【導(dǎo)讀】怕也逃不出這樣的發(fā)展規(guī)律。作為房地產(chǎn)投資的決策者、政府監(jiān)管部門，在密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)。調(diào)整市場(chǎng)策略，保持使市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。為此，亞太博宇通過對(duì)去年房地產(chǎn)一年運(yùn)行情況。的跟蹤，總結(jié)了這樣一篇約20萬字的年度報(bào)告，以饗讀者。七八月份最嚴(yán)重。此說雖未得到房地產(chǎn)行業(yè)人士認(rèn)同，但他們還是比較贊成這樣的觀點(diǎn)：?！?020年對(duì)部分開發(fā)商來說，可能是冬天，但就整個(gè)市場(chǎng)而言應(yīng)該是春天?！薄皣?yán)冬”并未來臨，“崩盤”也沒出現(xiàn)，“泡沫”仍在舌辯。而且，在停止實(shí)物分房、實(shí)行住。不過，“泡沫問題”、“房?jī)r(jià)問題”、“結(jié)構(gòu)調(diào)整”、“信用問題”確實(shí)值得關(guān)注。為此，我們亞太博宇站在2020年歲末、2020年初始，評(píng)點(diǎn)過去一年中國(guó)房地產(chǎn)向前。我們愈來愈清楚地看見，2020年從年頭至年尾，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)始終是在爭(zhēng)議中逐漸規(guī)范，與此同時(shí)，爭(zhēng)議也成了2020年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一大特點(diǎn)。目前上海樓市增量房供應(yīng)總價(jià)集中在50萬元以上，2020年本市家庭平均可支配收入約為。

　　

【正文】 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 14 頁(yè) 共 107 頁(yè) 持“泡沫論”觀點(diǎn)人士的論據(jù)大體有三：個(gè)別城市房?jī)r(jià)過高；房地產(chǎn)投資增速過猛，年增速已達(dá) 30%以上；商品房空置率過高，全國(guó)空置房面積已達(dá) 。 從全國(guó)情況看，高房?jī)r(jià)當(dāng)以北京為最。 1999年以前，當(dāng)人們分析北京房?jī)r(jià)過高的原因時(shí)，總是著眼于需求面，即將北京的高房?jī)r(jià)歸因于由各機(jī)關(guān)、部委、中央直屬企業(yè)及其他各類機(jī)構(gòu)購(gòu)買者形成的實(shí)力雄厚的公費(fèi)購(gòu)買群體。 2020 年公款買房停止后，人們發(fā)現(xiàn)，北京的房?jī)r(jià)仍然居高不下，這時(shí)候，大家才意識(shí)到必須重視北京市高房?jī)r(jià)中經(jīng)常起作用的成本因素 。 據(jù)悉，在北京市房產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成因素中，政府費(fèi)用就占 60%左右，僅土地出讓金就占目前房地產(chǎn)開發(fā)總投資的 1/3以上。 1998年以前，政府各項(xiàng)收費(fèi)多達(dá) 128 種。 1999年以后，政府減免了多項(xiàng)收費(fèi)，但目前的收費(fèi)仍達(dá) 30 余種。政府收費(fèi)較高、北京房地產(chǎn)開發(fā)商在定價(jià)中大都采用高利潤(rùn)策略，加之作為首都特有的高端客戶人數(shù)龐大等種種原因，就使北京成了全國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市。 令人驚奇的是，在北京已竣工房地產(chǎn)項(xiàng)目中，高價(jià)位和 低價(jià)位大都成為搶手貨， 50006000元左右的中等價(jià)位房產(chǎn)卻常常成為空置積壓的對(duì)象。 從北京的這一情況看，似乎與我們前面給定的“房地產(chǎn)泡沫”定義不相吻合。 房地產(chǎn)投資年增速超過 30%，能否成為判別房地產(chǎn)已出現(xiàn)泡沫的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn) ?看來也不能。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是在城鎮(zhèn)居民多年來住房狀況極差的條件下，與全國(guó)各地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)高速發(fā)展、城市化速度加快及農(nóng)村人口大量向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移相伴而行的。城鎮(zhèn)居民人均住房面積仍嫌過低所形成的巨大需求空間，推動(dòng)民間資本大量進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，這是住房投資高速增長(zhǎng)的原動(dòng)力。而全國(guó)商業(yè)銀行系統(tǒng)在存款 來源充裕，且又很難找尋優(yōu)質(zhì)工商企業(yè)作為放款對(duì)象時(shí)，城鎮(zhèn)居民的房產(chǎn)抵押貸款，就成了各銀行爭(zhēng)相進(jìn)入的無風(fēng)險(xiǎn)或低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域。在這種消費(fèi)性貸款需求的刺激下，開發(fā)商的投資沖動(dòng)又常常能得到銀行的資金性貸款支持。而且，各地政府都將改變城市面貌當(dāng)成自己的政績(jī)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商采取各式各樣的支持政策，也成了許多城市房地產(chǎn)開發(fā)快速增長(zhǎng)的不容忽視的刺激因素。這種種合力，就形成了統(tǒng)計(jì)數(shù)字反映出的年均 30%以上的房地產(chǎn)投資增速。但這個(gè)增速充其量只比全國(guó)平均固定資產(chǎn)投資增速高 5個(gè)百分點(diǎn)。也就是說，這個(gè)速度在上面所談的背景下，并不算高得 離譜。 ，倒象是“泡沫論”一個(gè)最難以辯駁的支持理由。但一位專家在與主管部門和統(tǒng)計(jì)部門溝通信息、交換意見時(shí)卻證實(shí)，在中國(guó)，商品房的真正空置率一年只有 4000萬平方米左右，這個(gè)數(shù)字占近年來每年 3億平方米的商品房總竣工面積的比例只有 13%多一點(diǎn)，空置房作為商品房的必要庫(kù)存，超過 10%雖然多了一點(diǎn)，但也很難斷言，這就是出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。 通過以上的分析可以認(rèn)為，斷言中國(guó)已出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫是不符合實(shí)際情況的。而對(duì)“警惕出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫”這種議論，我們也沒有理由對(duì)它進(jìn)行非議。因?yàn)?，近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)已暴露出的一些不合理現(xiàn)象：一是開發(fā)商用“假按揭”騙取銀行信貸；二是一些商業(yè)銀行為擴(kuò)張信貸業(yè)務(wù)“饑不擇食”，對(duì)一些不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)商大量發(fā)放開發(fā)性貸款；三是一些商業(yè)銀行在處理房地產(chǎn)項(xiàng)目的不良債權(quán)時(shí)，轉(zhuǎn)讓折扣過高，致使國(guó)家利益受損。 房地產(chǎn)出現(xiàn)“泡沫”的兩個(gè)理由有失偏頗 最近，不少媒體紛紛批露，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)了泡沫，其理由主要有兩點(diǎn)：一是商品房空置率超出國(guó)際警戒線 10%，達(dá) 26%；二是房?jī)r(jià)收入比亦超過國(guó)際通常標(biāo)準(zhǔn) 6 倍左右。這種看法顯然有失偏頗，而且輕言“泡沫”對(duì)房地產(chǎn)的 發(fā)展是極其不利的。 什么是泡沫？泡沫指的是一種資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)的交易過程中陡然漲價(jià)，價(jià)格嚴(yán)重背離其價(jià)值，此時(shí)經(jīng)濟(jì)中充滿并不反映物質(zhì)財(cái)富的貨幣氣泡。資產(chǎn)價(jià)格上漲到一定程度后，常常會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，接著發(fā)生價(jià)格暴跌，如氣泡的破滅，使經(jīng)濟(jì)從繁榮轉(zhuǎn)向衰退，人稱“泡沫經(jīng)濟(jì)”。泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)生不可缺少兩個(gè)基本條件：第一、商品供求嚴(yán)重失衡，需求遠(yuǎn)大于供給，這樣才會(huì)發(fā)生價(jià)格暴漲。第二、投機(jī)交易氣氛過濃。泡沫經(jīng)濟(jì)的商品供求嚴(yán)重失衡，需求遠(yuǎn)大于供給并沒有反映社會(huì)的真實(shí)供求關(guān)系，而是由過度投機(jī)交易導(dǎo)致。因此，凡能進(jìn)行投機(jī)的商品交易最容易產(chǎn) 生泡沫經(jīng)濟(jì)，如證券等?？梢?，泡沫的基本特征是價(jià)格非理性暴漲嚴(yán)重背離 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 15 頁(yè) 共 107 頁(yè) 其價(jià)值，價(jià)格是否正常是判斷是否發(fā)生泡沫的主要依據(jù)。 目前，國(guó)內(nèi)商品房空置率超出國(guó)際警戒線 10%，達(dá) 26%，反映的是商品房供遠(yuǎn)大于求，而不是求遠(yuǎn)大于供引起價(jià)格暴漲。從國(guó)內(nèi)商品房平均售價(jià)來看， 1998年至 2020年，每年商品房?jī)r(jià)格平均增長(zhǎng) %，商品住宅價(jià)格平均增長(zhǎng) %，價(jià)格總體走勢(shì)平穩(wěn)。尤其是全國(guó)房地產(chǎn)三大熱土的廣州樓市，房?jī)r(jià)連續(xù)五年下跌，樓市不但沒有過熱，反而偏冷。這種價(jià)格狀況怎能叫泡沫？此外，用房?jī)r(jià)收入比高低來判斷是否存在泡沫顯然是片 面的。房?jī)r(jià)收入比取決房?jī)r(jià)和收入兩個(gè)因素，房?jī)r(jià)不高但如果收入低，房?jī)r(jià)收入比也會(huì)高。發(fā)達(dá)國(guó)家的居民收入是中國(guó)百姓收入的數(shù)十倍，但其房?jī)r(jià)并沒有中國(guó)房?jī)r(jià)的數(shù)十倍，因此他們的房?jī)r(jià)收入比要比中國(guó)低，怎能據(jù)此說因中國(guó)房?jī)r(jià)收入比超出國(guó)際通常標(biāo)準(zhǔn)而存在泡沫？據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我國(guó)房?jī)r(jià)收入比大的地區(qū)不是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，而是經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后地區(qū)。其中沈陽(yáng)以 倍的房?jī)r(jià)收入比居全國(guó)之最。在西南，房?jī)r(jià)收入比最高的是相對(duì)落后的貴州，達(dá) 倍。但如果據(jù)此認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)存在泡沫最大的地區(qū)不是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，而是經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后地區(qū)，顯然難以令人 信服。認(rèn)為房地產(chǎn)存在泡沫的人很擔(dān)心目前的房地產(chǎn)投資熱會(huì)重演 1993年泡沫破滅的歷史。對(duì)此 ,應(yīng)作一些具體分析。一是 10年前是短缺經(jīng)濟(jì)，而當(dāng)今是剩余經(jīng)濟(jì)，因此產(chǎn)生泡沫的宏觀供求環(huán)境并不存在；二是近年的房地產(chǎn)投資熱完全由消費(fèi)需求拉動(dòng)，而不像10 年前那樣缺少消費(fèi)需求，完全是資本拉動(dòng)；三是房地產(chǎn)銷售住宅所占比例逐年上升，從1997年的 78%上升到目前的 84%，今年 18月份的商品住宅銷售已占全部商品房銷售的 90%，而我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積只有 10多平方米，住宅市場(chǎng)發(fā)展空間很大；四是 10年前房地產(chǎn)開發(fā)主要是銀行資金， 而今年房地產(chǎn)開發(fā)中銀行資金不到 30%。 雖談不上泡沫，但投資增長(zhǎng)過快帶來的 26%的空置率必須警惕。一是供求結(jié)構(gòu)失衡問題，經(jīng)濟(jì)適用房和低價(jià)位商品房供應(yīng)嚴(yán)重不足，不能滿足中低收入家庭需求，而中高檔豪華住宅又過剩；二是地區(qū)結(jié)構(gòu)失衡問題，廣東和北京明顯過熱。同是省會(huì)特大城市，廣州商品房空置達(dá)數(shù)百萬平方米，南京只有十幾萬平方米；三是金融體系對(duì)房地產(chǎn)信貸的過分樂觀，市場(chǎng)看漲時(shí)，銀行認(rèn)為可以控制風(fēng)險(xiǎn)，而實(shí)際上我國(guó)銀行尚不具備成熟的擔(dān)保、保險(xiǎn)體系。 五、產(chǎn)品問題 （一）小戶型成為市場(chǎng)主流？ 上海春季房展會(huì)上，小房型依 然受寵 從 2020年上海之春住宅精品交易會(huì)上來看，上海市小房型依然受寵。據(jù)悉，在展廳內(nèi)，小房型住宅前始終熱鬧非凡，讓周邊同行羨慕不已。單身公寓顯得獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，在二樓一個(gè)不起眼的小展位內(nèi)，里三層外三層圍著許多人。建國(guó)西路、襄陽(yáng)路的位置 3040萬元左右的房?jī)r(jià)，打動(dòng)了不少喜歡地段與房產(chǎn)投資的市民。內(nèi)環(huán)線邊一新樓當(dāng)天正式預(yù)訂，結(jié)果， 90平方米內(nèi)的二房、 120平方米左右的三房被率先相中，而發(fā)展商挖空心思設(shè)計(jì)的豪華大套房，相形之下，卻顯門前冷落。這顯示，上海市小房型依然供不應(yīng)求，住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)需要調(diào)整。為了適應(yīng)市場(chǎng)需求 ，不少開發(fā)商甚至把其它建筑改建成小房型住宅。不過業(yè)內(nèi)人士也告誡，開發(fā)商這種作法雖然能緩解住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的失衡，但改建后的小房型設(shè)計(jì)上的障礙使之存在不少先天不足，如電梯少、一層戶數(shù)多，某些部位采光通風(fēng)不理想，這些將直接影響市民日后的生活質(zhì)量，久而久之對(duì)消費(fèi)者的積極性是一種打擊，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是不利的。 小戶型熱銷重慶事出有因 小戶型在重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)，一直都有人緣。從早期的時(shí)代天驕到金島 eHOUSE，至 2020年下半年粉墨登場(chǎng)的在水一方、恒通云鼎國(guó)際公寓等等，這些樓盤所推出的小戶型，幾乎是 一經(jīng)面市就成為搶手貨。 2020 年 3 月初舉辦的春季房展會(huì)上，一城新界的夾層小戶型可謂風(fēng)頭占盡。因其夾層小戶型的空間可向上拔高，空間可大可。接著，相繼面市的南坪知音閣小戶型、新銳地帶的 5米高個(gè)性空間、沙區(qū)陽(yáng)光驛站裝修房等憑藉自身別具特色的小戶型創(chuàng)意，受到置業(yè)者的廣泛關(guān)注。其實(shí)，中小戶型在重慶樓市走俏的原由主要是總價(jià)低?？們r(jià)5萬元起的在水一方，對(duì)于那些向住 5+2生活方式的人來講，無疑是個(gè)擋不住的誘惑；而均價(jià)在 3830元 /m2的恒通云鼎國(guó)際公寓，盡管單價(jià)不菲，但其 ，總價(jià) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 16 頁(yè) 共 107 頁(yè) 則在 17萬元左右，讓 不少投資者趨之若鶩。據(jù)調(diào)查顯示，在本市樓市中 ,選擇總價(jià)在 20萬元以下的住宅的人占相當(dāng)部分。其次，區(qū)位是小戶型有無價(jià)值的前提。小戶型熱銷的重要原因在于，花不高的總價(jià)，在市區(qū)好地段、好小區(qū)擁有一套合適的住宅。創(chuàng)新小戶型更是叫好又叫座，對(duì)此，業(yè)界分析，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化的使然。由于 2020 年以來各個(gè)區(qū)域新盤雨后春筍般拔地而起，讓原本就風(fēng)聲鶴啼的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一時(shí)間，更是硝煙彌漫。面對(duì)嚴(yán)竣的市場(chǎng) ,一些開發(fā)商開始識(shí)時(shí)務(wù)地將過去追求“最大利潤(rùn)”的目光，瞄準(zhǔn)普通購(gòu)房者，關(guān)注普通大眾已成為不少開發(fā)商的目標(biāo)。 以 SOLO 為切入點(diǎn)，小戶型還可以找到很多空白 這里說的年輕人是指 SOLO一族，即年齡在二三十歲的單身青年人，為了擺脫目前漂泊不定的生活，他們有強(qiáng)烈的購(gòu)房欲望。他們需要什幺樣的房子呢？據(jù)一項(xiàng)調(diào)查顯示： 一、 %的被訪者想買 50平方米以下的房。 由于這樣的年輕人工作不久，又沒有多少積蓄，不可能買得起大房子的，因此，小戶型就成了他們置業(yè)安家的首選。但由于市場(chǎng)供應(yīng)情況，真正對(duì)50平方米以下的房子有準(zhǔn)確概念的人不多。 二、 %的被訪者希望空間設(shè)計(jì)能滿足 2人需要。 另外， %選擇一人使用， %選擇 3人及以 上使用。 三、對(duì)小戶型的偏愛女性（ %）高于男性（ %）。 相比較而言，女性的收入普遍低于同年齡段的男性，且社會(huì)對(duì)女性在住房方面的要求比較寬容，同時(shí)她們也比男性更需要一種安全感、穩(wěn)定感。 四、 %的被訪者需要便捷的公共交通。 公交汽車和地鐵為大多數(shù)被訪者的主要交通工具，所以便捷的公共交通對(duì)他們十分必要。 五、 %的被訪者需要預(yù)留洗衣機(jī)位。 購(gòu)買房屋面積較小的被訪者對(duì)自助洗衣房的接受程度明顯高于購(gòu)買房屋面積大的被訪者。購(gòu)買建筑面積 40平方米左右的被訪者中 %會(huì)考慮租用自助洗衣房，而購(gòu)買建筑面 積在 50 平方米左右的被訪者中僅%的會(huì)租用自助洗衣房。 六、 78%的人表示在價(jià)格合適的情況下，希望購(gòu)買精裝修住宅。本次調(diào)查表明， 100%的被訪者都認(rèn)為小戶型只是自己的過渡性住宅，但其中 85%的人認(rèn)為即使是過渡性住宅也應(yīng)力圖舒適。 60%的被訪者認(rèn)為自己沒有過多的精力去裝修房屋，所以約有 78%的被訪者表示在價(jià)格可以接受的情況下，希望購(gòu)買個(gè)性化精裝修的住房。 七、 %的被訪者需要酒店式服務(wù)。 20世紀(jì) 70年代出生的這個(gè)群體，對(duì)于住宅的要求發(fā)生了微妙的變化。他們不再單純用房屋的面積來衡量居住的舒適性。而這帶來 的是：如果有固定的一筆錢用來買房，他們也許不再單純追求一個(gè)較大面積，而是會(huì)選擇一個(gè)面積較小但品質(zhì)很高的住宅。在本次調(diào)查中，只有 %的被訪者表示不需要物業(yè)提供任何酒店式服務(wù)。 %的被訪者提及需要 24 小時(shí)送餐服務(wù)；其次需求較多的是進(jìn)房打掃衛(wèi)生 (%)、保姆服務(wù)(%)、代購(gòu)物品服務(wù) (%)、定時(shí)喚醒服務(wù) (%)等。 八、大部分被訪者重視生活配套。 本次調(diào)查的這個(gè)年齡段的人雖然剛剛開始工作，但所受教育普遍較高，使其具有較高的起點(diǎn)，也懷有很大的抱負(fù)。對(duì)于這些人，實(shí)在的物質(zhì)生活是重要的 ，同樣重要的還有生活的氛圍，是既可以讓你放松又可以給你力量的氛圍。按被訪者認(rèn)為社區(qū)必須配備的生活設(shè)施的重要程度依次排序?yàn)椋?24小時(shí)便利店 (%)、健身房 (%)、小型圖書館 (%)和羽毛球室 (57%)。按被訪者認(rèn)為社區(qū)不需要配備或無所謂配備與否的生活設(shè)施的比例依次排序?yàn)椋呵俜?(%)、可出租會(huì)客室 (%)、茶藝館 (%)、棋牌室 (%)、 24 小時(shí)視聽室(%)。 小戶型能成為市場(chǎng)的主流嗎？ 小戶型住宅因?yàn)榭們r(jià)低，可以滿足那些剛參加工作的，或者積蓄不太多的 ，又沒有成家或者剛結(jié)婚的年輕人的需求，加上一些投資炒家的推波助瀾，一經(jīng)推出市場(chǎng)反映異?；鸨瑥谋砻嫔峡?，好像小戶型已成為市場(chǎng)熱點(diǎn)和市場(chǎng)主流產(chǎn)品。但業(yè)內(nèi)人士同時(shí)也提醒，市場(chǎng)絕對(duì)不能盲目樂觀，更忌盲目跟風(fēng)。 一、超小戶型存在的缺點(diǎn)。 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，超小戶型主要存在以下缺點(diǎn)：（ 1）總價(jià)低，單價(jià)高。例如， solo 單價(jià)基本在 7000 元 /平方米以上，這一價(jià)格水平對(duì)于購(gòu)房者而言實(shí)屬不低；而且各種生活所需的配套服務(wù)都是有償?shù)?，生活成本也高，各性能比自然是其最明顯的弱項(xiàng)。（ 2）工程建設(shè)質(zhì)量、采光、通風(fēng)、景觀差。目前市場(chǎng)上供應(yīng)的超小戶 型幾乎全部是在原設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上經(jīng)過大量修改后的產(chǎn)品，個(gè)別的甚至是在建成現(xiàn)房后重新動(dòng)了手術(shù)改成的，這些 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 17 頁(yè) 共