【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 福田區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)可以細(xì)分為皇崗板塊、梅林與景田板塊、中心區(qū)板塊、竹子林板快。 皇崗板塊，位于福田區(qū)的南部，與香港特別行政區(qū)僅有一灣之隔。但片區(qū)內(nèi)主要以農(nóng)民房為主，已無現(xiàn)成土地可用，現(xiàn)在 片區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目一般為舊城改造項(xiàng)目。 梅林與景田板塊主要指福田區(qū)的西北部以及北部地區(qū)。片區(qū)以住宅市場(chǎng)為主，原為政府福利房供應(yīng)地，開發(fā)時(shí)間較早。因此，片區(qū)住宅市場(chǎng)成熟，但部分住宅樓齡較長(zhǎng)。 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 16 中心區(qū)板塊位于福田區(qū)的中心地帶，范圍為東至皇崗路，南到濱河大道，西至新州路，北到紅荔路區(qū)域。該片區(qū)以寫字樓以及商務(wù)配套設(shè)施為主，已經(jīng)成為區(qū)政府以及市政府規(guī)劃的新的深圳商務(wù)中心。 竹子林板塊位于福田區(qū)的西部，是一個(gè)集商務(wù)、住宅、商業(yè)為一體的綜合性區(qū)域。既有享譽(yù)全省甚至全國(guó)的香蜜湖頂極市區(qū)住宅片區(qū)，又有招商銀行大廈等知名企業(yè)進(jìn)駐的 商務(wù)寫字樓。隨著深南大道的改造日益完成，未來該片區(qū)會(huì)變得更加炙手可熱，目前有多個(gè)大盤在售。 區(qū)域購(gòu)房客戶群。 福田區(qū)住宅購(gòu)房客戶主要面向整個(gè)深圳市，憑借著優(yōu)秀的產(chǎn)品品質(zhì)、豐富的景觀資源，香蜜湖片區(qū)在深圳市甚至整個(gè)廣東地區(qū)都具有良好的口碑。 寫字樓以及商務(wù)配套（如酒店公寓）方面所面向的客戶范圍涉及到深圳、廣東、港澳臺(tái)、以及國(guó)外。良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及政府的大力支持，使得越來越多的國(guó)際知名企業(yè)進(jìn)駐福田中心區(qū)。 商業(yè)方面，和金光華、萬象城、中信城市廣場(chǎng)等羅湖幾大商業(yè)中心定位一樣，福田中心區(qū)商業(yè)定位以整個(gè)城市為范圍 ，白領(lǐng)以上收入水平的階層作為目標(biāo)客戶。但是由于各項(xiàng)市政配套正在建設(shè)當(dāng)中，現(xiàn)階段中心區(qū)的商業(yè)氣氛暫時(shí)沒有形成起來，目前只是以商務(wù)配套為主，客戶也只是周邊寫字樓工作人員。 （二）區(qū)域價(jià)格定位及發(fā)展趨勢(shì) 住宅方面 2021 年福田區(qū)新推售的住宅項(xiàng)目 17 個(gè)，預(yù)售面積為 平方米，預(yù)售套數(shù)為 7583 套，推盤均價(jià)為 19620 元 /平方米。以中小項(xiàng)目為主，產(chǎn)品以中小戶型為主，不過，高端項(xiàng)目雖少，但所占的份額較大。 對(duì)于 2021 年福田住宅價(jià)格的預(yù)測(cè)，由于 2021 年福田區(qū)住宅物業(yè)的供應(yīng)量較 2021 年要少，而且 除梅林外其他片區(qū)的住宅項(xiàng)目分布較分散，大部分項(xiàng)目都是該片區(qū)唯一的住宅供應(yīng)源，供給缺口將會(huì)推聲區(qū)域的價(jià)格；不過，由于大部分新項(xiàng)目都是以小戶型為主，《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 17 沒有高端項(xiàng)目，因此價(jià)格上漲空間有限；綜上所述， 2021 年福田區(qū)住宅項(xiàng)目的整體價(jià)格水平要稍高于 2021 年，全區(qū)新推項(xiàng)目整體均價(jià)將在 13000 元 /平方米左右，而香蜜湖片區(qū)和皇崗口岸片區(qū)或由于居住環(huán)境較好或由于配套成熟，售價(jià)估計(jì)會(huì)達(dá)到 15000 元 /平方米的高度，梅林片區(qū)則相對(duì)低些。 2021年 19月福田住宅銷售價(jià)位統(tǒng)計(jì) 價(jià)位 套數(shù) 建筑面積 金額 均價(jià) (建筑面積 ) 每套 面積 4000元以下 1 4000到 6000 59 6000到 8000 763 8000到 10000 1592 10000元以上 4536 寫字樓方面 2021年福田區(qū)新推 8個(gè)寫字樓項(xiàng)目，總預(yù)售面積為 387133平方米，推盤均價(jià)為 20212元 /平方米。中心區(qū)全年新推 4個(gè)寫字樓項(xiàng)目，預(yù)售面積為 296021 平方米，占全區(qū)的 76％，推盤均價(jià)為 21825 元 /平方米；竹子林片區(qū)的寫字樓在 2021 年也比較引人注目，共提供了 69620 平方米的供應(yīng)量，推盤均價(jià)為 16050 元 /平方米。 受中心區(qū)成熟度漸高影響，空置率將進(jìn)一步下降（目前空置率為 ％），寫字樓物業(yè)價(jià)值將得到提升，預(yù) 計(jì)后市均價(jià)將以 8％左右的增幅，平穩(wěn)增長(zhǎng)。 2021年－2021上半年深圳中心區(qū)價(jià)格走勢(shì)05000100001500020210均價(jià) 10856 12050 13375 15382 17074 1895205年第 一季度05年第 二季度05年第 三季度05年第 四季度06年第 一季度06年第 二季度《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 18 商業(yè)方面 （ 1）福田 CBD 商業(yè)規(guī)劃： 現(xiàn)階段中心區(qū)的商業(yè)總面積約 萬平米，業(yè)態(tài)主要以寫字樓的商務(wù)配套型商業(yè)為主。但是隨著中心區(qū)人氣以及地段價(jià)值的不斷提升，中心區(qū)已經(jīng)慢慢出現(xiàn)了諸如 COCO PARK、天虹旗艦店等大型購(gòu)物中心?？梢灶A(yù)見，未來中心區(qū)將成為繼羅湖、南山商業(yè)區(qū)之后，又一個(gè)商業(yè)購(gòu)物中心。 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 19 （ 2）商業(yè)布局 、 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 20 酒店公寓方面 （ 1）現(xiàn)有酒店概況 基本信息表 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 21 配套及客戶評(píng)價(jià)表 （ 2）近期即將開業(yè)的五星級(jí)高檔酒店 價(jià)格預(yù)測(cè) 車公廟片區(qū)，從 2021 年竹子林片區(qū)新推的敦煌大廈、中國(guó)經(jīng)貿(mào)大廈、聯(lián)泰大廈的價(jià)格來看，就地段因素來說，越靠近中心區(qū)的項(xiàng)目，價(jià)格也越高，而車公廟比竹子林的更靠近中心區(qū)，因此，車公廟的寫字樓不會(huì)低于新近發(fā)售的聯(lián)泰大廈的價(jià)格，預(yù)計(jì)車公廟 3個(gè)寫字樓項(xiàng)目的均價(jià)在 2萬～ 萬 /平方米之間。而中心北區(qū)的江勝大廈預(yù)計(jì)均價(jià)不會(huì)《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 22 低于 萬 /平方米，原因有二，一是從工程進(jìn)度來看要到 2021 年下半年入市，屆時(shí)中心北區(qū)的新世界中心和經(jīng)貿(mào)中心已經(jīng)消化的差不多，南區(qū) 2021 年年底新 推的財(cái)富大廈和現(xiàn)代國(guó)際也進(jìn)入尾盤，江勝大廈在中心區(qū)將不會(huì)有太大的競(jìng)爭(zhēng)壓力；二是目前新世界中心和經(jīng)貿(mào)中心的均價(jià)已經(jīng)漲到 萬 /平方米和 萬 /平方米，而南區(qū)最近入市的財(cái)富大廈和現(xiàn)代國(guó)際的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到 萬 /平方米，綜合以上兩點(diǎn)來看，有理由相信江勝大廈的價(jià)格至少會(huì)達(dá)到 萬 /平方米。至于只租不售的嘉里建設(shè)大廈，鑒于最近招租的免稅大廈已經(jīng)達(dá)到租金 120 元 /平方米 /月，預(yù)計(jì)嘉里建設(shè)大廈的租金至少能達(dá)到 160 元 /平方米 /月。 第三章 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 SWOT評(píng)估和戰(zhàn)略選擇 一、項(xiàng)目 SWOT分析 內(nèi)部因素分析 外部因素分析 優(yōu)勢(shì)（ S） 劣勢(shì)（ W） 緊靠深圳 CBD南中軸景觀帶；擁有“城市大客廳”景觀資源，具有唯一性、極其稀缺性，價(jià)值潛力不可限量； 該地塊四周臨路，并與地鐵一號(hào)線相通，立體交通十分便捷；裙樓商業(yè)臨街展示性很好； 毗鄰時(shí)代廣場(chǎng)，可帶來成熟的品牌聯(lián)動(dòng)效應(yīng)； 緊鄰亞洲最大的會(huì)展中心 該地塊為南北狹長(zhǎng)型，不利于臨主干道的酒店大堂形象展示； 樓體限高 100 米，西面視野被時(shí)代廣場(chǎng)和國(guó)際商會(huì)中心超高層建筑遮擋； 政府規(guī)定五星級(jí)以上酒店 只能長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，投資回收期長(zhǎng)；而且與高檔酒店管理公司談判合作周期可能很長(zhǎng)，延誤開發(fā)周期； 機(jī)會(huì)（0） 深圳 CBD 迅速發(fā)展，寫字樓將來是深圳最集中的核心區(qū)域，各種類型國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)、商務(wù)人士最集中； 深圳會(huì)展、商務(wù)、會(huì)議、旅游市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，對(duì)高端酒店、高檔寫字樓的需求日益增加； 深圳目前五星及以上的酒店相對(duì)其他大城市數(shù)量較少，而且經(jīng)營(yíng)狀況良好。 SO— 市場(chǎng)領(lǐng)先戰(zhàn)略 本項(xiàng)目無論是寫字樓、還是酒店、商業(yè)開發(fā)都選擇同類產(chǎn)品配置最高端的市場(chǎng)定位；寫字樓面向大型國(guó)內(nèi)外企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)之地，酒店開發(fā)將是超五 星級(jí)以上的標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)將是面向國(guó)際一線品牌或奢侈品牌商品形象展示店； 該戰(zhàn)略有利于卓越集團(tuán)品牌美譽(yù)度的極大提高；長(zhǎng)期來看可以發(fā)揮價(jià)值最大化； WO— 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 無論寫字樓、酒店還是商業(yè)與周邊項(xiàng)目同樣的細(xì)分市場(chǎng)區(qū)間，搶占盡可能多的市場(chǎng)份額；盡管存在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，但是此細(xì)分市場(chǎng)未來發(fā)展迅速，市場(chǎng)容量足夠大，需求旺盛； 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 23 威脅（T） 在深圳 CBD 已經(jīng)有五個(gè)星級(jí)酒店，相距較近，都定位商務(wù)型高端酒店，將來相互競(jìng)爭(zhēng)激烈； 深圳五星級(jí)酒店每日房費(fèi)相對(duì)其它大城市同檔次酒店收費(fèi)要低，投資回收期較長(zhǎng)，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 較大； 毗鄰的怡景中心和晶島國(guó)際、COCO PARK 等商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)； 大量面向中小型企業(yè)市場(chǎng)定位的寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量急劇放大； ST— 市場(chǎng)差異化戰(zhàn)略 不參與五星級(jí)以上級(jí)別酒店的直面競(jìng)爭(zhēng)，而是在酒店的規(guī)劃前提下，在經(jīng)營(yíng)方式、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和軟件服務(wù)尋求差異化、特色化； 寫字樓和商業(yè)在面向更高端細(xì)分前提下，加強(qiáng)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)“主題特色、個(gè)性化”的思路； WT— 市場(chǎng)跟隨戰(zhàn)略 鑒于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，公司對(duì)經(jīng)營(yíng)控制能力、迅速回收資金的預(yù)期，酒店、寫字樓、商業(yè)均選擇低于周邊項(xiàng)目一個(gè)層次的細(xì)分市場(chǎng)，即：寫字樓 選擇面向中小型企業(yè)的市場(chǎng)地位，因?yàn)樯钲谥行⌒推髽I(yè)眾多，商務(wù)活躍；酒店選擇三四星級(jí)別經(jīng)濟(jì)型酒店；商業(yè)則選擇二三線品牌店； 二、項(xiàng)目市場(chǎng)開發(fā)戰(zhàn)略選擇 （一）戰(zhàn)略選擇的前提條件 最大化挖掘項(xiàng)目的價(jià)值潛力； 對(duì)未來深圳 CBD 高端寫字樓市場(chǎng)、商務(wù)酒店市場(chǎng)和商業(yè)市場(chǎng)前景持樂觀態(tài)度；此三市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)快速發(fā)展壯大； 在產(chǎn)品開發(fā)方面有足夠的創(chuàng)新能力； 在酒店經(jīng)營(yíng)管理上高度重視，組織專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理； 能夠快速回籠資金，盡