【正文】 析： 本案現(xiàn)在還尚領(lǐng)取“預(yù)售許可證”因此還沒(méi)有開(kāi)盤，僅進(jìn)行登記，預(yù)計(jì)于 8 月底開(kāi)盤。 周邊配套設(shè)施齊全，超市、學(xué)校、醫(yī)院等近在咫尺?，F(xiàn)尚未領(lǐng)取“預(yù)售許可證”。暫定提供簡(jiǎn)裝修，只裝修廚房與衛(wèi)生間，無(wú)家具與家電。②本案只能在交行和工行貸款，選擇余地小。 客源分析： 由于本案的地段相當(dāng)優(yōu)越，且可以自住、辦公兩用，因此客戶認(rèn)可度較高。開(kāi)發(fā)商提供簡(jiǎn)裝修，無(wú)家具與家電。 區(qū) 域 金閶區(qū) 規(guī)劃形態(tài) 高層 案 名 協(xié)和 利多： ①小戶型，面積在 29— 40 平方米，總價(jià)低。三梯 24 戶。③本案包裝力度不足，影響去化。 去化分析： 本案于 2020 年 5月底開(kāi)盤， 6 月初正式開(kāi)始銷售，至 6月 9號(hào)為至，已訂房 78 戶，去化了 33%。單價(jià)在 5480～ 6680 之間。 。 ②采用電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等多種媒體傳播手段造勢(shì)，影響潛在客戶。 區(qū) 域 干將路上、雅戈?duì)柧频陮?duì)面 規(guī)劃形態(tài) 商鋪、小戶型公寓 案 名 玄妙廣場(chǎng) 面積范圍 3080 M2； 發(fā) 展 商 蘇州盛豐房開(kāi)公司 主力面積 代 理 商 上海富陽(yáng) 單價(jià)范 圍 工地位置 干將路邊上闊巷和宮巷中間 平均單價(jià) 公寓： 10000 元 /M2 商鋪： 25000 元 /M2 基地面積 M2 主力總價(jià) 建筑面積 M2 車庫(kù)單價(jià) 出租 綠 化 率 物 管 費(fèi) 銷 售 率 未開(kāi)盤 工程進(jìn)度 主體工程 規(guī)劃戶數(shù) 160 戶 交房時(shí)間 環(huán)境分析： ①處于蘇州市商業(yè)中心，購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)便利。東西向去化趨緩。應(yīng)用媒體有：電視專題報(bào)道、《蘇州日?qǐng)?bào)》通版廣告等。 產(chǎn)品分析： 本案為爛 尾樓改造工程，規(guī)劃為酒店式單身公寓，每層 21 戶，三部電梯，兩個(gè)樓梯。③建成后的完善配套以及高標(biāo)準(zhǔn)管理體系，對(duì)客戶也是一大吸引。樣板房在實(shí)地現(xiàn)正在裝修。本案設(shè)計(jì)通煤氣，但部分廚房沒(méi)有設(shè)計(jì)通風(fēng)。 酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)推廣在后期的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中顯得尤為重要，所謂酒香也怕 巷子深，好的產(chǎn)品也要經(jīng)過(guò)推廣擴(kuò)大知名度，提升項(xiàng)目影響力，利于后期的經(jīng)營(yíng)。 由于早期開(kāi)發(fā)的酒店式公寓的租金降低、空置率上升導(dǎo)致投資客戶對(duì)投資回報(bào)率的信心降低，致使投資客戶轉(zhuǎn)向。 五、影響酒店式公寓銷售的因素分析 租金過(guò)高 。 ? 外來(lái)人口，長(zhǎng)期在外的高級(jí)打工者。由于對(duì)日后的租金有較高的預(yù)期，酒店式公寓的銷售價(jià)格一般都較同區(qū)域的普通公寓和住宅高；從租金水平來(lái)看，酒店式公寓的租金比同檔次的酒店租金要低，但比普通公寓的租金高。 小戶型公寓二手市場(chǎng)情況 表 6：各區(qū)小戶型公寓二手房報(bào)價(jià)： 所屬區(qū)域 物業(yè)名稱 房型 面積(㎡ ) 價(jià)格(萬(wàn) ) 發(fā)布時(shí)間 金閭區(qū) 石路廣場(chǎng) 石路步行街 1室 1廳 1衛(wèi) 45 39 2020916 金閭區(qū) 石路廣場(chǎng) 石路步行街 1室 1廳 1衛(wèi) 45 2020710 金閭區(qū) 石路廣場(chǎng) 石路步行街 1室 1廳 1衛(wèi) 45 2020618 新區(qū) 匯豪國(guó)際 獅山路 58號(hào) 1室 1廳 1衛(wèi) 2020727 新區(qū) 獅山峰匯 一室一廳 202073 新區(qū) 獅山峰匯 一室一廳 40 30 2020627 新區(qū) 獅山峰匯 一室一廳 40 26 20200603 吳中區(qū) 蘇州凱悅 一室一廳 36 31 2020820 吳中區(qū) 蘇州凱悅 一室一廳 47 29 2020816 吳中區(qū) 蘇州凱悅 一室一廳 47 29 202088 吳中區(qū) 蘇州凱悅 一室一廳 45 28 2020316 吳中區(qū) 蘇州凱悅 一室一廳 30 2020314 吳中區(qū) 蘇州凱悅 兩室一廳 48 28 2020314 園區(qū) 師惠樂(lè)章 一室半一廳 47 37 2020515 （資料來(lái)源：蘇州博思堂研展部） 說(shuō)明： ? 整體而言，目前蘇州市場(chǎng)上的二手小戶型物業(yè)供應(yīng)量不大，可售房源較少。 ? 從價(jià)格上來(lái)看，這個(gè)價(jià)格比目前在售的小戶型公寓要上升不少，這其中有地段因素也有產(chǎn)品本身品質(zhì)的因素存在。 ? 從價(jià)格上來(lái)看，市區(qū)是最高的，吳中區(qū)則為最低。沒(méi)有正式公開(kāi)的小戶型項(xiàng)目有一個(gè)是位于市區(qū)觀前街的“潤(rùn)億皇朝”。若干年后，有了更大、更舒適的房子后，小戶型產(chǎn)品或租或售，也能得到較好的投資回報(bào)率。在為“住”服務(wù)方面，酒店式商務(wù)公寓能夠?yàn)榭蛻籼峁┣鍧崱⒔性?、送餐、訂票、洗衣、代?gòu)物品等比酒店更周全細(xì)致的高檔、 貼身、繁瑣的 50 多種服務(wù)。服務(wù)式公寓更靠近于一般公寓，它可以提供類似酒店的軟硬件服務(wù)。 目 錄 第一部分、蘇州市小戶型公寓市場(chǎng)簡(jiǎn)析 一、小戶型公寓類型 二、小戶型公寓市場(chǎng)發(fā)展概況 三、蘇州市小戶型公寓市場(chǎng)分析 第二部分、酒店式公寓市場(chǎng)分析 一、酒店式公寓分布區(qū)域分析 二、酒店式公寓價(jià)格分析 三、酒店式公寓戶型分析 四、酒店式公寓客戶分析 五、影響酒店式公寓銷售的因素分析 六、投資酒店式公寓應(yīng)注意的幾個(gè)方面 七、酒店式公寓個(gè)案分析 第三部分、項(xiàng)目定位分析 一、項(xiàng)目分析 二、項(xiàng)目產(chǎn)品定位分析 三、項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位分析 四、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析 第四部分、項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)建議 第一部分、蘇州市小戶型公寓市場(chǎng)簡(jiǎn)析 一、小戶型公寓類型 小戶型公寓的界定。一般為開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)，以出售產(chǎn)權(quán)、盡快回籠資金為主要目的的房地產(chǎn)短線投資項(xiàng)目。在為“商”服務(wù)方面，硬件設(shè)施完全能滿足不同客戶群體的不同商務(wù)需求。相對(duì)于投資型客戶，自住型客戶看中的就是將其作為一個(gè)過(guò)渡性的產(chǎn)品。 三、蘇州市小戶型公寓市場(chǎng)分析 小戶型公寓市場(chǎng)供應(yīng)情況 ? 目前在蘇州市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)的小戶型公寓類項(xiàng)目有 25 個(gè)，吳中 區(qū)有一個(gè)，是“蘇州凱悅”；市區(qū)有 14 個(gè)，分別是“時(shí)代晶華”、“中心廣場(chǎng)”、“玄妙廣場(chǎng)”、“協(xié)和金盛廣場(chǎng)”、“粵海廣場(chǎng)”、“都市 e 站”、“賽風(fēng)夢(mèng)想家”、“自由之邑”、“相皇國(guó)際”、“摩登 99”、“錦地星座” 、“茉莉花大酒店”、“新五洲大酒店”和“伯恩國(guó)際酒店”；園區(qū)有 3 個(gè)，分別是“春之交響”、“正興水岸人家”和“白領(lǐng)公寓”；新區(qū)有 7 個(gè)，分別是“嘉業(yè)陽(yáng)光假日”、“獅山麗晶”、“風(fēng)華苑”、“獅山峰匯”、“青庭國(guó)際公寓”、“匯豪國(guó)際”、“御庭國(guó)際公寓”、等。 說(shuō) 明： ? 從上表的數(shù)據(jù)可以看出，已售完的小戶型公寓市區(qū)占到了 6 個(gè)，平均售價(jià)達(dá) 5860 元 /m2；園區(qū)占到了 4 個(gè)，平均售價(jià)達(dá) 4950 元 /m2；新區(qū)有 3 個(gè)，平均售價(jià)達(dá) 5333 元 / m2；吳中區(qū)有 1 個(gè)，平均售價(jià)達(dá) 4600 元 / m2。 表 4：未售小戶型公寓物業(yè)情況匯總表 物業(yè) 區(qū)域 地址 總建筑面積m2 建筑面積 平均售價(jià)元 /m2 玄妙廣場(chǎng) 平江區(qū) 干將路 818 號(hào) 83000 10000 潤(rùn)億皇朝 平江區(qū) 喬司空巷近 人民路 18000 約 10000 新五洲大飯店 金閶區(qū) 廣濟(jì)路近石路 7750 （資料來(lái)源：蘇州博思堂研展部） 說(shuō)明： ? 目前市場(chǎng)上即將推出的小戶型公寓主要集中在市區(qū)，有 3 個(gè)，平均售價(jià)達(dá) 9250 元 /m2。 表 5： 2020 年 10 月在售小戶型公寓項(xiàng)目銷售率統(tǒng)計(jì)表： 物業(yè) 區(qū)域 總建筑面積m2 建筑面積平均售價(jià)元 /m2 銷售率統(tǒng)計(jì) 自 由之邑 (二期 ) 金閶區(qū) 46000 5575 一期 100%，二期85% 茉莉花大酒店 金閶區(qū) 34216 12020 約 75% 摩登 99 滄浪區(qū) 28932 6900 一期 100% 相皇國(guó)際 滄浪區(qū) 24000 8000 85% 伯恩國(guó)際酒店 平江區(qū) 20200 9500 30%40% 青庭國(guó)際公寓 新區(qū) 12 萬(wàn) 9250 98% 匯豪國(guó)際 新區(qū) 38698 7500 80% 御庭國(guó)際公寓 新區(qū) 24300 8300 熱銷中 （資料來(lái)源：蘇州博思堂研展部） 說(shuō)明 : ? 目前在售的小戶型公寓中可 以看出 ,消費(fèi)者對(duì)于小戶型的價(jià)格作為首要考量因素，總價(jià)較高的小戶型公寓比較難銷 ,同時(shí)對(duì)于開(kāi)發(fā)商以及物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)也提出了比較高的要求。 二、酒店式公寓的價(jià)格分析 從價(jià)格來(lái)看，酒店式公寓的價(jià)格比較高。這部分人 30 歲出頭，事業(yè)初成，是公司白領(lǐng)或小公司經(jīng)營(yíng)者，收入中等，面積“一步到位”困難，小戶型公寓能方便其創(chuàng)業(yè)與工作兼顧。外地客源也購(gòu)買了大量的小戶型公寓，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，隨著 蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和各類外資、合資企業(yè)的大量進(jìn)入，蘇州的小戶型公寓市場(chǎng)前景看好，將有更多的消費(fèi)者青睞小戶型公寓。 租賃市場(chǎng)與銷售市場(chǎng)之間的相互影響導(dǎo)致購(gòu)買客戶信心減弱。 經(jīng)營(yíng)推廣。 產(chǎn)品分析： 本案位于吳中區(qū)，是由兩棟爛尾樓改 造完成，總建筑面積為 23000 平方米，總戶數(shù) 384 戶，面積范圍從 —— 平方米，設(shè)計(jì)兩梯十二戶，提供全裝修，產(chǎn)證同時(shí)可辦，車位只租不賣，價(jià)格未定，頂樓作為觀景樓處理， 2 樓是商鋪， 3 樓作為物業(yè)管理和辦公用房。人員素質(zhì)較高以女士居多。②全裝修住房，適合年輕白領(lǐng)階層的口味。另外，超市、銀行、商場(chǎng)、酒店等生活配套非常完善。 企劃訴求分析： 本案 2020 年 3 月 12 日開(kāi)始對(duì)外公開(kāi)，但其采用方式比較保守，基本無(wú)較大動(dòng)作。到六月中旬已全部去化完畢，從去化狀況可以看出，從開(kāi)盤到現(xiàn)在的這一段強(qiáng)銷期內(nèi)，小面積面南戶型，轉(zhuǎn)角扇形戶型首 先去化完畢。③交層住宅在市場(chǎng)中仍需一定引導(dǎo)，接受度需提高④單層樓面戶數(shù)較多，立體交通不暢。 企劃訴求分析： ①突出本案處于市小區(qū)，商業(yè)利用價(jià)值高，臨近交通主干道，昭示性強(qiáng)。 ②樓盤雖處市主要交通干道旁，但由于上下班高峰或節(jié)假日易造成交通擁擠，出行困難。精裝修并提供全套家具與家電。但總體感覺(jué)內(nèi)部去化較多。②爛尾樓改造項(xiàng)目，形象不好。精裝修并提供全套家具與家電。 去化分析： 本案于 2020 年 6 月 14 日開(kāi)盤，現(xiàn)只接受預(yù)定，據(jù)銷售員介紹現(xiàn)預(yù)定率已達(dá) 95%以上。 ⑤本案房型單一，客戶選擇余地小。面積范圍在 40136 平方米，另有一套位于 9樓的最大戶型 160 平方米。小戶型已銷售一空。④交房時(shí)間早， 8月 1日起即可入住 利空： ①現(xiàn)停車位只有 19 個(gè)，車位嚴(yán)重不足。面積控制在 3555 平方米。 銷售分析： 該售樓處 設(shè)在本案的一樓，初步定為 2020 年 8月底開(kāi)盤，據(jù)接線員介紹可能會(huì)采取“按登記順序定房”的方法。 區(qū) 域 園區(qū) 規(guī)劃形態(tài) 高層 案 名 風(fēng)華苑（二期） 面積范圍 50— 167M2 發(fā) 展 商 蘇州聯(lián)發(fā)房地產(chǎn)公 司 主力面積 52 M2； 89M2 代 理 商 —— 單價(jià)范圍 3200 元 / M2 起價(jià) 工地位置 東環(huán)路與機(jī)場(chǎng)路交界處 平均單價(jià) 3500 元 /M2 基地面積 12400M2 主力總價(jià) —— 建筑面積 34000M2 車庫(kù)單價(jià) 萬(wàn)元 /個(gè) 綠 化 率 35%以上 物 管 費(fèi) 1元 / M2 月（暫定） 銷 售 率 100% 工程進(jìn)度 已竣工 規(guī)劃戶數(shù) 220 多戶、小戶型 32戶 交房時(shí)間 04 年 6月交房 環(huán)境分析： 本案位于蘇州園區(qū)東環(huán)路 688 號(hào)，東環(huán)路東、機(jī)場(chǎng)路口，交通便利?，F(xiàn)在暫時(shí)沒(méi)有樓書。周邊配套設(shè)施齊全。 26 路、 46路、 47 路均從本案附近經(jīng)過(guò)。 利多： ①房型較為特別，每戶層高為 米，空間利用率高。小 區(qū)內(nèi)有兩條河道貫穿南北、東西，緊鄰獅山的風(fēng)景。 利空： ①地理位置太偏，對(duì)住戶的日常生活不便。 ②小戶型設(shè)計(jì)，市場(chǎng)空缺，需求量大。 ? 本案的地理位置優(yōu)越，正好處于石路的南面閶胥路 的入口處，交通方便，配套設(shè)施齊全。 ? 本案的大堂層高較低，僅 4 米左右，容易給客戶造成壓抑之感。 ? 各種智能化系統(tǒng)，服務(wù)系統(tǒng)配備齊全，為客戶居家考慮得相當(dāng)周到。 周邊配套有待完善。 ? 利 空： ? 企劃宣傳大多針對(duì)新區(qū)，流失了不少其他區(qū)域的 潛在客戶。 ? 本案部分房型不佳，不符合舒適居 家的要求。 ? 開(kāi)發(fā)商三年包租，且承諾的租金比較高。 價(jià)格： 均價(jià) 8000 元 /平方米， 去化： 2020 年 2月，到 10 月為止已銷售約 85%。 ? 本項(xiàng)目周邊尚無(wú)同類型的物業(yè)推出與之競(jìng)爭(zhēng)，為目前該區(qū)域的市場(chǎng)空白點(diǎn)。 機(jī)會(huì)分析 ? 目前蘇州市場(chǎng)上尚無(wú)特色鮮明，標(biāo)新立異的小戶型公寓產(chǎn)品，這是本案的機(jī)會(huì)點(diǎn)之一。 產(chǎn)品功能定位。 3 15% 說(shuō)明： ? 廚房設(shè)計(jì)僅考慮煮咖啡、燒開(kāi)水等簡(jiǎn)單的功能； ? 由于項(xiàng)目檔次定位為高檔，因此在空間上一定要充分體現(xiàn)項(xiàng)目檔次，所以對(duì)戶型面積進(jìn)行了適當(dāng)?shù)姆糯蟆? ? 目前來(lái)蘇州旅游的客戶還是比較青睞五星級(jí)的