【正文】 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 34 第四章 項目開發(fā)進度安排 項目分期開發(fā) 本項目不分期開發(fā)，一次性全部開發(fā)完成。五樓為架空層園林，并設(shè)有私人會所 、高貴典雅的 8層高中庭花園、金箔推舊的大堂天花板雙大堂設(shè)計，中庭花園高度 28米。 2021年－2021上半年深圳中心區(qū)價格走勢05000100001500020210均價 10856 12050 13375 15382 17074 1895205年第 一季度05年第 二季度05年第 三季度05年第 四季度06年第 一季度06年第 二季度《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 18 商業(yè)方面 （ 1）福田 CBD 商業(yè)規(guī)劃： 現(xiàn)階段中心區(qū)的商業(yè)總面積約 萬平米，業(yè)態(tài)主要以寫字樓的商務(wù)配套型商業(yè)為主。該片區(qū)以寫字樓以及商務(wù)配套設(shè)施為主，已經(jīng)成為區(qū)政府以及市政府規(guī)劃的新的深圳商務(wù)中心。目前已經(jīng)有多家經(jīng)濟型酒店在深 圳安家，國際品牌有格林豪泰、如家、 7天、速 8等；此外，城市客棧、萬里行、錦江之星等國內(nèi)品牌也已經(jīng)開始廣泛擇地布局。隨著跨國企業(yè)的大舉進入及本地實力企業(yè)的快速擴張，深圳寫字樓空置面積得到快速消化，目前全市甲級寫字樓空置率為 %， 2021 全年市場吸納量達到 萬，而企業(yè)租賃單位的面積也逐 漸趨大。其中，出口總額 億美元，增長 %；進口總額 億美元，增長 %； 財金形勢表現(xiàn)良好： 111 月，全市地方財政一般預算收入 億元，比上年同期增長 %，其中，累計各項稅收完成 億元，增長 %；地方財政一般預算支出 億元，同比增長 %，其中，基本建設(shè)支出 億元，增長 %。時代廣場二期』商務(wù)寫字樓、酒店公寓 二、地理位置 原祈年酒店地塊位于深圳市 CBD 中心區(qū)南區(qū)，東臨 CBD 中軸景觀帶和中心 4 路，南接福華三路和會展中心，西面緊挨卓越時代廣場和榮超國際商會中心，北面毗鄰福華路、地鐵一號線和香格里拉酒店。其中，基本建設(shè)投資額 億元，增長%；房地產(chǎn)開發(fā)投資額 億元，增長 %；更新改造投資額 億元，比去年同期增長 %；其他投資 億元，比去年同期下降 %； 111月，全市社會消費品零售總額為 億元，比上年同期增長 %，增速分別比今年二、三季度提高 ，其中，限額以上批發(fā)與零售總額 ，比上年同期增長 %，高出整體增幅 。從寫字樓入伙情況來看， 2021 年新入伙的卓越時代廣場和地鐵大廈為福田中心區(qū)增加 了約 萬平米（辦公面積）的甲級寫字樓供應(yīng)，至此深圳甲級寫字樓總量達到 101 萬平米；此外，華融大廈、金中環(huán)商務(wù)大廈、免稅商務(wù)大廈三大高品質(zhì)寫字樓的入伙也為福田中心區(qū)供應(yīng)了約 15 萬平米的辦公面積。除了個別的酒店外 ,大多數(shù)中低檔次酒店無顯著特色 ,酒店設(shè)計普遍感覺“硬化”，管理水平一般，價格競爭是競爭的主要形式，導致了深圳酒店總體房價低、入住率低、利潤低的三低局面。片區(qū)以住宅市場為主，原為政府福利房供應(yīng)地，開發(fā)時間較早。 2021年 19月福田住宅銷售價位統(tǒng)計 價位 套數(shù) 建筑面積 金額 均價 (建筑面積 ) 每套 面積 4000元以下 1 4000到 6000 59 6000到 8000 763 8000到 10000 1592 10000元以上 4536 寫字樓方面 2021年福田區(qū)新推 8個寫字樓項目，總預售面積為 387133平方米，推盤均價為 20212元 /平方米。鑒于此，選擇 ST戰(zhàn)略，就是選擇國際上發(fā)達城市已經(jīng)成熟發(fā)展的酒店經(jīng)營管理方式—— 面向高端商務(wù)人士的產(chǎn)權(quán)酒店。 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 29 產(chǎn)品各評價因素分值 地理位置 產(chǎn)品 品牌 因素 交通 綜合配套 景觀 周邊環(huán)境 樓體展示效果 建筑規(guī)劃 硬件設(shè)備 公共裝修 發(fā)展商品牌 權(quán)重 通過對三個可比項目以及本項目打分，可以統(tǒng)計出下表 權(quán)重 聯(lián)泰大廈 現(xiàn)代國際 時代廣場一期 本項目 交通 85 85 85 85 綜合配套 70 80 88 88 景觀 88 80 75 70 周邊環(huán)境 72 80 82 82 樓體展示效果 88 80 85 75 建筑規(guī)劃 75 82 85 88 硬件設(shè)備 70 85 82 88 公共裝修 70 82 85 85 發(fā)展商品牌 72 75 80 80 合計 1 參考均價計算 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 30 聯(lián)泰大廈 現(xiàn)代國際 時代廣場一期 本項目 平均分 均價 /平米 /平米 2 萬 /平米 P=？ 修正后相關(guān)樓盤的價格為： P（聯(lián)泰）＝ ＝ P（現(xiàn)代）＝ ＝ P（時代一）＝ 2＝ 各相關(guān)樓盤權(quán)重取值分別為： 20％、 60％、 20％ (考慮到與本項目的相似性及影響 ) P（項目）＝ 20％＋ 60％＋ 20％＝ （二）裙樓商業(yè) 要確定裙樓商業(yè)標準層（ 1 層）的單價，我們選擇金中環(huán)、大中華以及時代廣場一期的裙樓標準層價格作為參考。貸款時間從 2021年第三季度開始至 2021 年第四季度逐月等額償還利息， 2021 年第一季度一次性還清本金（詳見附件表六：損益表），根據(jù)市場前景判斷和項目銷售資金回籠計劃，本項目完全有能力償還貸款。 序號 項目 配置要求 1 外立面 該地塊周邊視野非常好，地段絕佳，其外立面設(shè)計應(yīng)該從周邊環(huán)繞的建筑物中脫穎而出，具有特殊的昭示性； 2 大堂 寫字樓和酒店的大堂應(yīng)與商業(yè)區(qū)分開來，不能相互干擾；參照國際最高端寫字樓和酒店大堂的高度和面積彰顯豪華尊貴，與客戶的身份和品牌一致； 3 電梯前室 寬度不低 于 4 米，吊頂后的凈高不低于 米，保證寬敞舒適不擁擠的空間；高中低侯梯人員的合理分配，上下班高峰期也不擁堵；寫字樓電梯前室強調(diào)內(nèi) 斂的精工品質(zhì)，產(chǎn)權(quán)酒店電梯前室則強調(diào)雍容尊貴。 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 19 （ 2）商業(yè)布局 、 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 20 酒店公寓方面 （ 1）現(xiàn)有酒店概況 基本信息表 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 21 配套及客戶評價表 （ 2）近期即將開業(yè)的五星級高檔酒店 價格預測 車公廟片區(qū)，從 2021 年竹子林片區(qū)新推的敦煌大廈、中國經(jīng)貿(mào)大廈、聯(lián)泰大廈的價格來看，就地段因素來說，越靠近中心區(qū)的項目，價格也越高，而車公廟比竹子林的更靠近中心區(qū)，因此，車公廟的寫字樓不會低于新近發(fā)售的聯(lián)泰大廈的價格，預計車公廟 3個寫字樓項目的均價在 2萬～ 萬 /平方米之間。隨著深南大道的改造日益完成，未來該片區(qū)會變得更加炙手可熱，目前有多個大盤在售。與此同時，越來越多大型商業(yè)項目的開發(fā)商改變過去把項目銷售一空的短期牟利的運營策略，更傾向于項目的長期回報，因此近期建設(shè)的商業(yè)項目大多只租不售，亦或出售其中少量鋪位從而盡可能避免業(yè)權(quán)的過度分散。 租賃需求的擴大，直接拉動了深圳寫字樓租金的快速上揚；而新上市產(chǎn)品品質(zhì)的提高，加之主要供應(yīng)區(qū)福田中心區(qū)商務(wù)氛圍、區(qū)域價值的不斷提升，也促成了銷售價格的快速增長， 2021年 111月，深圳辦公樓均價達到 15260元 /平米，較去年同期上升 %。食品類，尤其是鮮瓜果、鮮菜和糧食是漲價幅度最大的三個品種，累計平均分別上漲 %、 %和 %。 五、周邊配套 該項目周邊聚集著深圳 CBD 最密集的寫字樓群 ； 矗立著香格里拉、喜來登、麗思卡爾頓三座五星級商務(wù)酒店；會展中心和購物公園地鐵出入口；南面是各類會展 不斷的亞洲最大的會展中心；毗鄰的 CBD 北區(qū)的政務(wù)資源也可便利的服務(wù)。在具體的項目運作過程中，卓越公司將加強過程控制，嚴把成本、質(zhì)量關(guān)，確保項目社會效益和經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。 政策頻出的同時， 2021 年深圳土地交易市場表現(xiàn)依舊活躍，成交價格亦逐步上升。與國際飯店業(yè)逾 10%的利潤率相比，差距十分明顯。 皇崗板塊，位于福田區(qū)的南部，與香港特別行政區(qū)僅有一灣之隔。 （二）區(qū)域價格定位及發(fā)展趨勢 住宅方面 2021 年福田區(qū)新推售的住宅項目 17 個，預售面積為 平方米，預售套數(shù)為 7583 套，推盤均價為 19620 元 /平方米。 （ 2）商業(yè)：在深圳 CBD 商業(yè)項目中怡景中心城中偏高檔次的定位、晶島國際定位國際一線品牌、天虹購物廣場是中間層次的市場定位、星河 COCO PARK 則是中偏下流行時尚的市場定位，體量都在 10 萬平方米以上，就商業(yè)輻射圈而言，其競爭將會異常激烈；“原祈年酒店項目”商業(yè)總體量為 萬平方米，在以商業(yè)規(guī)模取勝的中高檔商業(yè)項目的今天，本項目選擇面向國際一線品牌或奢侈品牌形象展示店為定位，作為深圳 CBD 整個商業(yè)細分市場的補充，與項目本身整體定位相符，同時避免與其它項目的競爭。本項目物業(yè)類型主要以寫字樓、商業(yè)以及產(chǎn)權(quán)式酒店為主，由于寫字樓以及商業(yè)部分在本項目所在片區(qū)已經(jīng)相當普遍，而產(chǎn)權(quán)式酒店卻相對較少。時代廣場二期』，延續(xù)卓越集團一貫的開發(fā)和品牌建設(shè)理念，充分結(jié)合福田中心 區(qū)寫字樓的商務(wù)文化氣息，嚴格按照該地域規(guī)劃設(shè)計要點進行整體規(guī)劃，完全符合消防、交通、給排水、綠化等各項規(guī)劃要求。 酒店配套 建議將 CEO 俱樂部的地址設(shè)于此產(chǎn)權(quán)酒店內(nèi)；滿足最高端商務(wù)人士的小型沙龍、私密