【正文】 婁底作為一個三產(chǎn)業(yè)為主的城市，居民收入不高差異性大，部分高收入者有這投資意向但只是小部分，隨著家庭年齡的增長還有大部分是急需要解決個人住房問題的。 您現(xiàn)在住房建筑面積是： 選項(xiàng) 有效數(shù)量 比例 ㎡以下 127 25% ㎡ 143 27% ㎡ 111 22% ㎡ 95 19% ㎡以上 35 7% 總 計(jì) 511 100% 圖 例 25%27%22%19%7%A . 7 0 ㎡以下㎡㎡㎡E . 1 3 1 ㎡以上 分 析 調(diào)查中有 25%的人居住面積在 7190 ㎡， 130 ㎡ 的并不多，對于一個普通的三口之家來講一套 90 ㎡的住房還是比較擁擠，隨著子女的長大這部分群體購房的可能性非常大。 戶型分析 戶型 面積 配比 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 122145 ㎡ 53% 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 146 ㎡ 22% 2 房 2 廳 1 衛(wèi) ㎡ 17% 復(fù)式 221 ㎡ 8% 金碧文苑是多層和高層相結(jié)合的小區(qū)，電梯房以兩梯三戶的建筑模式，戶型以三房兩廳為主導(dǎo)，戶型設(shè)計(jì)方正使用率高且南北通透每間房有獨(dú)立的采光，目前項(xiàng)目多層三房兩廳的市場銷售情況較好達(dá)到 了 95%，小高層總體銷售達(dá) 18%。 （ 2）推廣媒體 君臨天廈作為新市政府旁的又一標(biāo)志 性的樓盤，作為商住兩用的綜合項(xiàng)目在市面廣告投入量比較多現(xiàn)其主要廣告宣傳來源于項(xiàng)目售樓部廣告、現(xiàn)場 DM 單張 和婁底日、晚報(bào)、婁星廣場戶外廣告牌。 （ 3）優(yōu)惠策略 一次性付款： 折 銀行貸款： 折 （ 6 月 21 日定房可額外優(yōu)惠 1800 元 /套，商鋪 VIP 卡 10000 抵 20200。 （ 2）推廣媒體 宏誼名苑在婁 底市場的推廣主要集中在婁底信息港、婁底晚報(bào)、日報(bào)燈桿旗和少量戶外廣告牌，項(xiàng)目搞活動期間針對婁底的手機(jī)用戶發(fā)送短信。 （ 2）銷售策略 項(xiàng)目在銷售過程中采取試探性銷售，前期采取誠意式定房模式客戶不需交錢就可以定房，創(chuàng)造婁底零定金定房先例，又組織工行以團(tuán)購的形式集體買房。 宏宜名苑 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 宏誼 ? 5 月 29 日開 盤當(dāng)天簽定《商品房買賣合同》的客戶返現(xiàn)金 3888 元。 二期 (2)優(yōu)惠政策 ? 一次性付款：享受公開價 5%的優(yōu)惠。 區(qū)內(nèi)配套 籃球場、智能商務(wù)中心、網(wǎng)球場、幼兒園、游泳池、健身室、美容室 周邊配套 休閑配套：株山公園、文化廣場、孫水河 學(xué)校：人文科技學(xué)院、工貿(mào)中專、農(nóng)機(jī)學(xué)校、婁底八中 、附小 生活配套：民營市場 項(xiàng)目戶型分析 (1)一期戶型配比 戶型 面積 配比 二房 91— 100 ㎡ 13% 三房 132— 138 ㎡ 47% 四房 149— 155 ㎡ 33% 復(fù)式 216— 274 ㎡ 7% (2)二期戶型配比 戶型 面積 配比 二房 91— 100 ㎡ 10% 三房 138 ㎡ 44% 四房 171 ㎡ 36% 復(fù)式 216 ㎡ — 270 10% 項(xiàng)目戶型以 3 房 2 廳為主，戶型方正設(shè)計(jì)布局合理使用率較高，戶型眾多選擇空間較大，能滿足各樣不同階層的消費(fèi)者。 東方豪苑一期 9 棟自 05 年 10 月 18 日動工興建，到 07 年 1 月 17 日為止項(xiàng)目主體已經(jīng)完成現(xiàn)在主體外裝修已經(jīng)完成總體進(jìn)度較快。 項(xiàng)目廣告推廣分析 （ 1）推廣策略 買點(diǎn)： 17 萬㎡ 婁底首席 DLD 中央生活區(qū) 推廣主題： 城市中央 我的家園 項(xiàng)目因帶有單位開發(fā)的性質(zhì)在推廣上戶外和媒體的廣告做得比較少，戶外很少見到廣告宣傳牌，項(xiàng)目只在搞活動期間在電視臺和報(bào)紙上做少量的廣告，因本單位內(nèi)部職工購房的原因總體推廣沒有深入市場，戶外廣告宣傳比較少。 (2) 銷售策略 項(xiàng)目在銷售過程中采取試探性銷售，前期采取發(fā)卡式銷售，面向市場發(fā)放1 萬抵 12800 元的優(yōu)惠卡須買房必須要有卡才能定房的模式。 （ 2）推廣媒體 鵬泰做為商住一體的項(xiàng)目，在廣告方面投入較大，其主要有婁底電視臺、底綜合頻道、婁底 ETV、《婁底日報(bào)》、《婁底晚報(bào)》、《婁底廣播電視報(bào)》婁底周邊戶外廣告牌 項(xiàng)目現(xiàn)場圍墻、 DM 單張、婁底信息港。 項(xiàng)目戶型分析 戶型 面積 配比 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 138145 ㎡ 45% 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 161162 ㎡ 45% 復(fù)式 240290 ㎡ 10% 項(xiàng)目戶型面積都偏大，戶型主要定位在換房的消費(fèi)者這個層面，戶型設(shè)計(jì)方正使用率較高住，住宅公攤在 17%，根據(jù)目前銷售情 況看 4 房 2 廳的和 3 房 2 廳的銷售多很好 ,主要消費(fèi)者來自項(xiàng)目周邊單位和醫(yī)藥公司。 鵬泰國際財(cái)富中心 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 鵬泰【國際】財(cái)富中心 售樓電話 82699998269998 開發(fā)商 鵬泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 區(qū)域地段 長青中街 37 號 代理 金地置業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 設(shè)計(jì)單位 省建工集團(tuán)設(shè)計(jì)院 物管單位 ———— 總占地面積 6955 ㎡ 總筑面積 70000 ㎡ 項(xiàng)目功能定位 商住一體 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 項(xiàng)目規(guī)劃 高層 層數(shù) 1924 朝向 南北 主力戶型 3 房 4 房 面積 138161 ㎡ 物管費(fèi) 1 元 /㎡ /月 總套數(shù) 住房： 104 戶小戶 型： 250 銷售率 96% 銷售價格 16582350 元 /㎡ 戶型 3 房 2 廳 2 衛(wèi)、 4 房 2廳 2 衛(wèi)、 6 房 3 廳 4 衛(wèi) 面積范圍 戶型結(jié)構(gòu) 平層、復(fù)式 車位 200 個 銷售方式 期房 小區(qū)配套 2800 ㎡的空中花園 周邊配套 市中心醫(yī)院、步步高百貨、九億商業(yè)步行街、三中三小、中心大市場 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 項(xiàng)目總占地面積： 6955 ㎡ ? 項(xiàng)目總建筑面積： 70000 ㎡ ? 住宅總計(jì)： 104 套 ? 小戶型總計(jì)： 250 套 ? 商鋪： 500 個 ? 項(xiàng)目容積率： ? 車位： 200 個 ? 綠化率： 42% 營銷策略分析 （ 1）價格策略 鵬泰國際是婁底目前單體開發(fā)面積最大的項(xiàng)目，物業(yè)類型較多項(xiàng)目，在銷售價格上根據(jù)婁底目前地產(chǎn)市場定價總體趨勢和消費(fèi)者接受情況項(xiàng)目定價主要采取低開高走的形式，此定價方式的活動空間較大可根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度和銷售情況來調(diào)整價格消費(fèi)者也容易接受項(xiàng)目，住宅部分價格在 15582188 元 /㎡總價2157 萬 /套，從總價上看定價較大眾化市場接受面較廣。多層戶型整體設(shè)計(jì)南北通透，采光好、房間方正使用率高。 項(xiàng)目營銷策略分析 (1)價格策略 小區(qū)住宅以低開高走的定價原理低價面市采取前期低價預(yù)定加優(yōu)惠的形式投入向市場，在項(xiàng)目工程和配套環(huán)境基本成型的前提下將價格抬高，為整個項(xiàng)目創(chuàng)造出升值的空。該項(xiàng)目在廣告媒體方面投入不大，樓盤在市場認(rèn)知度也相對較低。 二期： 折 銀行貸款：一期： 2 萬元定房，公開發(fā)售當(dāng)天付總房款的 30%簽訂《商品犯法買賣合同》于下的 70%統(tǒng)一辦理 10 年銀行按揭。 (2)銷售策略 宏泰陽光家園一期 180 多套住宅基本售價在 1040— 1248 元 /㎡，總房價在 9— 29 萬之間。 宏泰陽光家園 、項(xiàng)目概況 樓盤名稱 宏泰陽光家 園 銷售電話 6486688 6486699 地址 白塘街與南貿(mào)東街交匯處 設(shè)計(jì)單位 —— 開發(fā)商 婁底宏泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、香港中華企業(yè)發(fā)展集團(tuán) 戶型 面積 配比 3 房 2 廳 2 衛(wèi) ㎡ 57% 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 159163 ㎡ 35% 復(fù)式 214250 ㎡ 8% 代理商 長沙萬科 占地面積 一期 11680 ㎡ 物管單位 宏泰物業(yè)管理 容積率 —— 總建筑面積 21038 ㎡ 棟數(shù) 一期 6 棟 綠化率 38% 總套數(shù) 180 多套 層數(shù) 616 朝向 南北朝向 物管費(fèi) 元 /㎡ 銷售價格 1180— 1458 元 /㎡ 14281988 元 /㎡ 建筑風(fēng)格 中式 銷售率 49% 均價 1250 元 /㎡、 1680 元 /㎡ 面積范圍 ㎡ 銷售方式 期房銷售 戶型結(jié)構(gòu) 平層、錯層、復(fù)式 戶型 三房兩廳兩衛(wèi)、兩房兩廳兩衛(wèi)、四房兩廳兩衛(wèi)、六房兩廳兩衛(wèi) 周邊配套 休閑：彭都百年、株山公園。 戶型分析 小區(qū)電梯房以兩梯三戶的建筑模式，戶型以三房兩廳為主導(dǎo)，較符合婁底目前地產(chǎn)市場的戶型分布情況，戶型設(shè)計(jì)方正使用率高且南北通透每間房有獨(dú)立的采光，目前項(xiàng)目三房兩廳的市場銷售情況較好達(dá)到了 87%。 營銷策略分析 （ 1）價格策略 加州陽光是婁底目前檔次較高的純住宅小區(qū)，項(xiàng)目因離市中心較遠(yuǎn)在定價上采用婁底地產(chǎn)市場常用的低開高走的方式，前期以低價吸引客戶的注意把項(xiàng)目慢慢的推向市場，再根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度一步一步調(diào)整價格制造出市場前景可觀的場面，大大的提高了購房者的積極性，為項(xiàng)目的熱銷奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 加洲陽光 （ 3）優(yōu)惠策略 一次性付款： 折 銀行貸款：無 建筑分期付款：無 銀行貸款可辦理 6 成 10 年的銀行按揭 戶型分析 戶型 面積 配比 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 127145 ㎡ 52% 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 153166 ㎡ 43% 復(fù)式 203 ㎡ 5% 二期電梯房戶型的選擇空間很小，戶型搭配比例相差不大，為客戶選擇的空間范圍有限。主要表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)節(jié)約型的基礎(chǔ)上，開始調(diào)整起居式布局，關(guān)注景觀，避免干擾，適當(dāng)增大戶型面積，注意小區(qū)總體規(guī)劃，在保持了住宅作為生存資料所需的居住與休息的基礎(chǔ)功能上，少量增加了公用設(shè)施。在婁底房地產(chǎn)處于 2020 年的成長期到今 5 年時間里，房地產(chǎn)開發(fā)量也是眼目共睹的。所以，婁底房地產(chǎn)市場還處于成長型 階段，在不成熟的市場中充滿成功和機(jī)會，同時也伴隨巨大的挑戰(zhàn)，如何在項(xiàng)目的開發(fā)中抓住 盲點(diǎn)，把握特點(diǎn)，尋找市場盲點(diǎn)與地塊特點(diǎn)之間的結(jié)合點(diǎn)，以市場為導(dǎo)向，引導(dǎo)市場，超越市場，這是某些房地產(chǎn)在婁底成功的關(guān)鍵。目前市面投資主要有證卷、股票、不動產(chǎn)三大快其中不動產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)相對較低，如今市場小額商鋪和住宅倍收歡迎。同時，大買場很受歡迎，新一佳超市，佳惠購物中心、沃爾瑪、步步高購物廣場是都是消費(fèi)者購物的首選。 房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)與市場特征 房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài) 住宅價格節(jié)節(jié)攀升 圖表： 2020 年 2020 年住房價格 走式 450580850118012801380020040060080010001200140016002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年系列2 幾年來婁底住宅價格隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)量的增加而開始節(jié)節(jié)攀升， 從 04 年至 05 年價格幾乎成倍的增長，目前住宅價格增長趨勢依然強(qiáng)勁。 市場容量和價格將互相作用 婁底市區(qū)住宅 地產(chǎn)開發(fā) 飽和 的 前兆已經(jīng)開始出現(xiàn)，但新住宅 項(xiàng)目仍不斷推出，發(fā)展勢頭如火如荼。其所需要的資金量相對較少 、 但是 對前期定位的準(zhǔn)確性要求嚴(yán)格、 因婁底整體素質(zhì)管理水平較落后項(xiàng)目后期物業(yè) 管理的難度 很 大、 項(xiàng)目定位消費(fèi)群定位稍有偏差開發(fā)商 投資風(fēng)險(xiǎn) 也很大 。全市全社會建筑業(yè)增加值 億元，下降 %。近幾年 ,大型的商業(yè)、住宅項(xiàng)目項(xiàng)更是不斷涌現(xiàn) ,如九億商業(yè)步行街、明珠商業(yè)街、春園商業(yè)步行街、鵬泰國際財(cái)富中心東方毫苑、世紀(jì)花城、加洲陽光等。其中漣鋼板塊的“漣鋼大市場”在這一區(qū)域一枝獨(dú)秀已經(jīng)成為生活在這一區(qū)域居民貨物集散中心。在一般預(yù)算收入中，稅收收入 31763 萬元，增長 %；稅收占比達(dá) %，比上年同期提高 個百分點(diǎn)。一 季度，婁底的營業(yè)稅 8292 萬元，增長 %，比全省低 個百分點(diǎn) 全市今年一季度，實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 78830 萬元，增長 %。 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對滯后。一季度新產(chǎn)品產(chǎn)值增長 %，占規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值的比重達(dá)到了 %。一季度工業(yè)快速增長的主要原因：一是漣鋼等骨干企業(yè)提供了強(qiáng)力支撐。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè) 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè) 億元，增長 %。 1960 年設(shè)立縣級婁底市， 1999 年改為婁星區(qū) 。 早在 4000 多年前的夏朝，這里就設(shè)有建制。洛湛鐵路和湘黔鐵路在這里交匯，上瑞高速公路、婁湘、婁漣高等級公路貫穿全境。全市城市居民人均擁有住房使用面積達(dá) 平方米，比 2020 年增加 %。城市居民人均可支配收入達(dá)到 元，比 2020 年增長 %。 消費(fèi)需求增長， 物價有所上漲 2020