【導讀】位于安徽省北部。東地區(qū)腹地，蘇、魯、豫、皖四省之交，北接蕭縣，南臨蒙城，東與宿州比鄰，西連渦陽和河南永城。南北長108公里，東西寬60公里，總面積2725平方公里。2021年，年末全市戶籍人口萬人。市區(qū)人口萬人，目前淮北市轄3區(qū)、1縣，3個區(qū)：杜集、相山、列山。自2021年以后，淮北GDP增長很快，增幅始終保持在10%以上。2021年淮北全社會固定資產(chǎn)投資額為億元，位居最后，但增長率排在第四，所占GDP總量超過%，位列第二，說明淮北投資力度比。較大，其經(jīng)濟增長后勢強勁。境等影響，焦炭和部分紡織品產(chǎn)量有所下降。淮北作為淮海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的其中一名，自然會得到?；幢笔懈黝悎@區(qū)總規(guī)模面積125平方公里，開發(fā)面積24平方公里，入駐企業(yè)200多家，從業(yè)人員達萬人，將會帶來很帶的租賃、購房需求?；幢笔虚_發(fā)區(qū)已建成面積平方公里，其中，3個省級園區(qū)建成面積13平方公里，2個工業(yè)園區(qū)已建成區(qū)面積平方公里。

　　

【正文】 越高， 3539歲這一年齡段消費水平最高有 1/4 的購房者可以接受 30003500 元 /平方米的售價。 總價 表 45 總價選擇范圍與建筑類型交叉分析 15 萬以下 1517 1820 2125 2629 3034 3540 多層 % % % % % % % 小高層 % % % % % % % 高層 % % % % % % % 別墅 % —— —— % % % % 總計 % % % % % % % 從上表中我們可以看出， 20 萬左右的總價是淮北市民接受度比較高的，這和目前淮北市場的主要銷售情況是基本相吻合的，說明目前購房者正在逐步接受不斷上漲的房價。 多層住宅在淮北市購房者心目中的價格要高于小高層、高層，而小高層主力接受總價位最低，可見小高層住宅要在控制總價 上下一番功夫。 支付方式 44 圖 46 各年齡段付款方式交叉分析表 從上圖中桔黃色的線條中可以看出，隨著年齡的增長，選擇按揭的比例越來越少， 在付款方式中，按揭比例一直大于一次性付款比例。 而 50 歲以后 的購房者，多為 為子女購臵新居，選擇按揭的比例 高于 一次性付款 。 五、媒體接受度分析 0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %2 0 . 0 0 %一次性付清 3 . 7 2 % 3 . 7 2 % 1 0 . 1 1 % 7 . 4 5 % 7 . 4 5 % 0 . 0 0 %按揭 1 8 . 6 2 % 1 7 . 0 2 % 1 5 . 9 6 % 9 . 0 4 % 6 . 3 8 % 0 . 5 3 %2 0 24 2 5 29 3 0 34 3 5 39 4 0 49 5 0 59數(shù)據(jù)來源：南京中原DR C 監(jiān)測數(shù)據(jù) 45 表 46 了解樓盤方式分析 朋友介紹 % 網(wǎng)絡 % 報紙 % 房展會 % 電視 % 戶外廣告 % 售樓處 % 電臺 % 宣傳單頁 % 車身廣告 % 淮北市購房者目前了解樓盤信息的主要方式有兩種，朋友介紹和報紙。 淮北市目前較常用的媒體有電視、報紙、戶外廣告（汽車、路牌、戶外大牌）宣傳單頁等， 而 電視 媒介以 礦工臺 為首要選擇，另會在衛(wèi)視節(jié)目中做游走字幕 。 報紙方面 建議主要投放礦工報、日報（黨報）和服務指南 。 礦工報作為礦區(qū)內(nèi)的主要報紙其在礦區(qū)的覆蓋面比較廣，直接發(fā)放到礦區(qū)的各個辦公室、其針對性比較強。而日報（黨報）其每天發(fā)行量達到 10640 份，主要受眾是淮北市各企事業(yè)單位和行政機關，而服務指南其受眾 群比較廣泛 ，淮北市區(qū)內(nèi)及濉溪縣各沿街商鋪和各礦區(qū)、機關單位都有輻射 。 服務指南為一份信息性報紙， 傳單宣傳，雖然淮北房地產(chǎn)市場各種有效手段層出不窮，但淮北人對于宣傳單頁還是比較接受的，加上現(xiàn)階段各樓盤的單頁也越來越精美，很多人不會隨手扔掉，而是會回家仔細閱讀。 大牌也是淮北對外宣傳 的重 要手段，從目前淮北大牌的使用狀況來看有超過 7 成的是房產(chǎn)廣告。 淮北目前本地開發(fā)商的樓盤銷售較好，因為這個城市比較小，關系網(wǎng)錯綜復雜，很多購房者會因為認識這個開發(fā)企業(yè)的人（或者老總）、或者朋友、親戚認識而買這個樓盤的房子，“反正我 認識你，你又跑不掉”這也可以看出信譽和口碑是淮北市場屢試不爽的試金石。 除了簡單的廣告營銷之外，淮北市場還搞過很多事件營銷，選美小姐啦、產(chǎn)品說明會、花車巡游啦、冷餐會、啤酒比賽等、ｖｉｐ、優(yōu)惠卡等各式促銷活動 46 六、小結 ? 淮北 市購房目的以自住為主，占到 %，其中子女就學和工作需要比例比較高 ? 淮北市購房者投資的比例較大 ? 在建筑類型中 ，小高層和高層的接受度正在不斷提高 ? 目前淮北市購房者對于住宅的心理價位在 18001999 元 /平方米， 3539 歲這一年齡段消費能力最強 ? 20 萬左右的總價是淮北 消費者普遍接 受的價格 ，這和目前淮北市場的主要銷售情況是基本吻合的， ? 在建筑風格的選擇上，淮北的消費者近 7 成選擇了現(xiàn)代簡約式，消費者自身對新產(chǎn)品了解不足， 產(chǎn)品概念模糊。 ? 淮北市購房者 選擇按揭的比例 占到絕大多數(shù) ? 淮北市購房者了解樓盤信息的主要方式以朋友介紹和報紙為主 47 五、結論與建議 ? 結論 ? 淮北市 GDP 增長率始終保持在 10%以上，房地產(chǎn)經(jīng)濟處于飛速增長期。 ? 淮北 投資力度比較大， 經(jīng)濟增長后勢強勁。 ? 三個城市組團和一個城市“綠心”的空間布局結構 ， 未來 城南方向將是房地產(chǎn)發(fā)展重點。 ? 中原預測：淮北市未來三年的需求總量約 ， 07 年 萬平方 ， 預計未來三年的上市量將達到 550 萬（不含經(jīng)濟適用房）， 2021年全年的供應量 200 萬平方米。 整體上呈現(xiàn)一個供大于求的趨勢 。 ? 淮北 市購房目的以自住為主，占到 %， 其投資 比例較大 ? 在建筑類型中 ，小高層和高層的接受度正在不斷提高 ? 目前淮北市購房者對于住宅的心理價位在 18001999 元 /平方米， 3539 歲這一年齡段消費能力最強 ? 20 萬左右的總價是淮北消費者普遍接受的價格，這和目前淮北市場的主要銷售情況是基本吻合的 ? 淮北市購房者了解樓盤信息的主要方式以朋友介紹和報 紙為主 48 ? 項目分析 項目介紹 地塊位于南黎花園與機動車交易市場之間，南鄰躍進河，北鄰南黎路。項目 距 淮北市 中心 不到 5公里，距 淮北火車站 4公里，距步行街近 3 公里。 ?項目區(qū)位圖? 49 ?項目主要指標? 項目規(guī)劃用地面積 萬平方米 項目規(guī)劃建筑面積 萬平方米 物業(yè)類 型 住宅 公共配套及 商業(yè) 面積（萬平方米） 項目周邊配套 ? 大型商業(yè)設施： 盛世商貿(mào)城 ? 教育配套： 十二中分校、同仁中學、 ? 醫(yī)療配套： 市第二人民醫(yī)院 ? 公園、綠化： 體育館、博物館 ? 公交路線： 8W 緊鄰項目 周邊 的 企業(yè) ? 西面 ： 雷森電子、萬華儀表 ? 北面：天地人集團 ? 南面： 活力活性炭有限公司、東風雪鐵龍 項目 SWOT 分析 ? 優(yōu)勢 (Strength) 50 項目周邊交通路網(wǎng)比較完善 處于區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的新板 塊，區(qū)域升值潛力比較大 ? 劣勢 (Weakness) 地理位臵較偏，周邊商業(yè)及生活基本 配套較差，公交線路不通、出行不便 項目 緊鄰經(jīng)濟適用房整體拉低了項目檔次。 項目北側地塊基本為農(nóng)田和農(nóng)民自建住宅，現(xiàn)場形象差 ，對景觀有較大負面影響 ? 發(fā)展機遇 (Opportunity) 政府 未來的 新規(guī)劃對本案有重大利好 由于緊鄰經(jīng)濟適用房，未來可以借用其生活配套 設施 市場同質化競爭嚴重， 缺乏有特色的產(chǎn)品。 周邊居 民對本地段的認可， 將贏得區(qū)域市場的關注 ? 威脅因素 (Threat) 政府對經(jīng)濟適用房的政策傾斜、加大上市量 ，分流了一部分客源。 淮北市未來住宅供應量主要集中在五馬路周邊，競爭比較激烈。 目標客戶描述 51 ? 淮北本地客群的升級換代需求將成為支撐樓市發(fā)展的主要動力 從 淮北 的居住環(huán)境來看， 05 年淮北人均住房面積為 18 平方米 ， 家庭人口數(shù)為 人，由此可以看的出家庭住房面積較低， 隨著城市的拆遷及城市化水平的提高， 淮北 本地人的升級換代需求將逐漸釋放 。 ? 當?shù)匦律α康馁彿?需求不可忽視 新生一代在思想觀念、消費取向等方面的水平有很大提升，其婚后絕大多數(shù)選擇和父母分居；而其可支配收入和支付能力均有很大提高，適中的戶型、較高的品質和良好的物管成為打動其購房的主要因素，該部分新生力量 將 成為 淮北 未來幾年房地產(chǎn)市場不可忽視的客群。 ? 淮北的礦區(qū)城鎮(zhèn)居民 淮北礦區(qū)職工約 在 20 萬人 以上 ,占全市職工總數(shù)的 半數(shù)， 其中大部分住在 12 個礦區(qū)城鎮(zhèn) ， 礦區(qū)城鎮(zhèn)居民尤其是煤炭企業(yè)職工為改善居住環(huán)境 ， 并為下一代的學習成長創(chuàng)造良好條件 ，產(chǎn)生了對市區(qū)住宅 的巨大需求 ，這部分購買力將是項目的重點客群對象。 2021 年 后全國性的煤炭資源短缺 ， 淮北煤炭企業(yè)銷售收入和利潤成倍增長 ,煤炭企業(yè)職工收入也水漲船高 ,使這種需求的實現(xiàn)有了強有力的支撐。 據(jù)淮北當?shù)孛襟w報道 ， 淮北煤炭企業(yè)一般職工年收入近 2 萬元 ， 企業(yè)高層管理人員年收入達到 12 萬元左右 ， 而淮北市城區(qū)一套 100 平方米左右的住宅價格在 15 萬元到 25 萬元不等 ， 相當于煤炭企業(yè)職工年收入的 2— 8 倍。 ? 周邊的企業(yè)員工和潛在的集團客戶 隨著淮北房地產(chǎn)發(fā)展方向的南移，項目正好處于五馬路的南面，且 處于 淮北經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi) ， 園區(qū)內(nèi)的企業(yè)比較多， 大量 的市區(qū)工作人員會到開發(fā)區(qū)工作，雖然公司配有班車接送， 但是也會有部分人員為了節(jié)省時間， （廠區(qū) ： 雷森電子、萬華儀表 、 輝克藥業(yè)有限公司 ） 在 附近購買住房，作為第二居所，其次就是本身在 淮北無 物業(yè)，且在市區(qū)租房工作者。 政府部門及金融機構陸續(xù)遷入也需要大量的住宅安臵，雖然有些部門自建職工福利房，或者已經(jīng)團購品質比較好的小區(qū)（如地稅局訂購了香舍花都一半以上的房源）， 并不排除有部分 公務員 會選擇品質 更好 的樓盤 。 52 ? 濉溪縣居民 項目的南面是濉溪縣，項目離濉溪縣中心約 6 公里，打車 10 分鐘路程，隨著淮北市城市化進程的加快， 尤其是農(nóng)村戶口的取消更刺激了當?shù)鼐用竦馁彿苛?，經(jīng)濟能力高去城 區(qū)購房，經(jīng)濟能力弱點的，便會選擇周邊發(fā)展?jié)摿Ρ容^大的區(qū)域（五馬路）買房。其次濉溪縣分布者淮北部分煤礦企業(yè)，這部人也會帶來一定的需求。 ? 建議 產(chǎn)品 目前市場產(chǎn)品同質化比較嚴重， 淮北的樓盤 逐步進入品質時代，以中房的翡翠島、慢城、帝景翰園三期、大華湖畔御景 等為代表的新一代樓盤改變了人們對住宅的認識，完善的配套和優(yōu)良的環(huán)境成為更多購房人所考慮的要素 ，因此項目要在產(chǎn)品細節(jié)上多下功夫，如隔音保溫的中空玻璃， 24小時供暖等。 價格 目前五馬路上的價格 在 2021 元以下 ， 緊鄰項目的 南黎花園 經(jīng)濟適用房， 公布的價格是 13001400 元 /平方米 。從消費者需求價格上看，淮北市得購房者主要接受價格集中在 18002021 元 /平方米。說明項目在價格上還是有一定提升空間的。 推廣方式 2021 年淮北上市量約在 200萬左右， 五馬路除了經(jīng)濟適用房南黎花園外，還會有方舟花園、萬福家園相繼上市，未來競爭比較大，項目應該走低開 53 高走的策略，短期內(nèi)集聚人氣，提升項目的知名度。 媒體： 建議采用整合式營銷 鑒于淮北購房者的獵奇和購房從眾的心理，建議前期加大廣告投入，用一些新穎的廣告手法（如：在公交車上設計拉手廣告），宣傳上注重對開發(fā)商誠信、樓 盤品質、性價比的宣傳，務必要盡可能的提高樓盤在市民心中的知曉率。 報紙方面 建議主要投放礦工報、日報（黨報）和服務指南。礦工報作為礦區(qū)內(nèi)的主要報紙其在礦區(qū)的覆蓋面比較廣，直接發(fā)放到礦區(qū)的各個辦公室、其針對性比較強。而日報（黨報）其每天發(fā)行量達到 10640 份，主要受眾是淮北市各企事業(yè)單位和行政機關，而服務指南其受眾群比較廣泛，淮北市區(qū)內(nèi)及濉溪縣各沿街商鋪和各礦區(qū)、機關單位都有輻射。 傳單宣傳，雖然淮北房地產(chǎn)市場各種 營銷 手段層出不窮，但淮北人對于宣傳單頁還是比較接受的，加上現(xiàn)階段各樓盤的單頁也越來越精美，很多 人不會隨手扔掉，而是會回家仔細閱讀。 戶外 大牌也是淮北對外宣傳的重要手段，從目前淮北大牌的使用狀況來看有超過 7 成的是房產(chǎn)廣告。 淮北目前本地開發(fā)商的樓盤銷售較好，因為這個城市比較小，關系網(wǎng)錯綜復雜，很多購房者會因為認識這個開發(fā)企業(yè)的人（或者老總）、或者朋友、親戚認識 ， 而買這個樓盤的房子，“反正我認識你，你又跑不掉”這也可以看出信譽和口碑是淮北市場屢試不爽的試金石。 除了簡單的廣告營銷之外 ，淮北市場還搞過很多事件營銷，選美小姐啦、產(chǎn)品說明會、花車巡游 、冷餐會、啤酒比賽等、ｖｉｐ、優(yōu)惠卡等各式促銷活動 也較為普遍 。 54 建設進度 建議先把樣板房和小區(qū)一部分外立面做先起來（如做一些有特色的圍墻），給購房者以感官上的沖擊，造成眼球效益，以提升項目的品質。