【正文】 中海房產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 第一部分 宏觀市場(chǎng)篇 本部分將對(duì)目前蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景進(jìn)行研究分析，通過(guò)蘇州未來(lái)的經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體運(yùn)行情況作判斷和預(yù)測(cè)，了解開發(fā)項(xiàng)目所處的環(huán)境。 一、蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景分析： 蘇州市概況 1． 1 蘇州市地理位置及行政區(qū)劃分 ■ 地理位置 蘇州位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域 —— 長(zhǎng)江三角洲中心地帶，東臨上海，南連浙江省嘉興、湖州兩市，西傍太湖與無(wú)錫相接，北枕長(zhǎng)江，是距上海最近的中心城市。 蘇州位于中國(guó)兩大經(jīng)濟(jì)帶－沿海經(jīng)濟(jì)帶和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶交接處，是中國(guó)最富饒地區(qū)之一 。 ■ 行政區(qū)劃分 蘇州市自 1983 年 3 月地市合并， 2020 年初吳縣撤市建區(qū)，現(xiàn)轄滄浪、平江、金閶、虎丘、吳中、相城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)等 8 個(gè)區(qū)和常熟、張家港、太倉(cāng)、昆山、吳江 5 個(gè)縣級(jí)市， 130 個(gè)鎮(zhèn)。 1． 2 蘇州市面積、市區(qū)面積、人口、市區(qū)人口； ■ 面積 蘇州全市總面積 平方公里，其中蘇州市區(qū)面積 1650 平方公里，建成區(qū) 平方公里，古城區(qū) 14 平方公里。蘇州工業(yè)園區(qū)目前建成區(qū)為金雞湖西岸 8 平方公里。 ■ 人口 2020 年蘇州市戶籍總?cè)丝? 萬(wàn)人 ,比上年增加 萬(wàn)人。其中 市區(qū)總?cè)丝?萬(wàn)人 ,比上年增加 萬(wàn)人。 1． 3 蘇州市在全國(guó)和江蘇省的地位 近年來(lái) 蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿了活力，綜合經(jīng)濟(jì)規(guī)模已經(jīng)擠進(jìn)中國(guó)大中城市前列。 2020年 工業(yè)總產(chǎn)值 已 居全國(guó)大中城市第二位，僅次于上海。 在 合同利用外資和實(shí)際利用外資方面 均居全國(guó)各大中城市第二位 ， 成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最迅速的現(xiàn)代化新興工業(yè)城市。 １ .４ 蘇州文化的過(guò)去、現(xiàn)在與將來(lái)： ■ 英國(guó)的人類學(xué)家泰勒定義 ： 文化 為包括知識(shí)、信仰、藝術(shù)、道德、法律、風(fēng)俗等的復(fù)合整體。 ■ 城市 文化， 則 帶有一個(gè)地方特定風(fēng)采 。 它延續(xù)著一個(gè)城市發(fā)展的歷史 文脈，不僅是一個(gè)城市文化的象征，更是一個(gè)城市的寶貴財(cái)富。 ■ 蘇州文化的過(guò)去時(shí) —— “上有天堂下有蘇杭” 蘇州物產(chǎn)豐富，山川秀美，人杰地靈。在 2500 多年的歷史長(zhǎng)河里，蘇州形成了自身獨(dú)特文化，是由中國(guó)的中原文化和南方文化的共同產(chǎn)物，創(chuàng)造了蘇南文化，使 每個(gè)蘇州人都為之 驕傲 。 ■ 蘇州文化的現(xiàn)在時(shí) —— 僅重視文化遺留，繼承與創(chuàng)新不多 蘇州 曾經(jīng)擁有深厚的文化不等于當(dāng)前也在重視文化建設(shè)，而宣揚(yáng)文化的真正價(jià)值也不同于時(shí)下為迎合商機(jī)所制造的文化泡沫。 蘇州很懂得去保護(hù)文化古跡，以此來(lái)保護(hù)文化。雖然文化古城的基礎(chǔ)就是有文 化遺存，但城市的文化不單是要保護(hù)這些遺存，而重要的是如何利用這些文化、挖掘其精神內(nèi)涵，激勵(lì)后人。 ■ 蘇州文化的將來(lái)時(shí)：興起一場(chǎng)文化復(fù)興運(yùn)動(dòng) 人類正在進(jìn)入 “ 以文化為軸心的時(shí)代 ” ，文化的社會(huì)角色已經(jīng)從 “ 跟跑 ” 轉(zhuǎn)向 “ 領(lǐng)跑 ” 。對(duì)于一個(gè)文化積淀深厚的城市來(lái)說(shuō)，必須在挖掘文化底蘊(yùn)的基礎(chǔ)上，提煉出更有 208028020500100015002020250030001995 2020 2020 2020 2020吸引力的精神形態(tài) ，不光是繼承，也是創(chuàng)新，使 文化的生命力 更具 穿透 力，從 歷史活到現(xiàn)在 。 我們 [盼望蘇州的未來(lái)將興起一場(chǎng)文化復(fù)興運(yùn)動(dòng)，不單單在城市文化的 硬件 建設(shè)上 ，也 在于 地方文化的軟件營(yíng)建 上，使古城的文化將發(fā)揮出真實(shí)作用，從 而創(chuàng)造新的更燦爛的城市文化。 蘇州市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 2． 1 蘇州市 20202020 年全市 GDP 及漲幅 2020 年， 蘇州 全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 2802 億元， 比 2020 年的 2080 億元增長(zhǎng) %， 人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 萬(wàn) 元 ，較 2020 年增長(zhǎng) %， 保持較高的增長(zhǎng)率。 表 1：蘇州 20202020 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（單位：億元） 年份 2020年 2020年 2020年 2020年 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 1541 1760 2080 2802 比上年增長(zhǎng) % % % % 圖 1：蘇州 20202020 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)走勢(shì)（單位：億元） 蘇州 GDP 從 1995 年到 2020 年一直處于直線上升趨勢(shì)，從 1999 年到 2020 年平均漲幅 在 ％左右?？梢钥闯觯禾K州隨著長(zhǎng)江三角洲整體經(jīng)濟(jì)上升的帶動(dòng)而處于加速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，同時(shí)，其自身城區(qū)和郊區(qū)的工業(yè)規(guī)劃漸顯成效，因此其整體經(jīng)濟(jì)狀況長(zhǎng)期看好。 2． 2 蘇州市 20202020 年全市固定資產(chǎn)投資及漲幅，其中房地產(chǎn)開發(fā)所占比例及漲幅 表 2：蘇州 20202020 年固定資產(chǎn)投資漲幅及房地產(chǎn)開發(fā)所占比例（單位：億元） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 固定資產(chǎn)投資額 810 比上年增長(zhǎng) % % % % 房地產(chǎn)投資額 房地產(chǎn)所占比例 % % % % 房地產(chǎn)投資漲幅 / % % % 蘇州房地產(chǎn)投資比例在固定資產(chǎn)投資中所占比例一直處于上升的發(fā)展態(tài)勢(shì)， 1999～ 2020年平均增長(zhǎng) ％。同時(shí)，房地產(chǎn)投資額漲幅亦在不斷增長(zhǎng)中， 雖然 2020 年增長(zhǎng)幅度與同年固定資產(chǎn)投資額增長(zhǎng)幅度相比有所減少，但從 20202020 年房地產(chǎn)投資額平均漲幅 46％的長(zhǎng)期發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，其依然大于固定資產(chǎn)投資 42％的平均漲幅。 2． 3 蘇州市 20202020 年人均 GDP 及漲幅、人均可支配收入及漲幅 表 3：蘇州 20202020 年人均 GDP 及漲幅、人均可支配收入及漲幅（單位：萬(wàn)元） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 人均 GDP 3 漲幅 / % 19% % 人均可支配收入 9274 元 10515元 10617元 12361 元 漲幅 / % % % 蘇州人均 GDP2020 年達(dá)到 萬(wàn)元，比 2020 年上漲 ％，為歷年來(lái)最高。從 2020～ 2020 年平均人均 GDP 漲幅來(lái)看，其 ％的平均漲幅意味著人均 GDP5 年翻一番。 從人均可支配收入來(lái)看， 2020 年達(dá)到 12361 元，比 2020 年上漲 ％，從 20202020年長(zhǎng)期發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，平均漲幅 ％，雖然 2020 年漲幅在 10％以下，但 2020 年的上漲幅度高過(guò) 15％，呈現(xiàn)加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 2． 4 蘇州市 20202020 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及漲幅 表 4：蘇州 20202020 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及漲幅（單位：萬(wàn)元） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 漲幅 / % % % 蘇州社會(huì)消費(fèi)品零售總額 2020 年達(dá)到 萬(wàn)元，從 2020～ 2020 年中穩(wěn)定上升，平均每年漲幅為 ％，表現(xiàn)出蘇州社會(huì)消費(fèi)品零售市場(chǎng)的消費(fèi)能力在逐年上升。 2． 5 蘇州市 20202020 年財(cái)政收入及財(cái)政儲(chǔ)蓄總額 表 5：蘇州 20202020 年財(cái)政收入及財(cái)政儲(chǔ)蓄總額（單位：億元） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 財(cái)政收入 財(cái)政儲(chǔ)蓄總額 937 1164 1470 從蘇州財(cái)政收入來(lái)看，自 2020 年起，平均每年增加 100 億元左右的財(cái)政收入，意味著蘇州財(cái)政收入的穩(wěn)步增加，從側(cè)面反映蘇州整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì)。 而在財(cái)政儲(chǔ)蓄方面，在 2020～ 2020 年 3 年中每年增長(zhǎng)約 100 億元，而在 2020 年，這一增長(zhǎng) 有了較大的變化，比 2020 年增長(zhǎng)了 300 億元，增長(zhǎng)量相當(dāng)于前 3 年增長(zhǎng)的總和。 蘇州市房地產(chǎn)政策概況 ■ 為了保護(hù)蘇州市區(qū)內(nèi)園林景觀和整體規(guī)劃，市區(qū)內(nèi)禁止建造高層建筑（十層以上） ■ 各區(qū)內(nèi)樓盤多層結(jié)構(gòu)封頂、小高層完成 40%— 50%后，房地產(chǎn)開發(fā)商才能得到預(yù)售證。而新區(qū)，、園區(qū)和吳中區(qū)內(nèi)的高層標(biāo)準(zhǔn)由各地政府機(jī)構(gòu)制定。 ■ 園區(qū)內(nèi)將職工原來(lái)按月發(fā)放的購(gòu)房補(bǔ)貼改為增加單位繳存住房公積金的形式來(lái)落實(shí)，園區(qū)內(nèi)職工住房補(bǔ)貼到位率大幅度提高，（基本為月工資的 30%）同時(shí)園區(qū)內(nèi)公積金只能在園區(qū)使用，這樣大大推動(dòng) 了園區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。 ■ 2020 年蘇州城建投入達(dá) 80 億元左右，創(chuàng)歷史新高。針對(duì)蘇州大規(guī)模的城市規(guī)劃，隨著大量拆遷戶的進(jìn)入，使當(dāng)?shù)氐娜巳簶?gòu)成以及城市規(guī)劃從鄉(xiāng)鎮(zhèn)向都市居住區(qū)轉(zhuǎn)換。 ■ 在進(jìn)行商品房買賣的同時(shí)，買方須按購(gòu)房款的 2%交納契稅，買賣雙方都須交納 ‰的印花稅和 房地產(chǎn)交易綜合服務(wù)等費(fèi)用 400 元 。 ■ 2020 年末 蘇州政府開始 醞釀 “期房限轉(zhuǎn) ”政策至今，一直沒(méi)有明確規(guī)定出臺(tái) 。 二、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 蘇州市土地市場(chǎng)概況及分析 蘇州市政府 實(shí)施 第一次土地使用制度 改革是 在 1994 年 ， 國(guó)有土地從無(wú)償劃 撥轉(zhuǎn)為有償使用， 2020 年 蘇州 市的土地使用制度進(jìn)行第二次重大改革 ， 從協(xié)議出讓到招標(biāo)拍賣， 相繼出臺(tái)了《關(guān)于深化土地使用制度改革促進(jìn)城市化進(jìn)程的意見》、《蘇州市土地儲(chǔ)備實(shí)施方法》、《蘇州市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣暫行辦法》等一系列配套文件，并迅速組建了 “ 蘇州市土地儲(chǔ)備中心 ” ，使土地儲(chǔ)備和招標(biāo)拍賣成為我市土地管理中的新制度 ，目前 對(duì)除工業(yè)項(xiàng)目以外的經(jīng)營(yíng)性用地一律實(shí)行以拍賣、招標(biāo)和掛牌出讓方式供地 。2020 年全市拍賣、招標(biāo)和掛牌交易經(jīng)營(yíng)性用地 596 宗（工業(yè)用地除外），共計(jì) 1651 萬(wàn)平方米。 據(jù)測(cè)算， 20202020 年拍得的房地產(chǎn)項(xiàng)目的地價(jià)成本和建筑成本等在 4500 元／平方米左右。 2020 年以來(lái)園區(qū)地價(jià)依然呈上漲勢(shì)頭， 4 月雅戈?duì)柕绕髽I(yè)拍得的 6 塊地 塊 ，最高樓面地價(jià)達(dá) 3438 元／平方米，最低也有 2548 元／平方米，平均樓面地價(jià) 2979 元／平方米，同比去年上漲了 60％以上。由于土地價(jià)格的比價(jià)效應(yīng)， 20202020 年拍得的土地今明兩年上市的房屋的均價(jià)將有所上升。 蘇州市 2020 年第二次土地拍賣會(huì)上， 18 宗地塊中兩塊土地因無(wú)人問(wèn)津而流拍。這種情況主要因?yàn)閲?guó)家金融緊縮政策正在產(chǎn)生影響，項(xiàng)目開發(fā)貸款的自有資金最近剛剛提高至３５％ ，使地產(chǎn)商在舉牌競(jìng)拍地塊時(shí)更謹(jǐn)慎。 蘇州國(guó) 有 土地儲(chǔ)備中心有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，蘇州市政府表示 2020 年將房?jī)r(jià)增長(zhǎng)控制在 10％，市土地儲(chǔ)備中心要通過(guò)提高土地供應(yīng)量進(jìn)行房?jī)r(jià)調(diào)控。同時(shí)，最近銀行出臺(tái)的貸款限制規(guī)定，一定程度上控制了投資性買房，房產(chǎn)商買地建房將面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)，使得開發(fā)商購(gòu)地趨于理性。 蘇州市商品房市場(chǎng)概況及分析 種種跡象表明，蘇州目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已從 2020 年的供不應(yīng)求向供求平衡甚至供過(guò)于求急速轉(zhuǎn)變。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的施行，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買土地，開發(fā)房產(chǎn)將面臨著更高的風(fēng)險(xiǎn)。 (1) 供應(yīng)量 圖 24： 蘇州市自 1998 年以來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)： 1. 2020 年，蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭。其開發(fā)投資完成 億元，比上年增長(zhǎng) ％，施工面積達(dá)到 2576 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％，竣工面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％。 2. 2020 年至 2020 年，蘇州市的新開工面積由 萬(wàn)平方米猛增到 萬(wàn)平方米，2020 年僅上半年 就達(dá)到 萬(wàn)平方米，其上漲趨勢(shì)不斷。當(dāng)前新開工面積也就是未來(lái)的潛在供應(yīng)，以此趨勢(shì)判斷，未來(lái)一兩年內(nèi)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量將趨于逐漸放大的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 年一季度蘇州市施工面積 萬(wàn)平方米，新開工面積 萬(wàn)平方米，分別較去年同期增長(zhǎng) ％、 ％，竣工面積則達(dá)到 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％，商品房預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米。如果以 2020 年蘇州年銷售商品房面積計(jì)，將要消化至少１年以上，供應(yīng)增長(zhǎng)幅度超過(guò)需求增長(zhǎng)幅度，蘇州未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售去化將 面臨一定的的壓力。 (2) 需求量 圖 5： 1998 年以來(lái)，蘇州市房地產(chǎn)業(yè)全市銷售面積每年以平 均 %的速度增長(zhǎng)，由 1998 年的 萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到 2020 年的 萬(wàn)平方米，達(dá)到歷史最高水平。其中 2020年住宅銷售面積 萬(wàn)平方米 ，同比 2020 年 增長(zhǎng) 7%，需求穩(wěn)步增長(zhǎng)，逐步攀升。 (3) 成交價(jià)格 圖 67 1. 1998 年以來(lái)，蘇州市商品房平均銷售單價(jià)一直保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。 2. 到 2020 年，商品房現(xiàn)房的銷售價(jià)格更是有一個(gè)跨越式的增長(zhǎng)，增幅達(dá)到 34％，到 2020年依然保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，已達(dá)到 元 /平方米的歷史新高。 3. 到 2020 年，蘇州市中心區(qū)域的預(yù)售單價(jià)已經(jīng)超過(guò) 3500 元 /平方米，同比增長(zhǎng) ％。 目前蘇州每年有近 10 億外資進(jìn)入，加上近年來(lái)舊城改造力度的加強(qiáng)，市場(chǎng)需求持續(xù)上漲，最直接的表現(xiàn)是房?jī)r(jià)的飛速上漲。蘇州商品房的銷售價(jià)格一路走高，主要?dú)w功于 長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)的高 速發(fā)展、蘇州市民收入的增加以及江