【文章內(nèi)容簡介】 來的城中心，其之前所開發(fā)完成的黃金廣場15樓盤住戶入住以后，反映較好，給此項目帶來了良好的口碑和有益的開發(fā)環(huán)境。不過由于之前開發(fā)較早，對于停車位雖有比當時周邊項目較高的車位比，但是還是顯得有些不足。并且對于其內(nèi)部的廣場的形成和娛樂、健身場地的建設也帶來了極大的方便和日后的補充性開發(fā)。在此次樓盤設計建造中，、更優(yōu)越的“空中校園”美景、地下三層停車場地極大地滿足用戶的現(xiàn)在需求和未來發(fā)展的需要。中等面積精裝兩戶型、三戶型給剛性需求用戶和改善性需求用戶提供了良好的選擇空間。金大地1912黃金廣場前期2011年蜀山區(qū)建筑業(yè)實現(xiàn)了在低迷樓市下的上揚態(tài)勢，雖然受到一定打壓，但是依然保持了比較平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。經(jīng)營理念的新穎化、整個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展科學，后勁充足，為整個合肥房地產(chǎn)業(yè)的活力發(fā)展做出了較大的貢獻。在現(xiàn)在的蜀山區(qū)，已經(jīng)完成設計的住宅產(chǎn)品，具有如下共同特點：（1）高檔次開發(fā)已成為新城樓盤的開發(fā)主要取向，質(zhì)優(yōu)價高；（2）規(guī)?；透邔踊蔀樾鲁菢潜P規(guī)劃設計的主流；（3）建筑風格以現(xiàn)在、簡潔、典雅、大氣為主流；（4）靠近大蜀山周邊和水庫旁邊戶型設計寬敞和大氣，繁華地段樓盤講究經(jīng)濟實用； （5）人車分流得到全面實施，基礎設施配套相當完善；（6）新建住宅更加注重社區(qū)內(nèi)部配套；（7）在戶型配置上，以中小戶型為主，三房主力面積100—120平方米，四房主力面積130以上。 2012年一、二月合肥市樓盤銷售情況統(tǒng)計統(tǒng)計說明：本報告首先選取了項目附近典型的樓盤進行分類統(tǒng)計，主要分析其成交套數(shù)和成交情況。主要包括樓盤有：此表表明：即便在現(xiàn)在的銷售淡季，周邊樓盤的銷售狀況也良好，相信本樓盤的銷售前景也比較樂觀。通過以上分析可知：從蜀山區(qū)作為合肥市現(xiàn)在最主要的城中心南移區(qū)域板塊來看，該區(qū)域的房地產(chǎn)市場一直是合肥市的熱點區(qū)域。根據(jù)2011年銷售情況和對可預見性政策的充分估計來看，蜀山區(qū)依然是合肥樓市的熱點。因此，合肥市蜀山區(qū)市場條件優(yōu)越，適合商品房住宅建設。第四章 項目自身可行性分析本案宅基地位于合肥市黃山路與金寨路交口，項目交通優(yōu)勢明顯，北望南一環(huán)，南望望江路，東、北、西三面都緊鄰中國科學技術大學。、用地性質(zhì)表4—1項目用地規(guī)模及性質(zhì)一覽表地塊名稱用地面積（平方米）建筑面積（平方米）容積率建筑密度綠化率建筑限高用地性質(zhì)黃金廣場 24%25%35%200米住宅數(shù)據(jù)來源：合肥市國土資源局4,2項目所在地人文環(huán)境概況本項目位于蜀山區(qū)，蜀山自古就被稱為“廬州福地”，歷史悠久，人文薈萃。，總人口60萬人。下轄8個街道、2個鎮(zhèn)、1個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是合肥市人文環(huán)境最好，生產(chǎn)要素最集中，城市化水平較高的區(qū)域。蜀山人居環(huán)境一流，擁有環(huán)城公園、琥珀潭旅游度假風景區(qū)、西山景區(qū)，南有徽園、明珠廣場和歐洲風情街觀賞圣地，更有蜀山森林公園、野生動物園、天鵝湖，北有董鋪水庫、合肥植物園、江淮風情園等風景名勝。其中五里飛虹、蜀山春曉、環(huán)城翡翠、琥珀流光，天鵝湖畔、蜀山攬勝、科學綠島分別入選“合肥十景”、“合肥新十景”。蜀山春曉五里飛虹蜀山地理位置優(yōu)越，交通便利，區(qū)內(nèi)有合肥市乃至安徽省“第一立交橋”之城的五里墩立交橋，大大改善和提高了合肥市內(nèi)的交通環(huán)境。內(nèi)有合肥西站，是連接皖南、皖西南城市的交通樞紐。已經(jīng)建成的合作化高架橋，將和金寨路高架一起，承擔起合肥市中心向合肥南部、西南交通的大動脈。未來的蜀山區(qū)，將更加緊密的圍繞在以濱湖新區(qū)為新的增長極的大合肥都市圈中。蜀山區(qū)科教發(fā)達，區(qū)內(nèi)有全國頂級的國家級實驗室，更有科學島位于西北角。內(nèi)有中國科技大學、安徽大學、合肥工業(yè)大學、安徽醫(yī)科大學、安徽中醫(yī)學院、電子工程學院、陸軍軍官學校、安徽建筑工程學院、合肥學院等諸多高等教育學府。蜀山區(qū)工業(yè)發(fā)達，形成了以電子、機械、紡織服裝、化工等為主體的產(chǎn)業(yè)化體系，成為了帶動經(jīng)濟發(fā)展的主要新興力量。蜀山區(qū)山貓服務業(yè)發(fā)達，合肥最繁華的國購廣場、南七商業(yè)圈位于中心，區(qū)內(nèi)擁有眾多的百貨超市、專業(yè)市場、娛樂、金融等行業(yè)，易初蓮花、家樂福等國際大型連鎖超市也已進駐蜀山。項目周邊交通條件分析圖本項目交通優(yōu)勢明顯，北望南一環(huán)，緊鄰黃山路與金寨路，南望望江路，與安徽大學、安徽醫(yī)科大學、合肥學院相距不遠，緊鄰中國科學技術大學。南一環(huán)、金寨路、望江路、合作化路環(huán)繞左右，公交樞紐近在咫尺，城市輕軌指日可待，繁華便利一路相連。（一）學區(qū)小學：稻香村小學中學：合肥市五十中學大學：中國科學技術大學、安徽大學、合肥工業(yè)大學、安徽醫(yī)科大學、安徽中醫(yī)學院、電子工程學院、陸軍軍官學校、合肥學院、安徽建筑工程學院等（二）休閑、娛樂中心公園：琥珀山莊、杏花公園、植物園、天鵝湖等其他：安徽博物院（新館）、合肥科技館等（三）公共醫(yī)療機構醫(yī)院：安醫(yī)附院、合肥市第三醫(yī)院、普瑞眼科醫(yī)院等內(nèi)部學校：安徽大學附屬小學，安徽大學附屬中學，安徽醫(yī)科大學附屬小學等中心景觀：天鵝湖、五里飛虹、蜀山春曉、植物園、大蜀山等其他：各大學圖書館、多功能室等文化學習設施；餐飲、書店、藥店等生活配套公共交通：1路，10路、118路、108路、226路、149路、119路、129路、148路、701路、705路、158路、135路、166路、162路等公交車線，有南七客運中心等公交、客運樞紐，有合肥西站等火車站（一）地段優(yōu)勢（1）蜀山區(qū)最靠近市中心的繁華區(qū)域、周邊行政、商業(yè)配套齊全；（2）合肥市唯一一座處于中國科學技術大學三面包圍的區(qū)房，地處學校“中心”，人文氣息濃厚；（3）本項目地處國購廣場和南七商業(yè)圈中間，距二者咫尺之遙，緊鄰合肥科技館；（4）本項目距大蜀山、植物園、天鵝湖等不遠，均可一路公交車直達；（5）本項目地處安徽省最大的電子商業(yè)圈中心賽博數(shù)碼廣場之后，可對房價形成重要的經(jīng)濟區(qū)域優(yōu)勢，在產(chǎn)品營造上不宜過低定位；（6）本項目已經(jīng)建成的前期項目對于現(xiàn)在的補充性開發(fā)提供了重要的指導性和參考性價值；（二）規(guī)模及產(chǎn)品優(yōu)勢（1），為合肥市距城中心最近的一盤住宅項目；（2）東臨金寨路，南俯中國科學技術大學校園，人文氣息濃厚；（3）戶型設計簡約大方、緊湊合理，面積控制較好；（三）前期效應優(yōu)勢本項目前期的成功開發(fā)，以及地理位置的優(yōu)越性和對于前期開發(fā)中停車位不足的補充性完善，得到了大多數(shù)客戶支持，市場形象良好。（1）項目周邊其他居民區(qū)一公里范圍內(nèi)都是上個世紀的老住宅區(qū)，生活配套設施已經(jīng)漸近淘汰；（2）項目西鄰合肥學院校區(qū)尚未搬遷，新的中國科學技術大學校區(qū)尚要兩三年內(nèi)才能建成；（3）周邊已經(jīng)開發(fā)完全，已經(jīng)進入建成區(qū)階段。（1）此項目周邊日益繁華，但是住宅項目卻相對較少，為項目立意提供了可能；（2）市中心的南移以及南七商業(yè)圈的日漸成熟，使得此地段日漸繁華，周圍配套設施幾近完善；（3）中國科學技術大學新校區(qū)的建成搬遷，將使得此項目成為名符其實的與校園“融為一體”；（4）周邊的電子商業(yè)的日漸繁華，也將帶動一些商住兩用客戶們的興趣。（1）競爭風險：未來幾年，西環(huán)中心、天鵝湖附近將涌現(xiàn)較大量的住宅項目，導致市場供應量增加，將會分流大量客戶，市場競爭加?。唬?）市場風險：項目規(guī)模小，資金鏈緊張，不如大項目那樣能抵抗住市場大起大落的能力，抗風險能力較差；（3）政策風險：愈