【文章內(nèi)容簡介】 17 個比例越科學(xué)，就越能符合經(jīng)營需要，更有利于產(chǎn)生更大的平方米產(chǎn)出。這個比例也要與酒店的定位、目標市場相匹配。酒店類型不同，比例差距明顯。 （ 2） 酒店常用兩組面積數(shù)據(jù)來描述規(guī)模和狀況： 一是占地面積和建筑面積， 二是對客服務(wù)區(qū)面積（又被稱為公共區(qū)面積）和后臺工作區(qū)面積。第一組數(shù)據(jù)涉及建筑容積率、建筑密度等技術(shù)指標，也關(guān)系到酒店客人的舒適度。第二組數(shù)據(jù)涉及到酒店的可經(jīng)營面積、盈利能力等經(jīng)濟指標，既關(guān)系到酒店客人消費過程中的舒適度，同時關(guān)系到酒店的收益與壽命。 酒店的各類面積比例決定了將來酒店收入的比例。面積構(gòu)成分為營業(yè)面積及非營業(yè)面積，計算時采用以兩者占總樓地板面積的一半位一半原則。 計劃商業(yè)裙樓部分為四層（不包括一樓酒店大堂），酒店整體建筑為六層，其中頂層為游泳池及酒吧。 （ 3） 酒店客房面積： 通常來說，客房的總面 積占酒店總建筑面積的 65%以上 23983﹡ 65%=15589m2 （以下投資成本未計算財務(wù)成本） （ 1） 土地成本： 500 萬 40247。 7969 m2＝ 元 /m2 酒店土地成本： 元 / m2* 3697m2＝ 萬元 （ 2） 建安與裝修設(shè)備成本（包括土建部分） 包含地上與地下部分，取最小經(jīng)濟值（見下表）： 《財潤鵲橋酒店寫字樓項目可行性研究報告》 課程設(shè)計 土木工程專業(yè)（本科）課程設(shè)計 18 序號 分項工程名稱 計算依據(jù) 單方造價（元/m2） 1 樁基工程（受力樁） 總建筑面積 190210 2 地下室工程、基坑圍護及支撐 地下室建筑面 積 45605040 3 結(jié)構(gòu)工程 地上建筑面積 13201560 4 建筑工程（除外墻玻璃幕墻） 地上建筑面積 9001000 5 新型節(jié)能幕墻 外立面建筑面積 14401800 6 給排水（含潔具，鍋爐房管線） 總建筑面積 420456 7 噴淋、氣體消防 總建筑面積 120130 8 污水處理（含管線） 總建筑面積 4248 9 空調(diào)工程 地上建筑面積 660720 10 地下室通風工程 地下室建筑面積 204228 11 照明、防雷、動力、變配電 總建筑面積 9601080 12 電話總機及配線、閉路電視、監(jiān)視、廣播音響、管理電腦、火災(zāi)報警、共用天線、電報電傳 總建筑面積 600660 13 煤氣工程 總建筑面積 5460 14 電梯、自動扶梯 總建筑面積 384432 15 室外總體 總建筑面積 120138 16 室內(nèi)精裝修連家具 地上建筑面積 38404200 17 雜項工程 總建筑面積 336396 18 洗衣房設(shè)備 地上建筑面積 180204 19 廚房設(shè)備 地上建筑面積 300336 總建筑面積為 23983平方米，其中地上建筑面積為 15589平方米，地下建筑面積約 8394 平方米，外墻面積約 10000 平方米。 成本合計： 《財潤鵲橋酒店寫字樓項目可行性研究報告》 課程設(shè)計 土木工程專業(yè)（本科）課程設(shè)計 19 2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000= 萬元 管理成本與不可預(yù)見費用： 300 元 / m2*25000 m2＝ 750 萬元 酒店總開發(fā)成本： +750+＝ 萬元 （ 1） 運營費用 營業(yè)費用（含營業(yè)稅費、財務(wù)成本直接費用 、人工費用）：占總收入 20%。 管理費用（經(jīng)營管理費用、水電、維修 保險 、裝修和設(shè)備更新等費用）：占總收入的 20%。 （ 2）管理提成 引進世界著名五星級酒店管理公司占總收入的 25%。如果自組管理公司管理，成本相對低很多。 （ 1） 推算依據(jù) 本酒店面積約 23983*65%=15589 平方米，按每間客房建筑面積65 平方米計算，約 240 間客房。 酒店設(shè)計 4 種不同類型客 房，客房數(shù)和面積列表如下： 客房類型 間數(shù) 面積（平方米） 合計 單人標準房 47 1655． 34 標準房 180 豪華套房 2 180 總統(tǒng)套房 1 小計 230 15589 《財潤鵲橋酒店寫字樓項目可行性研究報告》 課程設(shè)計 土木工程專業(yè)（本科）課程設(shè)計 20 按照廣州市酒店發(fā)展行情預(yù)計未來（ 20202022 年）十年間平均客房每日實收房價 803 元 /天計算。 按照廣州五星級酒店平均開房率 54%分析，本物業(yè)未來十年平均每 3 年增長率 7%計算，開房率平均按 66%計算。 （ 1） 客房年收入約 803*230*66%*365＝ 4449 萬元 （ 2） 餐飲、會務(wù)、商場收入 ① 中餐廳收入： 東莞莊地區(qū)點心、小吃集中，賓館每天以中、晚二個市，以接待一次測算，平均每天 100 桌，每人 100 元消費水平，利潤為 50%測算，則： 100 元 *10 人 *100 桌 *365 天 *50%=1825 萬元 ② 西餐廳收入： 天河區(qū)旅游觀光的游客較多，配有一定水準、特色的西餐館是有一定的市場。每天以 40 人次，每人平均消費水平 100 元，利潤率以70%測算，則： 100 元 /人次 *40 人次 *365 天 *70%= ③ 商場收入： 在天河區(qū)，商場規(guī)模已充分體現(xiàn)，而賓館商場作為配套設(shè)備，競爭就顯得相當大，以平均每天 10 萬元銷售收入，利潤 20%測算，則： 10 萬元 /天 *365 天 *20%=730 萬元 《財潤鵲橋酒店寫字樓項目可行性研究報告》 課程設(shè)計 土木工程專業(yè)（本科）課程設(shè)計 21 每天平均接待 5 人次，每個會務(wù)租金平均 6000 元，利潤率以 70%測算，則營業(yè)預(yù)測： 6000 元 /人次 *5 人次 *365 天 *70%= 餐飲、會務(wù)、商場收入約： 萬無 （ 3） 娛樂休閑收入 ① 酒吧收入： 包括吸引游客娛樂與休閑在內(nèi)，每天以 100 人次，平均每人消費40 元，利潤率以 60%測算，則： 50 元 /人次 *100 人次 *365 天 *60%= ② KTV 收入： 以設(shè)置 10 間 KTV 包房，每天以 6 個小時營業(yè)，每小時 200 元計算，包房利用率 60%，則營業(yè)預(yù)測： 200 元 /小時 *10 間 *6 小時 *365 天 *60%= 萬元 ③ 桑拿收入： 以每天平均 30 人次，每人次 200 元，則營業(yè)預(yù)測： 200 元 /人次 *30 人次 *365 天 *60%= 娛樂休閑收入約： 萬元 整體酒店總收入約： 萬元 以上收入?yún)⒖紘鴥?nèi)五星級酒店年收入均數(shù)，見下 圖： 2020 年主要城市五星級酒店實際房價 資料來源：《 2020 中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計》 《財潤鵲橋酒店寫字樓項目可行性研究報告》 課程設(shè)計 土木工程專業(yè)（本科）課程設(shè)計 22 《財潤鵲橋酒店寫字樓項目可行性研究報告》 課程設(shè)計 土木工程專業(yè)（本科）課程設(shè)計 23 （ 五 ） 本項目定位五星級酒店收益測算 酒店總開發(fā)成本： 萬元 年運營成本： 萬元 *（ 20%＋ 20%）＝ 萬元 年管理提成： 萬元 *25%＝ 萬元 （稅后） （ 萬元 ） *（ 100%33%）＝ 萬元 年經(jīng)營利潤率： 年投資收益率： ＝ % 成本回收共需年數(shù) 結(jié)論：定位五星級酒店在不考慮銷售的基礎(chǔ)上約十五年時間可以收回基本成本（靜態(tài)投資回收期）。 四、 5A 甲級寫字樓 寫字樓項目整體由辦公、商業(yè)等功能組成，本部分將通過分析廣州市及天河區(qū)房產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢，從而進行本項目各功能房產(chǎn)的市場定位。 （ 一 ） 廣州寫字樓發(fā)展歷程 ： 19931997 年 1993 年之前，廣州的主要商務(wù)活動都集中在五星級酒店內(nèi)，那時候的五星級酒店大都以商務(wù)綜合體形式建成，包括了酒店客房與餐《財潤鵲橋酒店寫字樓項目可行性研究報告》 課程設(shè)計 土木工程專業(yè)（本科）課程設(shè)計 24 飲、寫字樓以及公寓等功能，例如中國大酒店、花園大酒店等。 1995年到 1997 年，外商開始從以往的辦事處升級到成立分公司，外資的增加是當時推動寫字樓市場的主要動力，僅有的幾棟甲級寫字樓根本滿足不了市場的需求。期間，新落成的寫字樓，無論是租金、進駐率以及售價都處于廣州甲級寫字樓歷史的最高位。即使到現(xiàn)在，甲級寫字樓仍未超越當時的記錄 。當時，寫字樓處于賣方市場，如： 1995年，美國銀行中心預(yù)售價為港幣 2 萬－ 萬元 /平方米，廣東國際大廈的租金按實用約為 300 元 /平方米 /月； 1996 年，中信廣場、大都會預(yù)售價為 萬元 /平方米，廣州國際貿(mào)易大廈、宜安廣場、東山廣場等都在 萬元 /平方米以上。購買寫字樓的，多數(shù)是港澳私人投資者。 ： 19972020 年 1997年到 2020年，廣州甲級寫字樓的需求在該時期得到了釋放，大量的寫字樓不斷供應(yīng)，甲級寫字樓從緊缺期急速轉(zhuǎn)向供應(yīng)過剩，租金從 1996 年的 170190 元 /平方米 /月，跌至 2020 年的 90100 元 /平方米 /月。期間， 97 亞洲金融風暴對港澳投資者造成了很大的影響，對寫字樓銷售市場也造成了嚴重的打擊。 98 年后，寫字樓的用家成為銷售市場的主力，當中尤其以內(nèi)資公司購買寫字樓自用較多。 ： 20202020 年 2020 年 2020 年，隨著廣州甲級寫字樓存量逐漸被消化，租金、售價都有所回升，寫字樓在 2020 年，租金出現(xiàn)了觸底后反彈，其后，保持著平穩(wěn)的上升趨勢。甲級寫字樓除卻新增供應(yīng)外，空置率保持在《財潤鵲橋酒店寫字樓項目可行性研究報告》 課程設(shè)計 土木工程專業(yè)（本科）課程設(shè)計 25 10％以內(nèi)，頂級寫字樓更是少于 5％。 ： 2020 年至今 2020 年至今，甲級寫字樓進入快速增長期。經(jīng)濟持續(xù)向好，令甲級寫字樓的需求快速增長。新一批的甲級寫字樓當中，不少具有實力的發(fā)展商都將其作為長期發(fā)展的物業(yè)，因此，用于銷售的優(yōu)質(zhì)寫字樓，銷售速度相當驚人。以至發(fā)展商經(jīng)常要封盤，重新定價后再推出市場。 廣州正加快步入國際大都市的步伐，開發(fā)商對甲級寫字樓的客戶定位有了更高的標準，寫字樓的建筑標準向國際標準看齊。三年內(nèi)是廣州寫字樓進入成熟期的階段，期間廣州寫字樓無論是質(zhì)和量都有巨大的變化。 （ 二 ） 廣州市區(qū)寫字樓市場分析 （ 1） 大環(huán) 市東商務(wù)區(qū) 核心區(qū)指傳統(tǒng)意義上的環(huán)市東（東到區(qū)莊立交、西到廣東國際大酒店，包括花園酒店、白云賓館在內(nèi)的 平方公里范圍），包括花園酒店、白云賓館一帶，核心區(qū)信息密集度最高，酒店、寫字樓集中，是整個大區(qū)域的管理中心和經(jīng)濟樞紐。功能主要為商務(wù)辦公、金融、高檔商業(yè)、酒店等，國際中央商務(wù)中心特色明顯。 （ 2） 天河北商務(wù)區(qū) 以天河體育中心為依托，天河北路、體育西路、體育東路是目前為止天河區(qū)寫字樓最為集中的地段。天河北商務(wù)區(qū)的自然延伸，像天《財潤鵲橋酒店寫字樓項目可行性研究報告》 課程設(shè)計 土木工程專業(yè)（本科）課程設(shè)計 26 河北路的兩條肩膀，支撐著天河北的繁華。由于該地區(qū)擁有濃厚的商業(yè)氛圍、良好 的交通條件，加之該地區(qū)的寫字樓辦公設(shè)施齊備、物業(yè)管理良好、綜合素質(zhì)均較好，因此成為廣州新興高檔寫字樓的代表，典型的有中信廣場、大都會廣場、城建大廈、金利來中心，其