【導(dǎo)讀】怕也逃不出這樣的發(fā)展規(guī)律。作為房地產(chǎn)投資的決策者、政府監(jiān)管部門，在密切關(guān)注經(jīng)濟。調(diào)整市場策略，保持使市場的持續(xù)發(fā)展。為此，亞太博宇通過對去年房地產(chǎn)一年運行情況。的跟蹤，總結(jié)了這樣一篇約20萬字的年度報告，以饗讀者。七八月份最嚴(yán)重。此說雖未得到房地產(chǎn)行業(yè)人士認(rèn)同，但他們還是比較贊成這樣的觀點：。“2020年對部分開發(fā)商來說，可能是冬天，但就整個市場而言應(yīng)該是春天。”“嚴(yán)冬”并未來臨，“崩盤”也沒出現(xiàn)，“泡沫”仍在舌辯。而且，在停止實物分房、實行住。不過，“泡沫問題”、“房價問題”、“結(jié)構(gòu)調(diào)整”、“信用問題”確實值得關(guān)注。為此，我們亞太博宇站在2020年歲末、2020年初始，評點過去一年中國房地產(chǎn)向前。我們愈來愈清楚地看見，2020年從年頭至年尾，中國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)始終是在爭議中逐漸規(guī)范，與此同時，爭議也成了2020年中國房地產(chǎn)市場的另一大特點。目前上海樓市增量房供應(yīng)總價集中在50萬元以上，2020年本市家庭平均可支配收入約為。

　　

【正文】 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 14 頁 共 107 頁 持“泡沫論”觀點人士的論據(jù)大體有三：個別城市房價過高；房地產(chǎn)投資增速過猛，年增速已達 30%以上；商品房空置率過高，全國空置房面積已達 。 從全國情況看，高房價當(dāng)以北京為最。 1999年以前，當(dāng)人們分析北京房價過高的原因時，總是著眼于需求面，即將北京的高房價歸因于由各機關(guān)、部委、中央直屬企業(yè)及其他各類機構(gòu)購買者形成的實力雄厚的公費購買群體。 2020 年公款買房停止后，人們發(fā)現(xiàn)，北京的房價仍然居高不下，這時候，大家才意識到必須重視北京市高房價中經(jīng)常起作用的成本因素 。 據(jù)悉，在北京市房產(chǎn)價格構(gòu)成因素中，政府費用就占 60%左右，僅土地出讓金就占目前房地產(chǎn)開發(fā)總投資的 1/3以上。 1998年以前，政府各項收費多達 128 種。 1999年以后，政府減免了多項收費，但目前的收費仍達 30 余種。政府收費較高、北京房地產(chǎn)開發(fā)商在定價中大都采用高利潤策略，加之作為首都特有的高端客戶人數(shù)龐大等種種原因，就使北京成了全國房價最高的城市。 令人驚奇的是，在北京已竣工房地產(chǎn)項目中，高價位和 低價位大都成為搶手貨， 50006000元左右的中等價位房產(chǎn)卻常常成為空置積壓的對象。 從北京的這一情況看，似乎與我們前面給定的“房地產(chǎn)泡沫”定義不相吻合。 房地產(chǎn)投資年增速超過 30%，能否成為判別房地產(chǎn)已出現(xiàn)泡沫的一個標(biāo)準(zhǔn) ?看來也不能。中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是在城鎮(zhèn)居民多年來住房狀況極差的條件下，與全國各地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)高速發(fā)展、城市化速度加快及農(nóng)村人口大量向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移相伴而行的。城鎮(zhèn)居民人均住房面積仍嫌過低所形成的巨大需求空間，推動民間資本大量進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，這是住房投資高速增長的原動力。而全國商業(yè)銀行系統(tǒng)在存款 來源充裕，且又很難找尋優(yōu)質(zhì)工商企業(yè)作為放款對象時，城鎮(zhèn)居民的房產(chǎn)抵押貸款，就成了各銀行爭相進入的無風(fēng)險或低風(fēng)險業(yè)務(wù)領(lǐng)域。在這種消費性貸款需求的刺激下，開發(fā)商的投資沖動又常常能得到銀行的資金性貸款支持。而且，各地政府都將改變城市面貌當(dāng)成自己的政績，對房地產(chǎn)開發(fā)商采取各式各樣的支持政策，也成了許多城市房地產(chǎn)開發(fā)快速增長的不容忽視的刺激因素。這種種合力，就形成了統(tǒng)計數(shù)字反映出的年均 30%以上的房地產(chǎn)投資增速。但這個增速充其量只比全國平均固定資產(chǎn)投資增速高 5個百分點。也就是說，這個速度在上面所談的背景下，并不算高得 離譜。 ，倒象是“泡沫論”一個最難以辯駁的支持理由。但一位專家在與主管部門和統(tǒng)計部門溝通信息、交換意見時卻證實，在中國，商品房的真正空置率一年只有 4000萬平方米左右，這個數(shù)字占近年來每年 3億平方米的商品房總竣工面積的比例只有 13%多一點，空置房作為商品房的必要庫存，超過 10%雖然多了一點，但也很難斷言，這就是出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。 通過以上的分析可以認(rèn)為，斷言中國已出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫是不符合實際情況的。而對“警惕出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫”這種議論，我們也沒有理由對它進行非議。因為 ，近年來房地產(chǎn)市場確實已暴露出的一些不合理現(xiàn)象：一是開發(fā)商用“假按揭”騙取銀行信貸；二是一些商業(yè)銀行為擴張信貸業(yè)務(wù)“饑不擇食”，對一些不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)商大量發(fā)放開發(fā)性貸款；三是一些商業(yè)銀行在處理房地產(chǎn)項目的不良債權(quán)時，轉(zhuǎn)讓折扣過高，致使國家利益受損。 房地產(chǎn)出現(xiàn)“泡沫”的兩個理由有失偏頗 最近，不少媒體紛紛批露，認(rèn)為中國房地產(chǎn)出現(xiàn)了泡沫，其理由主要有兩點：一是商品房空置率超出國際警戒線 10%，達 26%；二是房價收入比亦超過國際通常標(biāo)準(zhǔn) 6 倍左右。這種看法顯然有失偏頗，而且輕言“泡沫”對房地產(chǎn)的 發(fā)展是極其不利的。 什么是泡沫？泡沫指的是一種資產(chǎn)在一個連續(xù)的交易過程中陡然漲價，價格嚴(yán)重背離其價值，此時經(jīng)濟中充滿并不反映物質(zhì)財富的貨幣氣泡。資產(chǎn)價格上漲到一定程度后，常常會發(fā)生逆轉(zhuǎn)，接著發(fā)生價格暴跌，如氣泡的破滅，使經(jīng)濟從繁榮轉(zhuǎn)向衰退，人稱“泡沫經(jīng)濟”。泡沫經(jīng)濟的發(fā)生不可缺少兩個基本條件：第一、商品供求嚴(yán)重失衡，需求遠(yuǎn)大于供給，這樣才會發(fā)生價格暴漲。第二、投機交易氣氛過濃。泡沫經(jīng)濟的商品供求嚴(yán)重失衡，需求遠(yuǎn)大于供給并沒有反映社會的真實供求關(guān)系，而是由過度投機交易導(dǎo)致。因此，凡能進行投機的商品交易最容易產(chǎn) 生泡沫經(jīng)濟，如證券等?？梢?，泡沫的基本特征是價格非理性暴漲嚴(yán)重背離 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 15 頁 共 107 頁 其價值，價格是否正常是判斷是否發(fā)生泡沫的主要依據(jù)。 目前，國內(nèi)商品房空置率超出國際警戒線 10%，達 26%，反映的是商品房供遠(yuǎn)大于求，而不是求遠(yuǎn)大于供引起價格暴漲。從國內(nèi)商品房平均售價來看， 1998年至 2020年，每年商品房價格平均增長 %，商品住宅價格平均增長 %，價格總體走勢平穩(wěn)。尤其是全國房地產(chǎn)三大熱土的廣州樓市，房價連續(xù)五年下跌，樓市不但沒有過熱，反而偏冷。這種價格狀況怎能叫泡沫？此外，用房價收入比高低來判斷是否存在泡沫顯然是片 面的。房價收入比取決房價和收入兩個因素，房價不高但如果收入低，房價收入比也會高。發(fā)達國家的居民收入是中國百姓收入的數(shù)十倍，但其房價并沒有中國房價的數(shù)十倍，因此他們的房價收入比要比中國低，怎能據(jù)此說因中國房價收入比超出國際通常標(biāo)準(zhǔn)而存在泡沫？據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我國房價收入比大的地區(qū)不是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，而是經(jīng)濟相對落后地區(qū)。其中沈陽以 倍的房價收入比居全國之最。在西南，房價收入比最高的是相對落后的貴州，達 倍。但如果據(jù)此認(rèn)為我國房地產(chǎn)存在泡沫最大的地區(qū)不是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，而是經(jīng)濟相對落后地區(qū)，顯然難以令人 信服。認(rèn)為房地產(chǎn)存在泡沫的人很擔(dān)心目前的房地產(chǎn)投資熱會重演 1993年泡沫破滅的歷史。對此 ,應(yīng)作一些具體分析。一是 10年前是短缺經(jīng)濟，而當(dāng)今是剩余經(jīng)濟，因此產(chǎn)生泡沫的宏觀供求環(huán)境并不存在；二是近年的房地產(chǎn)投資熱完全由消費需求拉動，而不像10 年前那樣缺少消費需求，完全是資本拉動；三是房地產(chǎn)銷售住宅所占比例逐年上升，從1997年的 78%上升到目前的 84%，今年 18月份的商品住宅銷售已占全部商品房銷售的 90%，而我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積只有 10多平方米，住宅市場發(fā)展空間很大；四是 10年前房地產(chǎn)開發(fā)主要是銀行資金， 而今年房地產(chǎn)開發(fā)中銀行資金不到 30%。 雖談不上泡沫，但投資增長過快帶來的 26%的空置率必須警惕。一是供求結(jié)構(gòu)失衡問題，經(jīng)濟適用房和低價位商品房供應(yīng)嚴(yán)重不足，不能滿足中低收入家庭需求，而中高檔豪華住宅又過剩；二是地區(qū)結(jié)構(gòu)失衡問題，廣東和北京明顯過熱。同是省會特大城市，廣州商品房空置達數(shù)百萬平方米，南京只有十幾萬平方米；三是金融體系對房地產(chǎn)信貸的過分樂觀，市場看漲時，銀行認(rèn)為可以控制風(fēng)險，而實際上我國銀行尚不具備成熟的擔(dān)保、保險體系。 五、產(chǎn)品問題 （一）小戶型成為市場主流？ 上海春季房展會上，小房型依 然受寵 從 2020年上海之春住宅精品交易會上來看，上海市小房型依然受寵。據(jù)悉，在展廳內(nèi)，小房型住宅前始終熱鬧非凡，讓周邊同行羨慕不已。單身公寓顯得獨領(lǐng)風(fēng)騷，在二樓一個不起眼的小展位內(nèi)，里三層外三層圍著許多人。建國西路、襄陽路的位置 3040萬元左右的房價，打動了不少喜歡地段與房產(chǎn)投資的市民。內(nèi)環(huán)線邊一新樓當(dāng)天正式預(yù)訂，結(jié)果， 90平方米內(nèi)的二房、 120平方米左右的三房被率先相中，而發(fā)展商挖空心思設(shè)計的豪華大套房，相形之下，卻顯門前冷落。這顯示，上海市小房型依然供不應(yīng)求，住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)需要調(diào)整。為了適應(yīng)市場需求 ，不少開發(fā)商甚至把其它建筑改建成小房型住宅。不過業(yè)內(nèi)人士也告誡，開發(fā)商這種作法雖然能緩解住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的失衡，但改建后的小房型設(shè)計上的障礙使之存在不少先天不足，如電梯少、一層戶數(shù)多，某些部位采光通風(fēng)不理想，這些將直接影響市民日后的生活質(zhì)量，久而久之對消費者的積極性是一種打擊，這對房地產(chǎn)市場的發(fā)展是不利的。 小戶型熱銷重慶事出有因 小戶型在重慶房地產(chǎn)市場，一直都有人緣。從早期的時代天驕到金島 eHOUSE，至 2020年下半年粉墨登場的在水一方、恒通云鼎國際公寓等等，這些樓盤所推出的小戶型，幾乎是 一經(jīng)面市就成為搶手貨。 2020 年 3 月初舉辦的春季房展會上，一城新界的夾層小戶型可謂風(fēng)頭占盡。因其夾層小戶型的空間可向上拔高，空間可大可。接著，相繼面市的南坪知音閣小戶型、新銳地帶的 5米高個性空間、沙區(qū)陽光驛站裝修房等憑藉自身別具特色的小戶型創(chuàng)意，受到置業(yè)者的廣泛關(guān)注。其實，中小戶型在重慶樓市走俏的原由主要是總價低?？們r5萬元起的在水一方，對于那些向住 5+2生活方式的人來講，無疑是個擋不住的誘惑；而均價在 3830元 /m2的恒通云鼎國際公寓，盡管單價不菲，但其 ，總價 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 16 頁 共 107 頁 則在 17萬元左右，讓 不少投資者趨之若鶩。據(jù)調(diào)查顯示，在本市樓市中 ,選擇總價在 20萬元以下的住宅的人占相當(dāng)部分。其次，區(qū)位是小戶型有無價值的前提。小戶型熱銷的重要原因在于，花不高的總價，在市區(qū)好地段、好小區(qū)擁有一套合適的住宅。創(chuàng)新小戶型更是叫好又叫座，對此，業(yè)界分析，市場競爭日趨白熱化的使然。由于 2020 年以來各個區(qū)域新盤雨后春筍般拔地而起，讓原本就風(fēng)聲鶴啼的房地產(chǎn)市場，一時間，更是硝煙彌漫。面對嚴(yán)竣的市場 ,一些開發(fā)商開始識時務(wù)地將過去追求“最大利潤”的目光，瞄準(zhǔn)普通購房者，關(guān)注普通大眾已成為不少開發(fā)商的目標(biāo)。 以 SOLO 為切入點，小戶型還可以找到很多空白 這里說的年輕人是指 SOLO一族，即年齡在二三十歲的單身青年人，為了擺脫目前漂泊不定的生活，他們有強烈的購房欲望。他們需要什幺樣的房子呢？據(jù)一項調(diào)查顯示： 一、 %的被訪者想買 50平方米以下的房。 由于這樣的年輕人工作不久，又沒有多少積蓄，不可能買得起大房子的，因此，小戶型就成了他們置業(yè)安家的首選。但由于市場供應(yīng)情況，真正對50平方米以下的房子有準(zhǔn)確概念的人不多。 二、 %的被訪者希望空間設(shè)計能滿足 2人需要。 另外， %選擇一人使用， %選擇 3人及以 上使用。 三、對小戶型的偏愛女性（ %）高于男性（ %）。 相比較而言，女性的收入普遍低于同年齡段的男性，且社會對女性在住房方面的要求比較寬容，同時她們也比男性更需要一種安全感、穩(wěn)定感。 四、 %的被訪者需要便捷的公共交通。 公交汽車和地鐵為大多數(shù)被訪者的主要交通工具，所以便捷的公共交通對他們十分必要。 五、 %的被訪者需要預(yù)留洗衣機位。 購買房屋面積較小的被訪者對自助洗衣房的接受程度明顯高于購買房屋面積大的被訪者。購買建筑面積 40平方米左右的被訪者中 %會考慮租用自助洗衣房，而購買建筑面 積在 50 平方米左右的被訪者中僅%的會租用自助洗衣房。 六、 78%的人表示在價格合適的情況下，希望購買精裝修住宅。本次調(diào)查表明， 100%的被訪者都認(rèn)為小戶型只是自己的過渡性住宅，但其中 85%的人認(rèn)為即使是過渡性住宅也應(yīng)力圖舒適。 60%的被訪者認(rèn)為自己沒有過多的精力去裝修房屋，所以約有 78%的被訪者表示在價格可以接受的情況下，希望購買個性化精裝修的住房。 七、 %的被訪者需要酒店式服務(wù)。 20世紀(jì) 70年代出生的這個群體，對于住宅的要求發(fā)生了微妙的變化。他們不再單純用房屋的面積來衡量居住的舒適性。而這帶來 的是：如果有固定的一筆錢用來買房，他們也許不再單純追求一個較大面積，而是會選擇一個面積較小但品質(zhì)很高的住宅。在本次調(diào)查中，只有 %的被訪者表示不需要物業(yè)提供任何酒店式服務(wù)。 %的被訪者提及需要 24 小時送餐服務(wù)；其次需求較多的是進房打掃衛(wèi)生 (%)、保姆服務(wù)(%)、代購物品服務(wù) (%)、定時喚醒服務(wù) (%)等。 八、大部分被訪者重視生活配套。 本次調(diào)查的這個年齡段的人雖然剛剛開始工作，但所受教育普遍較高，使其具有較高的起點，也懷有很大的抱負(fù)。對于這些人，實在的物質(zhì)生活是重要的 ，同樣重要的還有生活的氛圍，是既可以讓你放松又可以給你力量的氛圍。按被訪者認(rèn)為社區(qū)必須配備的生活設(shè)施的重要程度依次排序為： 24小時便利店 (%)、健身房 (%)、小型圖書館 (%)和羽毛球室 (57%)。按被訪者認(rèn)為社區(qū)不需要配備或無所謂配備與否的生活設(shè)施的比例依次排序為：琴房 (%)、可出租會客室 (%)、茶藝館 (%)、棋牌室 (%)、 24 小時視聽室(%)。 小戶型能成為市場的主流嗎？ 小戶型住宅因為總價低，可以滿足那些剛參加工作的，或者積蓄不太多的 ，又沒有成家或者剛結(jié)婚的年輕人的需求，加上一些投資炒家的推波助瀾，一經(jīng)推出市場反映異?；鸨瑥谋砻嫔峡?，好像小戶型已成為市場熱點和市場主流產(chǎn)品。但業(yè)內(nèi)人士同時也提醒，市場絕對不能盲目樂觀，更忌盲目跟風(fēng)。 一、超小戶型存在的缺點。 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，超小戶型主要存在以下缺點：（ 1）總價低，單價高。例如， solo 單價基本在 7000 元 /平方米以上，這一價格水平對于購房者而言實屬不低；而且各種生活所需的配套服務(wù)都是有償?shù)?，生活成本也高，各性能比自然是其最明顯的弱項。（ 2）工程建設(shè)質(zhì)量、采光、通風(fēng)、景觀差。目前市場上供應(yīng)的超小戶 型幾乎全部是在原設(shè)計基礎(chǔ)上經(jīng)過大量修改后的產(chǎn)品，個別的甚至是在建成現(xiàn)房后重新動了手術(shù)改成的，這些 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 17 頁 共