【正文】 和 30%。二是明確了土地閑置費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)。而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)束后進(jìn)行土地增值稅清算，能夠?qū)﹂_(kāi)發(fā)企業(yè)因土地增值獲取的高額收益進(jìn)行稅收調(diào)節(jié)，抑 制開(kāi)發(fā)企業(yè)囤積土地的行為。從 2020 年 2 月起，將預(yù)征土地增值稅改為清算土地增值稅。部分地方政府開(kāi)始限制出讓土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)限，如南京規(guī)定了在土地出讓合同中明確土地的開(kāi)發(fā)時(shí)限，超過(guò)開(kāi)發(fā)時(shí)限仍未開(kāi)發(fā)完畢的，將收取土 地違約金。為防止大規(guī)模出讓土地導(dǎo)致的土地囤積和價(jià)格壟斷，促進(jìn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，縮短建設(shè)周期，使出讓土地按期形成有效的市場(chǎng)供應(yīng)，國(guó)土資源部規(guī)定 要合理確定建設(shè)用地使用權(quán)出讓的宗地規(guī)模，對(duì)土地一次性出讓的規(guī)模進(jìn)行控制。廣州出臺(tái)措施重點(diǎn)加大經(jīng)營(yíng)性商品住宅用地供應(yīng)量，從2020年開(kāi)始連續(xù) 3年確保廣州十區(qū)每年供應(yīng)住宅用地 5平方公里以上，其中 2020 年供應(yīng) 平方公里，住宅供應(yīng)總量達(dá)到建筑面積 1250萬(wàn)平方米，是過(guò)去兩年供 地量的兩倍，增大了土地供應(yīng)量，加快了供地速度。 2020年，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的主要矛盾，政策目標(biāo)重點(diǎn)是增加有效供給，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，抑制投資投機(jī)需求、解決 低收入家庭住房問(wèn)題。 提高 “ 第二套 ” 住房貸款首付和利率，打擊樓市投機(jī)行為。 國(guó)土資源部 “39 號(hào)令 ” 從源頭上封堵漏洞。 8 月 7 日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（ 24 號(hào)文）。 2020 年由于市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩，逐利本性導(dǎo)致大量資金進(jìn)入股市與樓市，結(jié)果既推高了股指也助推了房?jī)r(jià)上漲。土地開(kāi)發(fā)面積增幅大幅下滑，囤地現(xiàn)象依然嚴(yán)重。根據(jù)建設(shè)銀行研究部的報(bào)告， 2020 年初至 2020 年 5 月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計(jì)購(gòu)置土地面積 ，但實(shí)際僅開(kāi)發(fā)完成 ，不足購(gòu)置面積的 60%。 近兩年土地供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)，造成市場(chǎng)供求總量的失衡，形成供不應(yīng)求的市場(chǎng)預(yù)期。 （二）用途結(jié)構(gòu) 5 北京市 2020年度土地供應(yīng) 計(jì)劃 （一）總量 2020年度土地供應(yīng)計(jì)劃安排土地供應(yīng)總量為 6500公頃，其中新增建設(shè)用地 3900 公頃，存量建設(shè)用地 2600 公頃。另外，去年年底前市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人曾 表示年底將供應(yīng)700 多公頃商品房用地，但去年 12月實(shí)際成交約為 220公頃，離 700 公頃的計(jì)劃尚有一定差距。其中住宅用地占了絕大多數(shù)， 30 余宗地中僅有 4 塊為純商業(yè)性質(zhì)。地塊位于通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)馬村、姚村、小白村，土地面積 26 萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積 萬(wàn)平方米，樓面價(jià) 1477 元 /平方米。該地塊位于通州區(qū)馬駒橋大白村、馬村，占地 ，規(guī)劃建筑面積 ，樓面價(jià) 3238元 /平方米。據(jù)資料顯示，今年一月，本市已推出 30 余宗地，土地面積超過(guò)500公頃，總體規(guī)劃建筑面積 680 余萬(wàn)平方米，比去年一月增長(zhǎng)了 。2020年，東、中、西部地區(qū)商品房?jī)r(jià)格同比分別上漲１１．１４％、１０．９５％、７．４４％。 （二）新建商品房住宅價(jià)格漲幅普遍較高，高檔住宅價(jià)格高于普通住宅價(jià)格。從我中心監(jiān)測(cè)的３６個(gè)大中城市房?jī)r(jià)情況看，全年房?jī)r(jià)走勢(shì)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： （ 一）新建商品房?jī)r(jià)格高位運(yùn)行，下半年漲勢(shì)趨緩；存量房?jī)r(jià)格漲幅較低，漲幅回落。經(jīng)濟(jì)適用住房投資出現(xiàn)回升，同比由上年下降１４．４％轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)３２．７％。 2020 年 12 月 20 日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和發(fā)改委公布 11 月 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)，雖然同比上漲 %， 10 月 % 全球四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所之一的普華永道公布的《中國(guó)企業(yè)并購(gòu)歲末回顧與前瞻》顯示，去年前 11個(gè)月，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)共有 171 起并購(gòu)事件，在 12 個(gè)主要行業(yè)中排名第二，房地產(chǎn)業(yè)并購(gòu)金額已經(jīng)達(dá)到 103 億美元，較 2020 年全年的 49 億美元翻了一番。其中以朝陽(yáng)、海淀為開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目大戶，全年開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目分別為 95個(gè)、 41 個(gè)。而作為遠(yuǎn)郊縣區(qū)域也各自推出大量的新盤(pán)項(xiàng)目，如納丹堡、金玉源、東方夏威夷威畢歐溪谷等，并且?guī)鹆艘魂嚲┏菢鞘匈?gòu)房邊緣化的熱潮，在北京住宅快速開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程中，住宅在城市地域空間的布局方面，逐步呈現(xiàn)出邊緣化和規(guī)?；内厔?shì)。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)數(shù)目和金額大幅上升意味著房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的洗牌已經(jīng)悄然開(kāi)始。2020年前１１個(gè)月全國(guó)累計(jì)完成住宅施工面積１３．７７億平方米，同比增 長(zhǎng)１９．２％；商品住宅竣工面積２．５１億平方米，同比增長(zhǎng)８．９％；商品住宅銷售面積４．１６億平方米，同比增長(zhǎng)１２．６％。２００６年，新建商品房集中成交價(jià)同比上漲１０．４４％，漲幅比上年增加２．０４個(gè)百分點(diǎn)。2020年，商品房住宅價(jià)格同比上漲１１ ．０４％，其中高檔商品住宅同比上漲１３．３６％；一、二、三類地段普通商品住宅價(jià)格同比分別上漲１０％、１１．２６％、１０．１１％；經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格同比上漲１０．９０％。其中，北京、天津、呼和浩特、長(zhǎng)春、哈爾濱、杭州、寧波、鄭州、廣州、西寧房?jī)r(jià)漲幅較高，同比分別上漲１４．８１％、 3 １５％、１６．３６％、１１．３４％、１５．７ １％、１９．６５％、１２．６２％、１１．２３％、１３．５３％、１３．８９％。今年一月和往年同期相比，也注定成為土地交易最活躍的月份。通州區(qū)永順鎮(zhèn)住宅及配套項(xiàng)目（珠江國(guó)際家園三期南區(qū)）用地由北京珠江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和廣東珠江投資有限公司聯(lián)合體以 61000萬(wàn)元競(jìng)得。 此外，還有通州區(qū)西小馬居住項(xiàng)目 A1地塊和通州區(qū)永順鎮(zhèn)居住項(xiàng)目用地。而去年同期僅僅交易五宗土地，土地面積 55 公頃，規(guī)劃建筑面積 82萬(wàn)平方米。該計(jì)劃現(xiàn)已轉(zhuǎn)入今年執(zhí)行，從實(shí)際情況來(lái)看，今年 1月和去年 12 月的土地供應(yīng)量總和已經(jīng)超過(guò)700公頃。 （二）用途結(jié)構(gòu) 經(jīng)濟(jì)適用住房用地中，市、區(qū)政府集中建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的用地約 110 公頃；中央單位（部隊(duì)）經(jīng)濟(jì)適用房用地約 80公頃；其他經(jīng)濟(jì)適用房和比照經(jīng)濟(jì)適用房用地 管理的項(xiàng)目用地約 100余公頃。土地供應(yīng)量的不足表現(xiàn)在兩個(gè)環(huán)節(jié)： 6 一是土地出讓面積的不足。特別是上市房地產(chǎn)公司成為大規(guī)模囤積土地的一個(gè)主要力量。 2020年 110月，全國(guó)土地購(gòu)置面積 ，同比增長(zhǎng)了 %，增幅比 2020年全年提高了 個(gè)百分點(diǎn)；土地開(kāi)發(fā)面積 萬(wàn)平方米，同比增幅 %,增幅較 2020年全 年下降了 。因此，打擊樓市中的投機(jī)行為依然是 2020年房地產(chǎn)調(diào)控宏觀政策的主旋律。《意見(jiàn)》明確要求加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。 7 10 月 9 日，國(guó)土資源部正式發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（ 39號(hào)令）。 9 月 27 日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。調(diào)控措施主要包括以下幾個(gè)方面。 2．抑制開(kāi)發(fā)企業(yè)囤積土地行為，增加市場(chǎng)房屋的有效供給 2020年，各級(jí)政府特別針對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)囤積土地的行為采取了幾項(xiàng)措施。部分地方政府也逐步開(kāi)始控制出讓宗地的規(guī)模，如北京在 20202020 年土地供應(yīng)中期計(jì)劃中明確規(guī)定，合理控制單宗住宅項(xiàng)目用地出讓規(guī)模，出讓的單宗住宅用地面積將控制在 10— 20 公頃以下，規(guī)劃建筑面積在 3050 萬(wàn)平方米以下。 三是不能分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證。此前，土地增值稅征收多采用預(yù)征收制。 3．加大閑置土地處置力度 國(guó)土資源部出臺(tái)通知要求加大閑置土地處置力度。按出讓或劃撥土地價(jià)款的 20%征收土地閑置費(fèi)。這項(xiàng)規(guī)定將住房的消費(fèi)與住房的投資嚴(yán)格區(qū)分開(kāi)。 2020 年 8 月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了 24號(hào)文件，明確了將廉租住房作為住房保障制度的重點(diǎn)，廉租住房制度的保障對(duì)象由低保家庭擴(kuò)大到低收入家庭，形成廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)低收入住房困難家庭的全覆蓋， 并確保多渠道保障資金的到位和土地等政策資源的優(yōu)先配置。 二是擴(kuò)大住房保障覆蓋面，解決 “ 夾心層 ” 的住房困難。 三是確保廉租住房保障資金來(lái)源。其四，對(duì)中西部財(cái)政困難地區(qū)，通過(guò)中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助和中央財(cái)政廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金等方式給予支持。除完善住房保障體系的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房制度外，通過(guò)其他方式有針對(duì)性地解決低收入家庭住房困難問(wèn)題，包括棚戶區(qū)改造和舊小區(qū)整治等。與此同時(shí)，商品住房空置面積繼續(xù)下降， 11月末全國(guó)空置商品住房 5766萬(wàn)平方米，同比下降 %，降幅較上月加快 。 11 月份， 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比上月高 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較快增長(zhǎng)，新開(kāi)工項(xiàng)目增多，投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，商品房市場(chǎng)銷售活躍，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)良好穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢(shì)。今年上半年，我市商品房屋施工面積達(dá) 2998 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。其中，住宅 ，同比增長(zhǎng) %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 。同時(shí)，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城改造不斷加快，又促進(jìn)了城市居民住房的消費(fèi)需求。在到位的各類資金中，定金及預(yù)付款、自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款之和已占據(jù)著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金總量的八成以上，居于 10 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金的絕對(duì)主導(dǎo)地位。吸引了大批來(lái)自大連、溫州、廣東、上海、香港等地的大型開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)沈投資。在全市超 10 億元的地產(chǎn)項(xiàng)目（ 53 個(gè)）中，外資 23個(gè)，占 %。上半年我市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資33億元，同比同期增長(zhǎng) %。施工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)近 6 倍。 加快成片開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)速度。要嚴(yán)格按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定，落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目招投標(biāo)制度，嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，控制套型面積和銷售對(duì)象，切實(shí)降低成本、控制開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。 提高政府調(diào)控能力，科學(xué)引導(dǎo)投資方向。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速 超過(guò)固定資產(chǎn)投資增速，遠(yuǎn)高于 GDP 增速。 受房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的拉動(dòng) ，商品房供應(yīng)指標(biāo)增長(zhǎng)速度保持了穩(wěn)定且略有反彈。在商品房銷售中，期房銷售增長(zhǎng)速度明顯高于現(xiàn)房銷售增長(zhǎng)速度，銷售額增幅明顯高于銷售面積增幅。 根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示， 2020年期房住宅新增供應(yīng)量在 17萬(wàn)套左右，2020年新增供應(yīng)量近 14萬(wàn)套， 2020 年新增供應(yīng)量為 11萬(wàn)套左右。因?yàn)?08 年北京市場(chǎng)新增供應(yīng)面積并不會(huì)增加很多，而擇吉 08年結(jié)婚帶來(lái)的婚房壓力，給期房供給巨大壓力。 2020年可算是京城樓市豐收的一年 ,全年開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目達(dá)到 313個(gè)。 14 第四季度成交價(jià)格暴漲。10月環(huán)比 9 月略跌 1 套 /日，商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲 %； 11月環(huán)比 10月下跌 33套 /日，商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲 %l； 12月環(huán)比 11月下跌近 96 套 /日。北京的房?jī)r(jià)很難下降。他們?cè)诤贾葙?gòu)房，既可作為自己來(lái)杭州這個(gè)人間天堂旅游的居住點(diǎn)，又可以作為投資，市場(chǎng)被大家看好。 （ 5）成都 “ 城市中心論 ” 引來(lái)瘋狂 15 自年初以來(lái)，成都市中心的新盤(pán)亮相，幾乎都迎來(lái)了類似的瘋狂，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這主要是城市中心論的價(jià)值投資理念讓人們?cè)俅螌?duì)城市中心區(qū)域房屋的投資價(jià)值看好，致使中心城區(qū)的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量猛增，價(jià)格漲幅也最大。 ” 目前，深圳房?jī)r(jià)已相當(dāng)于香港的 45%。北海市市長(zhǎng)連友農(nóng)認(rèn)為，北海的房?jī)r(jià)之所以今年上漲這么快，主要的原因就是北海市以前的房?jī)r(jià)太低造成的。國(guó)房景氣指數(shù)的跟蹤印證了這一點(diǎn)。而房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)波周期恰好也是 10年，其中每?jī)赡暧幸粋€(gè)小波動(dòng)起伏，基本上與宏觀經(jīng)濟(jì)周期相對(duì)應(yīng)。 2020年以后各月的景氣指數(shù)的最高點(diǎn)連線，恰好形成一個(gè)下降的趨勢(shì)線，說(shuō)明從 2020 年以后，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了下行周期。盡管中間也有季節(jié)性的高位景氣指標(biāo)出現(xiàn)，但都沒(méi)有超過(guò) 2020 年 3 月的水平。這說(shuō)明短期反彈無(wú)法抵削大勢(shì)的作用。國(guó)房景氣指數(shù) 2020 年 2 月起有小幅反彈， 7 月份之后又開(kāi)始下降，如果這種周期規(guī)律不被特別因素干擾的話， 2020年初還會(huì)開(kāi)始小幅上升，但預(yù)計(jì)不會(huì)超過(guò) 2020 年 4月的峰點(diǎn) (如圖 1所示 )。假設(shè)某年市場(chǎng)平衡點(diǎn)是 H 點(diǎn)的話，以 H 點(diǎn)為中心，劃分為四個(gè)象限，供求作用的所有結(jié)果都會(huì)落在四個(gè)象限中的某一個(gè)位置上。人們所說(shuō)的活躍的市場(chǎng)狀態(tài)是指第一象限所處的情況，從第二象限開(kāi)始，市場(chǎng)進(jìn)入下行階段；若預(yù)計(jì)價(jià)格發(fā)展的趨勢(shì)將進(jìn)入第三象限，就意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)有進(jìn)入谷底的可能；若進(jìn)入第四象限，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)從有價(jià)無(wú)市的階段進(jìn)入下一個(gè)復(fù)蘇周期開(kāi)始階段。 2020年的市場(chǎng)處于供求同減的狀態(tài)，但需求減少幅度小于供給減少的幅度。如果僅從價(jià)格不斷上漲來(lái)判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊過(guò)熱的話，那就進(jìn)入了誤區(qū)。概括起來(lái)說(shuō) “ 需求缺乏彈性 +信息不對(duì)稱 =成交量下降 +價(jià)格上升 ” 。 由于房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，目前房?jī)r(jià)繼續(xù)高位運(yùn)行。 10 月份，新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比上月提高 ，比 6 月份提高 個(gè)百分點(diǎn)。今年 4月、 5月、6 月、 7月和 8月， 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比分別上漲 %、 %、 % 、 %和 %，其中，新建商品住房銷售價(jià)格同比分別上漲 %、 %、 %、 %和 %。 從目前市場(chǎng)運(yùn)行情況看，一些地方對(duì)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格缺乏緊迫感和主動(dòng)性， “9070” 調(diào)控目標(biāo)沒(méi)有如期完成，加之受結(jié)構(gòu)調(diào)整周期影響，已供土地沒(méi)有及時(shí)形成實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)，中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房有效供 應(yīng)不足。 5 次加息對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是較有影響力的經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段。專家表示，作為政府 2020 年房地產(chǎn)調(diào)