【正文】 國務(wù)院宏觀經(jīng)濟(jì)研究部部長(zhǎng)余斌也曾在公開場(chǎng)合表示 ， 2022年中國房?jī)r(jià)漲幅是改革 11年以來漲幅最高的一年 。 現(xiàn)在內(nèi)地很多做得很好的企業(yè)企業(yè)去做地產(chǎn) ， 這是中國企業(yè)的悲哀 ” 去年北京等一線城市的平均房?jī)r(jià)漲幅都在 40%以上， 北京平均房?jī)r(jià)上漲幅度超過 4000元。 ?當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范，建立預(yù)警機(jī)制，確保資金鏈的平穩(wěn)運(yùn)作，適當(dāng)控制房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏與數(shù)量，并不斷提升自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 土地稀缺性和物價(jià)全面上漲導(dǎo)致開發(fā)成本增加，新開發(fā)同樣面積的物業(yè)意味著更大的資金注入。 端正認(rèn)識(shí)：房地產(chǎn)價(jià)格上漲是一種正?，F(xiàn)象 宏觀調(diào)控 宏觀調(diào)控 經(jīng)濟(jì)平穩(wěn) 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)宏觀調(diào)控的態(tài)度 ? “ 急病急醫(yī)”？ ? 拖成“慢性病”？ “急病急醫(yī)” 房地產(chǎn)開發(fā)投資過速 行業(yè)矛盾初現(xiàn) 迅速出臺(tái)政策 2022年，出現(xiàn) 房地產(chǎn)投資過快 、 哄抬房?jī)r(jià) 、擾亂市場(chǎng)正常秩序的炒房行為。 明確要求地方政府未出臺(tái)新政細(xì)則的要出 細(xì)則 ，已經(jīng)出臺(tái)細(xì)則的要完善。 不分住房大小 ，一律要求首套貸款首付要 30%及以上 。 房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)的估計(jì)不可避免地要受到數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性的干擾。 資金杠桿率： 2022年 2022年 5倍以上 2倍以下 金融手段 — 收縮流動(dòng)性，降低自有資金杠桿率 限購令的直接作用是限制一部分資金進(jìn)入房地產(chǎn)，但更重要的作用是使市場(chǎng)進(jìn)入觀望，交易量會(huì)應(yīng)聲而下，對(duì)后市的威懾力量遠(yuǎn)高于實(shí)際限購數(shù)量。 房地產(chǎn)行業(yè)是 stopgo industry 房地產(chǎn)是一個(gè)典型的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè) ? 房地產(chǎn)是一個(gè)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，技術(shù)進(jìn)步速率相對(duì)較為緩慢； ? 資金的影響很大，如貸款利率的上調(diào)能抑制房地產(chǎn)的投資與需求，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)； ? 易受政策的影響，政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表。 事實(shí)上 ， 這個(gè)比例對(duì)于上市房企的負(fù)債率可以說是大大偏低的 。 對(duì) GDP貢獻(xiàn)率在 20%以上。在這種情況下， 必須要借助政府宏觀調(diào)控的力量加以干預(yù)，履行政府指責(zé)的同時(shí)，也維持經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)健康發(fā)展 。 過快上漲的房?jī)r(jià)會(huì)制約居民消費(fèi)的擴(kuò)大 ? 由于房?jī)r(jià)上漲過快，近年來居民購房的首付款和月供不斷增加，月供和租房支出占居民消費(fèi)總支出的比重也不斷提高。 ? 美國 CPI中住宅占到了 42%， 15%是食品 ， 中國 CPI中食品占到了34%。 中國通貨膨脹 2022年 10月份 ， 全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲 %。 趨利性導(dǎo)致通貨膨脹 由于資本的趨利性，使得在市場(chǎng)機(jī)制作用下，資本要素會(huì)自發(fā)地由利潤(rùn)率低的生產(chǎn)部門流向利潤(rùn)率高的生產(chǎn)部門，從利潤(rùn)率低的地區(qū)流向利潤(rùn)率高的地區(qū)。 也正是由于這種區(qū)別使得在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之下 資本特性 可以得到充分展現(xiàn)。 如果與 1990年 相比 ， 2022年美國貨幣增發(fā)了 ， 中國則是 43倍 。 中國房?jī)r(jià) 20 247。北京共有 6處世界文化遺產(chǎn) ,包括長(zhǎng)城、故宮、周口店北京人遺址、頤和園、天壇和明十三陵 ,是世界上擁有世界文化遺產(chǎn)最多的城市。 工程總投資 250億元 ， 歷經(jīng)近 4年時(shí)間建成 ， 總體建筑面積約 100萬平方米 。 北京市商業(yè)總體布局形成多處有較大規(guī)模、有良好購物環(huán)境和文化氛圍的商業(yè)文化中心。 19492022年全國城市數(shù)量變化 我國的城市數(shù)量也在持續(xù)增長(zhǎng)中 ,并由此發(fā)展出眾多城市群 . —— 上海 20222022年上海人口密集程度 —— 上海 —— 北京 —— 深圳 小結(jié) 改革開放三十年 ， 實(shí)際上就是城市化的三十年 ， 城市發(fā)展越快經(jīng)濟(jì)發(fā)展則越快 。 %)。一些原先位于倫敦城周圍的小城鎮(zhèn)逐漸被倫敦所“吞并”，成為大倫敦的一部分。 而隨著城市人口的“涌現(xiàn)”，全球 GDP總值也呈現(xiàn)飛速增長(zhǎng)?！? 城市是一個(gè)人力、智慧與資源的容器， 城市化的發(fā)展提供了這樣一個(gè)海灘 ，為更多的人提供了發(fā)現(xiàn)貝殼的機(jī)會(huì)， 人類的智慧在城市得以“涌現(xiàn)”。 獅群通過群體的力量圍殲獵物，增大捕獵的成功率。 眾人拾柴火焰高 團(tuán)結(jié)就是力量 作為高等動(dòng)物的人類 ,在城市進(jìn)行群居 ， 從本質(zhì)上是一種智慧的聚集 , 為人類發(fā)展提供了巨大的推動(dòng)力 。 約翰 .洛克 莎士比亞 達(dá)芬奇 馬克思 門捷列夫 達(dá)爾文 貝多芬 但丁 ? 人類智慧的聚集也使得城市成為了人類資源、財(cái)富的聚集地。 倫敦市 1700年人口為 70萬， 1801年人口為 110萬， 1901年達(dá) 458萬。城市規(guī)模越大越能產(chǎn)生明顯的聚集效應(yīng)，從而帶來更高的規(guī)模效益。 智慧 力量 群居 第二章 中國改革開放取得的巨大成 就歸功于城市化的快速發(fā)展 —— 城市數(shù)量從 1978年的 193個(gè)增加到 2022年的 655個(gè)，平均每年新增 15個(gè)城市；與此同時(shí)， GDP從 ，年均增長(zhǎng)率達(dá)到 %。 城市價(jià)值的內(nèi)涵 051015202502022400060008000100001202214000160002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022GDP（ 億元） 增長(zhǎng)率（ %） 20222022北京 GDP及增速統(tǒng)計(jì) 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ? 著名的商業(yè)中心包括王府井、西單、前門。 鳥巢建筑面積 ，耗資 27億元人民幣，固定座位 8萬個(gè)，平均每天的維護(hù)成本將近 13萬。 20222022年度北京普通高等學(xué)校 88所，在校人數(shù) 577154人，成人高等學(xué)校 25所，研究生培養(yǎng)機(jī)構(gòu) 169家。 城市價(jià)值的內(nèi)涵 在城市發(fā)展初期，城市價(jià)值比較小，房?jī)r(jià)接近于房屋建造成本，隨著城市價(jià)值的快速提升，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房屋的建造成本。 走，支援城市發(fā)展去 城市建設(shè) 高發(fā)展必定高投入 ?近三十年來中國貨幣供應(yīng)量的變化情況 現(xiàn)階段世界各國貨幣供應(yīng)量通常劃分為以下三個(gè)層次： ? 貨幣（ M0） =流通中的現(xiàn)金，即流通于銀行體系之外的現(xiàn)金。 追求最大利潤(rùn)率是資本流動(dòng)的內(nèi)在動(dòng)力。 作為資本的貨幣其流動(dòng)本身就是目的，因?yàn)橹挥性谶@個(gè)不斷更新的運(yùn)動(dòng)中才有價(jià)值的增殖。工業(yè)品出廠價(jià)格上漲 %。以一直堅(jiān)挺的美元為例，歷年來，由于通風(fēng)貨膨脹，美元的購買力也一直處于下降趨勢(shì)。 即隨著房?jī)r(jià)的上漲 ， 抵押資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值增加 ， 會(huì)導(dǎo)致居民消費(fèi)增加和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) ， 也即房?jī)r(jià)與財(cái)富之間形成正反饋機(jī)制 。 總的來看 ， 房?jī)r(jià)過快上漲會(huì)導(dǎo)致收入差距的進(jìn)一步擴(kuò)大 。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的拉動(dòng)。 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng) 時(shí)間 材質(zhì) 價(jià)格 2022年 4月 螺紋鋼 3750 2022年 12月 螺紋鋼 3980 2022年 3月 螺紋鋼 4420 2022年 10月 螺紋鋼 4600 2022年 8月 螺紋鋼 HRB335 5260 2022年 8月 螺紋鋼 HRB335E 5262 2022年 8月 螺紋鋼 HRB400 5355 2022年 8月 螺紋鋼 HRB400E 5339 2022年 8月 螺紋鋼 HRB500 5510 房地產(chǎn)業(yè) 拉動(dòng)鋼材需求 2022年以來鋼材均價(jià)統(tǒng)計(jì)（以重慶螺紋鋼為例 ,單位：元 /噸） 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng) 房地產(chǎn)業(yè) 推動(dòng)裝飾裝修行業(yè)發(fā)展 據(jù)專家估算，建筑業(yè)總投資與裝飾裝修總投資比例大概維持在 10:1到 8:1之間，由此估算全國裝飾裝修總投資如下表所示 時(shí)間 房地產(chǎn)投資（億） 裝飾裝修總投資（億） 2022 2022 2022 2022 48213 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng) 62468159102701315815913193822528035914 36242482590100002022030000400005000060000 投資額（億元）增長(zhǎng)率（% ）投資額（億元） 6246 8159 10270 13158 15913 19382 25280 35914 36242 48259 增長(zhǎng)率（% ） 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20222022全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資力度大 房地產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)比重高 2022年 ， 韓國家庭的總資產(chǎn)中 ， 房地產(chǎn)所占比重高達(dá) %， 在美國 ， 這一比例為 52%， 而加拿大和日本分別為 50%和 %。 綜合以上觀點(diǎn)： 房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)是資金密集型行業(yè) ?對(duì) 企業(yè) 而言 :貨幣緊縮就意味著企業(yè)資金來源減少了 ,同時(shí)加上利率的調(diào)整 ,就會(huì)增加企業(yè)的利潤(rùn)。 通過上面的計(jì)算可以看出：只要不出現(xiàn)像大幅度持續(xù)多次加息 ， 由此導(dǎo)致的居民購房月供加重相當(dāng)有限 。 影響：有效解決部分需求，確?！熬诱哂衅渌?。 黃金樓市盤點(diǎn)： 北京成交量大跌，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，部分項(xiàng)目逆市上漲； 常州等二三線城市國慶成交量不受影響。 限購 只有后來北京版調(diào)控細(xì)則中采取限購措施，要求同一家庭在北京只能購買一套住房。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用至關(guān)重要。 ?應(yīng)該優(yōu)化開發(fā)項(xiàng)目的投資決策 ， 并從項(xiàng)目的全壽命周期角度來進(jìn)行成本規(guī)劃與控制 。 ?房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)典型的 “ stopgo industry”， 以土地和資金兩大要素為基礎(chǔ) 。 在市場(chǎng)上風(fēng)頭很勁的外行中 ， 目前還缺乏對(duì)行業(yè)走勢(shì)的準(zhǔn)確判斷 。 ? 根據(jù) 2022年 1月 19日國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù) ， 2022年全國房地產(chǎn)市場(chǎng) 新建商品房 成交量近 ， 均價(jià)約 4695元 /平方米 ， 比 2022年上漲近 24%,商品房銷售額 43995億元 ,比上年增長(zhǎng) %。 月份 房屋銷售價(jià)格指數(shù) 新建住宅價(jià)格指數(shù) 同比 環(huán)比 同比 環(huán)比 202210 % % % % 202209 % % % % 202208 % % % % 202207 % % % % 202206 % % % % 202205 % % % % 202204 % % % % 202203 % % % % 202202 % % 13% % 202201 % % % % 202212 % % % % 202211 % % % % 2022年 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù) 全國城市房?jī)r(jià)上下一片紅 全國城市房?jī)r(jià)上下一片紅 全國城市房?jī)r(jià)上下一片紅 物價(jià)上漲 價(jià)格 信號(hào)失真 生產(chǎn)者 盲目生產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 當(dāng)通貨膨脹所引起的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)畸形化需要矯正時(shí)，國家必然會(huì)采取各種措施來抑制通貨膨脹，結(jié)果會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)和建設(shè)的大幅度下降，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的萎縮， 一定時(shí)期不利于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展 。供應(yīng)量增幅很小，成交量卻翻倍，這就使商品住宅的供求比扭曲為 1： ，嚴(yán)重的供不應(yīng)求。 綜上所述，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范，建立預(yù)警機(jī)制，確保資金鏈的平穩(wěn)運(yùn)作，適當(dāng)控制房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏與數(shù)量，并不斷提升自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極向周邊縣市等二三線城市拓展。 房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控現(xiàn)狀： 如同把感冒拖成肺心病 盡量少花錢，避免“短債長(zhǎng)投” ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在保存企業(yè)生存的前提下 ， 盡量少花 錢 ，控制一些不必要的資金流出 。 【 】 國八條： 國務(wù)院：國務(wù)院要求進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，落實(shí)地方政府責(zé)任，各地要確定價(jià)格控制目標(biāo)并向社會(huì)公布， 二套房房貸首付比例提至 60%， 各地須從嚴(yán)實(shí)施差別化住房信貸。 非本地居民購房 非本