已收儲(chǔ)的名義收回。第二條：本辦法所稱(chēng)土地儲(chǔ)備，是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存，以備供應(yīng)土地的行為。稅務(wù)部門(mén)對(duì)企業(yè)所得稅的處理是正確的。請(qǐng)問(wèn)，投資方派來(lái)參與管理人員的費(fèi)用應(yīng)如何處理？如果直接從被投資方轉(zhuǎn)到投資方支付這部分人員的費(fèi)用，是否會(huì)影響到企業(yè)所得稅？ 熱點(diǎn)問(wèn)題：辨析答疑：首先，投資方派來(lái)參與管理人員的費(fèi)用不得在本企業(yè)扣除。請(qǐng)問(wèn)在今年企業(yè)所得稅匯算清繳中是否需要進(jìn)行納稅調(diào)整？如何調(diào)整？ 熱點(diǎn)問(wèn)題：辨析答疑：《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第五十八條第（六）項(xiàng)規(guī)定，改建的固定資產(chǎn)（未提足折舊的），除企業(yè)所得稅法第十三條第（一）項(xiàng)和第（二）項(xiàng)規(guī)定的支出外，以改建過(guò)程中發(fā)生的改建支出增加計(jì)稅基礎(chǔ)。依法納稅 維權(quán)理財(cái) 四、在公司內(nèi)部餐廳招待客戶應(yīng)以何單據(jù)入賬？ 熱點(diǎn)問(wèn)題： 我公司平常招待客戶主要是在公司內(nèi)部餐廳，月底餐廳憑有關(guān)人員簽字的招待單據(jù)到財(cái)務(wù)部報(bào)銷(xiāo)，財(cái)務(wù)作 “ 管理費(fèi)用 —— 招待費(fèi) ” 處理。內(nèi)部食堂招待客人，不屬于有償提供營(yíng)業(yè)稅勞務(wù)，因此不需要開(kāi)據(jù)營(yíng)業(yè)性發(fā)票，允許自制記賬憑據(jù)。請(qǐng)問(wèn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)這樣處理符合國(guó)家稅法精神嗎？ 辨析答疑：那么廣告性贊助支出應(yīng)取得何種憑據(jù)？得到贊助的一方應(yīng)該如何納稅？ 辨析答疑：對(duì)方應(yīng)按照稅收規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加和企業(yè)所得稅；如果對(duì)方是非廣告公司，則應(yīng)到地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)開(kāi)據(jù)發(fā)票并注明為宣傳費(fèi)。當(dāng)初為了不使隱瞞工作漏出馬腳，除隱瞞收入外，與該部分收入相關(guān)的成本也沒(méi)有入賬。 而不是收入。依法納稅 維權(quán)理財(cái) 八、稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查出的不合法票據(jù)，應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行所得稅處理？ 熱點(diǎn)問(wèn)題： 我公司是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)， 2023年在開(kāi)發(fā)某小區(qū)過(guò)程中，土方工程全部由附近村民完成，共計(jì)發(fā)生費(fèi)用 56萬(wàn)元，但是村民不能提供發(fā)票，我單位全部以自制憑證入賬。依法納稅 維權(quán)理財(cái)根據(jù)以上規(guī)定，該單位支付的土地平整費(fèi)用應(yīng)屬于稅法規(guī)定 “有關(guān)的、合理的 ”支出，應(yīng)予以扣除。《征管法》規(guī)定： “納稅人超過(guò)應(yīng)納稅額繳納的稅款，納稅機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)后應(yīng)當(dāng)立即退還；納稅人自結(jié)清繳納稅款之日起三年內(nèi)發(fā)現(xiàn)的，可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)要求退還多繳的稅款并加算銀行同期存款利息，稅務(wù)機(jī)關(guān)及時(shí)查實(shí)后應(yīng)當(dāng)立即退還。但不得抵減以后年度的所得額。由于代開(kāi)發(fā)票需要交納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅金及附加，所以我單位不愿意去代開(kāi)發(fā)票。所謂合理的支出，是指符合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)常規(guī)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。 辨析答疑：依法納稅 維權(quán)理財(cái)依法納稅 維權(quán)理財(cái) 十一、 “拆遷補(bǔ)償費(fèi) ”是否需要開(kāi)具發(fā)票？ 熱點(diǎn)問(wèn)題： 國(guó)稅函 [1997]87號(hào)文件規(guī)定：對(duì)于土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地輔助物的補(bǔ)償收入，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的 “ 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn) —— 其他土地附著物 ” 稅目征收營(yíng)業(yè)稅?！镀髽I(yè)所得稅法》第八條規(guī)定：企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算所得額時(shí)扣除?！罢魇崭氐难a(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。《物權(quán)法》（ 2023年 3月 16日公布）第四十二條規(guī)定： “征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。超過(guò)政府規(guī)定支付標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償款不得扣除。房地產(chǎn)公司支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)等，要有收款人的簽章、地址、身份證號(hào)碼、工作單位和聯(lián)系電話，以便核實(shí)；除此之外，支出的其他費(fèi)用無(wú)合法憑證的不得在稅前扣除。依法納稅 維權(quán)理財(cái) 十二、企業(yè)取得的沒(méi)有客戶名稱(chēng)的發(fā)票是否可以稅前扣除？ 熱點(diǎn)問(wèn)題： 我公司在實(shí)際核算中取得了好多沒(méi)有客戶名稱(chēng)的發(fā)票，稅務(wù)機(jī)關(guān)在檢查時(shí)，認(rèn)為這些費(fèi)用無(wú)法證實(shí)是我公司的費(fèi)用，不予扣除。依法納稅 維權(quán)理財(cái)?shù)?，《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》第二十二條規(guī)定： “不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財(cái)務(wù)報(bào)銷(xiāo)憑證 ”；《發(fā)票管理辦法實(shí)施細(xì)則》第三十二條規(guī)定： “不符合規(guī)定的發(fā)票，是指 …… 填寫(xiě)項(xiàng)目不齊全 ……” 。 ” 根據(jù)這一規(guī)定，如果出租人按照合同規(guī)定的時(shí)間，一次性取得若干年的租金收入，應(yīng)于取得租金時(shí)一次性作收入處理 。本條例和國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定的除外。2023年 79號(hào)文件 至于企業(yè)取得的租金收入，不按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則處理，那是《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》規(guī)定的特例。請(qǐng)問(wèn)這些費(fèi)用在企業(yè)所得稅前允許扣除嗎？ 辨析答疑：請(qǐng)問(wèn)這一做法有法律依據(jù)嗎？ 同時(shí)，發(fā)生以上費(fèi)用時(shí)，必須取得合法發(fā)票，否則不予扣除?！镀髽I(yè)所得稅法實(shí)施條例》第三十五條規(guī)定： “企業(yè)依照國(guó)務(wù)院有關(guān)主管部門(mén)或者省級(jí)人民政府規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)為職工 繳納的 基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)、生育保險(xiǎn)費(fèi)、等基本社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和住房公積金，準(zhǔn)予扣除。 ”依法納稅 維權(quán)理財(cái) 十五、企業(yè)提而未繳的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)是否作為納稅調(diào)整？ 熱點(diǎn)問(wèn)題： 我公司 2023年度提取為職工繳納的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)350000元，因?yàn)橘Y金緊張，經(jīng)爭(zhēng)得社保部門(mén)同意，延緩繳納。依法納稅 維權(quán)理財(cái) 十四、企 業(yè) 支付的 組織 客 戶 看房 費(fèi) 在企 業(yè) 所得稅前如何列支？ 熱點(diǎn)問(wèn)題： 為了促銷(xiāo)，我公司向市里某運(yùn)輸公司租用了一輛大型客車(chē)，用來(lái)接送購(gòu)房戶到開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)和售樓部洽商購(gòu)房業(yè)務(wù)?！镀髽I(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定： “企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期支付 稅務(wù)機(jī)關(guān)的做法正確?！镀髽I(yè)所得稅法》第八條規(guī)定： “企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。根據(jù)以上法律規(guī)定，拆遷收入不屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入。 ”依法納稅 維權(quán)理財(cái) “征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！锻恋毓芾矸ā罚?2023年 8月 25日修訂）第四十七條規(guī)定： “征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。所謂合理的支出，是指符合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)常規(guī)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。 辨析答疑：那么，房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)過(guò)程中支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)時(shí)，是否必須取得發(fā)票才能列支？依法納稅 維權(quán)理財(cái)至于建筑公司是否漏繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅與房屋開(kāi)發(fā)公司無(wú)關(guān)，因?yàn)榻ㄖI(yè)營(yíng)業(yè)稅的納稅主體是建筑公司。該單位的支出如果屬于與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的、合理的支出，并且取得的憑證合法，就可以在計(jì)算所得稅時(shí)扣除?！镀髽I(yè)所得稅法》第八條規(guī)定：企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算所得額時(shí)扣除。在進(jìn)行帳務(wù)處理時(shí)，財(cái)務(wù)人員根據(jù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定將這部分費(fèi)用直接計(jì)入 “開(kāi)發(fā)成本 —— 建筑安裝費(fèi) ” 。依據(jù)《發(fā)票管理辦法》第三十六條規(guī)定： “納稅人未按規(guī)定取得發(fā)票的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，沒(méi)收非法所得，可以并處 1萬(wàn)元以下的罰款。該單位的支出雖然屬于與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的、合理的支出，但是取得的憑證不合法，因此在計(jì)算所得稅時(shí)不能夠扣除。《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十七條規(guī)定：企業(yè)所得稅法第八條所稱(chēng)有關(guān)支出，是指與取得收入直接相關(guān)的支出。稅務(wù)機(jī)關(guān)的做法有所不妥。 《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，所得稅的計(jì)稅依據(jù)是 “應(yīng)納稅所得額 ”。但是稅務(wù)機(jī)關(guān)以這部分成本費(fèi)用沒(méi)有入賬為由在計(jì)算所得稅時(shí)不與扣除。申報(bào)企業(yè)所得稅時(shí)，應(yīng)并入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。因此，地稅機(jī)關(guān)的處理不妥，不符合稅法規(guī)定。 ”依法納稅 維權(quán)理財(cái) 五、三年以上應(yīng)付款是否需要繳納稅所得稅？ 熱點(diǎn)問(wèn)題： 我公司有一筆應(yīng)付帳款，截至到 2023年底帳齡已經(jīng)超過(guò)三年，但是，確實(shí)是因本公司無(wú)力償還造成，而且在最近稅務(wù)局檢查前，對(duì)方還到我公司催款，并留下有關(guān)文字憑證。根據(jù)以上規(guī)定，如果該公司的辦公用房未提足折舊，裝修費(fèi)就應(yīng)該記入資產(chǎn)總值，計(jì)提折舊；如果已經(jīng)提足折舊，就應(yīng)該按照長(zhǎng)期待攤費(fèi)用處理?！镀髽I(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六十八條第二款規(guī)定：已經(jīng)提足折舊的固定資產(chǎn)，按照固定資產(chǎn)預(yù)計(jì)尚可使用年限分期攤銷(xiāo)。依法納稅 維權(quán)理財(cái) 三、應(yīng)當(dāng)資本化的固定資產(chǎn)裝修費(fèi)用如何進(jìn)行納稅調(diào)整？ 如果將這部分費(fèi)用在稅前支出，付與對(duì)方，那與在本企業(yè)直接發(fā)放或者報(bào)銷(xiāo)相同，將降低本本企業(yè)應(yīng)納稅所得額。依法納稅 維權(quán)理財(cái)另外不論是否構(gòu)成偷稅，根據(jù)《征管法》六十三條、六十四條，都要罰款。土地被收儲(chǔ)后取得的收入，不屬于《企業(yè)所得稅法》第七條所說(shuō)的不征稅收入，也不屬于《企業(yè)所得稅法》第二十六條所說(shuō)的免稅收入，因此要繳納企業(yè)所得稅。因此，不需要交納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅，稅務(wù)部門(mén)要求繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅的做法是錯(cuò)誤的，缺乏法律依據(jù)。依法納稅 維權(quán)理財(cái)實(shí)際虧損 10000元待以后年度彌補(bǔ)。匯算清繳以后發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)損失報(bào)批錯(cuò)誤，少申報(bào)損失210000元。 資產(chǎn)損失扣除－－ 解讀財(cái)稅（ 2023） 57號(hào)167。 面向全國(guó) （二） 公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的， 可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。長(zhǎng)沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) （三） 借款費(fèi)用 屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的， 按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法 進(jìn)行分配。服務(wù)社會(huì)開(kāi)發(fā)成本分配方法（一） 土地成本 ，一般按 占地面積法 進(jìn)行分配。長(zhǎng)沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 面向全國(guó) l 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ：供排水、電、照明、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)用。立足湖南 開(kāi)發(fā)成本 － 土地開(kāi)發(fā)成本－ XX（） －房屋開(kāi)發(fā)成本－ XX（） － 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 － XX（） －代建工程開(kāi)發(fā)成本－ XX（）167。服務(wù)社會(huì)計(jì)