【正文】 種種跡象表明，蘇州目前的房地產市場已從 2020 年的供不應求向供求平衡甚至供過于求急速轉變。隨著國家宏觀調控政策的施行， 房地產企業(yè)購買土地，開發(fā)房產將面臨著更高的風險。 (1) 供應量 圖 24： 蘇州市自 1998 年以來整個房地產市場呈穩(wěn)步增長趨勢： 1. 2020 年，蘇州市房地產市場依然保持強勁增長勢頭。其開發(fā)投資完成 億元，比上年增長 ％，施工面積達到 2576 萬平方米，同比增長 ％，竣工面積達到 萬平方米，同比增長 ％。 2. 2020 年至 2020 年，蘇州市的新開工面積由 萬平方米猛增到 萬平方米，2020 年僅上半年就達到 萬平方米，其上漲趨勢不斷。當前新開工面積也就是未來的潛在供應，以此趨勢判斷，未來一兩年內蘇州房地產市場的供應量將趨于逐漸放大的發(fā)展態(tài)勢。 年一季度蘇州市施工面積 萬平方米，新開工面積 萬平方米，分別較去年同期增長 ％、 ％，竣工面積則達到 萬平方米，同比增長 ％，商品房預售面積為 萬平方米。如果以 2020 年蘇州年銷售商品房面積計，將要消化至少１年以上 ，供應增長幅度超過需求增長幅度，蘇州未來房地產市場的銷售去化將面臨一定的的壓力。 (2) 需求量 圖 5： 1998 年以來，蘇州市房地產業(yè)全市銷售面積每年以平 均 %的速度增長，由 1998 年的 萬平方米增長到 2020 年的 萬平方米，達到歷史最高水平。其中 2020年住宅銷售面積 萬平方米 ，同比 2020 年 增長 7%，需求穩(wěn)步增長，逐步攀升。 (3) 成交價格 圖 67 1. 1998 年以來，蘇州市商品房平均銷售單價一直保持穩(wěn)步增長。 2. 到 2020 年，商品房現房的銷售價格更是有一個跨越式的增長，增幅達到 34％，到 2020年依然保持強勁增長勢頭，已達到 元 /平方米的歷史新高。 3. 到 2020 年，蘇州市中心區(qū)域的預售單價已經超過 3500 元 /平方米，同比增長 ％。 目前蘇州每年有近 10 億外資進入，加上近年來舊城改造力度的加強，市場需求持續(xù) 上漲，最直接的表現是房價的飛速上漲。蘇州商品房 的銷售價格一路走高，主要歸功于長三角經濟的高速發(fā)展、蘇州市民收入的增加以及江浙熱錢的涌入。一方面絕大多數市民認為蘇州目前的房價偏高，特別是 2020 年后增長過快，其增長率明顯高于蘇州市民收入水平的增長率；另一方面，蘇州較為寬松的房貸政策，特別是蘇州工業(yè)園區(qū)內，其實際購買價格可以高于其心理價位。 問題 1：蘇州的房地產未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？價格還有多少的上漲空間？ 解答：市場規(guī)律表明：任何商品的市場價格是由供求情況決定的。因此蘇州房價的走勢也必然取決于蘇州房產市場的供求。按理說比較的東西要有可比性，同樣地段 、同樣性質的房子比較才有意義。但隨著房產開發(fā)區(qū)域和性質的變化，簡單地按新開樓盤的平均價來分析判斷房價的漲跌是沒有意義的。 從供給方面來分析，可歸納為以下幾點： 1. 政府為了穩(wěn)定房價，也為了其土地批租收益，加大土地供應量是在情理之中的； 2. 前幾年蘇州房價的飆生吸引了大量的開發(fā)商來蘇州淘金，大量新樓盤（例如湖東、相城等地）同時面市也是在所難免； 3. 受房產市場行情和銀行貸款政策變化影響，一些房產投機者紛紛拋售存貨； 4. 大批定銷房的上市； 5. 二手房拍賣的興起，消除了房產買賣過程中的信息不對稱和一些不法房產中介的暴利，無形中提高 了二手房的成交數量。這些因素意味著短期內房產供給將有大幅增加，房價下降的壓力是客觀存在的。 房產不是普通的商品。房產隨著時間的流逝，可能會變舊，但由于土地的稀缺性和周邊環(huán)境的改善，增值是必然的。何況房價的下降并不會馬上引來顧客，甚至還可能引發(fā)會進一步跌價的心理期望，使?jié)撛诘馁徺I者持幣待購，反而使得銷售更困難。高檔房下降并不會引來低收入顧客。更重要的是開發(fā)商可以通過減慢售房和開發(fā)速度來待價而沽，損失的只是利息，但贏取的可能是更多的土地增值收益。因為從長遠來看，蘇州房價的上漲是在所難免的： 1. 隨著經濟的發(fā)展，人們 收入的上升，對住房消費的需求會不斷提高； 2. 隨著中國經濟的發(fā)展，城市化進程在加快，大量進城的農民需要住房； 3. 隨著中國東西部地區(qū)發(fā)展差異的擴大，戶口制約的逐步弱化，西部人口向東部沿海地區(qū)移民是不可避免的，蘇州及長江三角洲作為中國最富裕、最適宜居住的地區(qū)將吸引越來越多的外地人來生活工作，當然還要購房置業(yè)。 由此可見，從長遠來看房價下跌的可能性幾乎是微乎其微。 從需求方面來分析：買房者可分為兩類。 一是購房自住的消費者，一是為保值增值或投機獲利而購房的投資者。 對于消費者，考慮的主要因素有以下幾點： 1. 房產總價。其經 濟收入（購買力）決定了其能承受的房產總價， 100 平米還是 140 平米從居住功能方面而言也許只差一個房間，但房價卻相差 40％。因此 100 平米左右或更小的房子依然緊缺，但 140 平米以上的房子可能銷售速度明顯緩慢。 2. 地段的成熟度。對于購房自住者而言，住房所在地段的人氣、商業(yè)設施、交通便利、學校、醫(yī)院條件越好，越吸引購買者。 值得一提的是，在中國，政府的作用是至關重要的。一個地方住房價格的明顯下降不僅影響其經濟的健康發(fā)展，而且會引發(fā)擁有房產的絕大多數民眾的不滿情緒，因此政府一定會支持房地產的健康發(fā)展，消除部分地區(qū)、部 分樓盤的房產泡沫并不會影響整個房產價格的穩(wěn)步上升，更何況政府近幾年大量基礎設施的建設不僅支持了房地產的發(fā)展，還指望房地產價格的提高拉動土地出讓金的提高以償還前期基礎設施投資的債務。因此政府是決不愿看到房產價格的下跌的。 蘇州房地產經過近年來的強勁上漲，需要消化、需要盤整，是泡沫必然會破滅，但從長遠來看，房地產的健康發(fā)展和房價的穩(wěn)步上升是必然趨勢。 蘇州市二手房市場概況及分析 圖 8： 自 1999 年蘇州市房地產二級市場的開放和房改房上市辦法的實施以來 ，蘇州市二手房的年成交面積每年以 300— 500％的速度大幅度提升。由 1999 年的 萬平米發(fā)展到2020 年的 萬平米， 2020 全年成交額 億元，其增長勢頭不斷。 蘇州城市規(guī)劃與城市發(fā)展進程 問題 2：未來居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)、園區(qū)一期（湖西）有何本質變化，湖東的造城運動誕生的新城將如何影響人們的生活方式？ 解答 ： 從蘇州城市的發(fā)展進程，我們看到城市居住文化的升級與更新將是： 蘇州古城區(qū) → 蘇州工業(yè)園區(qū)一區(qū)（湖西） → 園區(qū)（二區(qū)、湖東） → 園區(qū)（三區(qū)） 蘇州古城區(qū)： 已形成古色 古香，江南風情的宜居氛圍 蘇州古城區(qū)以古城為中心發(fā)展起來， 古城區(qū)有 2500 年的歷史，城區(qū)內園林古跡遍布，以江南風情為建筑特色， 作為世界文化遺產的一部分。 蘇州市政府大力保護古建筑設施，同時在新的建設項目中均有所限制。 古城區(qū)以 文化旅游、商業(yè)貿易為主體功能的發(fā)展格局 ， 圍繞其產業(yè)定位，在整體規(guī)劃中，新建筑與原有建筑物形成統一的建筑風格，商品房外立面基本為粉墻黛瓦這種較為單一古典的建筑風格。 古城區(qū)雖然商業(yè)繁榮，配套設施齊全，但由于保護歷史建筑及 開發(fā)限制，決定了老城區(qū)不可能有大規(guī)模的城市改造，未來住宅供應也不會很多， 且 古城區(qū)樓盤多為多層住宅小區(qū)，其建筑樓層多在 ～ 6 層的范圍之內，其中，底層大多作為車庫，頂層為閣樓 。 未來居民也以蘇州原籍居民為主，因為古城區(qū)暫不具備居住品質整體抬高一個水準的可能 目前老城區(qū)的商業(yè)及生活配套設施檔次均不高，僅以商業(yè)為例，目前主要以沿街底商為主，其中旅游紀念品與小商品占了很大份額，因此老城區(qū)暫不具備居住品質整體抬高一個水準的可能。老城區(qū)的蘇州人口住宅的升級換代只能選擇西部的蘇州新區(qū)與東部的蘇州工業(yè)園區(qū)。從城市的發(fā)展軌跡來看，城中心人口向外圍地區(qū)轉移也是蘇州城市發(fā)展的必然趨勢。 蘇州新區(qū) ： 起步較早，但發(fā)展上卻落后于后來居上的園區(qū) 新區(qū)位于古城區(qū)的西邊，于 1990 年開始開發(fā)建設，雖然開發(fā)起步較早，但發(fā)展速度卻始終落后于園區(qū)。其發(fā)展得益于大量國內外制造加工類企業(yè)的入駐，一方面帶動了區(qū)域附屬產業(yè)的發(fā)展，另一方面也為本區(qū)域帶來了相當數量有較高購買能力的客源。 房產開發(fā)檔次不高，大盤少，布局散亂，不夠集中 新區(qū)的產業(yè)定位以傳統的制造業(yè)為主，其產業(yè)人群為該產業(yè)的從業(yè)人員，因此，其住宅主要分布在工業(yè)廠區(qū)的周邊，物業(yè)外立面現代感較強，產品種類兼顧到不同社會等級人群的需要而有所變化。由于其檔次不是非常高， 整個物業(yè)分布較為零散，缺乏統一集中的開發(fā)；目前 高新區(qū)內常住人口 230,000， 居民住宅小區(qū)有 20 余個。 蘇州工業(yè)園區(qū)（湖西、一區(qū)）： 園區(qū)規(guī)劃、建造融合新加坡國際化理念與蘇州文化底蘊于一體 工業(yè)園區(qū)行政轄區(qū) 面積 260 平方公里 ， 其中 中新合作區(qū) 規(guī)劃面積 70 平方公里 （含 6平方公里金雞湖） ，規(guī)劃居住人口 60 萬 ，位于古城區(qū)的東邊， 美麗的金雞湖畔 ，地理位置上更 鄰 近 上海 ，是蘇州和新加坡共同合作開發(fā)的高新技術園區(qū)，其融新加坡國際化理 念和蘇州文化底蘊于一體。工業(yè)園區(qū)以新加坡式規(guī)劃為藍圖共分為 3 個區(qū)域開發(fā)，金雞湖以西（簡稱湖 西）為第一區(qū)，面積為 平方公里，金雞湖以東（簡稱湖東）為二三區(qū)，共 平方公里。 其特色為整體規(guī)劃較為合理，在綠化，道路方面較城區(qū)完善，其建筑特色以現代為主。其嶄新的居住環(huán)境與現代化的配套，翻開了蘇州城市進程的新一頁 。 一區(qū)（湖西）居住環(huán)境和城市功能都較古城更完善，居住人口以高新科技產業(yè)人員為主。 園區(qū)一期的開發(fā)已成熟，配套設施逐步完善，目前房地產增值效應十分明顯，園區(qū)板塊已經成為蘇州乃至周邊地區(qū)房地產發(fā)展的風向標和當之無愧的領頭羊。 工業(yè)園區(qū)的產業(yè)定位以高新科技類產業(yè)為主，其對應的產業(yè)人群主 要是該產業(yè)從業(yè)人員，其中以中高級白領和專業(yè)人士為主。 但從規(guī)劃用地上看出，一區(qū)工業(yè)、居住、 CBD 商業(yè)區(qū)三分天下 湖西（一區(qū)）是園區(qū)房地產最早開發(fā)的區(qū)域，湖西，其工業(yè)、居住、 CBD 商業(yè)區(qū)三分天下，雖有工業(yè)企業(yè)帶動人氣，然而就居住品質而言，與多種性質的物業(yè)混雜并非最理想的居住環(huán)境。 蘇州工業(yè)園區(qū)（湖東、二區(qū)）： 湖西之后，城市崛起的下一個新板塊。湖東地區(qū)是園區(qū)未來規(guī)劃的政治、經濟、文化中心。 二區(qū)，該區(qū)域位于湖東到橫涇為止，目前正處于建設階段。該區(qū)域以居住為主，工業(yè)為輔，配以商業(yè)中心和零星商業(yè)點，另一特色 為金雞湖東的旅游生活氛圍。該區(qū)域道路和商業(yè)中心正在起建，園區(qū)政府性設施亦同期同步建設，屆時政府機構將遷入該二區(qū)。今后該區(qū)主要以居住為主，是園區(qū)居住中心地帶，連通一、三區(qū)的工業(yè)設施。 打造新城市生活 湖東二區(qū)的發(fā)展相對湖西來說，具更廣闊的空間性和時間性，無論從發(fā)展規(guī)劃還是現已成型的建設，都已證明其發(fā)展前景。其居住用地面積之大，完全可塑造純居住板塊，打造出比湖西更優(yōu)越更純粹的新城市生活，而且也將擁有更完善的國際性行政設施、生活娛樂設施、教育配套、一流的居住環(huán)境，可體現出今后五至十年的未來居住水準。 蘇州工業(yè)園 區(qū)（三區(qū)） 三區(qū)，該區(qū)域在二區(qū)以東，目前還未開發(fā)，今后以工業(yè)設施為主，部分為居住區(qū)域，居住區(qū)域與二區(qū)聯成一片，三區(qū)工業(yè)土地的比重有上升。 表 5： 古城區(qū) 新區(qū) 園區(qū)一期 園區(qū)二期 園區(qū)三期 規(guī)劃思路發(fā)展特點 展現古城風貌，是旅游、政治、商業(yè)、金融中心 現代工業(yè)、旅游為特征 工業(yè)、居住、 CBD 商業(yè)區(qū)三分天下 以居住為主， 工業(yè)為輔，配以商業(yè)中心和零星商業(yè)點 以工業(yè)設施為主，部分為居住區(qū)域 面積（公頃） 258 人口 萬 萬 10 萬（規(guī)劃） 20 萬（規(guī)劃） 30 萬（規(guī)劃） 勞工（約占人口 60%） 萬 萬 6 萬 12 萬 18 萬 自然風貌 以古城為主 以山景為主 以金雞湖西、綠化為主 以金雞湖東岸休閑、綠化為主 居住環(huán)境特征 古色古香，園林精粹吳 現代為主 新加坡風格 新加坡風格 新加坡風格 文化 ，配以成熟生活配套，但檔次不高 商業(yè)配套 豐富 較豐富，以獅山路、何山路兩條商業(yè)街為中心，各小區(qū)沿街商鋪為輔。 少，以鄰里中心為主 較少，以 F城為中心，以鄰里中心為節(jié)點。今后在湖東南的聯豐廣場也會成為一個副商業(yè)中心。 較少 交通配套 道路擁擠，但交通便利 道路規(guī)劃較好，較為便利 道路規(guī)劃很好，交通目前不便利 道路規(guī)劃很好，公共交通目前很不便利 道路規(guī)劃很好但目前未建 居住人口特質 以原地居民為主 以原地居民和工業(yè)區(qū)內人員為主 以原地居民和工業(yè)區(qū)內人員為主 以原地居民和工業(yè)區(qū)內人員為主 以原地居民和工業(yè)區(qū)內人員為主 居住性評價 ★★★☆☆ ★★☆☆☆ ★★★★☆ ★★★★★ ★★★★☆ 圖 9：園區(qū)二、