【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、價(jià)格等切入要點(diǎn)，項(xiàng)目的去化速度將會(huì)增快。 本項(xiàng)目位于老城區(qū)蕭紹路，緊依蕭山區(qū)中心江寺公園，與市心廣場(chǎng)為鄰，是蕭山商業(yè)最繁華的地段和區(qū)域，是蕭山通往周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的交通要道，是名副其實(shí)的商業(yè)中心。 蕭紹路上集中了蕭山的各類商業(yè)設(shè)施，交通便利，是通往各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主要交通路線的結(jié)合點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)還匯籠了各大商業(yè)銀行的蕭山支行及娛樂(lè)休閑、醫(yī)療衛(wèi)生、教育行政等不同業(yè)態(tài)的類型，是蕭山人流、車流、物流最集中的道路，熱鬧繁華。區(qū)域內(nèi)與另外的繁華街市心路、通惠路、商城 路相交，與人民路并行，是獨(dú)一無(wú)二的商業(yè)鬧市中心。 （ strength）分析 a、地段優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目所處是蕭山最繁華的城市中心的位置，緊挨江寺公園以及市心廣場(chǎng)，各大銀行分支處均在此設(shè)立，另商業(yè)、配套等也相對(duì)比較成熟，良好的位置使本案在與其他區(qū)域個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)中具有較明顯的地段優(yōu)勢(shì)。 b、配套優(yōu)勢(shì) 周邊生活配套十分齊全，另外有廣發(fā)銀行、中興銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行等金融機(jī)構(gòu)，在區(qū)內(nèi)目前最好的酒店國(guó)際大酒店，市心南路的商業(yè)建設(shè)較早，已比較成熟，因此相對(duì) 的區(qū)段十分出色，人氣集中。 c、交通優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目東面、北面分別臨江寺路和蕭紹路，而蕭紹路是區(qū)內(nèi)的交通要道，路面狀況良好，交通暢達(dá)，區(qū)域集中了各個(gè)汽車站、火車站，沿蕭紹路有 89條公交線路，以及有杭州至蕭山的公交 31 51 520 路，覆蓋至市中心及周邊各區(qū)域、及省內(nèi)外，出行便利。 d、面市稀缺優(yōu)勢(shì) 老城區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目基本都已結(jié)束，而本項(xiàng)目預(yù)計(jì)于今年下半年推出，彼時(shí)項(xiàng)目的推量較少，而區(qū)塊發(fā)展已更為成熟，本項(xiàng)目將擁有極大的稀缺資源優(yōu)勢(shì)。 e、景觀優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目緊依江寺公園，最大限度的利用了生活景觀，并將其納入了自身 的配套之中，在市區(qū)景觀、綠化稀少的情況下并不多見(jiàn)。 f、銷售優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目住宅開(kāi)發(fā)量少，相應(yīng)在銷售周期上能縮短，去化速度快，能有效的搶占市場(chǎng)份額。 g、戶型營(yíng)造 本項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)中，空中私家花園的營(yíng)造在蕭山當(dāng)?shù)貙?shí)為少有，休閑、大氣、居家的理念融為一體，是項(xiàng)目銷售的一大亮點(diǎn)。 （ weakness）分析 a、規(guī)劃限定，損失利益 地塊占地面積較小，容積率達(dá)到 ，其中商業(yè)劃定的體量過(guò)多，風(fēng)險(xiǎn)較大，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利益將有不小的損害。 b、土地成本高，缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目的土地成本相對(duì)過(guò)高，與其他區(qū)域的土 地價(jià)格形成較大的落差，在推廣銷售的階段很難形成優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)，容易造成價(jià)格威脅。 c、項(xiàng)目自身規(guī)模所限制 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)體量不大，在自身的景觀、配套上難以得到更好的提升，如設(shè)施、綠化、休憩場(chǎng)所等很難落實(shí)，亮點(diǎn)減少而導(dǎo)致部分客戶選擇其他景觀配套完善的項(xiàng)目。 d、未來(lái)的規(guī)劃 ,客源分流 未來(lái)城市規(guī)劃重點(diǎn)將會(huì)向新區(qū)和錢江世紀(jì)城轉(zhuǎn)移，目前在建的項(xiàng)目大多集中在這兩個(gè)區(qū)域，不管是住宅市場(chǎng)還是商業(yè)市場(chǎng)，未來(lái)的供應(yīng)量將會(huì)達(dá)到新高，并且相關(guān)的定位和設(shè)計(jì)與本項(xiàng)目比較接近，這都將會(huì)導(dǎo)致對(duì)本項(xiàng)目的銷售造成客源的分流。 （ opportunity）分析 a、高檔樓盤(pán)的需求 高檔住宅的需求仍將是蕭山未來(lái)房產(chǎn)發(fā)展的支撐點(diǎn)，隨著政策加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和限價(jià)房的供應(yīng)，以及對(duì)開(kāi)發(fā)面積的限定，大面積、高檔次房產(chǎn)供應(yīng)量將會(huì)大幅度減少，這對(duì)已開(kāi)發(fā)的本項(xiàng)目來(lái)講，會(huì)有一定程度的利好，并且蕭山經(jīng)濟(jì)需求的主流仍會(huì)是向舒適型、高檔型的住宅貼近。 b、軌道交通的規(guī)劃 規(guī)劃中的城市地鐵 1 號(hào)以及 2 號(hào)線貫穿蕭山，屆時(shí)將直接拉近了蕭山與杭州主城的距離，使出行更為便捷，同時(shí)也將吸引到更多的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民選擇來(lái)此置業(yè)居住。 c、在售房產(chǎn)推量少 老城區(qū)的土地招拍掛已經(jīng)有很長(zhǎng) 一段時(shí)間未推出，新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)僅有名仕園，總的銷售僅有部分房源，難以形成大規(guī)模的供應(yīng)。土地的供應(yīng)直至 8 月底才有地塊進(jìn)行出讓，根據(jù)開(kāi)發(fā)的周期來(lái)看，對(duì)本項(xiàng)目的銷售難以形成競(jìng)爭(zhēng)。 （ threat）分析 a、區(qū)域分片市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度推算，雖然 1年后，老城區(qū)塊內(nèi)的市場(chǎng)推量將十分有限，但其他片區(qū)的開(kāi)發(fā)供應(yīng)量十分巨大，開(kāi)發(fā)區(qū)、新城區(qū)，在交通日趨便利的條件之下，都對(duì)本項(xiàng)目銷售產(chǎn)生較大的競(jìng)爭(zhēng)威脅。 b、區(qū)域認(rèn)可度升高 蕭山新區(qū)、錢江世紀(jì)城的規(guī)劃在當(dāng)?shù)鼐用裰兄饾u得到認(rèn)可，周邊生活、市政、公建等配套將在 后期得到逐步的落實(shí)。地鐵、隧道概念的引入，使區(qū)域的認(rèn)可度進(jìn)一步加強(qiáng)，選擇傾向性變的更明顯。 c、價(jià)格抗性逐步突顯 項(xiàng)目處于的蕭山最繁華的城市中心位置，房產(chǎn)走高檔開(kāi)發(fā)線路，價(jià)格也較之周邊地區(qū)要高，但隨著其他片區(qū)的逐步成熟，加上交通網(wǎng)脈的迅速成型，這些區(qū)域閃現(xiàn)著不同的優(yōu)勢(shì)，如以錢江世紀(jì)城為代表的市心北路沿線，與杭州主城區(qū)僅一江之隔，目標(biāo)消費(fèi)者的面大大擴(kuò)展。由此客戶在選擇之中價(jià)格抗性的因素將更為突出。 蕭山城區(qū)的范圍 包括 蕭山新老城區(qū)、蕭山開(kāi)發(fā)區(qū)、湘湖風(fēng)景區(qū) 、 錢江世紀(jì)城 。而對(duì)本項(xiàng)目 形成競(jìng)爭(zhēng)力的開(kāi)發(fā)主要集中在蕭山老城區(qū)和新區(qū)，而錢江世紀(jì)城區(qū)域離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，但還是對(duì)客源分流形成一定的威脅。 從杭州通往蕭山區(qū)的交通路線已有多條，如錢江三橋、錢江四橋、錢江一橋均可到達(dá)。另外，規(guī)劃中的杭州地鐵二號(hào)線貫穿了整個(gè)蕭山區(qū)塊，過(guò)江隧道也即將開(kāi)通。這些交通路線將為蕭山區(qū)與杭州主城區(qū)的通行帶來(lái)極大的便利。 蕭山區(qū)是杭州市區(qū)周邊近郊區(qū)域配套最完善的一大成熟區(qū)域。在幾年前，蕭山主城區(qū)一直位于區(qū)域南邊區(qū)塊，稱為蕭山老城區(qū)，老城區(qū)內(nèi)的醫(yī)院、學(xué)校等配套也較多，但目前來(lái)看，這些配套已顯得有些落后，且 老城區(qū)內(nèi)的道路較小，車輛越來(lái)越多，交通開(kāi)始顯得擁擠，降低了老城區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境。 目前老城區(qū)在開(kāi)發(fā)的基本銷售完畢，其中最具有代表性的項(xiàng)目主要有盛元紳園、綠都泰富廣場(chǎng)以及金馬名仕園等。這些項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)較早，去化速度相對(duì)也較快，體現(xiàn)了地段的優(yōu)越性以及樓盤(pán)品質(zhì)的吸引性。 新區(qū)內(nèi)的樓盤(pán)價(jià)格雖然相比老城區(qū)要高，但仍然受到蕭山當(dāng)?shù)刭?gòu)房者的歡迎。蕭山近幾年，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，人們購(gòu)買力強(qiáng)，隨著蕭山樓市蓬勃發(fā)展，蕭山購(gòu)房者的買房熱情也比較高。目前新區(qū)可分為金城路沿線、市心路北線、北塘河一帶等多個(gè)小板塊。金城路沿 線內(nèi)的樓盤(pán)目前有眾安 恒隆廣場(chǎng)、心意廣場(chǎng)和新白馬公寓 。 金城路沿線一帶的樓盤(pán)較受蕭山購(gòu)房者追捧，心意廣場(chǎng)開(kāi)盤(pán)之后的銷售一直非?；鸨滟?gòu)房人群大多為蕭山本地客戶，而新白馬公寓則在 6月 17日開(kāi)盤(pán)，價(jià)格 6300 元 /平方米 起 ，據(jù)了解，也較受蕭山當(dāng)?shù)刭?gòu)房者的喜好 ，銷售形式良好 。新白馬公寓在新區(qū)是最大規(guī)模的純住宅項(xiàng)目，項(xiàng)目戶型主力在 140170平方米之間，這也是蕭山區(qū)中上階層人群需求較高的戶型。 另外，去年年底蕭山本地龍頭房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順發(fā)恒業(yè)有限公司斥資 元拍得的面積達(dá) 200 余畝的原杭發(fā)廠地塊格外另人關(guān)注 ，因?yàn)樵谶@么中心的區(qū)域這樣規(guī)模的地塊已所剩無(wú)幾，建成后有望成為蕭山市區(qū)的地標(biāo)性項(xiàng)目。據(jù)了解，此項(xiàng)目目前已進(jìn)入方案設(shè)計(jì)階段。 目前這一帶的配套也已成熟，蕭山劇院、人民檢察院等配套早已落成，另外還規(guī)劃有一條大型的商業(yè)步行街。 錢江世紀(jì)城位于機(jī)場(chǎng)快速路以北、錢塘江以南、通惠路以西、風(fēng)情大道以東。規(guī)劃居住 用地面積 ?？扇菁{居住人口 16萬(wàn)人。 在功能上 將 與錢江新城互為補(bǔ)充，發(fā)展商務(wù)辦公、金融貿(mào)易、科技信息、休閑娛樂(lè)等功能。 錢江世紀(jì)城一帶目前的配套還較弱，但已有相當(dāng)一部分人看好這 一區(qū)塊。順發(fā) 佳境天城自開(kāi)盤(pán)后，銷售形勢(shì)一直非常好，其購(gòu)房者也有大部分都為杭州購(gòu)房者。 目前，該區(qū)域集中了 另 外 幾個(gè)在建或銷售的項(xiàng)目，如中興 德意廣場(chǎng)、寧安 金座 等，共同的特點(diǎn)是開(kāi)發(fā)規(guī)模相對(duì)較小，地塊性質(zhì)主要為 4050 年的商業(yè)或綜合用地，價(jià)格在 5000元 /平方米左右。 2021年 6月 24日，蕭山首屆大型房交會(huì)暨裝飾裝修家居展覽會(huì)在匯宇家具廣場(chǎng)隆重拉開(kāi)帷幕。此次房交會(huì)正值二次調(diào)控政策出臺(tái)后，參展樓盤(pán)陣容強(qiáng)大。本次房交會(huì)共吸引了 22家房產(chǎn)商攜近 30只樓盤(pán)參展，參展的樓盤(pán)匯聚了蕭山的主力樓盤(pán)： 有蕭山老城區(qū)的金馬 名仕園、本項(xiàng)目、南片區(qū)的山水苑；有新區(qū)的君悅麗景、佳境天城、綠都 湖濱花園、之江 綠洲家園、星河景庭、匯通大廈、中譽(yù)現(xiàn)代城；還有杭州市民比較熟悉的湘湖板塊的奧蘭多小鎮(zhèn)、威尼斯水城，聞堰鎮(zhèn)的西子 郁金香岸等。樓盤(pán)的結(jié)構(gòu)囊括了多層、高層公寓、別墅、排屋、商鋪、寫(xiě)字樓等各種物業(yè)。 在這次房交會(huì)上露臉的不止房產(chǎn)企業(yè)，還有房產(chǎn)主管部門和信貸、銀行業(yè)。據(jù)悉，房產(chǎn)主管部門和信貸、銀行業(yè)進(jìn)駐，這一做法也開(kāi)了杭州地區(qū)的先河。 此次房交會(huì)共實(shí)現(xiàn)成交額 ，達(dá)成意向客戶 5000份，客流量達(dá)到 6萬(wàn)多人次。 并從中可以發(fā)現(xiàn) ，適當(dāng)?shù)膬r(jià)格、地段和適當(dāng)?shù)膽粜陀幸欢ǖ氖袌?chǎng)。 蕭山的房產(chǎn)正向杭州主城區(qū)輻射。蕭山投資者對(duì)于投資商鋪表現(xiàn)出濃厚興趣，此次房產(chǎn)會(huì)上，到江蘇等地看商鋪的不下 10車人。 從整體看，在各個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中主要將會(huì)集中在新區(qū)和錢江世紀(jì)城，雖對(duì)本項(xiàng)目的銷售有一定的影響，但在總體上來(lái)看，這部分的影響并不是很大。而老城區(qū)的項(xiàng)目基本銷售完畢，且定位相同的項(xiàng)目較少，難以形成競(jìng)爭(zhēng)。 項(xiàng)目定位的切入點(diǎn)的把握將會(huì)直接影響著銷售，不管是銷售價(jià)格還是檔次定位，以及裝修狀態(tài)、 14000平方米商業(yè)業(yè)態(tài)的定位和招商也 將會(huì)對(duì)銷售帶來(lái)直接影響。 綜觀本次房交會(huì)，成交量較高，意向客戶也還有很多在觀望，但是從整體反映出政策出來(lái)后信心的略微上漲。從成交價(jià)格來(lái)看，新區(qū)的價(jià)格已經(jīng)上漲到一定程度，在未來(lái)的時(shí)間內(nèi)可塑性不高，而老城區(qū)的項(xiàng)目在定位配比上如能有所提高，價(jià)格仍會(huì)有一定的上升空間。 老城區(qū)目前存在的一大弱勢(shì)就是道路交通擁擠，配套設(shè)施日益陳舊，導(dǎo)致蕭山在人車比例不斷上升的時(shí)刻，對(duì)項(xiàng)目的要求的追求點(diǎn)會(huì)有改變，寬敞的交通和生活環(huán)境會(huì)有較大的吸引力，而新區(qū)和錢江世紀(jì)城就能提供這些條件，這是老城區(qū)項(xiàng)目不能比擬的優(yōu)勢(shì)。 城市規(guī)劃建設(shè)對(duì) 本項(xiàng)目的影響 為了更好地適應(yīng)快速的發(fā)展， 蕭山 區(qū)從 2021年開(kāi)始，又開(kāi)展了新一輪城市規(guī)劃編制工作。規(guī)劃范圍內(nèi)的主城區(qū)總面積為繞城公路范圍內(nèi)的 265 平方千米（不包括錢塘江江面），建設(shè)用地規(guī)模為 164平方千米，人口 75 萬(wàn)。經(jīng)過(guò)幾年努力，已先后完成了蕭山城市化與城區(qū)功能布局規(guī)劃研究、蕭山區(qū)次區(qū)域規(guī)劃、蕭山區(qū)道路交通規(guī)劃、蕭山區(qū)分區(qū)規(guī)劃、三組團(tuán)規(guī)劃等規(guī)劃編制；完成城市防洪、交通、綠化、河道、燃?xì)?、環(huán)境衛(wèi)生等多項(xiàng)專項(xiàng)規(guī)劃的編制；蕭山舊城改造控規(guī)、南部臥城控規(guī)、新街控規(guī)、聞堰控規(guī)、蕭山新區(qū)步行街控規(guī)等規(guī)劃編制；高標(biāo)準(zhǔn)、高 規(guī)格地編制完成了蕭山未來(lái)的 CBD的藍(lán)圖，錢江世紀(jì)城控規(guī)、錢江世紀(jì)城概念規(guī)劃、錢江世紀(jì)城啟動(dòng)區(qū)塊城市設(shè)計(jì)、錢江世紀(jì)城地下空間、綜合交通、河湖水系規(guī)劃；確立了一個(gè)主城區(qū)，三個(gè)副城區(qū)， 11 個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)的多組團(tuán)城區(qū)格局，以及編制完成了 22個(gè)鎮(zhèn)總體規(guī)劃。 《杭州市城市總體規(guī)劃（ 20212020年）》 對(duì)蕭山的定位 根據(jù)《杭州市城市總體規(guī)劃（ 20212020 年）》確定蕭山城區(qū)是江南城的 重要組成部分，是以高科技工業(yè)園區(qū)為骨干，產(chǎn)、學(xué)、研協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化科技城和城市遠(yuǎn)景高務(wù)中心。 ◎ 城區(qū)規(guī)劃： 規(guī)劃范圍為錢塘江南岸繞城 公路所圍合的區(qū)域，涉及城廂、北干、蜀山、新塘四個(gè)街道和寧圍、新街、聞堰三個(gè)鎮(zhèn)及紅山、錢江兩個(gè)農(nóng)場(chǎng)，總用地面積 240平方公里，規(guī)劃人口 8090萬(wàn)人。 ◎ 城市道路網(wǎng)： 形成快速路（六縱五橫）連接杭紹，主要主干路（七縱五橫）和一般主干路（十六縱十九橫）貫穿組團(tuán)，次干路和支路縱橫密布的組合網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。 ■ 快速路 “六縱 ”為四季大道、風(fēng)情大道、通惠路、 104國(guó)道連接線、十一橋連接線和臨江東路； “五橫 ”為濱江東路、九橋連接線、機(jī)場(chǎng)專用路、機(jī)場(chǎng)東路和彩虹大道 —蕭紹路。 ■ 主要主干路 “七縱 ”由西向東為市心路、新建路、塘新線、 靖江路、青六公路、新灣路和世紀(jì)大道； “五橫 ”由北向南為江東三路、浦十四線、濱江二路、建設(shè)一路 —新東線、 03省道東西連接線。 ◎ 城鎮(zhèn)體系： “一城 ”：蕭山城區(qū) “三組團(tuán) ”：義蓬、瓜瀝、臨浦城市組團(tuán)。 “三軸 ”：指杭甬高速公路沿線城鎮(zhèn)發(fā)展軸；杭金公路城鎮(zhèn)發(fā)展軸；區(qū)域北部沿江城鎮(zhèn)發(fā)展軸。 “三級(jí) ”：形成蕭山城區(qū) —城市組團(tuán) —一般鎮(zhèn)三級(jí)城鎮(zhèn)等級(jí)結(jié)構(gòu)。 [評(píng)述 ]：蕭山城區(qū)定位為江南城，對(duì)整個(gè)蕭山的房產(chǎn)都帶來(lái)了機(jī)遇，發(fā)展一城、帶動(dòng)三組團(tuán)，使房產(chǎn)發(fā)展共同促進(jìn)。而一城的定位讓本項(xiàng)目更加明確其價(jià)值，“核心區(qū)域的核心地帶”。 《蕭山城區(qū)分區(qū)規(guī)劃》 根據(jù) 2021 年 1 月完成的《蕭山城區(qū)分區(qū)規(guī)劃》，未來(lái)蕭山將形成 “六片五點(diǎn) ”的居住用地布局結(jié)構(gòu)。 “六片 ”：由北至南分別是錢江世紀(jì)城居住片、蕭山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)居住片、新街 居住片、蕭山新區(qū)居住片、城廂居住片（舊城區(qū)）和城南居住片。 “五點(diǎn) ”：由北至南分別是錢江居住點(diǎn)、橋南居住點(diǎn)、新塘居住點(diǎn)、聞堰居住點(diǎn)和所前居住點(diǎn)。 該規(guī)劃指出，蕭山城區(qū)規(guī)劃總居住用地達(dá) ，其中一類居住用地 萬(wàn)平方米，二類居住用地 萬(wàn)平方米，城區(qū)建成后可容納居住人口 116萬(wàn) 人，部分居住用地用于吸納全杭州市區(qū)的人口。 [評(píng)述 ]：城區(qū)分區(qū)的規(guī)劃在杭州總體規(guī)劃的前提下進(jìn)行了細(xì)化，將蕭山的區(qū)域分成六個(gè)片，五個(gè)點(diǎn)，使居住功能進(jìn)一步細(xì)分，形成板塊發(fā)展。 城廂居住片歸類為一類居住用地，將會(huì)促進(jìn)老城區(qū)的舊城改造，人口的不斷