xx寫字樓項目大廈可行性研究-資料下載頁
2025-08-25 13:10本頁面
【導讀】業(yè)有限公司開發(fā)建設的某大廈，大開間辦公用房；裙房：地上1~2層為商業(yè)用房，虹口區(qū)位于上海市中心城區(qū)東北部，東與楊浦區(qū)相鄰，區(qū)隔江相望，北與寶山區(qū)接壤。面積平方公里，下轄乍。虹口，因虹口港而得名，地域成陸約在公元6至8世紀。虹口是集中央商務區(qū)和中心商業(yè)區(qū)為一體的中心城。區(qū),曾任上海市市長的朱镕基總理稱譽虹口區(qū)為“風水寶地”。區(qū)內交通便捷，內環(huán)線橫貫區(qū)內中部，軌道明珠線穿越區(qū)境，公交線路四通八達。食品、金銀飾品、印刷等行業(yè)共同發(fā)展的格局。在全市商業(yè)中占有重。要地位，享有良好聲譽。顯現，沿街已形成外貿商務金融功能帶和上海城市景觀線。虹口商貿業(yè)歷史悠久，素來為上海的商貿大區(qū)之一。四川北路是上海著名的市級商業(yè)街之一，全長公里，研究成果，制定完成了四川北路商業(yè)街功能和形態(tài)規(guī)劃。勢，以及俞涇浦的親水特色，依托已建成的四川北路綠地，
【正文】 000 萬元 （假設我公司投入 11000 萬元后獲得貸款，原股東對等應在項目中投入 11000 萬元，收回投資款 5000 萬元） 配套等 1000 萬元 2020 年 1 季度： 工程款等支付 2020 萬元 2020 年 2 季度： 開始預售 預售回籠款用于工程建設 投資收益 據介紹，家合公司已經投入 16000 萬元（最終需審計），其中動遷支付 5700 萬元；新加入資金以 50%的股權對等投資，也即 16000 萬元，其中在投資滿 11000 萬元后即可得到土地證（四證齊，其中約 5000 萬元的動遷資金、 3000 萬元的土地出讓金），即可融資或可預售。從目前信息來看，短期內需支付 16000 萬元，實際占用資金約 11000 萬元。 以 16000 萬元的投資額計算，占用 2 年半時間，其稅后收益為 12722 萬元 50%=6361 萬元，年投資收益率 %。 風險因素 項目目前的風險因素主要有： ? 土地證的風險。但該項目為“虹口足球場綜合交通樞紐配套項目”，并且家合公司已經取得了虹口區(qū)發(fā)展計劃委員會的立項批復、取得上海市城市規(guī)劃管理局核發(fā)的《建設用 地 規(guī) 劃 許 可證》、虹口區(qū)建設和管理委員會與家合置業(yè)簽訂的投資協議、上海市建筑業(yè)管理辦公室簽發(fā)的《建筑工程施工許可證》等，對方介紹的政府允諾進行土地邀請招標的事項基本可以從上述這些資料中得到證實，預計在動遷結束后即可通過邀請招標的方式獲得本項目的土地使用權； ? 開發(fā)成本的風險。我們實地查看了動遷進度，在基地里面留有為數不多的零星居民，并據介紹本項目動遷共有 12 個 強遷指標， 8 個還沒有使用，從市政動遷的力度等方面考 慮，動遷成本和動遷進度應該能得到保障；但是對項目與地鐵通道建設的成本關系，目前沒有得到資料，需進一步核實； ? 市場風險。該項目地段優(yōu)越，而且有四川北路的延伸概念、交通樞紐（ 設 計 客 流 量50000 人次 /天）概念、對面五星級酒店、大型立體停車庫等的項目組合，市場推廣的風險很小，而且本報告提出的市場銷售價僅立足于目前虹口足球場商圈的現狀，沒有考慮將來幾年的快速增長，所以項目的市場前景比較樂觀。 ? 收購公司風險。收購公司的主要有兩項 — 或有負債風險和人員安置風險，或有負債我們可以在收購過程中讓對方的集團公司予以擔保，家合公司目前人員據介紹有 8— 9個，除個別是集團委派的外，其他均為社會招聘的工作人員、合同一年一簽，而集團委派的管理人員不會要求投資方安置。 五、結論和建議 由上海家合置業(yè)有限公司投資開發(fā)的、位于上海市虹口足球場軌道交通樞紐的“某大廈”由于投資商資金緊張而尋找新的投資商，我們經過認真的市場調研、對其提供的資料認真的分析，認為項目可行、符合公司目前的發(fā)展戰(zhàn)略。具體原因為： 該項目位于上海市虹口軌道交通樞紐，目前有軌道 3號線（明珠線）通過，在建的 M8 地鐵線從本大 廈樓下穿過， M8 的出口廣場就在本大廈前，規(guī)劃還有一條 L2 線軌道交通，該處為三條軌道交通的交匯處，具備很高的升值潛力； 根據市場調研，雖然虹口區(qū)的整體樓價已經嚴重透支“北外灘”概念，但虹口足球場附近的樓價還是比較正常。我們認為目前的本大廈酒店式公寓的銷售價保守估計為12020 元 /平方米、商場銷售價的保守估計為 25000 元 /平方米（基本與目前在售的樓盤價格相等、甚至略低）；而項目的完全成本在 10323元 /平方米，具有一定的利潤空間，按照投資計算，投資利潤率為%/年； 項目預計 2020 年東樓（建筑面積 平方米）可以交付使用，銷售價值約 32020 萬元，按照 80%計算其銷售收入為 25600 萬元（合并數），對公司 2020 年的銷售收入目標貢獻率為 %；預計利潤為 2724 萬元（合并數），對公司 2020 年的利潤目標貢獻率為%； 項目預計在 2020 年可以全部竣工，年度銷售價值為 47200 萬元，按照 80%計算銷售收入為 37760萬元（合并數），對公司 2020 年的銷售收入目標的貢獻率為 25%；預計利潤為 8000 萬元（合并數），對公司 2020 年的利潤目標貢獻率為%。 項目風險的控制 從以上分析 看，本項目的風險 是可控的，其中開發(fā)成本需要在項目合作談判中逐步明確，把風險控制在可控范圍中。 建議： ? 從 目 前 的 分 析看，項目較好地符合市場和公司的發(fā)展戰(zhàn)略，建議進一步接洽談判，以增資擴股的形式入主上海家合置業(yè)有限公司，控股 50%，在談判的過程中逐步明確未明要素，若發(fā)現有重大潛在風險，即行終止。 ? 從項目本身看，本項目在虹口足球場交 通建成后，應有大幅價值提升，適宜于持有部分優(yōu)質資產（如商場）。 市場拓展部 2004 年 7 月 28 日
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