【正文】 155km 50min 杭州 武林廣場 快速公交 杭海路等 4 元 45min 地鐵 一號線（規(guī)劃） 約 6 元 23km 25min 海寧 城市中心 班士 東西大道 /高速 10 元 45km 60/35min 臨 平 街 道（ 60977人） 東湖街道 （ 33437人） 南 苑 街 道（ 46204人） （） 星橋街道 （ 15066人） 運河鎮(zhèn) （ 46775人） 塘棲鎮(zhèn) （ 90962人） 海寧許村鎮(zhèn) （ 9萬人） 桐鄉(xiāng)大麻鎮(zhèn) （ 3..5萬人） 海 寧 許巷鎮(zhèn) （ 萬人） 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 城鄉(xiāng)間距離 鎮(zhèn)鄉(xiāng) 交通方式 票價 路程 估計時間 運河鎮(zhèn) 城鄉(xiāng)公交車 元 10 km 20 min 塘棲鎮(zhèn) 城鄉(xiāng)公交車 元 15 km 25min 崇賢鎮(zhèn) 城鄉(xiāng)公交車 元 10 km 20 min 杭州丁橋鎮(zhèn) 城鄉(xiāng)公交車 元 15 km 20 min 星橋街道 市區(qū)公交車 元 8 km 10 min 喬司鎮(zhèn) 城鄉(xiāng)公交車 元 12 km 15 min 海寧許村鎮(zhèn) 城鄉(xiāng)公交車 元 10 km 20 min 從城市與城市之間的角度上看， ? 商業(yè)消費層面， 一方面臨平很大一部分消費流向上海、杭州，尤其是隨著高速客運、快速公交運行和未來地鐵 一號線開通，消費外流現(xiàn)象將會很明顯，另一方面臨平周邊城鎮(zhèn)的消費隨著城鄉(xiāng)公交的建立與完善，納入到臨平城區(qū)的商業(yè)消費； ? 人口導(dǎo)入層面 ，隨著主城區(qū)與副城的時空距離拉近以及臨平副城的價格杠杠作用，將吸引主城區(qū)的人口疏散而導(dǎo)入，則臨平副城的人口增長也將隨房地產(chǎn)開發(fā)的增長而增加。 城市經(jīng)濟 生產(chǎn)總值 余杭區(qū)生產(chǎn)總值204243349130501001502002503003504002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年02468101214161820數(shù)值（億元） 增長（％） 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 國民經(jīng)濟快速發(fā)展，經(jīng)濟總量再創(chuàng)新高 。 06 年總量達(dá) 349 億元，比上一年增長 %，大大高于全國平均增長水平，表明城市經(jīng)濟發(fā)展異?；钴S。 人均 GDP 余杭區(qū)人均 GDP199452552530231353124290121997050001000015000202002500030000350004000045000500002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年0510152025數(shù)值（元） 增長(% ) 城市發(fā)展步入快速發(fā)展軌道，人均水平超過 3000 美元。 06 年，余杭區(qū)已經(jīng)達(dá)到了 5403 美元，表明城市房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展階段。 三產(chǎn)結(jié)構(gòu) 余杭區(qū)三產(chǎn)結(jié)構(gòu) 134720501001502002503003504002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年一產(chǎn) 二產(chǎn) 三產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整，三產(chǎn)比重快速上揚。 到 06 年，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比重為 ： ： ，表明城市以工業(yè)、房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)地位明顯，三產(chǎn)的增幅較快。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 居民收入 余杭區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入農(nóng)民人均純收入995516863583963867076787518870150931291811458867996151 4 . 5 0 %1 5 . 1 0 %1 1 . 7 0 %9 . 4 0 %1 0 . 8 0 %1 1 . 3 0 %1 0 . 2 0 %1 1 . 9 0 %1 6 . 8 0 %1 2 . 7 0 %1 0 . 8 0 %1 1 . 0 0 %020204000600080001000012020140001600018000202002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %城鎮(zhèn)數(shù)值（元） 農(nóng)民數(shù)值（元） 城鎮(zhèn)增長（％） 農(nóng)民增長（％） 收入水平穩(wěn)步上漲，城鄉(xiāng)居民生活 穩(wěn)步提高 。 2020 年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 18870 元，增長 %；農(nóng)村居民人均純收入 9615 元，增長 %。 城市規(guī)劃 臨平副城相對杭州的規(guī)劃 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 根據(jù)杭州市政府的規(guī)劃，杭州將形成“一主三副、雙心雙軸、六大組團(tuán)、六條生態(tài)帶”開放式空間結(jié)構(gòu)模式，同時，工業(yè)向江東、臨平兩大工業(yè)區(qū)集中。 ● 中心城區(qū)： 即一主三副，由主城、江南城、臨平城和下沙城組成。承擔(dān)生活居住、行政辦公、商業(yè)金融、旅游服務(wù)、科技教育、文化娛樂、都市型和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)功能。逐步形成體現(xiàn)杭州城市形象的主體區(qū)域。 ● 臨平城： 由 臨平城區(qū)、運河鎮(zhèn)等組成，是以城市現(xiàn)代加工制造業(yè)為主的綜合性工業(yè)城。北部為工業(yè)區(qū)和配套生活服務(wù)區(qū)，中部為公建區(qū)和居住生活區(qū)，南部為物流區(qū)。規(guī)劃城市人口 50 萬人，城市建設(shè)用地 46 ㎡千米。 臨平副城城區(qū)的發(fā)展規(guī)劃 臨平目前的城市功能規(guī)劃是：以城市現(xiàn)代加工制造業(yè)為主的綜合性工業(yè)城。 ? 北部為工業(yè)區(qū)和配套生活服務(wù)區(qū) / ? 中部為公建區(qū)和居住生活區(qū) ? 南部為物流園區(qū) 發(fā)展走勢 ：城區(qū)發(fā)展中心開始向南轉(zhuǎn)移，包括商業(yè)、行政區(qū)及居住區(qū)。 分區(qū)性質(zhì) ：臨平為杭州市“一主三副六大組團(tuán)”的副中心城之一，以現(xiàn)代加工制造業(yè)為主，具有區(qū)域物 流中心功能的綜合性工業(yè)城，具有山水特色的生態(tài)型居住新城，是余杭區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心。 人口規(guī)模： 遠(yuǎn)期（ 2020年） 60 萬人，遠(yuǎn)景（ 2050年） 80萬人。 用地規(guī)模： 遠(yuǎn)期（ 2020年）城市建設(shè)用地為 ㎡㎡，遠(yuǎn)景（ 2050年） ㎡㎡ 規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)： 規(guī)劃將整個臨平城分成“四個功能區(qū)塊”，形成“兩個公共中心，兩個片區(qū)中心”、“一核五帶”的公共設(shè)施和生態(tài)格局。 “四個功能片區(qū)” —— 以臨平山為中心的核心城區(qū)、工業(yè)片區(qū)、星橋片區(qū)和運河鎮(zhèn)片區(qū)。 “兩個公共中心” —— 拓展原老城商業(yè)區(qū)形成城市商貿(mào)中心，在臨 平山北面設(shè)置一個復(fù)合型公共中心。 “兩個片區(qū)中心” —— 星橋片區(qū)中心和運河鎮(zhèn)中心。 “一核五帶” —— 以臨平山為城市核心，以運河生態(tài)帶、寧橋大道生態(tài)帶（由超山至運河鎮(zhèn)）、城市南邊生態(tài)帶（臨平城與下沙之間）三條橫向和運河生態(tài)帶（運河二通道）、超山生態(tài)帶（ 09省道以西）兩條縱向生態(tài)帶形成“兩橫三縱”生態(tài)帶。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 余杭經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 星橋片區(qū) 喬司片區(qū) 運河片區(qū) 主城區(qū) 地塊位置 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 規(guī)劃發(fā)展與走勢解讀 臨平副城作為三大副城之一，成為為杭州市未來居住的重點發(fā)展區(qū)域，將會通過綜合解決道路、供水、電力等配套市政基礎(chǔ)設(shè)施，同步建設(shè)小學(xué)、中學(xué)等公共服務(wù)設(shè)施、完善社區(qū)服務(wù)，使臨平副城形 成一定的吸引力，同時疏散主城人口和逐步轉(zhuǎn)移部分城市功能，使居住與就業(yè)接近，形成合理和生活、生產(chǎn)組團(tuán)式布局。 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 當(dāng)前余杭區(qū)的主要產(chǎn)業(yè)為 高檔紡織 、印染后處理、電子信息、機械等 政府 鼓勵發(fā)展類 產(chǎn)業(yè)： ? 光機電一體化、電子信息、 IT 制造業(yè) ? 生物制藥 ? 新材料、新能源、環(huán)保節(jié)能產(chǎn)品 ? 汽車、機械、精密機床 ? 食品、包裝 ? 高檔紡織、服裝、印染后處理 城市榮譽 經(jīng)濟排名 05 年，經(jīng)濟百強縣（市、區(qū)）第 16 位 全國重點衛(wèi)生城市 所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)都為省教育強鎮(zhèn) 城市名片 長江三 角洲的圓心地，是“中華文明曙光”──良渚文化的發(fā)祥地 全國綜合實力百強縣 中國紡織工業(yè)協(xié)會和中國家紡協(xié)會命名為“中國布藝名城” 中國絲綢協(xié)會授予為“中國絲綢織造基地” 家紡產(chǎn)業(yè)基地 余杭經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是長三角經(jīng)濟圈的先進(jìn)制造業(yè)基地 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 小結(jié) ? 臨平，作為 “ 城市東擴 ” 的前沿，已然成為了杭州的重要門戶，隨著杭州主城區(qū)居住日益擁擠，臨平將承擔(dān)起杭州主城區(qū)人口分流。 ? 臨平具有完善的規(guī)劃，齊全的配套設(shè)施，將吸引更多購房者的眼球。 ? 根據(jù)建設(shè)部公布的小康住宅標(biāo)準(zhǔn)為人均住房 35 ㎡，臨平按 13 萬人口來計算，應(yīng)該有 450 萬㎡的住 房需求，而在今年臨平規(guī)劃人口將達(dá)到 21 萬人，這樣臨平的住房需求將達(dá)到 735 萬㎡，從中可以看出新增的人口必然會帶來大量的居住需求和投資需求。 ? 交通上的便捷使臨平副城和杭州主城聯(lián)系的日益密切，為兩者的融合創(chuàng)造了無限可能，更為杭州的客戶在臨平買房提供無限的可能，但未來一段時間，臨平商業(yè)消費也將趨向于主城區(qū)分流。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 第三部分 市場環(huán)境篇 一、房地產(chǎn)市場發(fā)展研究 房地產(chǎn)市場發(fā)展描述 臨平房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程 臨平市場起步于 2020 年，后隨杭州“一主三副”城市規(guī)劃和“地鐵一號線”可行性方案的提出，臨平市 場快速發(fā)展，并開始品牌開發(fā)商的介入，另外隨著臨平城區(qū)范圍的擴大，城北和城南的開發(fā)呈現(xiàn)南北火熱開發(fā)的格局。 2020 年，受國家宏觀調(diào)控，臨平房地產(chǎn)市場發(fā)展平緩。 2020 年，受“地鐵一號線”通過國務(wù)院審批和沃爾瑪進(jìn)駐臨平的利好消息，臨平房地產(chǎn)市場又開始抬頭發(fā)展。 大盤開發(fā)現(xiàn)象明顯 臨平現(xiàn)有開發(fā)樓盤中，幾乎都是大盤，用地規(guī)模上百畝，總建筑面積超過十萬㎡。 主要成因是大規(guī)模批地，促成多個大盤的開發(fā)。如綠城開發(fā)的綠城桂花城、綠城藍(lán)庭、東海水景城、理想康城國際、金世紀(jì)紅楓苑等。 究其原因，一方面是之 前余杭區(qū)行政調(diào)整時的土地管理混亂的結(jié)果。另一方面是臨平市場的快速啟動，尤其是其具備小城生活概念，并隨交通條件改善更具吸引主城人口疏散。 品牌開發(fā)商介入，提升房產(chǎn)開發(fā)品質(zhì) 目前的臨平房地產(chǎn)業(yè)，除了一批本地企業(yè)之外，也進(jìn)駐了諸如綠城、華立等一批杭州品牌開發(fā)企業(yè)。這些企業(yè)擁有豐富的開發(fā)經(jīng)驗，在杭州乃至全國擁有較高的品牌知名度，通過諸如臨平桂花城等較為優(yōu)秀的樓盤的開發(fā)，帶動了整個臨平房地產(chǎn)行業(yè)向品質(zhì)樓盤的轉(zhuǎn)變，高品質(zhì)、低價位，這是近幾年臨平房地產(chǎn)企業(yè)能夠快速發(fā)展的重要原因。 今后幾年，隨著開發(fā)量的快速放大 和外地品牌的不斷進(jìn)入，臨平本地企業(yè)的競爭壓力也會不斷加大，一批優(yōu)秀的房產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)品上將更加精益求精，從而推動余杭房地產(chǎn)業(yè)的整體高速發(fā)展。對于開發(fā)商來說，惟有建造出高品質(zhì)的房產(chǎn)品，是自己的樓盤在市場上具有稀缺性和前瞻性，才能抵抗市場風(fēng)險。 臨平房價提前透支， 06 年價格漲幅平穩(wěn) 臨平的房地產(chǎn)在 2020 年前后起步，漲幅一直比較平穩(wěn)，但隨著修建地鐵計劃的 提出 ， 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 以及綠城 ?。臨平桂花城等一些優(yōu)質(zhì)樓盤的推出， 2020 年 11 月的房交會之后，臨平房價一躍而起，同比 2020 年上漲了 1000 多元 / ㎡ ，部分樓盤達(dá)到了 4000 元 /㎡以上。 而進(jìn)入 2020 年之后，漲幅又趨于平緩 ，至 2020 年，住宅銷售價格在 4000— 5000 元 /㎡ 之間，約為杭州主城區(qū)價格的一半。 至 2020 年，隨著臨平沃爾瑪超市進(jìn)駐和地鐵一號線修建方案的最終確定，臨平房價漲幅平穩(wěn)，銷售價格仍然在 5000 元 /㎡ 左右，但房價接受度明顯增強。 臨平城區(qū)購買多套住房成為消費亮點，主城區(qū)購買比重進(jìn)一步增大 之前，臨平的購房群體主要是臨平城區(qū)和周邊城鎮(zhèn)購房者為主， 而該部分客群滿足首次置業(yè)的需求之后，開始關(guān)注改善居住生活條件而再次購房，并且還有相當(dāng)部分中高收入 家庭隨著收入的增加，投資意識的增強，把擁有多套住宅作為中長期奮斗和追求的目標(biāo)。目前擁有二套以上住房的居民家庭的比重不斷增加。 另外，隨著主城區(qū)與副城之間的關(guān)系越來越緊密，再加之臨平當(dāng)前房價的競爭力，越來越多的主城區(qū)人口疏散到臨平購房置業(yè)。 房地產(chǎn)數(shù)據(jù)指標(biāo)分析 房地產(chǎn)開發(fā)投資 2020 年房