【正文】 ............................................................................ 37 需求問卷調(diào)研分析 ................................................................................................. 37 訪談分析 ............................................................................................................... 39 六、 市場競爭分析 .......................................................................................................... 43 市場競爭項(xiàng)目歸類列表 .......................................................................................... 43 武昌擬建、在建項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的影響 ..................................................................... 44 一 、武漢市宏觀 經(jīng)濟(jì)分析 武漢市綜合概況 武漢位于江漢平原東部，長江中游與漢水交匯處 ， 是湖北省省會(huì) 及 華中地區(qū)最大城市。 武漢屬北亞熱帶季風(fēng)性（濕潤）氣候，常年雨量充沛，熱量豐富、雨熱同季、旱澇更替、冬冷夏熱、四季分明 ， 夏季最長約 130多天 ， 春秋二季各約 60天。 2020年末，全市戶籍人口總數(shù)為 764萬人。消費(fèi)觀念與生活方 式上相對(duì)保守、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，在一定程度制約了武漢整體經(jīng)濟(jì)水平的快速發(fā)展。 （ 4）、城市其它主要宏觀指標(biāo)對(duì)比 武漢市作為老的工業(yè)城市、華中重鎮(zhèn)，其歷史、地理地位十分重要。 （ 5）、發(fā)展?jié)摿? 盡管武漢市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在與沿海發(fā)達(dá)城市相比時(shí)仍有較大差距，甚至與內(nèi)地部分兄弟城市相比時(shí)也未見明顯優(yōu)勢(shì)，但其經(jīng)濟(jì)的綜合發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮?，后勁很?。實(shí)際上，武漢是一個(gè)擁有優(yōu)良的工業(yè)傳統(tǒng)的城市，在世界經(jīng)濟(jì)全球化日益顯著的今天，隨著武漢為自身定位的進(jìn)一步清晰，其優(yōu)勢(shì)的煥發(fā)將會(huì)為包括其它產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 二 、 武漢市房地產(chǎn)宏觀市場分析 房地產(chǎn)總體市場分析 （ 1）、市場特征及環(huán)境分析 1）市場特征 武漢的房地產(chǎn)市場特征明顯。 ? 土地供給規(guī)范化： 2020年 7月 1日后，武漢市土地供給實(shí)行統(tǒng)一管理，開發(fā)商有了公平競爭的基礎(chǔ)。 圖 21 房地產(chǎn)開發(fā)總投資 房地產(chǎn)開發(fā)總投資 0204060801001201401994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020億元 1999年以后，房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)上升態(tài)勢(shì)尤其顯著，其中， 2020年由于市場拐點(diǎn)的作用，開發(fā)指標(biāo)增長幅度較 1999年之前有較大幅度提高，后續(xù)各年度，由于開發(fā)取 向、結(jié)構(gòu)的變化，各指標(biāo)呈現(xiàn)出不同的發(fā)展過程，體現(xiàn)了開發(fā)領(lǐng)域的不同側(cè)面： 表 21 武漢市 19992020 年房地產(chǎn)供給指標(biāo)比較 總投資 施工面積 新開工面積 竣工面積 億元 增幅 萬平米 增幅 萬平米 增幅 萬平米 增幅 2020 % % % % 2020 % % % % 2020 % % % % 1999 % % % % 總投資 （總供給的代表指標(biāo)）： 2020 年以后保持了持續(xù)、穩(wěn)步加快的增幅，顯示市場供給的節(jié)奏處于健康、良性的發(fā)展通道， 2020年的市場變化成為啟動(dòng)的起點(diǎn)，未出現(xiàn)后繼乏力 的情況， 后文中我們將看到，這樣的態(tài)勢(shì)與同樣趨勢(shì)的市場需求配合，推動(dòng)了市場的順利發(fā)展。 竣工面積 ：竣工面積的變化趨勢(shì)，與前一年度的新開工面積變化趨勢(shì)相比，呈現(xiàn)相對(duì)一致的走向，顯示武漢市建設(shè)項(xiàng)目施工平均周期大約保持在 1年左右的時(shí)間，市場物業(yè)類型仍以多層、小高層為主。 表 23 19992020年房地產(chǎn)需求指標(biāo)比較 （已剔除出租物業(yè)） 預(yù)銷售面積 現(xiàn)售面積 預(yù)售面積 萬平米 漲幅 萬平米 現(xiàn)售漲幅 萬平米 預(yù)售漲幅 2020年 % % % 2020年 % % % 2020年 % % % 1999年 / / % 預(yù) /銷售面積近年來保持了持續(xù)的上升趨勢(shì)，除 2020年外，增幅穩(wěn)定；由于所能得到的關(guān)于市場總體的分析數(shù)據(jù)中，銷售金額均包括了新房出租（如寫字樓 、商業(yè)用房等）的部分，且這一部分的數(shù)量近年來上升很快，租金價(jià)格與銷 /預(yù)售價(jià)格合二為一，無法濾出，使得我們很難對(duì)市場總體價(jià)格的走勢(shì)進(jìn)行判斷。 （ 3） 、武漢 市 房地產(chǎn) 市場 20202020 年展望 ? 房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)繼續(xù)從單位投資較低的中、低端產(chǎn)品向單位投資較高的中高端產(chǎn)品轉(zhuǎn)移，市場的需求也會(huì)繼續(xù)相應(yīng)的轉(zhuǎn)化； ? 新區(qū)開發(fā)與舊城改造 形成 聯(lián)動(dòng)之勢(shì) ； ? 房地產(chǎn)相關(guān)政策 將對(duì)市場結(jié)構(gòu)產(chǎn)生巨大影響 ； ? “ 三區(qū)五片 ” 繼續(xù)保持熱點(diǎn)走勢(shì) ； ? 外地品牌 發(fā)展商的介入使得市場 競爭更為激烈 ； ? 發(fā)展商 日趨 成熟與 專業(yè) 分工 不斷 細(xì)化 ； ? 房地產(chǎn)開發(fā)的 市場導(dǎo)向性加強(qiáng) ； ? 發(fā)展商 溝通學(xué)習(xí)意識(shí)加強(qiáng)與競爭合理有序化 。 同時(shí)，武漢市住宅結(jié)構(gòu)的調(diào)整在 1999年已經(jīng)開始展開， 2020年進(jìn)入規(guī)模較大的變化期，即單位施工面積的投資成本上升較快，市場供給的結(jié)構(gòu)開始變化（中、高端產(chǎn)品開始出現(xiàn)，所占百分比逐步擴(kuò)大），而這樣一個(gè)變化較總體市場的類似變化早了 1至 2年；同樣，在進(jìn)入2020年后，經(jīng)過一輪整理的市場開始在此結(jié)構(gòu)下的繼續(xù)小幅調(diào)整與放 量。 圖 24 住宅市場預(yù)銷售總金額比較 19992020年 預(yù)銷售金額比較0204060801001201401999 2020 2020 2020億元 1999年以來，武漢市住宅預(yù)銷售金額呈現(xiàn)較為迅速的增長態(tài)勢(shì)，從增幅來看，保持了與房地產(chǎn)總體市場一致取向。 2020年，市場仍然在這樣的觀念指導(dǎo)下運(yùn)行，在有效需求穩(wěn)步提高的前提下，平均價(jià)格微幅上調(diào)，市場對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的重視度仍處于孕育期。 對(duì)于不同的市場、不同的市場階段，不同綜合品質(zhì)（檔次）的住宅項(xiàng)目其短、中期的發(fā)展趨勢(shì)可能截然不同 。 三 、區(qū)域市場分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況分析 武漢市總體舊城改造的進(jìn)度較為滯后，房地產(chǎn)市場的發(fā)展在近年來以熱點(diǎn)片區(qū)的形式展開。 與此同時(shí)，漢口的江岸、江漢兩區(qū)保持了一定的發(fā)展步伐，但從固定資產(chǎn)投資分析，兩區(qū)的發(fā)展空間已經(jīng)受到一定的限制，人均可支配收入處于中流水平。 令人驚訝的是青山區(qū)，傳統(tǒng)認(rèn)為其工業(yè)區(qū)性質(zhì)、區(qū)域環(huán)境較差、不適合房地產(chǎn)開發(fā)的觀念可能錯(cuò)失強(qiáng)大的購買能力。 東西湖區(qū)近年來顯示了旺盛的發(fā)展勢(shì)頭，拋開綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不談，作為漢口的后花園，近年來其住宅發(fā)展的迅猛態(tài)勢(shì)令人矚目。 2）、區(qū)域市場需求 從需求來看，武昌區(qū)、東西湖區(qū)顯示了最為理想的增長態(tài)勢(shì) —— 房價(jià)與成交面積同時(shí)上升。 2020年，由于萬科四季花城的入市，東西湖片區(qū)的需求延 續(xù) 2020年的態(tài)勢(shì)，繼續(xù)保持強(qiáng)勁的勢(shì)頭，價(jià)格再升 ％。 此外，仍然顯示活力的是漢口的江岸區(qū)，其 近年來的需求市場呈現(xiàn)良好的發(fā)展走向，與其區(qū)域內(nèi)后湖片區(qū)、解放公園片區(qū)成為住宅建設(shè)的熱點(diǎn)聯(lián)系密切。 從供需兩方面的綜合分析來看，武昌、洪山、東西湖三區(qū)是住宅供需環(huán)境最好的區(qū)域，武漢市住宅結(jié)構(gòu)調(diào)整的有效需求，也將以這三個(gè)區(qū)為主力逐步釋放。 作為南湖范圍最大的一個(gè)居住片區(qū)，該區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目建設(shè)此起彼伏，包括中央花園、新大地 *博雅苑、新世紀(jì)寶安花園、寶安加州花園等在內(nèi)的新項(xiàng)目使南湖花園保持了隨時(shí)代而前進(jìn)的步伐 —— 盡管其主流客戶定位仍然是能夠接受較低價(jià) 位的普通市民階層。麗島花園更成為片區(qū)的代名詞。 近年來南湖區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： ? 注重 環(huán)境開發(fā) 南湖 片區(qū) 是武昌的新興 片區(qū) ， 靠近南湖水域一帶 自然條件出眾，文化氛圍濃厚，消費(fèi)者文化水平較高使得房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)過程當(dāng)中都將環(huán)境的開發(fā)放在了首要位置。部分樓盤還擁有了 網(wǎng)球場、游泳館 、 健身館、青少年活動(dòng)中心等場所供業(yè)主節(jié)假日愜意享受生活樂趣 。 光谷范圍內(nèi)，不僅有長飛光纖光纜、烽火通信、精綸電子、楚天激光等高科技企業(yè)、創(chuàng)業(yè)企業(yè)，還有華中科技大學(xué)、中國地質(zhì)大學(xué)、武漢化工學(xué)院、中南民族大學(xué)、武漢科技學(xué)院等眾多高校和科研院所。 正如同前文分析，由于洪山區(qū)發(fā)展的潛力無窮 ，光谷片區(qū)住宅發(fā)展的前景尚可繼續(xù)看好，但由于近期其范圍內(nèi)擬建項(xiàng)目集中（詳見后文擬建、待建項(xiàng)目部分），而光谷的科技開發(fā)非一日之功，片區(qū)項(xiàng)目的價(jià)格、消化速度壓力將十分巨大。 ? 注重高科技概念的挖掘，物業(yè)管理將逐步走向智能化。在房地產(chǎn)開發(fā)熱火潮的沖擊下，短短幾年間這里已經(jīng)成為武漢市最大也是最具有影響力的房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)。 土地資源的豐富、道路的通暢、交通的便利使金銀湖地區(qū)成為房地產(chǎn)開發(fā)商們理想的樂土。 近年來金銀湖區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： ? 開發(fā)規(guī)模大 占地 4000畝的常青花園 、 占地 410畝的 萬科 四季花城、占地達(dá) 570畝高爾夫城市花園等大盤項(xiàng)目，共同促動(dòng)了金銀湖房地產(chǎn)的發(fā)展。而東西湖區(qū)的房價(jià)上漲恰恰是由于金銀湖片區(qū)新推樓盤的房價(jià)大幅提高所致，可 以說金銀湖片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)推動(dòng)了區(qū)域市場物業(yè)增值和市場發(fā)展。 在武漢市道路建設(shè)和市政配套快速發(fā)展的前提下，離市區(qū)較遠(yuǎn)的后湖地區(qū) 的交通和生活條件大為改善，大規(guī)模的住宅小區(qū)相繼出現(xiàn)，如百步亭小區(qū)、后湖生態(tài)花園、東方恒星園、佳海華苑、竹葉苑等，然而，作為江岸區(qū)住宅、投資開發(fā)熱點(diǎn)的后湖地區(qū)，交通不便一直是困擾其進(jìn)一步發(fā)展的主要原因。 四、 供給樓盤調(diào)研 供給樓盤調(diào)研以 項(xiàng)目周邊重點(diǎn)樓盤為主、輔以 其它典型 樓盤 。 25659 M178。 100000 M178。 178。一期 680000M178。) 四期 3200 多層 均價(jià)： 2400 聯(lián)排別墅 ： 4450 三層復(fù)式均3117；二層復(fù)式均 2950； 18 層均價(jià)： 2680 12 層均價(jià)： 2655 聯(lián)排均： 2600 獨(dú)立 均 ： 4300 多層均價(jià)：3100；小高層均： 2900 多層 均價(jià)： 2280 多均： 1950 小高均： 2350 實(shí)售價(jià)格 (元 / M178。 總 306820 M178。 29500 M178。 總 380190 M178。 300000 M178。 二期 81000 M178。 24 總套數(shù)（戶） 455 1443 1248 936 1175 844 二期 698 總 3000 戶 建筑形式 多層 多層、小高層 小高層 小高層 多層、小高層 小高層、高層 多層、小高層 小高層、高層、聯(lián)排 容積率 綠化率 50％ 58％ 50% 40％ % 36% 45% 42% 戶車比 3： 2 3： 2 1： 1 2： 1 2:1 2： 1 2： 1 1： 1 名義價(jià)格 (元 / M178。 2）建筑面積及容積率比較 圖 42 供給樓盤建筑面積比較 供給樓盤建筑面積比較48752 4202015400018000013000068000075771108984 12169524000018824760443517056214600030000064913187350600000700000100000202000300000400000500000600000700000800000明澤半島中央花園碧云天麗島花園 南湖山莊當(dāng)代光谷智慧城名都花園 東湖林語 獅城名居水藍(lán)郡四季花城 藍(lán)灣俊園 都市經(jīng)典 學(xué)府佳園 安順星苑 世紀(jì)彩城 永清庭園福星城市花園高爾夫城市花園怡景花園平米 圖 43 供給樓盤容積率比較 供給樓盤容積率比較 01234567明澤半島中央花園碧云天麗島花園 南湖山莊當(dāng)代光谷智慧城名都花園 東湖林語 獅城名居水藍(lán)郡四季花城 藍(lán)灣俊園 都市經(jīng)典 學(xué)府佳園 安順星苑 世紀(jì)彩城 永清庭園福星城市花園高爾夫城市花園怡景花園 從占地面積和容積率的比較顯示： ? 離城區(qū)較遠(yuǎn)的區(qū)域以及城市近郊景觀資源較好的區(qū) 域，容積率相對(duì)較低，一般控制在 以下，最高不會(huì)超過 2； ? 中心城區(qū)范圍內(nèi)的樓盤，容積率比較高，一般在 26 之間，漢口中心區(qū)域的樓盤容積率尤其較