【正文】 大盤：南都玲瓏灣。除享受嘉賓會員的優(yōu)惠外，若再次購置建屋的地產(chǎn)時，享受購房準(zhǔn)備金特別優(yōu)惠，同時享受貴賓會員特別優(yōu)惠價格。其會員共分為三種：嘉賓會員，貴賓會員，禮遇會員。該案二期三批價格的上揚，一來其位于該小區(qū)中心綠化位置，可以說是以景觀房出售，二來是周邊市場房價基本達(dá)到 5000元 /平方米，由此以 4800 元的售價入場，不僅可以提高利潤率，同時依然保持低價入市的品牌特征?；ハ啻龠M(jìn)，共同發(fā)展。 350 萬 /25926＝ 135 平方米 /每套 預(yù)計園區(qū)商住房實際上市預(yù)售或銷售量 180 萬 /135＝ 萬套 表 8：未來湖東 地區(qū)及項目周邊供應(yīng)： 案名 總土地面積 （平方米） 預(yù)計剩余土地面積 （平方米） 建筑面積 （平方米） 南都 根據(jù)蘇州市統(tǒng)計局統(tǒng)計， 2020 年第三季度商品住宅預(yù)售登記備案均價分區(qū)情況看，50001556 16941899 204525554300353501000202030004000500060001997年 1998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020園區(qū)房地產(chǎn)均價 工業(yè)園區(qū)為 4305 元 /平方米，（由于均價 3200 元左右東湖大郡 23 萬平方米計算在內(nèi)，扣除這一因素的影響，湖西地區(qū)的均價為 4600 元 /平方米左右 ） 。 圖 14： 19972020 年園區(qū)房地產(chǎn)均價變化走勢（單位：萬平方米） 2003年園區(qū)商品住宅預(yù)售均價約在 4600 元 /平方米，相比市中心與高新區(qū)，將近高出 972 元 /平方米和 111元 /平方米。 園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)地域性較強，買房者有“地方品牌意識”比較排外，因此當(dāng)?shù)亻_發(fā)商建設(shè)的樓盤銷售較順利，對本項目而言塑造區(qū)域“領(lǐng)導(dǎo)盤”困難比較大。 近年來蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)供銷兩旺，相對于蘇州全市的樓市成交情況來看，園區(qū)的物業(yè)非常良好。而且，根據(jù)規(guī)劃，湖東房產(chǎn)的總量將是湖西的五倍以上。 湖西有園區(qū)的“高起點規(guī)劃”，又依托老城區(qū)發(fā)展起來， 樓盤 眾多， 已進(jìn)入一個 “比規(guī)劃、比實力、比品牌、比特色 ”的競爭階段。據(jù)統(tǒng)計，目前中新合作區(qū)內(nèi)已竣工交付使用住宅 14075 戶，實際居住為 11325戶，入住率為 80． 46％；已裝修未 入住的為 869 戶，占總戶數(shù)的 ％，其余未裝修戶為 1881 戶，占總戶數(shù)的 ％。 (遠(yuǎn)期 ) 環(huán)金雞湖地區(qū)建成“鬧市”，成為全市市民消費社交、休閑娛樂的重要場所 園區(qū)將高起點、高標(biāo)準(zhǔn)把環(huán)金雞湖地區(qū)建成全市市民消費社交、休閑娛樂的重要場所。 園區(qū)將打造成長三角規(guī)模最大、現(xiàn)代化程度較高的 “ 城市休閑勝地 ”。根據(jù)未來規(guī)劃我們發(fā)現(xiàn)，金雞湖及環(huán)湖區(qū)域不僅是蘇州工業(yè)園區(qū)的原點，而且也將是蘇州城市發(fā)展戰(zhàn)略中的重點。 打造新城市生活 湖東二區(qū)的發(fā)展相對湖西來說，具更廣闊的空間性和時間性，無論從發(fā)展規(guī)劃還是現(xiàn)已成型的建設(shè)，都已證明其發(fā)展前景。 工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位以高新科技類產(chǎn)業(yè)為主，其對應(yīng)的產(chǎn)業(yè)人群主要是該產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，其中以中高級白領(lǐng)和 專業(yè)人士為主。 房產(chǎn)開發(fā)檔次不高，大盤少，布局散亂，不夠集中 新區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位以傳統(tǒng)的制造業(yè)為主，其產(chǎn)業(yè)人群為該產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員，因此，其住宅主要分布在工業(yè)廠區(qū)的周邊，物業(yè)外立面現(xiàn)代感較強，產(chǎn)品種類兼顧到不同社會等級人群的需要而有所變化。 蘇州市政府大力保護古建筑設(shè)施，同時在新的建設(shè)項目中均有所限制。對于購房自住者而言，住房所在地段的人氣、商業(yè)設(shè)施、交通便利、學(xué)校、醫(yī)院條件越好，越吸引購買者。因為從長遠(yuǎn)來看，蘇州房價的上漲是在所難免的： 1. 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們收入的上升，對住房消費的需求會不斷提高； 2. 隨 著中國經(jīng)濟的發(fā)展，城市化進(jìn)程在加快，大量進(jìn)城的農(nóng)民需要住房； 3. 隨著中國東西部地區(qū)發(fā)展差異的擴大，戶口制約的逐步弱化，西部人口向東部沿海地區(qū)移民是不可避免的，蘇州及長江三角洲作為中國最富裕、最適宜居住的地區(qū)將吸引越來越多的外地人來生活工作，當(dāng)然還要購房置業(yè)。但隨著房產(chǎn)開發(fā) 區(qū)域和性質(zhì)的變化，簡單地按新開樓盤的平均價來分析判斷房價的漲跌是沒有意義的。 2. 到 2020 年，商品房現(xiàn)房的銷售價格更是有一個跨越式的增長，增幅達(dá)到 34％，到 2020年依然保持強勁增長勢頭，已達(dá)到 元 /平方米的歷史新高。其開發(fā)投資完成 億元，比上年增長 ％，施工面積達(dá)到 2576 萬平方米，同比增長 ％，竣工面積達(dá)到 萬平方米，同比增長 ％。由于土地價格的比價效應(yīng)， 20202020 年拍得的土地今明兩年上市的房屋的均價將有所上升。 ■ 2020 年蘇州城建投入達(dá) 80 億元左右，創(chuàng)歷史新高。從 2020～ 2020 年平均人均 GDP 漲幅來看，其 ％的平均漲幅意味著人均 GDP5 年翻一番。對于一個文化積淀深厚的城市來說，必須在挖掘文化底蘊的基礎(chǔ)上，提煉出更有 208028020500100015002020250030001995 2020 2020 2020 2020吸引力的精神形態(tài) ，不光是繼承，也是創(chuàng)新，使 文化的生命力 更具 穿透 力，從 歷史活到現(xiàn)在 。 ■ 城市 文化， 則 帶有一個地方特定風(fēng)采 。 1． 2 蘇州市面積、市區(qū)面積、人口、市區(qū)人口； ■ 面積 蘇州全市總面積 平方公里，其中蘇州市區(qū)面積 1650 平方公里，建成區(qū) 平方公里，古城區(qū) 14 平方公里。 ■ 行政區(qū)劃分 蘇州市自 1983 年 3 月地市合并， 2020 年初吳縣撤市建區(qū)，現(xiàn)轄滄浪、平江、金閶、虎丘、吳中、相城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)等 8 個區(qū)和常熟、張家港、太倉、昆山、吳江 5 個縣級市， 130 個鎮(zhèn)。 １ .４ 蘇州文化的過去、現(xiàn)在與將來： ■ 英國的人類學(xué)家泰勒定義 ： 文化 為包括知識、信仰、藝術(shù)、道德、法律、風(fēng)俗等的復(fù)合整體。 ■ 蘇州文化的將來時：興起一場文化復(fù)興運動 人類正在進(jìn)入 “ 以文化為軸心的時代 ” ，文化的社會角色已經(jīng)從 “ 跟跑 ” 轉(zhuǎn)向 “ 領(lǐng)跑 ” 。 2． 3 蘇州市 20202020 年人均 GDP 及漲幅、人均可支配收入及漲幅 表 3：蘇州 20202020 年人均 GDP 及漲幅、人均可支配收入及漲幅（單位：萬元） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 人均 GDP 3 漲幅 / % 19% % 人均可支配收入 9274 元 10515元 10617元 12361 元 漲幅 / % % % 蘇州人均 GDP2020 年達(dá)到 萬元，比 2020 年上漲 ％，為歷年來最高。 ■ 園區(qū)內(nèi)將職工原來按月發(fā)放的購房補貼改為增加單位繳存住房公積金的形式來落實，園區(qū)內(nèi)職工住房補貼到位率大幅度提高，（基本為月工資的 30%）同時園區(qū)內(nèi)公積金只能在園區(qū)使用，這樣大大推動 了園區(qū)的房產(chǎn)市場發(fā)展。 2020 年以來園區(qū)地價依然呈上漲勢頭， 4 月雅戈爾等企業(yè)拍得的 6 塊地 塊 ，最高樓面地價達(dá) 3438 元／平方米，最低也有 2548 元／平方米，平均樓面地價 2979 元／平方米，同比去年上漲了 60％以上。 (1) 供應(yīng)量 圖 24： 蘇州市自 1998 年以來整個房地產(chǎn)市場呈穩(wěn)步增長趨勢： 1. 2020 年，蘇州市房地產(chǎn)市場依然保持強勁增長勢頭。 (3) 成交價格 圖 67 1. 1998 年以來，蘇州市商品房平均銷售單價一直保持穩(wěn)步增長。按理說比較的東西要有可比性，同樣地段、同樣性質(zhì)的房子比較才有意義。更重要的是開發(fā)商可以通過減慢售房和開發(fā)速度來待價而沽，損失的只是利息，但贏取的可能是更多的土地增值收益。 2. 地段的成熟度。 蘇州城市規(guī)劃與城市發(fā)展進(jìn)程 問題 2：未來居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)、園區(qū)一期（湖西）有何本質(zhì)變化，湖東的造城運動誕生的新城將如何影響人們的生活方式？ 解答 ： 從蘇州城市的發(fā)展進(jìn)程，我們看到城市居住文化的升級與更新將是： 蘇州古城區(qū) → 蘇州工業(yè)園區(qū)一區(qū)（湖西） → 園區(qū)（二區(qū)、湖東） → 園區(qū)（三區(qū)） 蘇州古城區(qū)： 已形成古色古香，江南風(fēng)情的宜居氛圍 蘇州古城區(qū)以 古城為中心發(fā)展起來， 古城區(qū)有 2500 年的歷史，城區(qū)內(nèi)園林古跡遍布，以江南風(fēng)情為建筑特色， 作為世界文化遺產(chǎn)的一部分。其發(fā)展得益于大量國內(nèi)外制造加工類企業(yè)的入駐，一方面帶動了區(qū)域附屬產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面也為本區(qū)域帶來了相當(dāng)數(shù)量有較高購買能力的客源。 園區(qū)一期的開發(fā)已成熟，配套設(shè)施逐步完善，目前房地產(chǎn)增值效應(yīng)十分明顯，園區(qū)板塊已經(jīng)成為蘇州乃至周邊地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)和當(dāng)之無愧的領(lǐng)頭羊。 今后該區(qū)主要以居住為主，是園區(qū)居住中心地帶，連通一、三區(qū)的工業(yè)設(shè)施。 圖 11：金雞湖景觀規(guī)劃 金雞湖位于工業(yè)園區(qū)的中心地帶， 環(huán)湖區(qū)域 70 平方公里 ， 1994 年中國政府與新加坡政府簽訂了一個合資協(xié)議，正式啟動對這片 平方公里 濱水社區(qū)的開發(fā)，旨在建造一個符合國際標(biāo)準(zhǔn)、具備環(huán)保功能的混合型濱水新 社區(qū)。 金雞湖是蘇州市的“城中湖”、“城市肺”，園區(qū)將打造 長三角規(guī)模最大、現(xiàn)代化程度較高的 “ 城市休閑勝地 ” 。這片地區(qū)最終將容納超過 60 萬的居民。 圖 12： 19982020 年園區(qū)開發(fā)量變化走勢（單位：萬平方米） 目前竣工戶數(shù)占批準(zhǔn)預(yù)售商品房套數(shù)的 %，目前實際入住及裝修完畢套數(shù)占竣工戶數(shù)的 % 至今 中新合作區(qū)已批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積 350 萬平方米，共計 25926 套，樓盤總體銷售形勢看好。 湖西 代表樓盤： 湖左岸 、 都市花園天域 。換而言之，湖東住宅開發(fā) 4 年 （ 20202020） 的水平將超過湖西 10 年 （ 1995— 2020） 的水平，在二三年后園區(qū)湖東就是一個成熟的社區(qū)。但由于價格突破 5000 元 /平方米后，受到市政規(guī)劃配套的相對滯后性影響，逐漸進(jìn)入了瓶頸階段，樓盤銷售遇阻，漲幅趨緩。在這短短幾年的時間里，房價卻翻了 2 番多， 園區(qū)的房價上漲幅度實在快的驚人，與買房者的承受范圍差距逐步拉大，目前市場觀望情緒濃重，樓盤銷售可謂進(jìn)入了瓶頸時期。 但 今年一季度，園區(qū)新開樓盤房屋均價近 5000 元／平方米，比上年增長了 ％。但從 2020年年中以來，園區(qū)與蘇州市區(qū)其他區(qū)域的房地產(chǎn)價格差異在縮小。 園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)八年， 中新合作區(qū)內(nèi)已批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積 350 萬平方米，樓盤總體銷售形勢看好，銷售率近 99％。 湖西對于本項目不是傳統(tǒng)意義上的競爭，而是一種互動關(guān)系 隨著湖西的開發(fā)后續(xù)量減少，更多的消費者將會把關(guān)注的目光轉(zhuǎn)向 湖東，從而對本案產(chǎn)生了客觀上的推動作用，因此湖西對于本項目不是傳統(tǒng)意義上的競爭，而是一種互動關(guān)系。 價格 分析 近期，由于東湖大郡將推出 的二期三批售價在 4800 元 /平方米左右，之前其二期均價在 4400～ 4500 元 /平方米左右，其主要原因為開發(fā)商所獲得土地成本相對其他地塊較低，因此可以使用相對市場較低的售價進(jìn)入市場。 營銷 策略 分析 該案在銷售上一直以會員制銷售，即消費者參與“建屋之友”俱樂部的活動，凡已經(jīng)購買過建屋房產(chǎn)的客戶和打算購買建屋房產(chǎn)的客戶均可申請會員資格，凡屬該俱樂部的會員均可享受買房的優(yōu)先權(quán)和其他增值服務(wù)。 貴賓會員指：已購買建屋旗下物業(yè)的業(yè)主，在提出申請并經(jīng)蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展有限公司確 認(rèn)后，即成為貴賓會員。 由于該案土地面積較大，今后還會不斷推出新的房源，可以肯定的是其房價將延續(xù)其保持與周邊房價的距離，以低價競爭，這將繼續(xù)給周邊項目乃至更大區(qū)域帶來影響。 生活配套：園區(qū)鄰里中心、 F 商業(yè)城、湖東中學(xué)、湖東小學(xué)、九龍外資醫(yī)院、湖西 CBD 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境方面主要以“春、夏、秋、冬”四季為主題，對小區(qū)內(nèi)部分區(qū)塑造，每個區(qū)突出一個季節(jié)的自然主題。但由于該案首批不包括一期中位置最南亦是一期位置最好的 2 棟樓盤，預(yù)計其將在一期最后階段推出。 另外也有部分市區(qū)和外地客源。天域、湖畔 天城、東湖春之韻二期、東湖大郡、南都 順馳 如不以常規(guī)湖東、湖西兩個板塊劃分，目前推出的樓盤已分布在金雞湖的東、南、西、北四個方向。雖然規(guī)劃的 19 個鄰里中心的分布均勻，可以使周邊樓盤居民全部受益，但是距離鄰里中心近的樓盤仍然有著相當(dāng)優(yōu)勢。小區(qū)整體分布為南北板樓較低 ，中間塔樓較高。 湖左岸三期 42% 該案整個小區(qū)地塊呈 L 型，一條 中央水景大道從小區(qū)中央的第二會所貫穿至東北角， 可以看到 湖濱公園， 另 外該小區(qū)擁有 跌水下沉廣場復(fù)合 、 生態(tài)會所 ，同時還擁有 放鳥 區(qū)、兒童戶外游樂場地、棋藝園、健身活動區(qū)等 。 景觀規(guī)劃方面各樓盤中以高爾夫花園與湖畔天城比較突出。而園區(qū) CBD 區(qū)域周邊項目都比較有針對性的，以其區(qū)域工作人群特質(zhì)進(jìn)行包裝宣傳。湖畔天城 30 萬 16 萬 一期 900戶 都市花園湖畔天城 20% 2020/6/12 都市花園183