【正文】 1 20202020 年度房地產(chǎn)宏觀形勢(shì)研究報(bào)告 目 錄 第 1 章： 07 年地產(chǎn)總體形勢(shì)概述 . 總體形勢(shì)簡(jiǎn)述 . 2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧 第 2 章：土地市場(chǎng)分析 第 3 章：房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)分析 第 4 章：信貸市場(chǎng) 分析 第 5 章：二手房市場(chǎng)分析 . 市場(chǎng)細(xì)分 . 熱點(diǎn)區(qū)域分析 . 近郊區(qū)域分析 第 6 章： 08 年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) . 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策走勢(shì)分析 2 第 1 章： 07 年地產(chǎn)總體形勢(shì)概述 2020年可算是京城樓市豐收的一年 ,全年新開盤項(xiàng)目達(dá)到 313 個(gè)， 51個(gè)別墅項(xiàng)目， 104個(gè)住宅項(xiàng)目， 100個(gè)公寓項(xiàng)目， 58個(gè)售完項(xiàng)目。其中以朝陽(yáng)、海淀為開盤項(xiàng)目大戶，全年開盤項(xiàng)目分別為 95個(gè)、 41 個(gè)。而作為遠(yuǎn)郊縣區(qū)域也各自推出大量的新盤項(xiàng)目，如納丹堡、金玉源、東方夏威夷威畢歐溪谷等，并且?guī)鹆艘魂嚲┏菢鞘匈?gòu)房邊緣化的熱潮，在北京住宅快速開發(fā)建設(shè)的過(guò)程中，住宅在城市地域空間的布局方面，逐步呈現(xiàn)出邊緣化和規(guī)?；内厔?shì)。作為一個(gè)大型現(xiàn)代化都市的北京，其住宅開發(fā)建設(shè)的這種變化趨勢(shì)具有一定的必然性 。無(wú)論是價(jià)格還是環(huán)境，北京遠(yuǎn)郊縣地區(qū)有著城區(qū)不可比擬的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)交通等基礎(chǔ)設(shè)施的改善和私家車的普及逐漸掩蓋了偏遠(yuǎn)地區(qū)的劣勢(shì)，使得住宅郊區(qū)化成為未來(lái)北京市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方向。 2020 年 12 月 20 日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和發(fā)改委公布 11 月 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)，雖然同比上漲 %， 10 月 % 全球四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所之一的普華永道公布的《中國(guó)企業(yè)并購(gòu)歲末回顧與前瞻》顯示，去年前 11個(gè)月，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)共有 171 起并購(gòu)事件，在 12 個(gè)主要行業(yè)中排名第二，房地產(chǎn)業(yè)并購(gòu)金額已經(jīng)達(dá)到 103 億美元，較 2020 年全年的 49 億美元翻了一番。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)數(shù)目和金額大幅上升意味著房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的洗牌已經(jīng)悄然開始。 在洗牌中，規(guī)模實(shí)力強(qiáng)大、品牌具有優(yōu)勢(shì)的龍頭房地產(chǎn)企業(yè)，在市場(chǎng)不確定性加大的環(huán)境下，其發(fā)展更為明確可期。 . 2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧 2020年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資１９３８２億元，同比增長(zhǎng)２１．８％，其中完成商品住宅投資同比增長(zhǎng)２５．３％。經(jīng)濟(jì)適用住房投資出現(xiàn)回升，同比由上年下降１４．４％轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)３２．７％。2020年前１１個(gè)月全國(guó)累計(jì)完成住宅施工面積１３．７７億平方米，同比增 長(zhǎng)１９．２％；商品住宅竣工面積２．５１億平方米，同比增長(zhǎng)８．９％；商品住宅銷售面積４．１６億平方米，同比增長(zhǎng)１２．６％。全國(guó)完成土地開發(fā)面積１．９８億平方米，同比增長(zhǎng)３８．１％，比上年同期上升４０．３個(gè)百分點(diǎn)。 在國(guó)家宏觀調(diào)控政策作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，價(jià)格漲勢(shì)趨緩，2020年全國(guó)７０個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲５．５％，漲幅比上年同期下降２．１個(gè)百分點(diǎn)；新商品住房?jī)r(jià)格同比上漲６．４％，漲幅比上年同期下降２．０個(gè)百分點(diǎn)。從我中心監(jiān)測(cè)的３６個(gè)大中城市房?jī)r(jià)情況看，全年房?jī)r(jià)走勢(shì)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： （ 一）新建商品房?jī)r(jià)格高位運(yùn)行，下半年漲勢(shì)趨緩；存量房?jī)r(jià)格漲幅較低，漲幅回落。２００６年，新建商品房集中成交價(jià)同比上漲１０．４４％，漲幅比上年增加２．０４個(gè)百分點(diǎn)。全年４個(gè)季度環(huán)比漲幅分別為４．１７％、２．７１％、１．５１％和３．８３％，呈 “ 兩頭高，中間低 ” 態(tài)勢(shì)；下半年走勢(shì)趨緩，環(huán)比累計(jì)上漲５．３４％，比上半年下降１．５４個(gè)百分點(diǎn)。存量房集中成交價(jià)同比上漲１．４０％，比上年同期下降１．４２個(gè)百分點(diǎn)。 （二）新建商品房住宅價(jià)格漲幅普遍較高，高檔住宅價(jià)格高于普通住宅價(jià)格。2020年，商品房住宅價(jià)格同比上漲１１ ．０４％，其中高檔商品住宅同比上漲１３．３６％；一、二、三類地段普通商品住宅價(jià)格同比分別上漲１０％、１１．２６％、１０．１１％；經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格同比上漲１０．９０％。高檔商品住宅價(jià)格漲幅高于普通商品住宅２個(gè)多百分點(diǎn)。 （三）不同地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅不一，大中城市漲幅較高。2020年，東、中、西部地區(qū)商品房?jī)r(jià)格同比分別上漲１１．１４％、１０．９５％、７．４４％。其中，北京、天津、呼和浩特、長(zhǎng)春、哈爾濱、杭州、寧波、鄭州、廣州、西寧房?jī)r(jià)漲幅較高，同比分別上漲１４．８１％、 3 １５％、１６．３６％、１１．３４％、１５．７ １％、１９．６５％、１２．６２％、１１．２３％、１３．５３％、１３．８９％。 第 2 章：土地市場(chǎng)分析 年土地供應(yīng)情況 京一月土地放量增 倍 成交三塊地面積約 58公頃。今年開局第一月，土地市場(chǎng)熱度未減，供應(yīng)量創(chuàng)數(shù)年來(lái)同期之最。據(jù)資料顯示，今年一月，本市已推出 30 余宗地，土地面積超過(guò)500公頃，總體規(guī)劃建筑面積 680 余萬(wàn)平方米，比去年一月增長(zhǎng)了 。今年一月和往年同期相比，也注定成為土地交易最活躍的月份。今年最先交易的通州三塊地已于本月初分別成交，土地面積約為 58公頃，規(guī)劃建筑面積達(dá) 到 87萬(wàn)平方米。 最先成交的三塊地分別位于通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)和永順鎮(zhèn)，其中通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)居住項(xiàng)目國(guó)家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū) A11（ 18）北地塊用地由北京融科置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京東環(huán)望京房地產(chǎn)有限公司、北京卓越田園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體以 66369萬(wàn)元競(jìng)得。該地塊位于通州區(qū)馬駒橋大白村、馬村，占地 ，規(guī)劃建筑面積 ，樓面價(jià) 3238元 /平方米。通州區(qū)永順鎮(zhèn)住宅及配套項(xiàng)目（珠江國(guó)際家園三期南區(qū)）用地由北京珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和廣東珠江投資有限公司聯(lián)合體以 61000萬(wàn)元競(jìng)得。該 地塊位于通州區(qū)永順鎮(zhèn)蘇坨村，土地面積 12萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積 19 萬(wàn)平方米，樓面價(jià) 3097 元 /平方米。通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)商業(yè)金融、市政設(shè)施、住宅及配套項(xiàng)目（環(huán)保園區(qū)二期東區(qū)）用地由北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以 69802 萬(wàn)元競(jìng)得。地塊位于通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)馬村、姚村、小白村，土地面積 26 萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積 萬(wàn)平方米，樓面價(jià) 1477 元 /平方米。 此外，還有通州區(qū)西小馬居住項(xiàng)目 A1地塊和通州區(qū)永順鎮(zhèn)居住項(xiàng)目用地。土地面積共 萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積 萬(wàn)平方米。 今年一月本市土地供應(yīng)充 足，截止到本月 9 日已推出 30 余塊地，土地面積約為 523 公頃，總體規(guī)劃建筑面積近 700 萬(wàn)平方米。其中住宅用地占了絕大多數(shù)， 30 余宗地中僅有 4 塊為純商業(yè)性質(zhì)。而去年同期僅僅交易五宗土地，土地面積 55 公頃，規(guī)劃建筑面積 82萬(wàn)平方米。今年一月土地面積供應(yīng)比去年同期增長(zhǎng) 。 資料顯示今年一月土地尤其是住宅用地充足，主要是政策原因所致，從去年下半年開始，為平抑過(guò)高的房?jī)r(jià)，政府 加大和加速了住宅用地的供應(yīng)，導(dǎo)致去年年底土地集中放量， 2020 年12月住宅土地成交創(chuàng)去年全年之最。另外，去年年底前市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人曾 表示年底將供應(yīng)700 多公頃商品房用地，但去年 12月實(shí)際成交約為 220公頃，離 700 公頃的計(jì)劃尚有一定差距。該計(jì)劃現(xiàn)已轉(zhuǎn)入今年執(zhí)行，從實(shí)際情況來(lái)看，今年 1月和去年 12 月的土地供應(yīng)量總和已經(jīng)超過(guò)700公頃。今年一月土地市場(chǎng)將是去年的一個(gè)延續(xù)。 0507 年北京土地供應(yīng)量及變化 4 北京市 2020年度土地供應(yīng)計(jì)劃 （一）總量 2020年度土地供應(yīng)計(jì)劃安排土地供應(yīng)總量為 6500公頃，其中：增量土地供應(yīng) 3900 公頃，存量土地供應(yīng) 2600 公頃。 （二）用途結(jié)構(gòu) 5 北京市 2020年度土地供應(yīng) 計(jì)劃 （一）總量 2020年度土地供應(yīng)計(jì)劃安排土地供應(yīng)總量為 6500公頃，其中新增建設(shè)用地 3900 公頃，存量建設(shè)用地 2600 公頃。 （二）用途結(jié)構(gòu) 經(jīng)濟(jì)適用住房用地中，市、區(qū)政府集中建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的用地約 110 公頃；中央單位（部隊(duì)）經(jīng)濟(jì)適用房用地約 80公頃；其他經(jīng)濟(jì)適用房和比照經(jīng)濟(jì)適用房用地 管理的項(xiàng)目用地約 100余公頃。 北京市 2020年度土地供應(yīng)計(jì)劃 （一）總量 2020 年土地供應(yīng)總量控制在 6300公頃以內(nèi)，其中新增建設(shè)用地嚴(yán)格控制在 3500公頃以內(nèi)，鼓勵(lì)和引導(dǎo)利用存量建設(shè)用地 2800公頃左右。 （二）用途結(jié)構(gòu) （三）空間布局 中心城區(qū)（首都 功能核心區(qū)和城市功能拓展區(qū)）土地供應(yīng)量不高于土地供應(yīng)總量的 30%，遠(yuǎn)郊區(qū)縣（城市發(fā)展新區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)）土地供應(yīng)量不低于土地供應(yīng)量的 70%。 近兩年土地供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)，造成市場(chǎng)供求總量的失衡，形成供不應(yīng)求的市場(chǎng)預(yù)期。土地供應(yīng)量的不足表現(xiàn)在兩個(gè)環(huán)節(jié)： 6 一是土地出讓面積的不足。以北京為例， 2020 年，計(jì)劃供應(yīng)的商品住宅用地為 1750 公頃，而實(shí)際入市的只有 900 公頃，僅為計(jì)劃的 51%； 2020年，商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房用地計(jì)劃供應(yīng)合計(jì)為 1900公頃，實(shí)際供應(yīng)為 1031公頃，僅為計(jì)劃的 54%。 二是開發(fā)企業(yè)囤積土地導(dǎo)致出讓土地?zé)o法全部形成當(dāng)期的有效市場(chǎng)供應(yīng)。根據(jù)建設(shè)銀行研究部的報(bào)告， 2020 年初至 2020 年 5 月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)購(gòu)置土地面積 ，但實(shí)際僅開發(fā)完成 ，不足購(gòu)置面積的 60%。特別是上市房地產(chǎn)公司成為大規(guī)模囤積土地的一個(gè)主要力量。這是由于土地儲(chǔ)備量是投資者衡量上市房地產(chǎn)公司投資價(jià)值的重要指標(biāo)之一，而其很容易從公開市場(chǎng)上募集大量資金支持大規(guī)模購(gòu)置并囤積土地。 2020年，全國(guó)土地購(gòu)置面積增幅提高，但土地購(gòu)置費(fèi)用 、土地開發(fā)投資和土地成交價(jià)款增幅較大，地價(jià)上漲較快情況依然突出。土地開發(fā)面積增幅大幅下滑，囤地現(xiàn)象依然嚴(yán)重。 2020年 110月，全國(guó)土地購(gòu)置面積 ，同比增長(zhǎng)了 %，增幅比 2020年全年提高了 個(gè)百分點(diǎn)；土地開發(fā)面積 萬(wàn)平方米，同比增幅 %,增幅較 2020年全 年下降了 。從各區(qū)域土地供應(yīng)情況來(lái)看，東、中、西部地區(qū)土地購(gòu)置面積繼續(xù)增長(zhǎng)，且增速加快；東、中部地區(qū)土地開發(fā)面積穩(wěn)定小幅增長(zhǎng)，西部地區(qū)土地開發(fā)面積增長(zhǎng)較快。 為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，抑制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)仍然是 2020年政府調(diào)控樓市的首要目標(biāo)。 2020 年由于市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩，逐利本性導(dǎo)致大量資金進(jìn)入股市與樓市，結(jié)果既推高了股指也助推了房?jī)r(jià)上漲。因此，打擊樓市中的投機(jī)行為依然是 2020年房地產(chǎn)調(diào)控宏觀政策的主旋律。其中，引人關(guān)注的是， 2020 年國(guó)家宏觀調(diào) 控的思路由 “ 主調(diào)市場(chǎng) ” 轉(zhuǎn)向 “ 主調(diào)保障 ” ，開始向 1998年的房改政策回歸，再加上《物業(yè)稅》實(shí)轉(zhuǎn)提速，這一切無(wú)疑將對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生極其深遠(yuǎn)的影響。 國(guó)務(wù)院 “24 號(hào)文 ” 出臺(tái)，樓市調(diào)控由 “ 主調(diào)市場(chǎng) ” 轉(zhuǎn)向 “ 主調(diào)保障 ” 。 8 月 7 日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（ 24 號(hào)文）?！兑庖?jiàn)》明確要求加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。受其影響，住宅結(jié)構(gòu)將發(fā)生重大變化：廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品這四種產(chǎn)品將成為供應(yīng)主流，大戶 型公寓、別墅、高檔住宅的供應(yīng)比重將大幅下降。“24 號(hào)文 ” 的發(fā)布，是我國(guó)樓市調(diào)控由 “ 主調(diào)市場(chǎng) ” 轉(zhuǎn)向 “ 主調(diào)保障 ” 的風(fēng)向標(biāo)。 國(guó)土資源部 “39 號(hào)令 ” 從源頭上封堵漏洞。 7 10 月 9 日，國(guó)土資源部正式發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（ 39號(hào)令）。 9 號(hào)令核心內(nèi)容是，受讓人必須付清全部土地出讓金后，方能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，未按合同繳清土地全部出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。這意味著開發(fā)商再也不能用少量的啟動(dòng)資金來(lái)撬動(dòng)大額的銀行貸款，對(duì)目前過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)將起到抑制作用。 提高 “ 第二套 ” 住房貸款首付和利率，打擊樓市投機(jī)行為。 9 月 27 日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。《通知》規(guī)定：對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 。此政一出，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，一線城市普遍表現(xiàn)有價(jià)無(wú)市。 2020年，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的主要矛盾，政策目標(biāo)重點(diǎn)是增加有效供給，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，抑制投資投機(jī)需求、解決 低收入家庭住房問(wèn)題。調(diào)控措施主要包括以下幾個(gè)方面。 1．增大土地供應(yīng)量，加快供地速度 根據(jù)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的要求，部分地區(qū)加大了房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)量。 2020年 1— 5月，全國(guó)住宅用地的供應(yīng)量同比增長(zhǎng) %，普通商品房的土地供應(yīng)總量同比增加 %，經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)總量同比增加 166%。廣州出臺(tái)措施重點(diǎn)加大經(jīng)營(yíng)性商品住宅用地供應(yīng)量，從2