【正文】 菜市場、學(xué)校（五一小學(xué)、長征小學(xué)、紅英小學(xué)）、醫(yī)院、酒樓等生活設(shè)施一應(yīng)俱全，而且未來的市政規(guī)劃中，粵墾路還將是一條美食街?；泬酚惺畮讉€住宅小區(qū)，其中絕大部分為商品房，如金燕花園、金坤花園、金暉花園、匯富花園、瑞心苑、僑源山莊；以及天河北岸等。綜上所述，本項目建設(shè)商場寫字樓酒店城市綜合體符合這一地區(qū)的功能定位和發(fā)展趨勢，迎合了地區(qū)對寫字樓商場的需求，具有良好的市場前景。（四）項目SWOT分析（1）開發(fā)水平和開發(fā)意識不斷提高隨著廣州市整體經(jīng)濟形勢的持續(xù)良性增長，以及房地產(chǎn)市場的高速健康發(fā)展，投資主體和投資形式呈現(xiàn)出多元化的趨勢。致力于商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)，在這方面積累了豐富的經(jīng)驗和資源，項目附近的商業(yè)市場及知名公司為項目提供了良好的人氣，將會為項目發(fā)展帶來捷足先登的優(yōu)勢。（2）項目周邊的空地多規(guī)劃為住宅用地本項目所在地位于東莞莊區(qū)內(nèi)，其規(guī)劃性質(zhì)定位是大力發(fā)展住宅，預(yù)計未來幾年將有大量人口入駐該地域，界時會形成一個龐大的消費群體。（3）交通優(yōu)勢本項目所在地位于廣園東路與東莞莊路、天壽路十字交叉路口，是與天河北平行而又相通的主干道，也是東莞莊前往天河北路的必經(jīng)之路，是天河北通往天河客運站的出口之一，巨大的車流會大大增大天河北CBD商圈的輻射面，今后還將會在項目所在地建立東莞莊路天壽路立交橋，相應(yīng)將設(shè)立多條公交線路，方便其他商圈的市民前來本項目體驗消費，可以預(yù)計便利的交通會使本項目處于天河北部區(qū)域經(jīng)濟的一個次核心位置。（4）市場優(yōu)勢本項目地處天河北區(qū)域，以廣園東路為界，將天河北區(qū)域劃分為南北兩塊，區(qū)域配套設(shè)施具有南強北弱的特點。南部為CBD繁華區(qū)鬧市區(qū)，超市等配套設(shè)施較多，但項目所在地的東莞莊卻還沒有建立完善的配套體系，尤其缺乏大型的購物中心，餐飲娛樂場所，未能滿足當?shù)鼐用竦南M需求，這為本項目提供了巨大的市場空間，極大地利于本項目的開發(fā)前景，同時也可帶動所屬區(qū)域的其他配套體系的興建。（1）產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜由于本項目屬空軍用地，只是租用沒有產(chǎn)權(quán)，給項目的銷售帶來市場方面的困難。（2）區(qū)域環(huán)境本項目地處東莞莊區(qū)域，國企廣東農(nóng)墾集團的家屬及外來購房者較多，這也決定了本區(qū)的大多數(shù)市民收入水平低廣州市平均水平，大多屬于“目的性”消費，這對本項目所需的購買力支持造成很大影響。 本項目地處東莞莊區(qū)與天河北路交界處，就目前城市規(guī)模來看，感覺距離市中區(qū)雖稍近, 目前交通規(guī)劃還完全實施，公交線路不多，項目所處位置為天河北CBD上下班塞車瓶頸處，目前的交通狀況不利客流量的增長，但隨著本區(qū)域的城市配套設(shè)施的建設(shè)，此問題會得到解決。由于本項目所在地周邊區(qū)域?qū)購V園東路，配套設(shè)施不全，交通不暢，以及廣深鐵路所造成的噪音大，灰塵多, 這對商業(yè)的招商是一個不利因素；本項目周邊區(qū)域?qū)I(yè)市場較少，以文具用品等批發(fā)為主，這給市民造成了一個本區(qū)域印象，如何突出本項目高檔次的定位優(yōu)勢，成功擺脫周邊區(qū)域給市民造成的印象是一個課題。東莞莊區(qū)域綜合經(jīng)濟實力相對較弱，人均消費水平相對較低；同期珠江新城區(qū)域?qū)懽謽潜姸嗌鲜校綍r會為爭取客流量而出現(xiàn)激烈競爭。本區(qū)域商業(yè)起步較晚，商業(yè)市場影響力被周邊區(qū)域擠壓。市民的收入水平和消費水平日漸提升，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入在前年就達到萬元以上，恩格爾系數(shù)不斷下降，說明廣州市已進入小康水平，人民可用于提高生活質(zhì)量的消費資金正在不斷增加，消費能力不斷增強。在這種情況下，本項目為市民提供一個集五星級酒店、寫字樓、商場、娛樂、休閑、餐飲等于一體的，能全面滿足不同客戶層的中型綜合購物娛樂中心，極大地滿足了市民日益增長的消費需求，并以嶄新的元素引領(lǐng)市民的消費理念。本項目周邊區(qū)域的人口數(shù)量、收入水平及消費水平成長較快，未來交通狀況也將大為改觀，到時會帶來無限的商機，本項目因其遠見卓識又將走在經(jīng)濟大潮的前端，天河北CBD人口是本項目最易消化的消費群體。本項目所在區(qū)域配套尚未完善，市民缺少娛樂休閑場所。本項目所在區(qū)域商業(yè)開始發(fā)展，商圈出現(xiàn)雛型，梯度市場正在形成，體驗式消費的商業(yè)高級形態(tài)雛形開始顯現(xiàn)，商業(yè)市場集約化、產(chǎn)業(yè)化的需求為中型商業(yè)綜合項目發(fā)展提供了良好的時機。（五）商場規(guī)劃物業(yè)類型SWOT大型購物中心物流中心批發(fā)市場商業(yè)街區(qū)大型娛樂中心超市百貨商住公寓綠化廣場會展中心住宅區(qū)酒店餐飲優(yōu)勢征地拆遷量小，由于是租地性質(zhì)，使項目具有相對的成本優(yōu)勢。11111111111項目附近的CBD商圈及知名公司，為項目提供良好的人氣。11101100011對于所在市場來說，城市綜合體具有一定的填補市場空白的優(yōu)勢。11111111111項目周邊的僅有空地多規(guī)劃為住宅用地。11011110001東莞莊本身還未有中型的綜合購物中心，未能滿足當?shù)鼐用竦南M需求，這些都極大地利于本項目的開發(fā)前景。11101101110具有良好的對外交通優(yōu)勢11111111111產(chǎn)品設(shè)計以及物業(yè)開發(fā)水平較高，并有提升空間。10011100001機會廣州市經(jīng)濟的持續(xù)、快速發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)提供了經(jīng)濟的基礎(chǔ)。11111111111符合區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的需要11111100011城市配套尚未完善，市民缺少娛樂休閑場所。10001001100城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入加大，提升城市不動產(chǎn)的投資環(huán)境。11000011100區(qū)域商商圈出現(xiàn)雛型，梯度市場正在形成，商業(yè)市場集約化、產(chǎn)業(yè)化的需求為商業(yè)綜合項目發(fā)展提供了良好的時機。10011100001首先選擇的購物場所是以大中型超市為主10010100000整體收入屬中等水平，消費能力比較強10011111111劣勢是城市的交通干道、車輛較雜且地塊邊緣不規(guī)整，為規(guī)劃設(shè)計帶來不利。01011111110位于城市邊緣，新發(fā)展區(qū)域，缺乏商業(yè)氛圍。00111111111消費者大都是“目的性消費” 10011000100威脅城市經(jīng)濟基礎(chǔ)較差，綜合經(jīng)濟實力弱。01000001100城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正在進行當中，不可預(yù)見完工時間是否能配合項目的開發(fā)和推售。00000000000城市化進程雖然在加快，但是無法預(yù)見其發(fā)展的速度，所以，雖然市場容量在擴大，但是否內(nèi)配合項目的開發(fā)進度及規(guī)模還是一個未知數(shù)。00000000000區(qū)域商業(yè)起步較晚，商業(yè)市場影響力被天河北和珠江新城所擠壓。00100100000通過市調(diào)SWOT分析及目前物業(yè)類型適合度評估可以看出:假設(shè)本項目建設(shè)為大型物流中心，從發(fā)展角度上具備有：城市交通發(fā)展及城市區(qū)位特點，也初步具備做物流中心的基礎(chǔ)。假設(shè)本項目建設(shè)為批發(fā)市場，在廣園東路周邊已有眾多的專業(yè)市場，基本上有各大業(yè)態(tài)存在，會在相當程度上在產(chǎn)品及經(jīng)營模式上產(chǎn)生同質(zhì)化競爭。假設(shè)本項目建設(shè)為百貨、超市其有吸引周邊人氣的作用，能夠成為區(qū)域重要商業(yè)的一個補充元素。 假設(shè)本項目建設(shè)為大型娛樂中心，但東莞莊娛樂消費相對單純，在本項目位置如果只是建一個大型娛樂中心，在一定程度上可以吸引周邊、天河北乃至其他區(qū)域的休閑消費人群，但是從商業(yè)價值的角度來說，并未得到較好的體現(xiàn)。假設(shè)建設(shè)為大型購物中心，從天河區(qū)整個商業(yè)格局、發(fā)展進程及消費者消費需求考慮，本區(qū)域缺乏集購物、文化、娛樂、休閑、餐飲、服務(wù)、旅游觀光于一體的大型綜合性購物中心，從戰(zhàn)略發(fā)展的角度上建大型的購物中心，一方面可以填補市場的空白；另一方面，通過中型購物中心，構(gòu)筑商業(yè)新核心，在其周邊購物中心、住宅區(qū)、城市公寓、綠化廣場、酒店餐飲的建立，都有很大的生存空間；有助于使本項目的價值達到最大化體現(xiàn)。商業(yè)總建筑面積為16800平方米，根據(jù)東莞莊的目前商業(yè)現(xiàn)狀特點，業(yè)態(tài)優(yōu)化組合如下：1F為綜合超市；1F+2F+為內(nèi)置步行街；3F、4F為專業(yè)賣場。其中，1F為流行時尚專賣店、精品店、折扣店組成的名店街，并設(shè)12個方便快餐冷飲店，2F以服裝步行街為主。3F、4F引進知名品牌做專業(yè)大賣場，如3C賣場（家電、手機、電腦）或家居賣場或電玩、運動、書市、電影城之類專業(yè)賣場；將3F、4F臨街部分設(shè)計為通透立面，用大幅透明落地玻璃配以明亮燈光，使其成為餐飲、咖啡、茶室等對情調(diào)和視線要求較高的經(jīng)營定位，并對這種可憑欄遠眺的餐飲娛樂景觀區(qū)進行分割銷售。因為項目總建規(guī)模小，㎡，為提高開發(fā)商的投資收益，盡快回收成本，同時支持鵲橋酒店的項目運營，所以采用全部分割銷售商鋪方法。雖然缺少核心店，但由于內(nèi)置步行街將流行時尚和服裝專賣集中經(jīng)營，提供了舒適明亮的購物環(huán)境，具有明顯的“扎堆”效應(yīng)，較受經(jīng)營者和消費者的歡迎。同時，小商鋪面積，便于控制總價，從而利于推盤銷售。從定價策略和解決“租售”矛盾、利于開業(yè)后運營管理等多角度考量，這種首層為步行街，并爭取盡可能多的樓層為步行街的組合是本項目單體商業(yè)項目首選和主要的組合模式，同時步行街的打造也提高了鵲橋酒店的整體形象。由于商場將引進大型綜合超市、電器專業(yè)連鎖店，因此車位配比為16800247。150=112個。 五、寫字樓、商場投資估算（一）投資估算說明本項目投資估算按國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）中規(guī)定的有關(guān)投資估算編制方法進行編制。本項目建筑工程費用以現(xiàn)行建筑工程費用標準及費率為依據(jù)，并考慮調(diào)整因素。投資估算參考了廣州市同類結(jié)構(gòu)建筑的造價指標。（二）寫字樓商場項目投資估算表序號費用名稱計算依據(jù)或定額標準估算金額（萬元）備注一土地費50040247。79694272二工程費用1土建工程高層15000㎡850元/㎡1275地下室85442000元/㎡地下室按2000元/㎡2電氣工程商場 16800㎡70元/㎡3高壓配電6000KVA4204給排水31800㎡305消防工程費商場16800㎡100元/㎡1686集中空調(diào)商場16800㎡150元/㎡2527弱電工程31800㎡30元/㎡9548地下停車場、裙樓通風(fēng)商場8544㎡50元/㎡9商場裝飾工程31800㎡800元/㎡254410室外工程31800300三設(shè)備費用3001電梯2臺30萬元60普通電梯1臺貨梯1臺2自動扶梯8臺30萬元240每層2臺4層四其它費用1勘察費318001‰31. 82可研及評估費2‰3設(shè)計費3180020‰4開發(fā)管理費3%5工程監(jiān)理費%6環(huán)保評估費27施工圖審查費31800800‰五工程報建費31800200636六不可預(yù)見費5%工程費的5%合計總投資（三）資金籌措本寫字樓、, 在項目預(yù)售前，即項目完成主體結(jié)構(gòu)前，需投入報建費、可研及設(shè)計費、土建工程費（除土地費租賃費），其資金籌措渠道有四條：一是自有資金（含合作方投資）；二是商場寫字樓40年銷售使用權(quán)部分；三是銀行貸款；四是施工單位帶資部分。投資方自有資金10000萬元。能夠滿足工程需要。主體完成后，酒店部分后續(xù)資金可通過銷售寫字樓商場40年產(chǎn)權(quán)方式解決。（四）資金平衡計劃時間資金投入(萬元)資金來源(萬元)2011年16月商場寫字樓前期投入(土地、報建費用、設(shè)計費用、廣告費用等)自有資金2011年7月2011年12月主體工程及地下室工程2012年16月裝飾及安裝工程自有資金總計六、寫字樓、商場效益分析（一）銷售收入銷售收入表項 目面積（㎡）售價（元）租價寫字樓150002600010（元/天平方米）商鋪16800350001000（元/平方米月）車位只銷售400個車位中的200個車位200000230（元/月個）附：東莞莊項目投資分析表七、東莞莊項目結(jié)論與建議（一）結(jié)論由于前期資金總投入為3個億，如果采用酒店自己經(jīng)營，而對寫字樓項目進行銷售，商場進行銷售返租的方式話，其可行程度很高。但是，由于項目土地成本較高，加上只有四十年的使用權(quán)，而無產(chǎn)權(quán)，所以對銷售造成一定的影響，對售價的敏感很高，同時帶來相應(yīng)的風(fēng)險。有關(guān)風(fēng)險還須通過嚴格的管理和嚴謹?shù)氖袌鰻I銷手段進行弱化，力爭達到預(yù)期的投資目標。我們認為無論是從人流量, 居民結(jié)構(gòu), 消費力, 交通狀況，還是政府支持、業(yè)態(tài)組合及城市綜合體的稀缺性方面,通過整合資源，打造成一個集休閑購物、餐飲娛樂、觀光旅游、主題式酒店的城市綜合