xx寫字樓項(xiàng)目大廈可行性研究-資料下載頁(yè)
2025-08-25 13:10本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的某大廈，大開間辦公用房；裙房：地上1~2層為商業(yè)用房，虹口區(qū)位于上海市中心城區(qū)東北部，東與楊浦區(qū)相鄰，區(qū)隔江相望，北與寶山區(qū)接壤。面積平方公里，下轄乍。虹口，因虹口港而得名，地域成陸約在公元6至8世紀(jì)。虹口是集中央商務(wù)區(qū)和中心商業(yè)區(qū)為一體的中心城。區(qū),曾任上海市市長(zhǎng)的朱镕基總理稱譽(yù)虹口區(qū)為“風(fēng)水寶地”。區(qū)內(nèi)交通便捷，內(nèi)環(huán)線橫貫區(qū)內(nèi)中部，軌道明珠線穿越區(qū)境，公交線路四通八達(dá)。食品、金銀飾品、印刷等行業(yè)共同發(fā)展的格局。在全市商業(yè)中占有重。要地位，享有良好聲譽(yù)。顯現(xiàn)，沿街已形成外貿(mào)商務(wù)金融功能帶和上海城市景觀線。虹口商貿(mào)業(yè)歷史悠久，素來(lái)為上海的商貿(mào)大區(qū)之一。四川北路是上海著名的市級(jí)商業(yè)街之一，全長(zhǎng)公里，研究成果，制定完成了四川北路商業(yè)街功能和形態(tài)規(guī)劃。勢(shì)，以及俞涇浦的親水特色，依托已建成的四川北路綠地，
【正文】 000 萬(wàn)元 （假設(shè)我公司投入 11000 萬(wàn)元后獲得貸款，原股東對(duì)等應(yīng)在項(xiàng)目中投入 11000 萬(wàn)元，收回投資款 5000 萬(wàn)元） 配套等 1000 萬(wàn)元 2020 年 1 季度： 工程款等支付 2020 萬(wàn)元 2020 年 2 季度： 開始預(yù)售 預(yù)售回籠款用于工程建設(shè) 投資收益 據(jù)介紹，家合公司已經(jīng)投入 16000 萬(wàn)元（最終需審計(jì)），其中動(dòng)遷支付 5700 萬(wàn)元；新加入資金以 50%的股權(quán)對(duì)等投資，也即 16000 萬(wàn)元，其中在投資滿 11000 萬(wàn)元后即可得到土地證（四證齊，其中約 5000 萬(wàn)元的動(dòng)遷資金、 3000 萬(wàn)元的土地出讓金），即可融資或可預(yù)售。從目前信息來(lái)看，短期內(nèi)需支付 16000 萬(wàn)元，實(shí)際占用資金約 11000 萬(wàn)元。 以 16000 萬(wàn)元的投資額計(jì)算，占用 2 年半時(shí)間，其稅后收益為 12722 萬(wàn)元 50%=6361 萬(wàn)元，年投資收益率 %。 風(fēng)險(xiǎn)因素 項(xiàng)目目前的風(fēng)險(xiǎn)因素主要有： ? 土地證的風(fēng)險(xiǎn)。但該項(xiàng)目為“虹口足球場(chǎng)綜合交通樞紐配套項(xiàng)目”，并且家合公司已經(jīng)取得了虹口區(qū)發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)的立項(xiàng)批復(fù)、取得上海市城市規(guī)劃管理局核發(fā)的《建設(shè)用 地 規(guī) 劃 許 可證》、虹口區(qū)建設(shè)和管理委員會(huì)與家合置業(yè)簽訂的投資協(xié)議、上海市建筑業(yè)管理辦公室簽發(fā)的《建筑工程施工許可證》等，對(duì)方介紹的政府允諾進(jìn)行土地邀請(qǐng)招標(biāo)的事項(xiàng)基本可以從上述這些資料中得到證實(shí)，預(yù)計(jì)在動(dòng)遷結(jié)束后即可通過(guò)邀請(qǐng)招標(biāo)的方式獲得本項(xiàng)目的土地使用權(quán)； ? 開發(fā)成本的風(fēng)險(xiǎn)。我們實(shí)地查看了動(dòng)遷進(jìn)度，在基地里面留有為數(shù)不多的零星居民，并據(jù)介紹本項(xiàng)目動(dòng)遷共有 12 個(gè) 強(qiáng)遷指標(biāo)， 8 個(gè)還沒(méi)有使用，從市政動(dòng)遷的力度等方面考 慮，動(dòng)遷成本和動(dòng)遷進(jìn)度應(yīng)該能得到保障；但是對(duì)項(xiàng)目與地鐵通道建設(shè)的成本關(guān)系，目前沒(méi)有得到資料，需進(jìn)一步核實(shí)； ? 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。該項(xiàng)目地段優(yōu)越，而且有四川北路的延伸概念、交通樞紐（ 設(shè) 計(jì) 客 流 量50000 人次 /天）概念、對(duì)面五星級(jí)酒店、大型立體停車庫(kù)等的項(xiàng)目組合，市場(chǎng)推廣的風(fēng)險(xiǎn)很小，而且本報(bào)告提出的市場(chǎng)銷售價(jià)僅立足于目前虹口足球場(chǎng)商圈的現(xiàn)狀，沒(méi)有考慮將來(lái)幾年的快速增長(zhǎng)，所以項(xiàng)目的市場(chǎng)前景比較樂(lè)觀。 ? 收購(gòu)公司風(fēng)險(xiǎn)。收購(gòu)公司的主要有兩項(xiàng) — 或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)和人員安置風(fēng)險(xiǎn)，或有負(fù)債我們可以在收購(gòu)過(guò)程中讓對(duì)方的集團(tuán)公司予以擔(dān)保，家合公司目前人員據(jù)介紹有 8— 9個(gè)，除個(gè)別是集團(tuán)委派的外，其他均為社會(huì)招聘的工作人員、合同一年一簽，而集團(tuán)委派的管理人員不會(huì)要求投資方安置。 五、結(jié)論和建議 由上海家合置業(yè)有限公司投資開發(fā)的、位于上海市虹口足球場(chǎng)軌道交通樞紐的“某大廈”由于投資商資金緊張而尋找新的投資商，我們經(jīng)過(guò)認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研、對(duì)其提供的資料認(rèn)真的分析，認(rèn)為項(xiàng)目可行、符合公司目前的發(fā)展戰(zhàn)略。具體原因?yàn)椋? 該項(xiàng)目位于上海市虹口軌道交通樞紐，目前有軌道 3號(hào)線（明珠線）通過(guò)，在建的 M8 地鐵線從本大 廈樓下穿過(guò)， M8 的出口廣場(chǎng)就在本大廈前，規(guī)劃還有一條 L2 線軌道交通，該處為三條軌道交通的交匯處，具備很高的升值潛力； 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，雖然虹口區(qū)的整體樓價(jià)已經(jīng)嚴(yán)重透支“北外灘”概念，但虹口足球場(chǎng)附近的樓價(jià)還是比較正常。我們認(rèn)為目前的本大廈酒店式公寓的銷售價(jià)保守估計(jì)為12020 元 /平方米、商場(chǎng)銷售價(jià)的保守估計(jì)為 25000 元 /平方米（基本與目前在售的樓盤價(jià)格相等、甚至略低）；而項(xiàng)目的完全成本在 10323元 /平方米，具有一定的利潤(rùn)空間，按照投資計(jì)算，投資利潤(rùn)率為%/年； 項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2020 年?yáng)|樓（建筑面積 平方米）可以交付使用，銷售價(jià)值約 32020 萬(wàn)元，按照 80%計(jì)算其銷售收入為 25600 萬(wàn)元（合并數(shù)），對(duì)公司 2020 年的銷售收入目標(biāo)貢獻(xiàn)率為 %；預(yù)計(jì)利潤(rùn)為 2724 萬(wàn)元（合并數(shù)），對(duì)公司 2020 年的利潤(rùn)目標(biāo)貢獻(xiàn)率為%； 項(xiàng)目預(yù)計(jì)在 2020 年可以全部竣工，年度銷售價(jià)值為 47200 萬(wàn)元，按照 80%計(jì)算銷售收入為 37760萬(wàn)元（合并數(shù)），對(duì)公司 2020 年的銷售收入目標(biāo)的貢獻(xiàn)率為 25%；預(yù)計(jì)利潤(rùn)為 8000 萬(wàn)元（合并數(shù)），對(duì)公司 2020 年的利潤(rùn)目標(biāo)貢獻(xiàn)率為%。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的控制 從以上分析 看，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn) 是可控的，其中開發(fā)成本需要在項(xiàng)目合作談判中逐步明確，把風(fēng)險(xiǎn)控制在可控范圍中。 建議： ? 從 目 前 的 分 析看，項(xiàng)目較好地符合市場(chǎng)和公司的發(fā)展戰(zhàn)略，建議進(jìn)一步接洽談判，以增資擴(kuò)股的形式入主上海家合置業(yè)有限公司，控股 50%，在談判的過(guò)程中逐步明確未明要素，若發(fā)現(xiàn)有重大潛在風(fēng)險(xiǎn)，即行終止。 ? 從項(xiàng)目本身看，本項(xiàng)目在虹口足球場(chǎng)交 通建成后，應(yīng)有大幅價(jià)值提升，適宜于持有部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（如商場(chǎng)）。 市場(chǎng)拓展部 2004 年 7 月 28 日
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