【文章內(nèi)容簡介】 逐漸被消化，租金、售價(jià)都有所回升，寫字樓在2000年，租金出現(xiàn)了觸底后反彈，其后，保持著平穩(wěn)的上升趨勢。甲級寫字樓除卻新增供應(yīng)外，空置率保持在10％以內(nèi)，頂級寫字樓更是少于5％。：2005年至今2005年至今，甲級寫字樓進(jìn)入快速增長期。經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，令甲級寫字樓的需求快速增長。新一批的甲級寫字樓當(dāng)中，不少具有實(shí)力的發(fā)展商都將其作為長期發(fā)展的物業(yè)，因此，用于銷售的優(yōu)質(zhì)寫字樓，銷售速度相當(dāng)驚人。以至發(fā)展商經(jīng)常要封盤，重新定價(jià)后再推出市場。廣州正加快步入國際大都市的步伐，開發(fā)商對甲級寫字樓的客戶定位有了更高的標(biāo)準(zhǔn)，寫字樓的建筑標(biāo)準(zhǔn)向國際標(biāo)準(zhǔn)看齊。三年內(nèi)是廣州寫字樓進(jìn)入成熟期的階段，期間廣州寫字樓無論是質(zhì)和量都有巨大的變化。（二）廣州市區(qū)寫字樓市場分析（1）大環(huán)市東商務(wù)區(qū) 核心區(qū)指傳統(tǒng)意義上的環(huán)市東（東到區(qū)莊立交、西到廣東國際大酒店，包括花園酒店、），包括花園酒店、白云賓館一帶，核心區(qū)信息密集度最高，酒店、寫字樓集中，是整個(gè)大區(qū)域的管理中心和經(jīng)濟(jì)樞紐。功能主要為商務(wù)辦公、金融、高檔商業(yè)、酒店等，國際中央商務(wù)中心特色明顯。（2）天河北商務(wù)區(qū) 以天河體育中心為依托，天河北路、體育西路、體育東路是目前為止天河區(qū)寫字樓最為集中的地段。天河北商務(wù)區(qū)的自然延伸，像天河北路的兩條肩膀，支撐著天河北的繁華。由于該地區(qū)擁有濃厚的商業(yè)氛圍、良好的交通條件，加之該地區(qū)的寫字樓辦公設(shè)施齊備、物業(yè)管理良好、綜合素質(zhì)均較好，因此成為廣州新興高檔寫字樓的代表，典型的有中信廣場、大都會(huì)廣場、城建大廈、金利來中心，其中廣州市地標(biāo)中信廣場更是聲名遠(yuǎn)播。（3）珠江新城商務(wù)區(qū)（CBD） 珠江新城北至黃埔大道、西至廣州大道、是廣州的CBD所在。共劃分為14個(gè)20～40公頃的街區(qū)，包括商務(wù)、行政辦公街區(qū)、高層居住區(qū)、金融貿(mào)易街區(qū)、文化活動(dòng)街區(qū)、商業(yè)購物街區(qū)等，規(guī)劃發(fā)展成為集國際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、行政和居住等城市一級功能設(shè)施于一體，推動(dòng)國際文化交流與合作的基地。其開發(fā)模式將堅(jiān)持“低密度，高容積”的原則。（4）琶洲商務(wù)區(qū) 琶洲，位于海珠區(qū)的東面，其規(guī)劃定位為“以會(huì)展博覽業(yè)為核心的城市副中心區(qū)”。 華南快速干線和東環(huán)高速公路從西到東將琶洲全島分為Ａ、Ｂ、Ｃ三個(gè)區(qū)。Ａ區(qū)是西區(qū)，以居住、康樂為主導(dǎo)功能；Ｂ區(qū)是廣州國際會(huì)展中心，周圍將發(fā)展與會(huì)議和展覽相關(guān)的配套設(shè)施：酒店、寫字樓、銀行、商業(yè)服務(wù)等；Ｃ區(qū)是東區(qū)，以高科技產(chǎn)業(yè)研究開發(fā)、旅游度假和高品質(zhì)居住為主導(dǎo)功能的綜合區(qū)。，占該地區(qū)總用地面積的24％，公路密度較高。寫字樓的發(fā)展與城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展是分不開的。廣州的城市發(fā)展重心經(jīng)歷了“由西向東”的轉(zhuǎn)移過程，由此亦帶動(dòng)了廣州商業(yè)及寫字樓經(jīng)歷了“由西向東”的發(fā)展歷程。歷經(jīng)了15年的發(fā)展，廣州市目前以初步形成了環(huán)市東商務(wù)圈、天河北商圈、珠江新城商務(wù)圈以及琶洲商務(wù)圈四大商務(wù)圈。新老商務(wù)區(qū)的發(fā)展都有自己的側(cè)重點(diǎn)，各具特色。2011年，廣州老城區(qū)可售寫字樓新增供應(yīng)總量為50萬平方米，排名亞太地區(qū)第一。隨著更多爛尾項(xiàng)目的盤活和爛尾地的成功拍出，未來三年內(nèi)，廣州老城區(qū)可售寫字樓新供應(yīng)量將近150萬平方米。隨著CBD以及琶洲等多個(gè)前景區(qū)域的寫字樓逐漸增多，老城區(qū)寫字樓的市場每況愈下。 首先從開發(fā)商的實(shí)力背景來看，老城區(qū)寫字樓的開發(fā)商實(shí)力遠(yuǎn)不如CBD的企業(yè)，CBD寫字樓企業(yè)大部分為上市公司，這樣能更好確保項(xiàng)目的正常運(yùn)作；其次，從結(jié)構(gòu)來看，老城區(qū)的很多寫字樓技術(shù)含量以及軟件方面的物業(yè)管理都不如新區(qū)域的寫字樓。此外，最重要的一點(diǎn)是，由于地段以及產(chǎn)品的質(zhì)素不同，很多企業(yè)尤其是世界500強(qiáng)企業(yè)都樂意選擇CBD或者天河北作為根據(jù)地，因?yàn)檫@樣不僅能顯示自己公司的品牌，能享受更好的物業(yè)服務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，在近2年的時(shí)間里，大企業(yè)選擇寫字樓的趨勢已經(jīng)明顯往東挪。 目前天河北是廣州寫字樓最為密集的區(qū)域，其中天河路是天河北商圈發(fā)展的一個(gè)分支，該商圈在2002年開始迅速崛起。短短的幾百米內(nèi)就聚集了7個(gè)寫字樓。同時(shí)該路段的寫字樓項(xiàng)目工程進(jìn)度較為接近，開售周期相對接近，因而在未來幾年，該路段的寫字樓市場將走向白熱化的階段。 珠江新城和琶洲屬于新型的商務(wù)圈，由于在規(guī)劃上對綠化的建設(shè)較為完善，對比起天河北以及環(huán)市東的生態(tài)環(huán)境相對要好，但由于目前投入使用的寫字樓相對較少，商業(yè)氛圍并未成型，相信未來隨著寫字樓的投入，進(jìn)駐公司的增加，該區(qū)的商業(yè)氛圍的認(rèn)同程度會(huì)上升。 盡管珠江新城目前的寫字樓還未完全成熟，受配套、交通等因素制約較大，預(yù)計(jì)2012年～2014年是珠江新城走向成熟的三年，屆時(shí)廣州歌劇院、廣東省博物館、廣州圖書館、廣州市第二少年宮等標(biāo)志性建筑已建成，珠江新城軸線已完成綠化，地鐵三號線、地鐵五號線已通車，新光快速干線也建成通車等等。 初步預(yù)計(jì)在2012年～2014年珠江新城將有8個(gè)以上的寫字樓項(xiàng)目可以竣工投入使用，其中最具有代表性的當(dāng)屬高度達(dá)450米的珠江新城雙子塔的西塔。天河，是廣州發(fā)展中的一個(gè)奇跡，這個(gè)彈丸之地匯聚了全國一流的科技、金融、文化、商業(yè)等現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的代表。短短的十幾年，已由昔日的農(nóng)田崛起為城市中軸，并成為繁華都市全新夢想和生活模式的代表。在城市中心東移的趨勢下，于上世紀(jì)90年代中期拔地而起的中信廣場、大都會(huì)廣場、國際貿(mào)易中心等標(biāo)志性建筑物，奠定了天河區(qū)金融商務(wù)中心地位。 （1）分布特征 天河區(qū)的現(xiàn)有寫字樓分布以天河體育中心為圓心向天河北路、體育西路、體育東路、崗頂路段、黃埔大道、天河工業(yè)園一帶擴(kuò)散，形成高檔寫字樓為主，普通寫字樓并存的局面，并呈現(xiàn)出甲級寫字樓分布集中，乙級寫字樓則分布較散的特點(diǎn)。 以天河體育中心為依托，天河北路、體育西路、體育東路是目前為止天河區(qū)寫字樓最為集中的地段。由于該地區(qū)擁有濃厚的商業(yè)氛圍、良好的交通條件，加之該地區(qū)的寫字樓辦公設(shè)施齊備、物業(yè)管理良好、綜合素質(zhì)均較好，因此成為廣州新興高檔寫字樓的代表，典型的有中信廣場、大都會(huì)廣場、城建大廈、金利來中心，其中中信廣場更是聲名遠(yuǎn)播。 黃埔大道、崗頂路段、天河工業(yè)園一帶則零星分布著為數(shù)不多的普通寫字樓。黃埔大道一帶的寫字樓從西到東依次有三新大廈（查看地圖）、峰源大廈、富星商貿(mào)大廈、錦繡商貿(mào)中心，崗頂路段有天河娛樂廣場、廣東蓄能大廈、天河商貿(mào)中心，由于數(shù)量不多，先后落成時(shí)間都相隔幾年，且分布較散，因此未能形成濃厚的辦公氛圍。（2）價(jià)格及成交特征 2011年，廣州寫字樓成交總額1,564,921,321元，%；成交面積29,576平方米，%。其中，6月中旬開盤的富力盈盛廣場和保利中匯廣場各占5億多。寫字樓成交均價(jià)29576元/平方米，創(chuàng)今年新高。目前市面上還有部分新增供應(yīng)在不斷預(yù)熱，例如保利克洛維廣場。2011年廣州寫字樓成交總額分析序列名稱區(qū)域套數(shù)面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）總價(jià)（元）1富力盈盛廣場天河12217779318525662950522保利中匯廣場天河23718704299775606907043保利世貿(mào)E座海珠12410144267872717301974佳潤臨江上品天河27195531426614383035金潤鉑宮越秀23152729967457599516奧園大廈天河644236951163323427達(dá)鏢國際海珠1074420321151184958中洲交易中心海珠239625498100972089匯德國際越秀638816840653392011錦繡聯(lián)合商務(wù)大廈越秀214722058324252612富邦大廈荔灣115512299190634513南沙奧園商務(wù)大廈番禺11588783138771414怡港大廈黃埔17610135770260總計(jì)562526152967415613030172006至2007年天河區(qū)與全市寫字樓成交量與空置率對比 年份 新增量（萬平方米） 空置率（%） 2006 202007 35（1）2011年天河區(qū)寫字樓一覽表寫字樓名稱路段位置平均建筑面積（㎡）實(shí)用率平均售價(jià)（元/㎡）備注管理費(fèi)（元/㎡）大廈設(shè)施租價(jià)（元/㎡）產(chǎn)權(quán)情況中央空調(diào)光纖網(wǎng)絡(luò)豪華大堂玻璃幕墻中信廣場天河北路￥208112100060%￥30000有房產(chǎn)證￥29√√√√天譽(yù)國際金融商務(wù)港林和中路￥20892130070%只租不售一手預(yù)售證￥29√√√√大都會(huì)廣場天河北路￥16956140070%￥24000有房產(chǎn)證￥25√√√√耀中廣場天河北路￥18282320072%￥33000一手預(yù)售證￥28√√√√中誠廣場（柏西商都）天河北路暫只售不租未定70%￥30000一手預(yù)售證￥29√√√√太平洋保險(xiǎn)大廈天河北路￥11710040070%只租不售有房產(chǎn)證￥11√√國際貿(mào)易中心天河北路￥117200140068%￥22300有房產(chǎn)證￥18√√√√時(shí)代廣場天河北路￥123114300070%￥25000有房產(chǎn)證￥26√√√√光大銀行天河北路￥78120200068%￥22000有房產(chǎn)證￥25√√富力天河（華庭）商務(wù)大廈林和東路￥123100200070%已售完二手買賣合同￥15√√√√中旅商務(wù)大廈林樂路￥11013650070%￥18000二手買賣合同￥8分體空調(diào)平安大廈體育東路￥123500180070%已售完二手有房產(chǎn)證￥√√√√金利來數(shù)碼網(wǎng)絡(luò)大廈體育東路￥17912442570%已售完二手有房產(chǎn)證￥29√√√√羊城國際貿(mào)易中心體育東路￥1176518868%￥22000二手買賣合同￥15√√√√財(cái)富廣場體育東路￥163130100070%￥20000二手買賣合同￥25√√√√南方證券大廈體育東路￥117130140070%￥23000有房產(chǎn)證￥24√√√√廣東外經(jīng)貿(mào)體育東路￥9055300068%￥25000國企產(chǎn)權(quán)￥16/￥30√√廣晟大廈體育東路￥16913052070%￥26000有房產(chǎn)證￥26√√√√維多利廣場體育西路￥169100100068%已售完二手買賣合同￥25√√√√新創(chuàng)舉大廈體育西路￥169500140070%￥28000有房產(chǎn)證￥15√√√√中泰國際廣場林和西路￥175200121070%￥28000一手預(yù)售證￥29√√√√保利豐興廣場天河路￥11256200070%￥24000一手預(yù)售證￥25√√√√壬豐大廈天河路￥11770250070%￥25500一手預(yù)售證￥25或￥15√√√√華普廣場珠江新城￥123200100070%已售完二手買賣合同￥15√√√√星匯國際西塔珠江新城￥123330130070%已售完二手買賣合同￥10√√√√雙城國際大廈珠江新城￥12320065070%有房產(chǎn)證￥10√保利大廈珠江新城￥110100068%一手買賣合同￥25√√√√富力盈隆廣場珠江新城￥123200110070%已售完二手買賣合同￥25√√√√富力科訊大廈珠江新城￥123109100070%已售完二手買賣合同￥√√√√發(fā)展中心大廈珠江新城￥1821000200070%國企物業(yè)￥29√√√√合景泰富金融廣場珠江新城￥273300200070%只租不售一手產(chǎn)權(quán)￥30√√√√富力中心珠江新城￥208300230070%只租不售一手產(chǎn)權(quán)沒定√√√√聯(lián)通新時(shí)空廣場珠江新城（黃埔大道西路）￥110100070%只租不售一手產(chǎn)權(quán)￥25√√√√廣電科技大廈珠江新城（譚村）￥72500180070%只租不售一手產(chǎn)權(quán)￥5分體空調(diào)√園林式管理勤建大廈珠江新城￥117200100070%￥19000有房產(chǎn)證￥10√√√√珠江投資大廈珠江新城￥117190070%￥21000一