【正文】 成地產(chǎn)；營銷顧問：重開發(fā)商：弘弧投資 ； 銷售代理：開發(fā)商：華潤物業(yè) /仁強地產(chǎn)，開發(fā)商直銷， 開發(fā)商：金九集團； 營銷 公司：東 本情況 塔景觀設(shè)計：凱爾辛基； 總戶數(shù)： 700 余戶。 戶； 由花園洋房與高層電梯樓組成； 容積率為， 一期推 393套，余 4 幢，已銷售 70%左右，在收訂金，未簽定合同；車位有420 個。 西樓代理， 總 建 筑 面積： 5 萬多方 ； 車位 160個； 容積率、綠化率 30%， 有 4 層 商業(yè)；一期推出 364 套； 建筑設(shè)計單位：重慶升廈建設(shè)（集團）有限公司，景觀設(shè)計單位：重慶經(jīng)典園林設(shè)計有限公司； 現(xiàn)目前推出四幢，兩幢未推出；何時開出未定；高層建筑（ 28 層、 26層）；容積率 綠化率 50% 乙策劃； 設(shè)計：香港華城；交房時間未定。 一室兩廳（ 54套占 6%），二室二廳（ 54 套占 6%），底躍 /躍 層（ 754 套占 88%），戶型配比：一室兩廳 平米，二室兩廳 平米，底躍 /躍層 － 平米；戶型大氣，贈送面積多，有可變7080 平米的為兩室兩廳單衛(wèi)占 60%， 100平米左右的占40%，戶型中規(guī)中矩。 空間，但面積過大，總價過高，躍層二樓衛(wèi)生間設(shè)計不合理 地段分析 樓盤占地位置較好，離區(qū)政府近。 毗鄰 212 國道，出行方便 位于體育館轉(zhuǎn)盤，是合川 09 年的地王。 周圍環(huán)境安靜，適于居家，臨近政府，但配套設(shè)施不完善，位置較偏，短期內(nèi)周邊開發(fā)不完善，進出小區(qū)不便利。 電梯房均價在 3200 元 /平米，洋房均價在 3700 元/平米， 2 月28 日前訂房可享受總價減 1 萬 /戶，另折扣為按多層的最低價是頂 樓：2800 元 /平米，電梯房最高價 3500元 /平米。 最高價： 4280元 /平米，最低價： 3210 元 /平米，層差價：每層加 20 元 /平米，表列均價：3300 元 /平米， 實售均價： 3268元 /平米。 工程基本情況 花園洋房已修至二層，高層基礎(chǔ)階段。 施工隊剛進場（平場） 平場 開出的 6 號樓均已封頂， 4 號樓還在動基礎(chǔ) 物業(yè)基本情況 重慶綠港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)分公司，收費 1 元 /平米 （洋房與高層一樣） 物業(yè)公司及收費均未定 物業(yè)公司未定，但收費標(biāo)準(zhǔn)可能在高層 1 元 /平米，多層 /平米 物業(yè)公司未定 物業(yè)公司：重慶康永物業(yè)公司，物業(yè)收費： 元 /平米 物業(yè)公司：金九物業(yè) 環(huán)境 打造東南亞風(fēng)情園林，小區(qū)內(nèi)有游泳池、羽毛球場、會所等配套。小區(qū)內(nèi)除游泳池外，其它普通配套均有。 小區(qū)配套僅有一個水池，綠化率僅 30% 現(xiàn)售場外和小區(qū)內(nèi)的綠化均已形成。處于商業(yè)地段。目一期推出393 套，余 4幢未推出，現(xiàn)未簽合同，交房時間未定。 高品質(zhì)生活僅獻給少數(shù)懂得享受的人 現(xiàn)開出 6 號樓， 4號樓未開，何時開出未定。 元 /戶，共 862套，一期推出530 套，現(xiàn)還約有 30 套房售。 廣告推廣 廣告牌，車身廣告，電視傳媒?，F(xiàn)場保潔人員維護情況良好。 置業(yè)顧問著裝整齊，案場整潔，有親和力，但衛(wèi)生間很臟無人打掃。 現(xiàn)場布置簡易，工作人員隨和，案場灰塵較大。 綠化少，吵雜，戶型中規(guī)中矩。 本地段位處于南津街中心位置，是投資較好的地段，但作為住家則離公路很近，較噪，灰塵污染嚴(yán)重，本是屬小盤，小區(qū)內(nèi)配套少，綠化面積小。 不相符。 受舊城改造和 08 年壓抑了的剛性需求影響，房產(chǎn)市場出現(xiàn)了一段時間的 “ 井噴 ” 現(xiàn)象，價格一路攀升， 在售樓盤建筑面積銷售均價均突破 3000 元 /平方米，但隨著新政的持續(xù)影響和舊城改造的逐步減少，市場有平穩(wěn)回落的態(tài)勢。戶外，車身，電視，短信， DM 直投廣告隨處可見，而更有創(chuàng)意的活動推廣策劃也越來越多。 價格分析 ：在 09 年瘋狂樓市的影響下，合川樓市銷售均價上漲 1000 元 /平米有余，漲 幅達(dá) 40%。優(yōu)惠幅度因各項目資金要求情況不一而有所不同，但均無相互殺價的惡性競爭苗頭。 第五章 綜合分析 合川房地產(chǎn)市場面臨的五大機會！ 一． 合川城市整體價值的提升 合川作為重慶六大區(qū)域性中心城市之一及 一小時經(jīng)濟圈的重要版塊，交通體系完善，區(qū)位優(yōu)勢明顯 ,產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好 ,商貿(mào)輻射力強，隨著近幾年合川的提速發(fā)展，從農(nóng)業(yè)到工業(yè)，從金融業(yè)到服務(wù)業(yè)，呈多點開化局面，“合川”二字的含金量也與日俱增，而在這一宏大背景下將給區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)帶來千載難逢的機遇 ?? 二． 開發(fā)趨勢由主城向周邊區(qū)縣擴散的轉(zhuǎn)變 隨著消費市場置業(yè)需求和心理的變化，主城區(qū)開發(fā)門檻的提高，以及從城市化到城鎮(zhèn)化的政策調(diào)整，越來越多 的開發(fā)企業(yè)看中二 /三線城市所釋放出來的強大需求，從持續(xù)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析得出，我市的地產(chǎn)開發(fā)從主城向周邊區(qū)縣擴散的趨勢也十分明顯。 三． 城市（鎮(zhèn)）化進程催生持續(xù)置業(yè)需求 合川作為重慶人口大區(qū) ,擁有 153 萬人口 ， 到 2021 年，合川區(qū)人口將發(fā)展到 萬人，到 2020 年，合川區(qū)城區(qū)人口將發(fā)展到 66 萬人，達(dá)到大中城市規(guī)模。 四． 持續(xù)的舊城改造置業(yè)剛性需 求 2021 年 ,全區(qū)啟動建城以來最大的拆遷工程 ,拆遷時間持續(xù)三年 ,拆遷量高達(dá) 100 萬方 ,為區(qū)內(nèi)商品房開發(fā)提供了充足的剛性需求客戶群體 . 五． 商業(yè)地產(chǎn)蓄勢待發(fā) 隨著合川經(jīng)濟的全面發(fā)展，城區(qū)人口的極速擴大，大學(xué)城的如期建設(shè)，商貿(mào)城的持續(xù)影響，旅游項目的深度開發(fā)，人們的消費結(jié)構(gòu)將會進一步升級，消費升級將會引領(lǐng)行業(yè)升級，地產(chǎn)開發(fā)在滿足了原始的居住功能之外，將會更多地滿足休閑，商務(wù)的用途，商業(yè)地產(chǎn)的前景值得期待。另一方面，炒房直接導(dǎo)致空置率升高，據(jù)不完全統(tǒng)計，區(qū)域兩年內(nèi)交房的小區(qū)空置率接近三成。 二． 區(qū)域未來放量巨大，競爭愈發(fā)激烈 09 年的瘋狂讓不少的開發(fā)商錢包大鼓，在需求旺盛，現(xiàn)金流充裕，市場前景看好的前提下，開發(fā)企業(yè)加大了拿地步伐，開發(fā)進程明顯加大。合陽新城，東海地中海岸，希望 三． 區(qū)域公租房建設(shè)對開發(fā)界的影響不容小視 2021 年 8 月 7 日隨著合川第一個公租房建設(shè)工程的啟動，拉開了合川三年建設(shè) 150萬方公租房的序幕。這一政策從頒布到落實，規(guī)模龐大，執(zhí)行迅速，但公租房對商品房的沖擊及影響還未引起開發(fā)界的足夠重視，我 們認(rèn)為這是自 1998 年住房體制改革以來地產(chǎn)開發(fā)從火爆到平穩(wěn)的轉(zhuǎn)折