【文章內(nèi)容簡介】 政策導(dǎo)向下，土地供應(yīng)有所加大，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，商品房供應(yīng)保持了穩(wěn)定的增長速度。 2020 年 110月，全國商品房施工面積 萬平方米，同比增長 %，增幅比 2020年全年提高 個(gè)百分點(diǎn)；商品房新開工面積 7萬平方米，同比增長 %，增幅比 2020 年全年提高 個(gè)百分點(diǎn)；商品房竣工面積 米，同比增長 %，增幅比 2020 年全年提高 。 12 商品房需求旺盛，銷售面積及銷售額均繼續(xù)快速增長，需求類指標(biāo)增長速度高于供應(yīng)類指標(biāo)增長速度，商品房供不應(yīng)求矛盾仍然較為突出。在商品房銷售中，期房銷售增長速度明顯高于現(xiàn)房銷售增長速度，銷售額增幅明顯高于銷售面積增幅。 全國商品房需求旺盛，銷售面積及銷售額均實(shí)現(xiàn)了快速增長。 2020 年 110 月，全國商品房銷售面積 萬平方米，同比增長 %，增幅比 2020 年全年提高了 個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額 ，同比增長 %，增幅比 2020 年全年提高了 。 2020年 110 月，商品房銷售額增長率高于銷售面積增長率 ，而 2020 年兩者差距僅為。 根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示， 2020年期房住宅新增供應(yīng)量在 17萬套左右，2020年新增供應(yīng)量近 14萬套， 2020 年新增供應(yīng)量為 11萬套左右。（ 111 月新增供應(yīng) 102218套）新增供應(yīng)量連續(xù)下降的情況依舊增加。 新增供應(yīng)戶平均面積在減少， 2020 年新增期房住宅供應(yīng)戶均面積為 127平米左右， 2020 年降為 122平米左右， 2020 年繼續(xù)降至 118 平米左 右。 13 市場這只看不見的手是幫助不了北京的 80 后們買房的。因?yàn)?08 年北京市場新增供應(yīng)面積并不會(huì)增加很多，而擇吉 08年結(jié)婚帶來的婚房壓力，給期房供給巨大壓力。 北京已經(jīng)連續(xù)三年住宅新開工面積負(fù)增長。 05 年住宅新開工面積減少 %， 06 年新開工面積減少 %， 07 年前 11 個(gè)月新開工面積減少 %。 2020 年，國家出臺(tái)政策深入開展土地市場治理整頓，明確規(guī)定 2020年 8 月 31 日后，仍以歷史遺留問題協(xié)議出讓土地的要從嚴(yán)查處，受國家對(duì)土地宏觀調(diào)控政策影響，新開工面積增速跌至最低點(diǎn)。 2020年可算是京城樓市豐收的一年 ,全年開盤項(xiàng)目達(dá)到 313個(gè)。其中以朝陽、海淀為開盤項(xiàng)目大戶，全年開盤項(xiàng)目分別為 95個(gè)、 41個(gè)。 2020年第四季度商品住宅簽約量大幅下滑。第四季度日均成交量為 套，較第三季度減少 套 /日，減幅為 %。 14 第四季度成交價(jià)格暴漲。從 6 月份開始，北京樓市呈現(xiàn)出一個(gè)量跌價(jià)漲的局面，月環(huán)比成交價(jià)格漲幅保持在 1%以上。 9三個(gè)月的簽約量來看，第三季度表現(xiàn)出量停價(jià)漲的局面，日均成 交量在 450498套 /日之間。進(jìn)入第四季度，日均簽約量開始逐月下跌，跌勢越來越猛。10月環(huán)比 9 月略跌 1 套 /日，商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲 %； 11月環(huán)比 10月下跌 33套 /日，商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲 %l； 12月環(huán)比 11月下跌近 96 套 /日。 主要城市房價(jià)現(xiàn)狀及走勢 （ 1）北京 有效土地供應(yīng)不足 據(jù)世界商業(yè)報(bào)道 ,專家認(rèn)為，造成北京房價(jià)上漲的根源是北京市有效土地供應(yīng)不足。土地資源的有限性決定了供應(yīng)上的緊張。而北京作為全國的政治文化中心，每年流入的人口眾多，這些流入人口成為購房的主力之一；同時(shí)北京作為全國高校聚集度最高的城市，每年有許多畢業(yè)生留京，也將面臨購房問題。北京的房價(jià)很難下降。 （ 2）上海 世博效應(yīng)房價(jià)上漲 上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所的李先生在接受媒體采訪時(shí)分析了上海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走熱原因，他說： “2020 年世博會(huì)的承辦權(quán)再次確定了上海作為國際性大都市的 身份，同時(shí)也推動(dòng)了它的房價(jià)上漲。 ” （ 3）杭州 外地富人購 “ 萬元房 ” 2020年，杭州普遍出現(xiàn) “ 萬元房 ” ，即每平方米都在萬元以上。房產(chǎn)策劃專家王志剛認(rèn)為“ 杭州的樓市大多是外地有錢人支撐起來的。他們在杭州購房，既可作為自己來杭州這個(gè)人間天堂旅游的居住點(diǎn)，又可以作為投資，市場被大家看好。 ” （ 4）南京 樓盤供給量未增加 南京 “ 新城區(qū) ” 江寧的一個(gè)樓盤，上午的價(jià)格為 3900/平方米，但到了下午就升到 5100/平方米。多家媒體報(bào)道了這則新聞，并稱其 “ 創(chuàng)造 ” 了 2小時(shí)每平方米房價(jià)暴漲 1200元的紀(jì)錄，謂之 “ 傳奇 ” 。對(duì)于南京的 “ 搶房 ” 現(xiàn)象，某系統(tǒng) (南京 )研究總監(jiān)古尹認(rèn)為，前兩年，大部分老百姓對(duì)于購房還持觀望態(tài)度，但進(jìn)入 2020 年，婚房、搬遷房的需求開始得到釋放，而市場上房屋的供給量卻沒有同時(shí)增加，因此造成房價(jià)的上漲。 （ 5）成都 “ 城市中心論 ” 引來瘋狂 15 自年初以來，成都市中心的新盤亮相，幾乎都迎來了類似的瘋狂，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這主要是城市中心論的價(jià)值投資理念讓人們再次對(duì)城市中心區(qū)域房屋的投資價(jià)值看好，致使中心城區(qū)的樓盤開發(fā)量猛增，價(jià)格漲幅也最大。 （ 6）深圳 房價(jià)已是香 港的 45% “ 深圳房價(jià)的上漲主要是供求矛盾引起的。具體地說，是因?yàn)樯钲谂徬愀?，而深圳的房價(jià)相對(duì)香港還是便宜很多，所以不少香港人到深圳買房。 ” 中國人民大學(xué) 土地管理系主任葉劍平教授說， “ 這是香港聯(lián)動(dòng)，作為市場經(jīng)濟(jì)，價(jià)格高總有其理由。 ” 目前，深圳房價(jià)已相當(dāng)于香港的 45%。 （ 7）廣州 省會(huì)城市經(jīng)濟(jì)活躍 6月，廣州部分大戶型新房價(jià)格 大幅上升，全市均價(jià)繼續(xù)保持在每平方米 8000 元以上，中心 6 區(qū)均價(jià)超過每平方米 萬元，比 5 月每平方米上漲近千元，成為近年來廣州樓價(jià)單月升幅最高的一次。對(duì)于廣州的房價(jià)上漲，由于中國經(jīng)濟(jì)形勢長期增長，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也成為熱點(diǎn)，廣州作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)活躍的省會(huì)城市，房價(jià)自然會(huì)升。 ” （ 8）北海 房價(jià)漲幅全國第一 在中央抑制房價(jià)的風(fēng)口浪尖上，北海連續(xù) 3 個(gè)月房價(jià)領(lǐng)漲，引起輿論的廣泛關(guān)注和質(zhì)疑。北海市市長連友農(nóng)認(rèn)為，北海的房價(jià)之所以今年上漲這么快，主要的原因就是北海市以前的房價(jià)太低造成的。北海作為中國十大宜居城 市之一，自然資源豐富，同時(shí)又是知名的旅游城市，其房地產(chǎn)價(jià)格還具相當(dāng)幅度的上升空間。 （ 1） 2020年房地產(chǎn)市場將處于下行周期 我國經(jīng)濟(jì)周期理論研究將 19532020 年的經(jīng)濟(jì)增長歷程劃分為 9 輪經(jīng)濟(jì)周期并認(rèn)為20202020年將進(jìn)入第 10輪經(jīng)濟(jì)周期。 經(jīng)濟(jì)周期理論研究表明，房地產(chǎn)行業(yè)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期呈正相關(guān)關(guān)系，且房地產(chǎn)業(yè)周期小于宏觀經(jīng)濟(jì)周期 12年。國房景氣指數(shù)的跟蹤印證了這一點(diǎn)。回顧 2020 年至今，我國房地產(chǎn)業(yè)伴隨著國民經(jīng)濟(jì)第 10 輪 (20202020年 )宏觀周期，呈現(xiàn)出其自身的周期性 (19982020年 )，宏觀經(jīng)濟(jì)周期的峰值年 (2020)在房地產(chǎn)業(yè)周期的峰值年 (2020)之后。 ①2020 年房地產(chǎn)進(jìn)入下行周期 國房景氣指數(shù)波動(dòng)顯示，近二十幾年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與我國的宏觀經(jīng)濟(jì)景氣周期的確有較大吻合度。從長期來看，宏觀經(jīng)濟(jì)基本上呈現(xiàn)出十年一個(gè)長周期的特征，而且這 10 年中，有 5年上升周期， 5年下降周期。而房地產(chǎn)業(yè)的長波周期恰好也是 10年，其中每兩年有一個(gè)小波動(dòng)起伏，基本上與宏觀經(jīng)濟(jì)周期相對(duì)應(yīng)。宏觀周期從 1999年開始反彈進(jìn)入上升周期。房地產(chǎn)國房景氣指數(shù)恰恰是在 5 年后的 2020 年進(jìn)入頂點(diǎn)。把各年度最高點(diǎn)連線發(fā)現(xiàn)，正好形成一個(gè) 10年的周期， 2020年是一個(gè)拐點(diǎn)，之前 5 年呈上升趨勢，比宏觀經(jīng)濟(jì)周期早 1— 2年。 2020年以后各月的景氣指數(shù)的最高點(diǎn)連線，恰好形成一個(gè)下降的趨勢線，說明從 2020 年以后，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了下行周期。 ②2020 年房地產(chǎn)仍舊處于下行周期，這種趨勢將延續(xù)過 2020 年 從國房景氣指數(shù)的各月波動(dòng)跟蹤看來，每個(gè)小波動(dòng)周期大約是 30 個(gè)月左右 (見表 1)。 16 從幾個(gè)周期的分析中可以 看出，從 2020 年 3月，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)景氣達(dá)到最高點(diǎn)，此前有 60個(gè)月，即正好是 5年的上升期。但從拐點(diǎn)開始，連續(xù) 35 個(gè)月呈下滑趨勢。盡管中間也有季節(jié)性的高位景氣指標(biāo)出現(xiàn)，但都沒有超過 2020 年 3 月的水平。如果結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期呈同向發(fā)展的性質(zhì)考慮的話，可以判斷房地產(chǎn)業(yè)目前已處于下行周期，只是沒有達(dá)到谷底，而且此波周期性下滑的波度緩平，沒有出現(xiàn)迅速下滑的局面。 分析景氣波動(dòng)可以發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)景氣處于上行周期的階段，每一個(gè)短周期表現(xiàn)為上升的月份多于下降的月份，呈緩升陡降狀。而處于房地產(chǎn)景氣下行周期 時(shí)，每一個(gè)短周期上升的月份少于下降的月份，呈陡升緩降狀。這說明短期反彈無法抵削大勢的作用。從房地產(chǎn)景氣波動(dòng)的波型分析可以發(fā)現(xiàn)，它的波型基本上比較對(duì)稱。這樣看來，至少還要有一個(gè) 30個(gè)月短波周期的起伏，它才能到達(dá)谷底。因此，可以認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)的景氣下行還會(huì)在 2020 年以后繼續(xù)一段時(shí)間。國房景氣指數(shù) 2020 年 2 月起有小幅反彈， 7 月份之后又開始下降，如果這種周期規(guī)律不被特別因素干擾的話， 2020年初還會(huì)開始小幅上升，但預(yù)計(jì)不會(huì)超過 2020 年 4月的峰點(diǎn) (如圖 1所示 )。即便可能出現(xiàn)小幅反彈，甚至超過上一個(gè)拐點(diǎn)，這種緩慢下 降的態(tài)勢也還會(huì)延續(xù)至 2020年以后。 （ 2） 2020年北京房地產(chǎn)市場價(jià)格將上升 按照微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，價(jià)格上升，需求量下降，供給量上升。供需雙方的力量對(duì)比最終決定一定時(shí)期和地區(qū)的市場行情，通過供需變化的分析亦可預(yù)計(jì)未來的行情和可能的價(jià)格。假設(shè)某年市場平衡點(diǎn)是 H 點(diǎn)的話，以 H 點(diǎn)為中心，劃分為四個(gè)象限，供求作用的所有結(jié)果都會(huì)落在四個(gè)象限中的某一個(gè)位置上。在圖 2中 ① — ⑧ 各點(diǎn)分別代表下一個(gè)平衡點(diǎn)可能的位置，每個(gè)位置均由不同的供求變化引起。通過分析影響供求的因素，可確定供求的變化是哪種類型，從而知道下一個(gè)平衡點(diǎn) 的位置。 在第一象限，供給量與需求量均上升，表現(xiàn)為價(jià)格和成交數(shù)量均上升；在第二象限，供應(yīng)量上升，需求量上升放緩，表現(xiàn)為價(jià)格下降；在第三象限供應(yīng)量和需求量均下降，也表現(xiàn)為價(jià)格下降；在第四象限，供應(yīng)量和需求量再次開始上升，價(jià)格上升。人們所說的活躍的市場狀態(tài)是指第一象限所處的情況，從第二象限開始，市場進(jìn)入下行階段；若預(yù)計(jì)價(jià)格發(fā)展的趨勢將進(jìn)入第三象限，就意味著房地產(chǎn)市場有進(jìn)入谷底的可能；若進(jìn)入第四象限，表明房地產(chǎn)市場從有價(jià)無市的階段進(jìn)入下一個(gè)復(fù)蘇周期開始階段。 17 分析近年來北京房地產(chǎn)市場供應(yīng)量、成交量和價(jià)格各年分段的增長速度，可以發(fā)現(xiàn) (見表 表 4)： 從以上所掌握的數(shù)據(jù)分析可以看出， 20202020年房地產(chǎn)市場行情中的市場價(jià)格應(yīng)該在第一象限第 ① 點(diǎn)。 2020 年的市場屬于需求增長而供給下降，需求增長幅度小于供給減少的幅度。如果以 2020年的均衡價(jià)格為原點(diǎn)建立坐標(biāo)系，那么 2(M36 年的價(jià)格仍處于第三象限的第 ⑧ 點(diǎn)位上。 2020年的市場處于供求同減的狀態(tài)，但需求減少幅度小于供給減少的幅度。如果以 2020年的均衡價(jià)格為原點(diǎn)建立坐標(biāo)系的話， 2020年的價(jià)格應(yīng)在第三象限第 ⑦ 點(diǎn)位上。由此可推斷，2020年房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)下降。 供求決定價(jià)格的分析模型，可以解釋價(jià)格的走勢，但無法全面解析 20 2020 年 的北京房地產(chǎn)市場明顯的價(jià)量背離矛盾現(xiàn)象。如果僅從價(jià)格不斷上漲來判斷房地產(chǎn)市場仍舊過熱的話，那就進(jìn)入了誤區(qū)。 由表 5 可知， 2020 年和 2020 年房地產(chǎn)項(xiàng)目是缺乏需求價(jià)格彈性的。在這種情況下，理性的商家做出的反應(yīng)是符合經(jīng)濟(jì)理論的，即當(dāng)需求缺乏彈性時(shí)，漲價(jià)可以增加收益，而降價(jià)反而不增加收益。這就是 20 2020 年為什么成交量下降價(jià)格仍在上升，價(jià)格上升卻仍有人跟進(jìn)的原因了。概括起來說 “ 需求缺乏彈性 +信息不對(duì)稱 =成交量下降 +價(jià)格上升 ” 。 成交量下降、價(jià)格上升對(duì)于有資金實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商來說不失為一輪好的行情，但對(duì)于百姓和整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)來說， 2020年以后的淡市是不理想的，只能等到某些外力 (國內(nèi)的宏觀調(diào)控、國外的資金支持等因素 )起作用，使一些未充分開發(fā)的產(chǎn)業(yè)和領(lǐng)域快速發(fā)展起來的時(shí)候，房地產(chǎn)業(yè)才能走出低迷。 18 房價(jià)漲幅仍然較高，房價(jià)繼續(xù)高位運(yùn)行。新建住宅價(jià)格上漲速度較為突出，漲幅高于 二手住宅價(jià)格漲幅、住宅租賃價(jià)格漲幅以及非住宅物業(yè)價(jià)格漲幅。 由于房價(jià)持續(xù)快速上漲，目前房價(jià)繼續(xù)高位運(yùn)行。 110月份，全國商品房累計(jì)銷售均價(jià)為3974元 /平方米，比去年同期增長了 %。 從房屋分類價(jià)格來看，住宅價(jià)格漲幅持續(xù)快速上揚(yáng)，辦公樓與商業(yè)價(jià)格漲幅波動(dòng)上升，住宅價(jià)格漲幅繼續(xù)高于非住宅物業(yè)價(jià)格漲 幅。 住宅價(jià)格漲幅持續(xù)快速上揚(yáng)。 10 月份，新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅