【正文】 幅波動上升，住宅價格漲幅繼續(xù)高于非住宅物業(yè)價格漲 幅。 由于房價持續(xù)快速上漲，目前房價繼續(xù)高位運(yùn)行。 18 房價漲幅仍然較高，房價繼續(xù)高位運(yùn)行。概括起來說 “ 需求缺乏彈性 +信息不對稱 =成交量下降 +價格上升 ” 。在這種情況下，理性的商家做出的反應(yīng)是符合經(jīng)濟(jì)理論的，即當(dāng)需求缺乏彈性時，漲價可以增加收益，而降價反而不增加收益。如果僅從價格不斷上漲來判斷房地產(chǎn)市場仍舊過熱的話，那就進(jìn)入了誤區(qū)。由此可推斷，2020年房地產(chǎn)價格不會下降。 2020年的市場處于供求同減的狀態(tài)，但需求減少幅度小于供給減少的幅度。 2020 年的市場屬于需求增長而供給下降，需求增長幅度小于供給減少的幅度。人們所說的活躍的市場狀態(tài)是指第一象限所處的情況，從第二象限開始，市場進(jìn)入下行階段；若預(yù)計價格發(fā)展的趨勢將進(jìn)入第三象限，就意味著房地產(chǎn)市場有進(jìn)入谷底的可能；若進(jìn)入第四象限，表明房地產(chǎn)市場從有價無市的階段進(jìn)入下一個復(fù)蘇周期開始階段。通過分析影響供求的因素，可確定供求的變化是哪種類型，從而知道下一個平衡點(diǎn) 的位置。假設(shè)某年市場平衡點(diǎn)是 H 點(diǎn)的話，以 H 點(diǎn)為中心，劃分為四個象限，供求作用的所有結(jié)果都會落在四個象限中的某一個位置上。 （ 2） 2020年北京房地產(chǎn)市場價格將上升 按照微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，價格上升，需求量下降，供給量上升。國房景氣指數(shù) 2020 年 2 月起有小幅反彈， 7 月份之后又開始下降，如果這種周期規(guī)律不被特別因素干擾的話， 2020年初還會開始小幅上升，但預(yù)計不會超過 2020 年 4月的峰點(diǎn) (如圖 1所示 )。這樣看來，至少還要有一個 30個月短波周期的起伏，它才能到達(dá)谷底。這說明短期反彈無法抵削大勢的作用。 分析景氣波動可以發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)景氣處于上行周期的階段，每一個短周期表現(xiàn)為上升的月份多于下降的月份，呈緩升陡降狀。盡管中間也有季節(jié)性的高位景氣指標(biāo)出現(xiàn)，但都沒有超過 2020 年 3 月的水平。 16 從幾個周期的分析中可以 看出，從 2020 年 3月，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)景氣達(dá)到最高點(diǎn)，此前有 60個月，即正好是 5年的上升期。 2020年以后各月的景氣指數(shù)的最高點(diǎn)連線，恰好形成一個下降的趨勢線，說明從 2020 年以后，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了下行周期。房地產(chǎn)國房景氣指數(shù)恰恰是在 5 年后的 2020 年進(jìn)入頂點(diǎn)。而房地產(chǎn)業(yè)的長波周期恰好也是 10年，其中每兩年有一個小波動起伏，基本上與宏觀經(jīng)濟(jì)周期相對應(yīng)。 ①2020 年房地產(chǎn)進(jìn)入下行周期 國房景氣指數(shù)波動顯示，近二十幾年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與我國的宏觀經(jīng)濟(jì)景氣周期的確有較大吻合度。國房景氣指數(shù)的跟蹤印證了這一點(diǎn)。 （ 1） 2020年房地產(chǎn)市場將處于下行周期 我國經(jīng)濟(jì)周期理論研究將 19532020 年的經(jīng)濟(jì)增長歷程劃分為 9 輪經(jīng)濟(jì)周期并認(rèn)為20202020年將進(jìn)入第 10輪經(jīng)濟(jì)周期。北海市市長連友農(nóng)認(rèn)為，北海的房價之所以今年上漲這么快，主要的原因就是北海市以前的房價太低造成的。對于廣州的房價上漲，由于中國經(jīng)濟(jì)形勢長期增長，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也成為熱點(diǎn)，廣州作為一個經(jīng)濟(jì)活躍的省會城市，房價自然會升。 ” 目前，深圳房價已相當(dāng)于香港的 45%。具體地說，是因?yàn)樯钲谂徬愀?，而深圳的房價相對香港還是便宜很多，所以不少香港人到深圳買房。 （ 5）成都 “ 城市中心論 ” 引來瘋狂 15 自年初以來，成都市中心的新盤亮相，幾乎都迎來了類似的瘋狂，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這主要是城市中心論的價值投資理念讓人們再次對城市中心區(qū)域房屋的投資價值看好，致使中心城區(qū)的樓盤開發(fā)量猛增，價格漲幅也最大。多家媒體報道了這則新聞，并稱其 “ 創(chuàng)造 ” 了 2小時每平方米房價暴漲 1200元的紀(jì)錄，謂之 “ 傳奇 ” 。他們在杭州購房，既可作為自己來杭州這個人間天堂旅游的居住點(diǎn)，又可以作為投資，市場被大家看好。 ” （ 3）杭州 外地富人購 “ 萬元房 ” 2020年，杭州普遍出現(xiàn) “ 萬元房 ” ，即每平方米都在萬元以上。北京的房價很難下降。土地資源的有限性決定了供應(yīng)上的緊張。10月環(huán)比 9 月略跌 1 套 /日，商品住宅成交均價環(huán)比上漲 %； 11月環(huán)比 10月下跌 33套 /日，商品住宅成交均價環(huán)比上漲 %l； 12月環(huán)比 11月下跌近 96 套 /日。 9三個月的簽約量來看，第三季度表現(xiàn)出量停價漲的局面，日均成 交量在 450498套 /日之間。 14 第四季度成交價格暴漲。 2020年第四季度商品住宅簽約量大幅下滑。 2020年可算是京城樓市豐收的一年 ,全年開盤項目達(dá)到 313個。 05 年住宅新開工面積減少 %， 06 年新開工面積減少 %， 07 年前 11 個月新開工面積減少 %。因?yàn)?08 年北京市場新增供應(yīng)面積并不會增加很多，而擇吉 08年結(jié)婚帶來的婚房壓力，給期房供給巨大壓力。 新增供應(yīng)戶平均面積在減少， 2020 年新增期房住宅供應(yīng)戶均面積為 127平米左右， 2020 年降為 122平米左右， 2020 年繼續(xù)降至 118 平米左 右。 根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示， 2020年期房住宅新增供應(yīng)量在 17萬套左右，2020年新增供應(yīng)量近 14萬套， 2020 年新增供應(yīng)量為 11萬套左右。 2020 年 110 月，全國商品房銷售面積 萬平方米，同比增長 %，增幅比 2020 年全年提高了 個百分點(diǎn)；商品房銷售額 ，同比增長 %，增幅比 2020 年全年提高了 。在商品房銷售中，期房銷售增長速度明顯高于現(xiàn)房銷售增長速度，銷售額增幅明顯高于銷售面積增幅。 2020 年 110月，全國商品房施工面積 萬平方米，同比增長 %，增幅比 2020年全年提高 個百分點(diǎn)；商品房新開工面積 7萬平方米，同比增長 %，增幅比 2020 年全年提高 個百分點(diǎn)；商品房竣工面積 米，同比增長 %，增幅比 2020 年全年提高 。 受房地產(chǎn)投資快速增長的拉動 ，商品房供應(yīng)指標(biāo)增長速度保持了穩(wěn)定且略有反彈。 2020 年 110 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ，同比增長 %，增幅比 2020年全年幅提高了 個百分點(diǎn)，比同期全國固定資產(chǎn)投資增幅高出 個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速 超過固定資產(chǎn)投資增速，遠(yuǎn)高于 GDP 增速。特別對舊城區(qū)危改和企業(yè)改制后閑置土地的置換開發(fā)，要加強(qiáng)統(tǒng)一規(guī)劃，及時制定控制性詳規(guī)，保證開發(fā)項目規(guī)模，避免開發(fā)建設(shè)的隨意性和盲目性。 提高政府調(diào)控能力，科學(xué)引導(dǎo)投資方向。要把城鎮(zhèn)廉租住 房制度建設(shè)情況，納入到各級政府工作的目標(biāo)責(zé)任制范圍。要嚴(yán)格按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定，落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房項目招投標(biāo)制度，嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價，控制套型面積和銷售對象，切實(shí)降低成本、控制開發(fā)利潤。面對土地購置量大而施工進(jìn)展遲緩的項目，特別是對購地后尚未開工的項目，要利用好施工黃金季節(jié)，督促開發(fā)企業(yè)及早開工，加快施工進(jìn)度。 加快成片開發(fā)項目的建設(shè)速度。低收入群體的住房難問題有所緩解。施工面積 萬平方米，增長近 6 倍。 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)開始加速 貫徹落實(shí) “ 國六條 ” ， 其中非常重要的一項工作是加快政府廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)。上半年我市商業(yè)營業(yè)用房完成投資33億元，同比同期增長 %。今年，我市商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式已開始悄然變化：由原來的 “ 開發(fā) — 銷售 ” 模式進(jìn)入了 “ 開發(fā) — 持有 — 承租 ” 新的運(yùn)作模式，商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)悄然進(jìn)入了持有時代。在全市超 10 億元的地產(chǎn)項目（ 53 個）中，外資 23個，占 %。今年上半年，外資企業(yè)在我市投資達(dá) 80 億元，同比增長一倍，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年的 %提高到 %。吸引了大批來自大連、溫州、廣東、上海、香港等地的大型開發(fā)企業(yè)來沈投資。利用外資 億元，同比增長近 3 倍。在到位的各類資金中，定金及預(yù)付款、自籌資金、國內(nèi)貸款之和已占據(jù)著房地產(chǎn)開發(fā)資金總量的八成以上，居于 10 房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的絕對主導(dǎo)地位。其中，商品住宅銷售面積和銷售額分別為 米和 億元，同比 分別增長 %和 %。同時，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城改造不斷加快，又促進(jìn)了城市居民住房的消費(fèi)需求。今年上半年在建項目中，施工面積超 10萬平方米的房地產(chǎn)開發(fā)項目由上年同期的 94個增至 105個，總施工面積達(dá) 萬平方米，同比增長 %，占全市施工面積 %，比上年同期提高了 。其中，住宅 ，同比增長 %；商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米，同比增長 。 新開工面積增多，項目規(guī)模增大 我市 “ 南拓北移 ” 大規(guī)模城市擴(kuò)展的推進(jìn)，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來大發(fā)展。今年上半年，我市商品房屋施工面積達(dá) 2998 萬平方米，同比增長 %。其中，商品住宅投資 億元，同比增長 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 33億元，同比增長 %；辦公樓投資 ，同比增長 %。房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長，新開工項目增多，投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，商品房市場銷售活躍，房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)良好穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢。分類別看，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住房和高檔住房銷售價格同比分別上漲 %、 %和 %。 11 月份， 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比上月高 個百分點(diǎn)。 111月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 21632億元，同比增長 %，增速比 06 年同期提高 個百分點(diǎn)。與此同時，商品住房空置面積繼續(xù)下降， 11月末全國空置商品住房 5766萬平方米，同比下降 %，降幅較上月加快 。 9 統(tǒng)計顯示， 2020 年前 11個月，全國商品住 房竣工面積 億平方米，同比增長 %，增幅比 06年同期下降 個百分點(diǎn)；銷售面積 ，同比增長 %，增幅比 06 年同期上升 。除完善住房保障體系的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房制度外，通過其他方式有針對性地解決低收入家庭住房困難問題，包括棚戶區(qū)改造和舊小區(qū)整治等。根據(jù)住房建設(shè)規(guī)劃，切實(shí)保 證供應(yīng)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地，在土地供應(yīng)計劃中予以優(yōu)先安排。其四，對中西部財政困難地區(qū)，通過中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助和中央財政廉租住房保障專項補(bǔ)助資金等方式給予支持。其二，住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后全部用于廉租住房建設(shè)。 三是確保廉租住房保障資金來源。經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對象銜接。 二是擴(kuò)大住房保障覆蓋面，解決 “ 夾心層 ” 的住房困難。在住房保障供應(yīng)體系中，廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑。 2020 年 8 月，國務(wù)院出臺了 24號文件，明確了將廉租住房作為住房保障制度的重點(diǎn)，廉租住房制度的保障對象由低保家庭擴(kuò)大到低收入家庭，形成廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房對低收入住房困難家庭的全覆蓋， 并確保多渠道保障資金的到位和土地等政策資源的優(yōu)先配置。第二套房的首付成數(shù)提至 4 成，這一政策有望有效地抑制投資投機(jī)需求，深圳在該政策出臺后，市場成交量明顯下降。這項規(guī)定將住房的消費(fèi)與住房的投資嚴(yán)格區(qū)分開。截至 2020年 6 月，廣東東莞市累計處置閑置土地面積 萬畝，占應(yīng)處置閑置土地的 %，對 10470畝的閑置土地征收土地閑置 費(fèi)達(dá) 億元。按出讓或劃撥土地價款的 20%征收土地閑置費(fèi)。在處理好土地的產(chǎn)權(quán)、補(bǔ)償安置，完成必要的通水、通電、 8 通路、土地平整等前期開發(fā)后，才可公開出讓。 3．加大閑置土地處置力度 國土資源部出臺通知要求加大閑置土地處置力度。相對來說，這一稅收額度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于清算應(yīng)繳的額度。此前，土地增值稅征收多采用預(yù)征收制。 四是改預(yù)征土地增值稅為清算土地增值稅。 三是不能分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證。國土資源部規(guī)定單宗土地的開發(fā)建設(shè)時限原則上不得超過3 年。部分地方政府也逐步開始控制出讓宗地的規(guī)模，如北京在 20202020 年土地供應(yīng)中期計劃中明確規(guī)定，合理控制單宗住宅項目用地出讓規(guī)模，出讓的單宗住宅用地面積將控制在 10— 20 公頃以下，規(guī)劃建筑面積在 3050 萬平方米以下。土地出讓規(guī)模過大易產(chǎn)生種種弊端，其一是開發(fā)周期過長導(dǎo)致變相囤積土地，使出讓土地?zé)o法按期形成有效的市場供應(yīng)；其二是規(guī)模過大的房地產(chǎn)開發(fā)項目易形成區(qū)域供應(yīng)的壟斷格局，推高房價。 2．抑制開發(fā)企業(yè)囤積土地行為，增加市場房屋的有效供給 2020年，各級政府特別針對開發(fā)企業(yè)囤積土地的行為采取了幾項措施。 2020年 1— 5月，全國住宅用地的供應(yīng)量同比增長 %，普通商品房的土地供應(yīng)總量同比增加 %，經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)總量同比增加 166%。調(diào)控措施主要包括以下幾個方面。此政一出，市場觀望氣氛濃厚，一線城市普遍表現(xiàn)有價無市。 9 月 27 日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。這意味著開發(fā)商再也不能用少量的啟動資金來撬動大額的銀行貸款，對目前過熱的房地產(chǎn)市場將起到抑制作用。 7 10 月 9 日，國土資源部正式發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（ 39號令）?！?4 號文 ” 的發(fā)布，是我國樓市調(diào)控由 “ 主調(diào)市場 ” 轉(zhuǎn)向 “ 主調(diào)保障 ” 的風(fēng)向標(biāo)。《意見》明確要求加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠