【文章內(nèi)容簡介】 政策導(dǎo)向下，土地供應(yīng)有所加大，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，商品房供應(yīng)保持了穩(wěn)定的增長速度。 2020 年 110月，全國商品房施工面積 萬平方米，同比增長 %，增幅比 2020年全年提高 個百分點；商品房新開工面積 7萬平方米，同比增長 %，增幅比 2020 年全年提高 個百分點；商品房竣工面積 米，同比增長 %，增幅比 2020 年全年提高 。 12 商品房需求旺盛，銷售面積及銷售額均繼續(xù)快速增長，需求類指標(biāo)增長速度高于供應(yīng)類指標(biāo)增長速度，商品房供不應(yīng)求矛盾仍然較為突出。在商品房銷售中，期房銷售增長速度明顯高于現(xiàn)房銷售增長速度，銷售額增幅明顯高于銷售面積增幅。 全國商品房需求旺盛，銷售面積及銷售額均實現(xiàn)了快速增長。 2020 年 110 月，全國商品房銷售面積 萬平方米，同比增長 %，增幅比 2020 年全年提高了 個百分點；商品房銷售額 ，同比增長 %，增幅比 2020 年全年提高了 。 2020年 110 月，商品房銷售額增長率高于銷售面積增長率 ，而 2020 年兩者差距僅為。 根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示， 2020年期房住宅新增供應(yīng)量在 17萬套左右，2020年新增供應(yīng)量近 14萬套， 2020 年新增供應(yīng)量為 11萬套左右。（ 111 月新增供應(yīng) 102218套）新增供應(yīng)量連續(xù)下降的情況依舊增加。 新增供應(yīng)戶平均面積在減少， 2020 年新增期房住宅供應(yīng)戶均面積為 127平米左右， 2020 年降為 122平米左右， 2020 年繼續(xù)降至 118 平米左 右。 13 市場這只看不見的手是幫助不了北京的 80 后們買房的。因為 08 年北京市場新增供應(yīng)面積并不會增加很多，而擇吉 08年結(jié)婚帶來的婚房壓力，給期房供給巨大壓力。 北京已經(jīng)連續(xù)三年住宅新開工面積負增長。 05 年住宅新開工面積減少 %， 06 年新開工面積減少 %， 07 年前 11 個月新開工面積減少 %。 2020 年，國家出臺政策深入開展土地市場治理整頓，明確規(guī)定 2020年 8 月 31 日后，仍以歷史遺留問題協(xié)議出讓土地的要從嚴(yán)查處，受國家對土地宏觀調(diào)控政策影響，新開工面積增速跌至最低點。 2020年可算是京城樓市豐收的一年 ,全年開盤項目達到 313個。其中以朝陽、海淀為開盤項目大戶，全年開盤項目分別為 95個、 41個。 2020年第四季度商品住宅簽約量大幅下滑。第四季度日均成交量為 套，較第三季度減少 套 /日，減幅為 %。 14 第四季度成交價格暴漲。從 6 月份開始，北京樓市呈現(xiàn)出一個量跌價漲的局面，月環(huán)比成交價格漲幅保持在 1%以上。 9三個月的簽約量來看，第三季度表現(xiàn)出量停價漲的局面，日均成 交量在 450498套 /日之間。進入第四季度，日均簽約量開始逐月下跌，跌勢越來越猛。10月環(huán)比 9 月略跌 1 套 /日，商品住宅成交均價環(huán)比上漲 %； 11月環(huán)比 10月下跌 33套 /日，商品住宅成交均價環(huán)比上漲 %l； 12月環(huán)比 11月下跌近 96 套 /日。 主要城市房價現(xiàn)狀及走勢 （ 1）北京 有效土地供應(yīng)不足 據(jù)世界商業(yè)報道 ,專家認(rèn)為，造成北京房價上漲的根源是北京市有效土地供應(yīng)不足。土地資源的有限性決定了供應(yīng)上的緊張。而北京作為全國的政治文化中心，每年流入的人口眾多，這些流入人口成為購房的主力之一；同時北京作為全國高校聚集度最高的城市，每年有許多畢業(yè)生留京，也將面臨購房問題。北京的房價很難下降。 （ 2）上海 世博效應(yīng)房價上漲 上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所的李先生在接受媒體采訪時分析了上海房地產(chǎn)經(jīng)濟走熱原因，他說： “2020 年世博會的承辦權(quán)再次確定了上海作為國際性大都市的 身份，同時也推動了它的房價上漲。 ” （ 3）杭州 外地富人購 “ 萬元房 ” 2020年，杭州普遍出現(xiàn) “ 萬元房 ” ，即每平方米都在萬元以上。房產(chǎn)策劃專家王志剛認(rèn)為“ 杭州的樓市大多是外地有錢人支撐起來的。他們在杭州購房，既可作為自己來杭州這個人間天堂旅游的居住點，又可以作為投資，市場被大家看好。 ” （ 4）南京 樓盤供給量未增加 南京 “ 新城區(qū) ” 江寧的一個樓盤，上午的價格為 3900/平方米，但到了下午就升到 5100/平方米。多家媒體報道了這則新聞，并稱其 “ 創(chuàng)造 ” 了 2小時每平方米房價暴漲 1200元的紀(jì)錄，謂之 “ 傳奇 ” 。對于南京的 “ 搶房 ” 現(xiàn)象，某系統(tǒng) (南京 )研究總監(jiān)古尹認(rèn)為，前兩年，大部分老百姓對于購房還持觀望態(tài)度，但進入 2020 年，婚房、搬遷房的需求開始得到釋放，而市場上房屋的供給量卻沒有同時增加，因此造成房價的上漲。 （ 5）成都 “ 城市中心論 ” 引來瘋狂 15 自年初以來，成都市中心的新盤亮相，幾乎都迎來了類似的瘋狂，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這主要是城市中心論的價值投資理念讓人們再次對城市中心區(qū)域房屋的投資價值看好，致使中心城區(qū)的樓盤開發(fā)量猛增，價格漲幅也最大。 （ 6）深圳 房價已是香 港的 45% “ 深圳房價的上漲主要是供求矛盾引起的。具體地說，是因為深圳毗鄰香港，而深圳的房價相對香港還是便宜很多，所以不少香港人到深圳買房。 ” 中國人民大學(xué) 土地管理系主任葉劍平教授說， “ 這是香港聯(lián)動，作為市場經(jīng)濟，價格高總有其理由。 ” 目前，深圳房價已相當(dāng)于香港的 45%。 （ 7）廣州 省會城市經(jīng)濟活躍 6月，廣州部分大戶型新房價格 大幅上升，全市均價繼續(xù)保持在每平方米 8000 元以上，中心 6 區(qū)均價超過每平方米 萬元，比 5 月每平方米上漲近千元，成為近年來廣州樓價單月升幅最高的一次。對于廣州的房價上漲，由于中國經(jīng)濟形勢長期增長，房地產(chǎn)經(jīng)濟也成為熱點，廣州作為一個經(jīng)濟活躍的省會城市，房價自然會升。 ” （ 8）北海 房價漲幅全國第一 在中央抑制房價的風(fēng)口浪尖上，北海連續(xù) 3 個月房價領(lǐng)漲，引起輿論的廣泛關(guān)注和質(zhì)疑。北海市市長連友農(nóng)認(rèn)為，北海的房價之所以今年上漲這么快，主要的原因就是北海市以前的房價太低造成的。北海作為中國十大宜居城 市之一，自然資源豐富，同時又是知名的旅游城市，其房地產(chǎn)價格還具相當(dāng)幅度的上升空間。 （ 1） 2020年房地產(chǎn)市場將處于下行周期 我國經(jīng)濟周期理論研究將 19532020 年的經(jīng)濟增長歷程劃分為 9 輪經(jīng)濟周期并認(rèn)為20202020年將進入第 10輪經(jīng)濟周期。 經(jīng)濟周期理論研究表明，房地產(chǎn)行業(yè)周期與宏觀經(jīng)濟周期呈正相關(guān)關(guān)系，且房地產(chǎn)業(yè)周期小于宏觀經(jīng)濟周期 12年。國房景氣指數(shù)的跟蹤印證了這一點?；仡?2020 年至今，我國房地產(chǎn)業(yè)伴隨著國民經(jīng)濟第 10 輪 (20202020年 )宏觀周期，呈現(xiàn)出其自身的周期性 (19982020年 )，宏觀經(jīng)濟周期的峰值年 (2020)在房地產(chǎn)業(yè)周期的峰值年 (2020)之后。 ①2020 年房地產(chǎn)進入下行周期 國房景氣指數(shù)波動顯示，近二十幾年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與我國的宏觀經(jīng)濟景氣周期的確有較大吻合度。從長期來看，宏觀經(jīng)濟基本上呈現(xiàn)出十年一個長周期的特征，而且這 10 年中，有 5年上升周期， 5年下降周期。而房地產(chǎn)業(yè)的長波周期恰好也是 10年，其中每兩年有一個小波動起伏，基本上與宏觀經(jīng)濟周期相對應(yīng)。宏觀周期從 1999年開始反彈進入上升周期。房地產(chǎn)國房景氣指數(shù)恰恰是在 5 年后的 2020 年進入頂點。把各年度最高點連線發(fā)現(xiàn)，正好形成一個 10年的周期， 2020年是一個拐點，之前 5 年呈上升趨勢，比宏觀經(jīng)濟周期早 1— 2年。 2020年以后各月的景氣指數(shù)的最高點連線，恰好形成一個下降的趨勢線，說明從 2020 年以后，房地產(chǎn)業(yè)進入了下行周期。 ②2020 年房地產(chǎn)仍舊處于下行周期，這種趨勢將延續(xù)過 2020 年 從國房景氣指數(shù)的各月波動跟蹤看來，每個小波動周期大約是 30 個月左右 (見表 1)。 16 從幾個周期的分析中可以 看出，從 2020 年 3月，房地產(chǎn)經(jīng)濟景氣達到最高點，此前有 60個月，即正好是 5年的上升期。但從拐點開始，連續(xù) 35 個月呈下滑趨勢。盡管中間也有季節(jié)性的高位景氣指標(biāo)出現(xiàn)，但都沒有超過 2020 年 3 月的水平。如果結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟周期與宏觀經(jīng)濟周期呈同向發(fā)展的性質(zhì)考慮的話，可以判斷房地產(chǎn)業(yè)目前已處于下行周期，只是沒有達到谷底，而且此波周期性下滑的波度緩平，沒有出現(xiàn)迅速下滑的局面。 分析景氣波動可以發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)景氣處于上行周期的階段，每一個短周期表現(xiàn)為上升的月份多于下降的月份，呈緩升陡降狀。而處于房地產(chǎn)景氣下行周期 時，每一個短周期上升的月份少于下降的月份，呈陡升緩降狀。這說明短期反彈無法抵削大勢的作用。從房地產(chǎn)景氣波動的波型分析可以發(fā)現(xiàn)，它的波型基本上比較對稱。這樣看來，至少還要有一個 30個月短波周期的起伏，它才能到達谷底。因此，可以認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)的景氣下行還會在 2020 年以后繼續(xù)一段時間。國房景氣指數(shù) 2020 年 2 月起有小幅反彈， 7 月份之后又開始下降，如果這種周期規(guī)律不被特別因素干擾的話， 2020年初還會開始小幅上升，但預(yù)計不會超過 2020 年 4月的峰點 (如圖 1所示 )。即便可能出現(xiàn)小幅反彈，甚至超過上一個拐點，這種緩慢下 降的態(tài)勢也還會延續(xù)至 2020年以后。 （ 2） 2020年北京房地產(chǎn)市場價格將上升 按照微觀經(jīng)濟學(xué)的理論，價格上升，需求量下降，供給量上升。供需雙方的力量對比最終決定一定時期和地區(qū)的市場行情，通過供需變化的分析亦可預(yù)計未來的行情和可能的價格。假設(shè)某年市場平衡點是 H 點的話，以 H 點為中心，劃分為四個象限，供求作用的所有結(jié)果都會落在四個象限中的某一個位置上。在圖 2中 ① — ⑧ 各點分別代表下一個平衡點可能的位置，每個位置均由不同的供求變化引起。通過分析影響供求的因素，可確定供求的變化是哪種類型，從而知道下一個平衡點 的位置。 在第一象限，供給量與需求量均上升，表現(xiàn)為價格和成交數(shù)量均上升；在第二象限，供應(yīng)量上升，需求量上升放緩，表現(xiàn)為價格下降；在第三象限供應(yīng)量和需求量均下降，也表現(xiàn)為價格下降；在第四象限，供應(yīng)量和需求量再次開始上升，價格上升。人們所說的活躍的市場狀態(tài)是指第一象限所處的情況，從第二象限開始，市場進入下行階段；若預(yù)計價格發(fā)展的趨勢將進入第三象限，就意味著房地產(chǎn)市場有進入谷底的可能；若進入第四象限，表明房地產(chǎn)市場從有價無市的階段進入下一個復(fù)蘇周期開始階段。 17 分析近年來北京房地產(chǎn)市場供應(yīng)量、成交量和價格各年分段的增長速度，可以發(fā)現(xiàn) (見表 表 4)： 從以上所掌握的數(shù)據(jù)分析可以看出， 20202020年房地產(chǎn)市場行情中的市場價格應(yīng)該在第一象限第 ① 點。 2020 年的市場屬于需求增長而供給下降，需求增長幅度小于供給減少的幅度。如果以 2020年的均衡價格為原點建立坐標(biāo)系，那么 2(M36 年的價格仍處于第三象限的第 ⑧ 點位上。 2020年的市場處于供求同減的狀態(tài)，但需求減少幅度小于供給減少的幅度。如果以 2020年的均衡價格為原點建立坐標(biāo)系的話， 2020年的價格應(yīng)在第三象限第 ⑦ 點位上。由此可推斷，2020年房地產(chǎn)價格不會下降。 供求決定價格的分析模型，可以解釋價格的走勢，但無法全面解析 20 2020 年 的北京房地產(chǎn)市場明顯的價量背離矛盾現(xiàn)象。如果僅從價格不斷上漲來判斷房地產(chǎn)市場仍舊過熱的話，那就進入了誤區(qū)。 由表 5 可知， 2020 年和 2020 年房地產(chǎn)項目是缺乏需求價格彈性的。在這種情況下，理性的商家做出的反應(yīng)是符合經(jīng)濟理論的，即當(dāng)需求缺乏彈性時，漲價可以增加收益，而降價反而不增加收益。這就是 20 2020 年為什么成交量下降價格仍在上升，價格上升卻仍有人跟進的原因了。概括起來說 “ 需求缺乏彈性 +信息不對稱 =成交量下降 +價格上升 ” 。 成交量下降、價格上升對于有資金實力的房地產(chǎn)開發(fā)商來說不失為一輪好的行情，但對于百姓和整個房地產(chǎn)業(yè)來說， 2020年以后的淡市是不理想的，只能等到某些外力 (國內(nèi)的宏觀調(diào)控、國外的資金支持等因素 )起作用，使一些未充分開發(fā)的產(chǎn)業(yè)和領(lǐng)域快速發(fā)展起來的時候，房地產(chǎn)業(yè)才能走出低迷。 18 房價漲幅仍然較高，房價繼續(xù)高位運行。新建住宅價格上漲速度較為突出，漲幅高于 二手住宅價格漲幅、住宅租賃價格漲幅以及非住宅物業(yè)價格漲幅。 由于房價持續(xù)快速上漲，目前房價繼續(xù)高位運行。 110月份，全國商品房累計銷售均價為3974元 /平方米，比去年同期增長了 %。 從房屋分類價格來看，住宅價格漲幅持續(xù)快速上揚，辦公樓與商業(yè)價格漲幅波動上升，住宅價格漲幅繼續(xù)高于非住宅物業(yè)價格漲 幅。 住宅價格漲幅持續(xù)快速上揚。 10 月份，新建商品住宅銷售價格同比上漲 %，漲幅