【導(dǎo)讀】住宅項目，100個公寓項目，58個售完項目。其中以朝陽、海淀為開盤項目大戶，全年開盤項。目分別為95個、41個。而作為遠郊縣區(qū)域也各自推出大量的新盤項目，如納丹堡、金玉源、建設(shè)的過程中，住宅在城市地域空間的布局方面，逐步呈現(xiàn)出邊緣化和規(guī)?；内厔?。個大型現(xiàn)代化都市的北京，其住宅開發(fā)建設(shè)的這種變化趨勢具有一定的必然性。及逐漸掩蓋了偏遠地區(qū)的劣勢，使得住宅郊區(qū)化成為未來北京市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方向。購金額已經(jīng)達到103億美元，較2020年全年的49億美元翻了一番。和金額大幅上升意味著房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的洗牌已經(jīng)悄然開始。經(jīng)濟適用住房投資出現(xiàn)回升，同比由上年下降１４．４％。2020年前１１個月全國累計完成住宅施工面積１３．７７億平方米，售面積４．１６億平方米，同比增長１２．６％。００６年，新建商品房集中成交價同比上漲１０．４４％，漲幅比上年增加２．０４個百分點。房價格同比分別上漲１１．１４％、１０．９５％、７．４４％。

　　

【正文】 貨幣政策的首要調(diào)控目標(biāo)，從某種程度上來說，這也是加速國家政策出臺，加快貨幣調(diào)控力度的又一誘因。 從今年政府整體宏觀調(diào)控力度來看，無論是《政府工作報告》還是 “ 十七大 ” ，還是中央經(jīng)濟工作會議，都可以看出政府 “ 保障住房、抑制投資、打擊投機、平抑房價 ” 的決心以及 “ 遏制金融增長高位加快的勢頭，切實防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱 ” 的宏觀調(diào)控的決心。 房貸者承受 “ 考驗 ” ，市場經(jīng)受 “ 變化 ” ，從后加息時代起，消費者更加 “ 理性 ” 貸款購房。一方面， 2020 年宏觀調(diào)控政策大量 “ 涌 ” 現(xiàn)出來后，面對加息打算貸款買房的人群產(chǎn)生遲疑，變得更為小心謹慎。另一方面，已經(jīng)貸款買房的人群中部分考慮到今年屢次加息效應(yīng)要在明年 1 月 1 日之后全面 “ 爆發(fā) ” ，徘徊在 “ 提前還貸 ” 與 “ 不提前還貸 ” 之間，各持己見，猶豫不決。 “9?27” 新政出臺后，由于各家商業(yè)銀行對二套房貸政策細節(jié)規(guī)定不一致，使得確有住房需求的房貸借款人選擇銀行貸款時顯得有些 “ 無所適從 ” ，不知選擇哪家銀行最為合適、能夠節(jié)省費用支出。 12月 11日，央行、銀監(jiān)聯(lián)合下發(fā)補充通知， 明確統(tǒng)一了 “ 第二套房貸 ” 以家庭為單位?！?2?11” 新政的下發(fā)，使得在執(zhí)行層面 “9?27” 政策的 “ 透明度 ” 更高， “ 精準(zhǔn)度 ” 更強，“ 殺傷力 ” 更大，可以充分看出政府在新一輪宏觀調(diào)控中貫徹 “9?27” 政策，合理引導(dǎo)住房投資和消費的決心和信心。 隨著政策的進一步深入，為了更好的適合新的市場環(huán)境，房貸者開始慢慢接受新的政策，融入新的市場環(huán)境，貸款買房時也不再一成不變的使用普通方式貸款，而是在不影響自身生活質(zhì)量的情況下選擇省錢效果更好的還款方式，將自己的客觀經(jīng)濟條件和主觀需求有機結(jié)合起來。 宏觀調(diào)控過 后，房地產(chǎn)個貸金融市場 “ 風(fēng)云變幻 ” 。 “9?27” 新政及其補充通知無疑是2020 年宏觀調(diào)控政策中最有力的一枚 “ 重磅炸彈 ” 。據(jù)北京個人房產(chǎn)金融服務(wù)專業(yè)機構(gòu) “ 偉嘉安捷 ” 統(tǒng)計，新政下發(fā)后的 2 至 3 個月的時間里，房地產(chǎn)個貸金融市場交易量確實受到影響，交易類貸款產(chǎn)品同比下降 18%左右；非交易貸款產(chǎn)品同比下降 36%左右。首付增加、房貸緊縮， 23 再加上房價上漲、 “ 嚴打 ” 非交易類融資貸款等因素導(dǎo)致房貸者交易意愿受抑制，造成交易量總體下滑趨勢。 交易類貸款、非交易類貸款交替上演，力搶市場 “ 主角 ” 。 2020 年北京個人房地產(chǎn)金融市場上半年與下半年的交易角色 “ 轉(zhuǎn)換 ” 較明顯，上半年股市 “ 熱 ” 炒 “ 熟 ” 了非交易類貸款業(yè)務(wù)；下半年金融政策緊縮，交易類貸款業(yè)務(wù)又唱 “ 主角 ” ，隨著個貸金融市場的變化，交易類貸款與非交易類貸款業(yè)務(wù)也在不同時間段上演著自己的拿手好戲。 隨著 WTO 的進一步深入，今年下半年東亞、匯豐、花旗、渣打等外資銀行正式進京，為北京的房貸消費者們帶來了更多先進的金融信貸理念和新產(chǎn)品，影響著人們對原本習(xí)以為常房貸方式的看法。雖然外資銀行試水北京對內(nèi)資銀行形成一定的壓力，但由于中國人傳統(tǒng)保守觀念“ 作祟 ” ，房貸消費者對于外資銀行的 貸款服務(wù)、資金安全保障以及信譽度等尚處于 “ 觀望期 ” 。 從 2020 年的各大內(nèi)資銀行的業(yè)務(wù)重心來看，銀行更加側(cè)重于二手房市場的按揭業(yè)務(wù)。因為隨著個人信貸市場的快速成長，房貸消費者通過信貸方式來解決購房資金問題的意識逐步提升，某種意義上也刺激了銀行向二手房按揭貸款類業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)移。 2020 年，銀行之間的產(chǎn)品競爭達到了頂峰。擁有資本、品牌、技術(shù)優(yōu)勢的外資銀行參與國內(nèi) “ 房貸爭奪戰(zhàn) ” 后，使得北京各家內(nèi)資銀行也在更為積極的推廣自身房貸新產(chǎn)品。 “ 氣球貸 ” 、 “ 存抵款 ” 、 “ 循環(huán)貸 ” 、 “ 隨心還 ” 、 “ 萬能還貸 ” 等房 貸產(chǎn)品的不斷更新?lián)Q代，進一步推動了個貸產(chǎn)品競爭的升級。 “9?27 ” 房貸新政出臺后，內(nèi)外資銀行的 “PK” 大戰(zhàn)逐步升級。首先，各家商業(yè)銀行在如何認定 “ 第二套房 ” 上出現(xiàn)了細節(jié)上的分歧；其次，內(nèi)資銀行與外資銀行在稅率上也存有較大的差異，比如外資銀行對于非交易類貸款同樣執(zhí)行優(yōu)惠利率，而內(nèi)資銀行嚴守基準(zhǔn)利率等；外資銀行對金融、理財產(chǎn)品的研發(fā)更為精細，客戶群定位更加準(zhǔn)確，內(nèi)資銀行相對有所欠缺等。雖然有些外資銀行的優(yōu)勢是內(nèi)資銀行所不及的，但是內(nèi)資銀行龐大、完善的網(wǎng)點以及長年積累的龐大客戶群則是外資銀行不可企及的有 利資源優(yōu)勢。 2020 年，個人房貸市場化格局轉(zhuǎn)變加劇，品牌企業(yè)整合速度更快。隨著個人信貸市場的發(fā)展，政府宏觀調(diào)控的深入以及資金監(jiān)管力度的加強，個貸服務(wù)行業(yè)中也衍生出一批素質(zhì)較高的品牌企業(yè)，大大提高了房貸消費者對個貸服務(wù)機構(gòu)的認知，某種意義上提升了個貸服務(wù)行業(yè)的整體形象。 宏觀調(diào)控過后，品牌整合能力更強，加速市場格局轉(zhuǎn)變。今年國家多項宏觀調(diào)控政策出臺后銀行放貸業(yè)務(wù)收緊，不少房貸借款人通過個貸服務(wù)機構(gòu)或擔(dān)保公司尋求幫助，從而奠定了個貸服務(wù)機構(gòu)的行業(yè) “ 地位 ” 。 但是，讓人擔(dān)憂的是資金監(jiān)管力度不 夠。 “ 中天置業(yè)事件 ” 發(fā)生后，房貸消費者對個貸服務(wù)行業(yè) “ 好感 ” 有所下降。事情發(fā)生后部分房貸者開始質(zhì)疑個貸服務(wù)機構(gòu)的專業(yè)性與從業(yè)資質(zhì)，對于個貸服務(wù)行業(yè)剛剛樹立起來的正面形象有所 “ 打擊 ” 。但從另一個角度來說， “ 中天事件 ”的發(fā)生也給政府監(jiān)管提出了新的要求，政府應(yīng)當(dāng)進一步加大資金監(jiān)管的力度，推動行業(yè)的健康發(fā)展。 剛剛結(jié)束的 2020 年中央經(jīng)濟工作會議提出， “ 要實行穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策，進一步發(fā)揮貨幣政策在宏觀調(diào)控中的作用。 ” 這也是 10年來首次明確貨幣調(diào)控由 “ 穩(wěn)健 ” 轉(zhuǎn)為“ 從緊 ” 。 第 5 章：二手房市場 分析 24 2020年北京市二手房市場繼續(xù)高速發(fā)展。預(yù)計全年成交量 90000 套，較 06 年 76000 套成交量上漲了 18% ，二手房整體成交均價比去年上漲了 45% ，房價的普漲達到了一個新的頂峰，9 月份北京市 13個城區(qū)整體二手房成交均價破萬。在這一年中，國家一如既往的出臺了一系列的宏觀加細化的調(diào)控政策，如幾次加息， “24 號文件 ” 及其陸續(xù)出臺的廉租房、經(jīng)濟適用房等相關(guān)政策細則， “ 第二套房 ” ，以及醞釀中的 “ 物業(yè)稅 “ 等，直指房地產(chǎn)投機對房價的不良影響和龐大的中低端需求群體助推市場高燒不退的兩 個基本調(diào)整面。 2020年 11月份北京市二手房整體成交均價環(huán)比上漲 ％，總的來說，價格基本保持平穩(wěn)，這種價格平穩(wěn)的走勢已經(jīng)延續(xù)了近 3 個月，這說明，北京市二手房房價已經(jīng)從普漲轉(zhuǎn)變成了個別熱點地區(qū)價格上漲，大部分地區(qū)價格穩(wěn)定的理性局面。 究其原因在于 ,近期對國家宏觀經(jīng)濟的政策調(diào)控預(yù)期明顯。 政府對房地產(chǎn)市場價格的抑制決心，壓縮投資利潤空間，抑制了部分投資需求。高房價高需求并非成正比，大量中低端收入人群構(gòu)成的需求群體，已經(jīng)難以承受高房價之重。 由于政府正在尋求以提高房源供應(yīng)量，利用政府住房保障體 系，來滿足大部分中低收入需求群體的方式緩解供需矛盾和房價上漲，如：廉租房政策的出臺、新的經(jīng)濟適用住房購買對象的界定標(biāo)準(zhǔn)、限價房項目的陸續(xù)出臺，都給了廣大需求群體一個良好的預(yù)期。而具備一定購買力目標(biāo)鎖定在四環(huán)以內(nèi)的熱點區(qū)域的客戶面對房價的持續(xù)上漲，已經(jīng)發(fā)生遲疑，轉(zhuǎn)入觀望，致使 8 月份房價短暫沖高之后，逐步進入一個平穩(wěn)階段。隨著三個月時間的房價平穩(wěn)期，成交量將得到充分釋放，而市場將被細分。 . 市場細分 市場細分將具體體現(xiàn)在： 具備一定購買力的，需求四環(huán)以內(nèi)交通較便利熱點地段的客戶，將不會受到太大 影響，即便熱點地區(qū)的二手房成交均價仍有一定的上漲，其購買決心預(yù)期將依舊堅定，仍會加速完成交易。 而對于中低收入群體而言，五環(huán)以外二手房仍是其主要選擇，而這些地區(qū)的房價近三個月上漲速度減慢，這會喚起前期部分持觀望態(tài)度的需求選擇盡快成交，尤其是五號線南段沿線地區(qū)和奧運板塊。 （ 1） 2020年 11 月北京二手房市場成交量及成交均價變化分析 本月成交量環(huán)比上月上漲 2%左右。從以上圖表可以看出， 9 月， 10月， 11 月在成交量方面并沒有太大的變化。成交價格也是如此， 11 月成交均價為 元，價格環(huán)比上月只上漲%左右。 2020 年度二手房的成交價格和成交量，打破了往年的 “ 金九銀十 ” 的傳統(tǒng)慣例。在9 月， 10月沒有出現(xiàn)大的漲幅，而 11月也沒有出現(xiàn)明顯的震蕩，可以說，市場進入平穩(wěn)發(fā)展階段。 25 預(yù)計今后幾個月里，二手房市場仍不會出現(xiàn)大的波動，如果沒有大的政策調(diào)整，不管是交易量還是交易價格都會小幅增長，整體價格 不會再有大的波動（除軌道交通沿線）。并且漲副趨緩，能夠消除購房者的心理障礙。 （ 2） 2020年北京 54片區(qū)存量房成交均價分析 . 熱點區(qū)域分析 （ 1） 2020 年 11月北京各行政區(qū)域成交量及成交均價變化分析 26 昌平成交量排名下降兩位 ，其他城區(qū)未出現(xiàn)明顯變化。朝，海，豐依然穩(wěn)居交易量前三位。但是順義從上月排名第四降到了第六，其他城區(qū)成交排名并未改變。一方面是因為地鐵 5 號線和奧運利好將原昌平區(qū)域的需求轉(zhuǎn)移到了亞奧區(qū)域，另一方面也是因為新的經(jīng)濟適用房購買資格標(biāo)準(zhǔn)出臺，更加嚴格地限制了購買人群和購買人數(shù)，這就使得 天通苑 、 回龍觀 等五年以內(nèi)經(jīng)適房的置換趨緩。 東城成交價漲幅最多，西城成交價首現(xiàn)下跌。從成交價格看，漲幅最大的城區(qū)是東城區(qū)和房山區(qū)，東城區(qū)本月成交均價為 /平米，環(huán)比上月上漲 /平米，漲副達%，本月東城區(qū) 25000 元 /平米以上的高端房源比較多，拉動了整個的成交均價大幅上漲。房山成交均價為 /平米，環(huán)比上月上漲 /平米，上漲幅度為 %。唯一出現(xiàn)下跌的區(qū) 域是西城區(qū)，本月成交均價為 元 /平米。環(huán)比上月下降 /平米。在四個城區(qū)內(nèi)，東城，西城的成交價格和比重不相上下，而 10 月 5 號線的開通，將更多購房需求吸引到了東城區(qū)，在同等價位下，消費者當(dāng)然首選交通便利的區(qū)域，導(dǎo)致西城區(qū)成交比重下降，價格也首次出現(xiàn)跌蕩。 （ 2）北京市朝陽區(qū) 2020年 11 月成交量及成交均價變化分析 由于今年九十月份，市場的交易情況表現(xiàn)得比較溫和，所以 11月朝陽區(qū)的交易量沒有出現(xiàn)往年的大幅波動現(xiàn)象，相對今年 10月，交易量和交易價格都有小幅增長，交易量環(huán)比上漲 ％，交易價格環(huán)比上漲 ％。同時，本月的朝陽房產(chǎn)市場呈現(xiàn)以下三種特點： 熱點區(qū)域交易量繼續(xù)攀升。管莊、朝青、 酒仙橋 一直都是朝陽區(qū)交易比較活躍的區(qū) 域，本月這三個區(qū)域在占據(jù)朝陽區(qū)交易量主導(dǎo)地位的同時，也占據(jù)了 “ 本月成交量上漲排名前十大片區(qū) ” 的三個席位。本月管莊區(qū)域交易量環(huán)比上漲 ％，酒仙橋區(qū)域交易量環(huán)比上漲 ％，朝青區(qū)域交易量環(huán)比上漲 ％。 奧運契機推動亞奧板塊房價繼續(xù)上漲。亞奧板塊依舊是朝陽區(qū)的交易熱點， 亞運村 交易量占到朝陽區(qū)交易量的 ％，亞北區(qū)域的該比例也 達到 ％，同時本月亞北區(qū)域的交易均價環(huán)比上漲 ％。 隨著奧運會的臨近，將奧運與房產(chǎn)聯(lián)系在一起的評論越來越多，有人說奧運概念被透支了，也有人說，奧運會將是北京樓市的拐點，對于大打奧運牌的房產(chǎn)市場，奧運帶動的是整個城市 27 的發(fā)展，而非某一產(chǎn)業(yè)的突然崛起，即使奧運過后，城市建設(shè)的可持續(xù)規(guī)劃依舊能夠給房產(chǎn)市場提供利好。 東南三環(huán)老齡公房成交易新寵。 11 月， 勁松 區(qū)域的交易量在朝陽區(qū)內(nèi)排名第五，相對上月，交易量環(huán)比上升 ％，高于本月朝陽交易量整體提升幅度。勁松區(qū)域?qū)儆诜?CBD區(qū)域，地處東南三環(huán)，在區(qū)域位置上具有相對優(yōu)勢，同時兼?zhèn)淞吮憷慕煌ê统墒斓纳虡I(yè)及文化氛圍。本月該區(qū)域的交易活躍主要受以下因素影響。 老齡公房戶型小，總價低。近期，快速增長的房屋價格一次次地考驗著人們的購買能力，人們在關(guān)心房價漲幅的同時也越來越關(guān)注可購買房產(chǎn)的房值變化。老齡公房，兩居室面積在 60平米左右，二手商品房一般一居室面積都要超過 70 平米。所以消費者更加青 睞購買公房。 位置與配套優(yōu)勢滿足置業(yè)需求。勁松區(qū)域地處三環(huán)，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達；學(xué)校、醫(yī)院遍布周邊；休閑設(shè)施和商業(yè)配套分布四周。而大部分二手商品房都在配套或者位置上存在不足，所以相比之下，消費者更愿意購買老齡公房，同時，隨著房價的增長，遠郊區(qū)的房產(chǎn)價格大有趕超城區(qū)價格的趨勢，部分購房者因此將需求轉(zhuǎn)向價格差不是很大的東南三環(huán)老齡公房區(qū)，很多在 CBD工作需要在東部置業(yè)的消費者也將眼光放在了該區(qū)域，諸多因素影響之下，老齡公房區(qū)的交易比較活躍。 稅費優(yōu)勢。房齡較老是東三環(huán)老齡公房區(qū)的軟肋，但同時也 是其優(yōu)勢，公房在交易中需要繳納的稅費較少，而大部分二手商品房都在 5 年之內(nèi)，需要繳納 ％的營業(yè)稅，這在房價高啟的今天是所有購房者都不得不考慮的成本。 （ 3）北京市海淀區(qū) 2020年 11 月成交量及成交均價變化分析 海淀區(qū)本月相比較十月，在成交量方面，經(jīng)過政府一系列調(diào)控措施出臺后，市場經(jīng)過十月的小幅震蕩，十一月 有回溫跡象，環(huán)比十月上升 %，而在