【正文】 71. 1998年以來，蘇州市商品房平均銷售單價一直保持穩(wěn)步增長。2. 到2002年，商品房現(xiàn)房的銷售價格更是有一個跨越式的增長，增幅達(dá)到34％，到2003年依然保持強(qiáng)勁增長勢頭。3. 到2003年，蘇州市中心區(qū)域的預(yù)售單價已經(jīng)超過3500元/平方米，％。目前蘇州每年有近10億外資進(jìn)入，加上近年來舊城改造力度的加強(qiáng)，市場需求持續(xù)上漲，最直接的表現(xiàn)是房價的飛速上漲。蘇州商品房的銷售價格一路走高，主要歸功于長三角經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、蘇州市民收入的增加以及江浙熱錢的涌入。一方面絕大多數(shù)市民認(rèn)為蘇州目前的房價偏高，特別是2000年后增長過快，其增長率明顯高于蘇州市民收入水平的增長率；另一方面，蘇州較為寬松的房貸政策，特別是蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)，其實際購買價格可以高于其心理價位。問題1：蘇州的房地產(chǎn)未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？價格還有多少的上漲空間？解答：市場規(guī)律表明：任何商品的市場價格是由供求情況決定的。因此蘇州房價的走勢也必然取決于蘇州房產(chǎn)市場的供求。按理說比較的東西要有可比性，同樣地段、同樣性質(zhì)的房子比較才有意義。但隨著房產(chǎn)開發(fā)區(qū)域和性質(zhì)的變化，簡單地按新開樓盤的平均價來分析判斷房價的漲跌是沒有意義的。從供給方面來分析，可歸納為以下幾點：1. 政府為了穩(wěn)定房價，也為了其土地批租收益，加大土地供應(yīng)量是在情理之中的；2. 前幾年蘇州房價的飆生吸引了大量的開發(fā)商來蘇州淘金，大量新樓盤（例如湖東、相城等地）同時面市也是在所難免；3. 受房產(chǎn)市場行情和銀行貸款政策變化影響，一些房產(chǎn)投機(jī)者紛紛拋售存貨；4. 大批定銷房的上市；5. 二手房拍賣的興起，消除了房產(chǎn)買賣過程中的信息不對稱和一些不法房產(chǎn)中介的暴利，無形中提高了二手房的成交數(shù)量。這些因素意味著短期內(nèi)房產(chǎn)供給將有大幅增加，房價下降的壓力是客觀存在的。房產(chǎn)不是普通的商品。房產(chǎn)隨著時間的流逝，可能會變舊，但由于土地的稀缺性和周邊環(huán)境的改善，增值是必然的。何況房價的下降并不會馬上引來顧客，甚至還可能引發(fā)會進(jìn)一步跌價的心理期望，使?jié)撛诘馁徺I者持幣待購，反而使得銷售更困難。高檔房下降并不會引來低收入顧客。更重要的是開發(fā)商可以通過減慢售房和開發(fā)速度來待價而沽，損失的只是利息，但贏取的可能是更多的土地增值收益。因為從長遠(yuǎn)來看，蘇州房價的上漲是在所難免的：1. 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們收入的上升，對住房消費的需求會不斷提高；2. 隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程在加快，大量進(jìn)城的農(nóng)民需要住房；3. 隨著中國東西部地區(qū)發(fā)展差異的擴(kuò)大，戶口制約的逐步弱化，西部人口向東部沿海地區(qū)移民是不可避免的，蘇州及長江三角洲作為中國最富裕、最適宜居住的地區(qū)將吸引越來越多的外地人來生活工作，當(dāng)然還要購房置業(yè)。由此可見，從長遠(yuǎn)來看房價下跌的可能性幾乎是微乎其微。從需求方面來分析：買房者可分為兩類。一是購房自住的消費者，一是為保值增值或投機(jī)獲利而購房的投資者。對于消費者，考慮的主要因素有以下幾點：1. 房產(chǎn)總價。其經(jīng)濟(jì)收入（購買力）決定了其能承受的房產(chǎn)總價，100平米還是140平米從居住功能方面而言也許只差一個房間，但房價卻相差40％。因此100平米左右或更小的房子依然緊缺，但140平米以上的房子可能銷售速度明顯緩慢。2. 地段的成熟度。對于購房自住者而言，住房所在地段的人氣、商業(yè)設(shè)施、交通便利、學(xué)校、醫(yī)院條件越好，越吸引購買者。值得一提的是，在中國，政府的作用是至關(guān)重要的。一個地方住房價格的明顯下降不僅影響其經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，而且會引發(fā)擁有房產(chǎn)的絕大多數(shù)民眾的不滿情緒，因此政府一定會支持房地產(chǎn)的健康發(fā)展，消除部分地區(qū)、部分樓盤的房產(chǎn)泡沫并不會影響整個房產(chǎn)價格的穩(wěn)步上升，更何況政府近幾年大量基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)不僅支持了房地產(chǎn)的發(fā)展，還指望房地產(chǎn)價格的提高拉動土地出讓金的提高以償還前期基礎(chǔ)設(shè)施投資的債務(wù)。因此政府是決不愿看到房產(chǎn)價格的下跌的。蘇州房地產(chǎn)經(jīng)過近年來的強(qiáng)勁上漲，需要消化、需要盤整，是泡沫必然會破滅，但從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)的健康發(fā)展和房價的穩(wěn)步上升是必然趨勢。蘇州市二手房市場概況及分析圖8：自1999年蘇州市房地產(chǎn)二級市場的開放和房改房上市辦法的實施以來，蘇州市二手房的年成交面積每年以300—500％的速度大幅度提升。，其增長勢頭不斷。蘇州城市規(guī)劃與城市發(fā)展進(jìn)程問題2：未來居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)、園區(qū)一期（湖西）有何本質(zhì)變化，湖東的造城運動誕生的新城將如何影響人們的生活方式？解答：從蘇州城市的發(fā)展進(jìn)程，我們看到城市居住文化的升級與更新將是：蘇州古城區(qū)→ 蘇州工業(yè)園區(qū)一區(qū)（湖西）→ 園區(qū)（二區(qū)、湖東）→園區(qū)（三區(qū)）蘇州古城區(qū)：已形成古色古香，江南風(fēng)情的宜居氛圍蘇州古城區(qū)以古城為中心發(fā)展起來，古城區(qū)有2500年的歷史，城區(qū)內(nèi)園林古跡遍布，以江南風(fēng)情為建筑特色，作為世界文化遺產(chǎn)的一部分。蘇州市政府大力保護(hù)古建筑設(shè)施，同時在新的建設(shè)項目中均有所限制。古城區(qū)以文化旅游、商業(yè)貿(mào)易為主體功能的發(fā)展格局，圍繞其產(chǎn)業(yè)定位，在整體規(guī)劃中，新建筑與原有建筑物形成統(tǒng)一的建筑風(fēng)格，商品房外立面基本為粉墻黛瓦這種較為單一古典的建筑風(fēng)格。古城區(qū)雖然商業(yè)繁榮，配套設(shè)施齊全，但由于保護(hù)歷史建筑及開發(fā)限制，決定了老城區(qū)不可能有大規(guī)模的城市改造，未來住宅供應(yīng)也不會很多，且古城區(qū)樓盤多為多層住宅小區(qū)，～6層的范圍之內(nèi)，其中，底層大多作為車庫，頂層為閣樓。未來居民也以蘇州原籍居民為主，因為古城區(qū)暫不具備居住品質(zhì)整體抬高一個水準(zhǔn)的可能目前老城區(qū)的商業(yè)及生活配套設(shè)施檔次均不高，僅以商業(yè)為例，目前主要以沿街底商為主，其中旅游紀(jì)念品與小商品占了很大份額，因此老城區(qū)暫不具備居住品質(zhì)整體抬高一個水準(zhǔn)的可能。老城區(qū)的蘇州人口住宅的升級換代只能選擇西部的蘇州新區(qū)與東部的蘇州工業(yè)園區(qū)。從城市的發(fā)展軌跡來看，城中心人口向外圍地區(qū)轉(zhuǎn)移也是蘇州城市發(fā)展的必然趨勢。蘇州新區(qū)：起步較早，但發(fā)展上卻落后于后來居上的園區(qū)新區(qū)位于古城區(qū)的西邊，于1990年開始開發(fā)建設(shè)，雖然開發(fā)起步較早，但發(fā)展速度卻始終落后于園區(qū)。其發(fā)展得益于大量國內(nèi)外制造加工類企業(yè)的入駐，一方面帶動了區(qū)域附屬產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面也為本區(qū)域帶來了相當(dāng)數(shù)量有較高購買能力的客源。房產(chǎn)開發(fā)檔次不高，大盤少，布局散亂，不夠集中新區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位以傳統(tǒng)的制造業(yè)為主，其產(chǎn)業(yè)人群為該產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員，因此，其住宅主要分布在工業(yè)廠區(qū)的周邊，物業(yè)外立面現(xiàn)代感較強(qiáng)，產(chǎn)品種類兼顧到不同社會等級人群的需要而有所變化。由于其檔次不是非常高，整個物業(yè)分布較為零散，缺乏統(tǒng)一集中的開發(fā)；目前高新區(qū)內(nèi)常住人口230,000，居民住宅小區(qū)有20余個。蘇州工業(yè)園區(qū)（湖西、一區(qū)）： 園區(qū)規(guī)劃、建造融合新加坡國際化理念與蘇州文化底蘊于一體工業(yè)園區(qū)行政轄區(qū)面積260平方公里，其中中新合作區(qū)規(guī)劃面積70平方公里（含6平方公里金雞湖），規(guī)劃居住人口60萬，位于古城區(qū)的東邊，美麗的金雞湖畔，地理位置上更鄰近上海，是蘇州和新加坡共同合作開發(fā)的高新技術(shù)園區(qū)，其融新加坡國際化理念和蘇州文化底蘊于一體。工業(yè)園區(qū)以新加坡式規(guī)劃為藍(lán)圖共分為3個區(qū)域開發(fā)，金雞湖以西（簡稱湖西）為第一區(qū)，金雞湖以東（簡稱湖東）為二三區(qū)。其特色為整體規(guī)劃較為合理，在綠化，道路方面較城區(qū)完善，其建筑特色以現(xiàn)代為主。其嶄新的居住環(huán)境與現(xiàn)代化的配套，翻開了蘇州城市進(jìn)程的新一頁。一區(qū)（湖西）居住環(huán)境和城市功能都較古城更完善，居住人口以高新科技產(chǎn)業(yè)人員為主。園區(qū)一期的開發(fā)已成熟，配套設(shè)施逐步完善，目前房地產(chǎn)增值效應(yīng)十分明顯，園區(qū)板塊已經(jīng)成為蘇州乃至周邊地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)和當(dāng)之無愧的領(lǐng)頭羊。工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位以高新科技類產(chǎn)業(yè)為主，其對應(yīng)的產(chǎn)業(yè)人群主要是該產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，其中以中高級白領(lǐng)和專業(yè)人士為主。但從規(guī)劃用地上看出，一區(qū)工業(yè)、居住、CBD商業(yè)區(qū)三分天下湖西（一區(qū)）是園區(qū)房地產(chǎn)最早開發(fā)的區(qū)域，湖西，其工業(yè)、居住、CBD商業(yè)區(qū)三分天下，雖有工業(yè)企業(yè)帶動人氣，然而就居住品質(zhì)而言，與多種性質(zhì)的物業(yè)混雜并非最理想的居住環(huán)境。蘇州工業(yè)園區(qū)（湖東、二區(qū)）：湖西之后，城市崛起的下一個新板塊。湖東地區(qū)是園區(qū)未來規(guī)劃的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。二區(qū)，該區(qū)域位于湖東到橫涇為止，目前正處于建設(shè)階段。該區(qū)域以居住為主，工業(yè)為輔，配以商業(yè)中心和零星商業(yè)點，另一特色為金雞湖東的旅游生活氛圍。該區(qū)域道路和商業(yè)中心正在起建，園區(qū)政府性設(shè)施亦同期同步建設(shè)，屆時政府機(jī)構(gòu)將遷入該二區(qū)。今后該區(qū)主要以居住為主，是園區(qū)居住中心地帶，連通一、三區(qū)的工業(yè)設(shè)施。打造新城市生活湖東二區(qū)的發(fā)展相對湖西來說，具更廣闊的空間性和時間性，無論從發(fā)展規(guī)劃還是現(xiàn)已成型的建設(shè)，都已證明其發(fā)展前景。其居住用地面積之大，完全可塑造純居住板塊，打造出比湖西更優(yōu)越更純粹的新城市生活，而且也將擁有更完善的國際性行政設(shè)施、生活娛樂設(shè)施、教育配套、一流的居住環(huán)境，可體現(xiàn)出今后五至十年的未來居住水準(zhǔn)。蘇州工業(yè)園區(qū)（三區(qū)）三區(qū)，該區(qū)域在二區(qū)以東，目前還未開發(fā)，今后以工業(yè)設(shè)施為主，部分為居住區(qū)域，居住區(qū)域與二區(qū)聯(lián)成一片，三區(qū)工業(yè)土地的比重有上升。表5：古城區(qū)新區(qū)園區(qū)一期園區(qū)二期園區(qū)三期規(guī)劃思路發(fā)展特點展現(xiàn)古城風(fēng)貌，是旅游、政治、商業(yè)、金融中心現(xiàn)代工業(yè)、旅游為特征工業(yè)、居住、CBD商業(yè)區(qū)三分天下以居住為主，工業(yè)為輔，配以商業(yè)中心和零星商業(yè)點以工業(yè)設(shè)施為主，部分為居住區(qū)域面積（公頃）258人口10萬（規(guī)劃）20萬（規(guī)劃）30萬（規(guī)劃）勞工（約占人口60%）6萬12萬18萬自然風(fēng)貌以古城為主以山景為主以金雞湖西、綠化為主以金雞湖東岸休閑、綠化為主居住環(huán)境特征古色古香，園林精粹吳文化，配以成熟生活配套，但檔次不高現(xiàn)代為主新加坡風(fēng)格新加坡風(fēng)格新加坡風(fēng)格商業(yè)配套豐富較豐富，以獅山路、何山路兩條商業(yè)街為中心，各小區(qū)沿街商鋪為輔。少，以鄰里中心為主較少，以F城為中心，以鄰里中心為節(jié)點。今后在湖東南的聯(lián)豐廣場也會成為一個副商業(yè)中心。較少交通配套道路擁擠，但交通便利道路規(guī)劃較好，較為便利道路規(guī)劃很好，交通目前不便利道路規(guī)劃很好，公共交通目前很不便利道路規(guī)劃很好但目前未建居住人口特質(zhì)以原地居民為主以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主居住性評價★★★☆☆★★☆☆☆★★★★☆★★★★★★★★★☆圖9：園區(qū)二、三區(qū)景觀規(guī)劃示意圖圖10：園區(qū)總體規(guī)劃問題3：金雞湖于蘇州市究竟處在什么地位？解答：金雞湖對于蘇州的意義：它不僅是蘇州工業(yè)園區(qū)的原點，也將是蘇州城市發(fā)展戰(zhàn)略中的重點。圖11：金雞湖景觀規(guī)劃金雞湖位于工業(yè)園區(qū)的中心地帶，環(huán)湖區(qū)域70平方公里，1994年中國政府與新加坡政府簽訂了一個合資協(xié)議，旨在建造一個符合國際標(biāo)準(zhǔn)、具備環(huán)保功能的混合型濱水新社區(qū)。根據(jù)未來規(guī)劃我們發(fā)現(xiàn)，金雞湖及環(huán)湖區(qū)域不僅是蘇州工業(yè)園區(qū)的原點，而且也將是蘇州城市發(fā)展戰(zhàn)略中的重點。金雞湖將成為中國最大的具有國際水準(zhǔn)的現(xiàn)代城市湖泊公園金雞湖及環(huán)湖地區(qū)將成為中國最大的具有國際水準(zhǔn)的現(xiàn)代城市湖泊公園。金雞湖的存在并沒有影響交通以及規(guī)劃，正因為它是未來的城中湖，規(guī)劃師才有了用武之地，打造模范城的雛形。景觀設(shè)計內(nèi)涵二元性概念：一方面，體現(xiàn)了蘇州古城的歷史文化內(nèi)涵；另一方面，幫助其實現(xiàn)建設(shè)一個現(xiàn)代化國際都市的目標(biāo)。金雞湖區(qū)的總體規(guī)劃，包括濱湖區(qū)的多用途開發(fā)區(qū)以及開放空間的規(guī)劃聘請了香港泛亞易道公司。香港泛亞易道公司所提供的規(guī)劃方案將金雞湖沿岸地區(qū)分成了8個鮮明的片區(qū)，由一條連續(xù)性的開放空間系統(tǒng)將其串連起來，2個片區(qū)——城市廣場與湖濱大道的建設(shè)已經(jīng)順利完成。金雞湖景觀設(shè)計的核心在于其內(nèi)涵的二元性概念：一方面，表現(xiàn)蘇州古城的歷史文化內(nèi)涵；另一方面，幫助其實現(xiàn)建設(shè)一個現(xiàn)代化國際都市的目標(biāo)。金雞湖是蘇州市的“城中湖”、“城市肺”，園區(qū)將打造長三角規(guī)模最大、現(xiàn)代化程度較高的“城市休閑勝地”。園區(qū)將打造成長三角規(guī)模最大、現(xiàn)代化程度較高的“城市休閑勝地”。金雞湖是小家碧玉的蘇州人大氣的一面。西湖的美在于不變，金雞湖的美在于它的突變：于柔美中平添了“大江東去”的氣概，因此它成了古老蘇州的一個旅游新亮點，越來越多的人爭相來感受金雞湖，其中既有本地市民，也有來自上海、杭州、無錫等周邊城市的游客，湖東岸雙休日、節(jié)假日的游客接待量屢創(chuàng)新高。金雞湖不是哪個特權(quán)階層的“后花園”，而是所有人的公共湖，是蘇州市的“城中湖”、“城市肺”；環(huán)金雞湖22公里區(qū)域幾乎是園區(qū)地價最高的區(qū)域，不惜投巨資將其全部建成為公共開放地帶足見中新雙方“還湖于民”的發(fā)展理念。創(chuàng)高科技的商業(yè)與居住的混合型濱水社區(qū)，以滿足國際化大企業(yè)的辦公與生活標(biāo)準(zhǔn)，最終將容納超過60萬的居民。蘇州工業(yè)園區(qū)管理委員會負(fù)責(zé)金雞湖70平方公里環(huán)湖區(qū)域這一園區(qū)中重點開放空間的開發(fā)工程。目的在于創(chuàng)一個高科技的商業(yè)與居住的混合型濱水社區(qū)，以滿足國際化大企業(yè)的辦公與生活標(biāo)準(zhǔn)。這片地區(qū)最終將容納超過60萬的居民。(遠(yuǎn)期)環(huán)金雞湖地區(qū)建成“鬧市”，成為全市市民消費社交、休閑娛樂的重要場所園區(qū)將高起點、高標(biāo)準(zhǔn)把環(huán)金雞湖地區(qū)建成全市市民消費社交、休閑娛樂的重要場所。推進(jìn)環(huán)湖商業(yè)、文化設(shè)施建設(shè)把發(fā)展大商業(yè)、推進(jìn)大旅游作為今后發(fā)展的重要的新增長點和新亮點。加快國際博覽中心、科技文化藝術(shù)中心等50余項實事工程建設(shè)進(jìn)度，大力發(fā)展商業(yè)、飲食業(yè)、零售業(yè)、賓館業(yè)和旅游業(yè)，并建成更多安全、舒適、文明的生活小區(qū)，集聚人氣商氣，擴(kuò)大消費群體，努力將環(huán)金雞湖區(qū)域建設(shè)成為“鬧市”。第二部分 蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場一、園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展及走勢97年開始，園區(qū)開發(fā)量一路迅猛增長，2004年預(yù)計開發(fā)量200萬平方米。1994年啟動的蘇州工業(yè)園區(qū)，遵循“先工業(yè)、再住宅、后商業(yè)”的開發(fā)規(guī)律，將建成一個工業(yè)園區(qū)和住宅相結(jié)合