【正文】 1000 68% 一手買賣 合同 ￥ 25 √ √ √ √ 富力盈隆廣場 珠江新城 ￥ 123 2001100 70% 已售完 二手買賣合同 ￥ 25 √ √ √ √ 富力科訊大廈 珠江新城 ￥ 123 1091000 70% 已售完 二手買賣合同 ￥ √ √ √ √ 發(fā)展中心大廈 珠江新城 ￥ 182 10002020 70% 國企物業(yè) ￥ 29 √ √ √ √ 合景泰富金融廣場 珠江新城 ￥ 273 3002020 70% 只租不售 一手產權 ￥ 30 √ √ √ √ 富力中心 珠江新城 ￥ 208 3002300 70% 只租不售 一手產權 沒定 √ √ √ √ 聯(lián)通新時空廣場 珠江新城（黃埔大道西路） ￥ 110 1000 70% 只租不售 一手產權 ￥ 25 √ √ √ √ 廣電 科技大廈 珠江新城（譚村） ￥ 72 5001800 70% 只租不售 一手產權 ￥ 5 分體 √ 園林 《財潤鵲橋酒店寫字樓項目可行性研究報告》 課程設計 土木工程專業(yè)（本科）課程設計 33 空調 式管理 勤建大廈 珠江新城 ￥ 117 2001000 70% ￥ 19000 有房產證 ￥ 10 √ √ √ √ 珠江投資大廈 珠江新城 ￥ 117 1900 70% ￥ 21000 一手預售證 ￥ 15 √ √ √ 偉騰 IT商務大廈 天河路（石牌橋地鐵口） ￥ 98 771000 70% 只租不售 一手產權 ￥ 16 獨立空調 √ √ √ 粵電廣場 天河東路 ￥ 98 3901000 70% 只租不 售 一手產權 ￥ 28 √ √ √ √ 天娛廣場 天河路（石牌橋地鐵口） ￥ 75 3001000 70% 只租不售 一手產權 ￥ 25 √ √ √ √ 天河商貿大廈 中山大道 ￥ 65 3001000 70% 只租不售 一手產權 ￥ 25 √ √ 信息港 科韻路 ￥ 85 1000 70% 已售完 二手買賣 合同 ￥ 22 √ √ √ √ 工業(yè)園 科韻路 ￥ 85 3001000 70% 只租不售 一手產權 包管理 費 只帶空調 √ 天逸大廈 龍口中路 只售不 租 1100 65% ￥ 18500 一手預 售證 ￥ √ √ 福金蓮 黃埔大道 西 只售不 租 1100 65% ￥ 14500 一手預售 證 ￥ 分體空調 √ 恒安大廈 黃埔大道 西 ￥ 104 1100 65% ￥ 18900 一手預售 證 ￥ 3 分體空調 √ 2020 年，廣州甲級寫字樓市場步入供應高峰期，上半年有 3 座甲級寫字樓投入市場，每個季度的吸納量為６萬平方米，因此空置率有所上升，第二季度達到 ％。 （ 2） 價格 及 成交 特征 2020年 ，廣州寫字樓成交總額 1,564,921,321元，環(huán)比上升 %；成交面積 29,576 平方米，環(huán)比上升 %。 以天河體育中心為依托，天河北路、體育西路、體育東路是目前為止天河區(qū)寫字樓最為集中的地段。 市場分析 天河，是廣州發(fā)展中的一個奇跡，這個彈丸之地匯聚了全國一流的科技、金融、文化、商業(yè)等現(xiàn)代經(jīng)濟的代表。同時該路段的寫字樓項目工程進度較為接《財潤鵲橋酒店寫字樓項目可行性研究報告》 課程設計 土木工程專業(yè)（本科）課程設計 28 近，開售周期相對接近，因而在未來幾年，該路段的寫字樓市場將走向白熱化的階段。此外，最重要的一點是，由于地段以及產品的質素不同，很多企業(yè)尤其是世界 500 強企業(yè)都樂意選擇 CBD 或者天河北作為根據(jù)地，因為這樣不僅能顯示自己公司的品牌，能享受更 好的物業(yè)服務。 2020 年 ， 廣州 老城區(qū)可售 寫字樓新增供應總量為 50 萬平方米，排名亞太地區(qū)第一。 《財潤鵲橋酒店寫字樓項目可行性研究報告》 課程設計 土木工程專業(yè)（本科）課程設計 27 寫字樓的發(fā)展與城市建設及經(jīng)濟發(fā)展是分不開的。 （ 4） 琶洲商務區(qū) 琶洲，位于海珠區(qū)的東面，總占地面積為 平方公里，其規(guī)劃定位為“以會展博覽業(yè)為核心的城市副中心區(qū)”。由于該地區(qū)擁有濃厚的商業(yè)氛圍、良好 的交通條件，加之該地區(qū)的寫字樓辦公設施齊備、物業(yè)管理良好、綜合素質均較好，因此成為廣州新興高檔寫字樓的代表，典型的有中信廣場、大都會廣場、城建大廈、金利來中心，其中廣州市地標中信廣場更是聲名遠播。 （ 二 ） 廣州市區(qū)寫字樓市場分析 （ 1） 大環(huán) 市東商務區(qū) 核心區(qū)指傳統(tǒng)意義上的環(huán)市東（東到區(qū)莊立交、西到廣東國際大酒店，包括花園酒店、白云賓館在內的 平方公里范圍），包括花園酒店、白云賓館一帶，核心區(qū)信息密集度最高，酒店、寫字樓集中，是整個大區(qū)域的管理中心和經(jīng)濟樞紐。新一批的甲級寫字樓當中，不少具有實力的發(fā)展商都將其作為長期發(fā)展的物業(yè)，因此，用于銷售的優(yōu)質寫字樓，銷售速度相當驚人。 ： 20202020 年 2020 年 2020 年，隨著廣州甲級寫字樓存量逐漸被消化，租金、售價都有所回升，寫字樓在 2020 年，租金出現(xiàn)了觸底后反彈，其后，保持著平穩(wěn)的上升趨勢。購買寫字樓的，多數(shù)是港澳私人投資者。 1995年到 1997 年，外商開始從以往的辦事處升級到成立分公司，外資的增加是當時推動寫字樓市場的主要動力，僅有的幾棟甲級寫字樓根本滿足不了市場的需求。 （ 1） 客房年收入約 803*230*66%*365＝ 4449 萬元 （ 2） 餐飲、會務、商場收入 ① 中餐廳收入： 東莞莊地區(qū)點心、小吃集中，賓館每天以中、晚二個市，以接待一次測算，平均每天 100 桌，每人 100 元消費水平，利潤為 50%測算，則： 100 元 *10 人 *100 桌 *365 天 *50%=1825 萬元 ② 西餐廳收入： 天河區(qū)旅游觀光的游客較多，配有一定水準、特色的西餐館是有一定的市場。如果自組管理公司管理，成本相對低很多。 7969 m2＝ 元 /m2 酒店土地成本： 元 / m2* 3697m2＝ 萬元 （ 2） 建安與裝修設備成本（包括土建部分） 包含地上與地下部分，取最小經(jīng)濟值（見下表）： 《財潤鵲橋酒店寫字樓項目可行性研究報告》 課程設計 土木工程專業(yè)（本科）課程設計 18 序號 分項工程名稱 計算依據(jù) 單方造價（元/m2） 1 樁基工程（受力樁） 總建筑面積 190210 2 地下室工程、基坑圍護及支撐 地下室建筑面 積 45605040 3 結構工程 地上建筑面積 13201560 4 建筑工程（除外墻玻璃幕墻） 地上建筑面積 9001000 5 新型節(jié)能幕墻 外立面建筑面積 14401800 6 給排水（含潔具，鍋爐房管線） 總建筑面積 420456 7 噴淋、氣體消防 總建筑面積 120130 8 污水處理（含管線） 總建筑面積 4248 9 空調工程 地上建筑面積 660720 10 地下室通風工程 地下室建筑面積 204228 11 照明、防雷、動力、變配電 總建筑面積 9601080 12 電話總機及配線、閉路電視、監(jiān)視、廣播音響、管理電腦、火災報警、共用天線、電報電傳 總建筑面積 600660 13 煤氣工程 總建筑面積 5460 14 電梯、自動扶梯 總建筑面積 384432 15 室外總體 總建筑面積 120138 16 室內精裝修連家具 地上建筑面積 38404200 17 雜項工程 總建筑面積 336396 18 洗衣房設備 地上建筑面積 180204 19 廚房設備 地上建筑面積 300336 總建筑面積為 23983平方米，其中地上建筑面積為 15589平方米，地下建筑面積約 8394 平方米，外墻面積約 10000 平方米。 酒店的各類面積比例決定了將來酒店收入的比例。酒店類型不同，比例差距明顯。 由此推算本案車位約需： 15589247?，F(xiàn)時共規(guī)劃了 200 個停車位，其中 180 個為位處于地庫三層的有蓋車 位，其余 20 個則設于一樓。 ② 客房貴重物品保險。 《財潤鵲橋酒店寫字樓項目可行性研究報告》 課程設計 土木工程專業(yè)（本科）課程設計 15 ○21美容美發(fā)室。 ○17乒乓球室、 溜冰場。 ○13高爾夫球場（至少 9 洞）。 ⑨ 網(wǎng)球場、保齡球室 (至少 4 道 )、攀巖練習室。 ⑤ 多功能廳，能提供會議，冷餐會、酒會等服務及兼作歌舞廳。 ⑨ 有照相膠卷沖印室。 ⑤ 有現(xiàn)場視音頻轉播系統(tǒng)。 會議設施（ 10 項） ① 有至少能容納 200 人會議的專用會議廳 、配有衣帽間。 ② 封閉的電話間（至少 2 個）。 ⑥ 有至少能容納 200 人正式宴會的大宴會廳，配有專門的宴會廚房。 ② 有專業(yè)性茶室。 ⑧ 為客人提供免費店內無線尋呼服務。 ④ 不少于 50% 的客房衛(wèi)生間干濕區(qū)分設。 ⑨ 有應急供電專用線和應急照明燈。提供打字服務。 ② 有 公用電話，并有市內電話簿。 ④ 有適當?shù)男⊙鐣d，有封閉的酒吧間。 《財潤鵲橋酒店寫字樓項目可行性研究報告》 課程設計 土木工程專業(yè)（本科）課程設計 11 ⑦ 客房、衛(wèi)生間每天全面整理，每日更換床單和枕套，客房用品和消耗品每天補齊。梳妝臺，浴缸并帶淋浴噴頭，配浴簾，晾 曬繩， 24 小時供應冷熱水。 （ 3） 客房基本要求 ① 至少有 40 間（套）可供出租的客房， 70% 客房的面積（不含衛(wèi)生間和走廊）不少于 20 平方米，至少有 5 個開間的豪華套房，有殘疾人客房。 ④ 總服務臺提供酒店服務項目宣傳品、酒店價目表、中英文本市交通地圖，全國旅游交通地圖、本市和全國旅游景點介紹、各種交通工具時刻表、報刊雜志等。 ⑥ 有與五星級酒店相適應的計算機管理系統(tǒng)。 ② 酒店室內外裝修高檔、建筑及裝修選用豪華材料。以白天鵝為例，目前其入住率都在 75%～ 79%之間，平均房價今年增幅了近 14%，入住率增長 了3%，在國外，五星級酒店的入住率也就 60%左右。廣州正籌建的 30 多家五級星酒店中，有 10 多家將在未來 3 年內建成并開業(yè)。這說明，隨著會展商貿業(yè)的發(fā)展、環(huán)城交通更為便利，中心外的周邊地區(qū)有著更大發(fā)展空間、是酒店業(yè)的新興市場。目前，廣州星級酒店超過兩百家、五星級七家，與實際需求和周邊地區(qū)相比，廣州五星級酒店嚴重不足。 《財潤鵲橋酒店寫字樓項目可行性研究報告》 課程設計 土木工程專業(yè)（本科）課程設計 7 （ 二 ） 行業(yè)人士對廣州高級酒店業(yè)的發(fā)展看法 五 星級酒店被業(yè)內人士視為“城市之巔”，可以引領一座城市的風尚，同時也是一座城市經(jīng)濟發(fā)展最敏感的風向標。 03 富力君悅大酒店 珠江新城 2020 開業(yè) 總建筑面積為 ，樓高 75 米，由君悅酒店管理。 06 廣州地中海國際酒店 廣州市廣州市天河路518 號 2020年 3月開業(yè) 樓高 50 層 ,共有客房總數(shù) 400間 (套 ),標間面積 33 平米。 02 廣州嘉逸國際酒店 廣州市天河北路 468 號 2020 年 7 月 酒店樓高 20 層，擁有 251 間不同類型的客房。 08 廣州天譽威斯汀酒店 廣州市天河區(qū)林和中路 6 號（中信廣場后門） 2020 年 5 月開業(yè) 樓高 40 層 ,共有客房總數(shù)448 間 (套 ),標間面積 50 平米。 04 白天鵝賓館 廣州沙面南街 1 號 1983 年開業(yè)，2020