大廈商業(yè)裙樓可行性研究分析報告-資料下載頁
2025-06-24 21:38本頁面
【正文】 整體成交價。D大廈僅用于出租，故并無權(quán)威性售價。但因項目類型及質(zhì)素與本項目具有較高的可比性，故根據(jù)項目的平均租金，以市場較為認可的回報率，利用靜態(tài)投資回報的方式折算而得的售價。從以上調(diào)查結(jié)果顯示，以上各樓盤的銷售均價約為4,000元/平方米。178。 近年銷售較佳項目財富廣場、XX國際大廈、融元廣場位于經(jīng)三路，所謂的“金融大道”，位置上佳，屬于商住型物業(yè)；由于物業(yè)質(zhì)素、交通等原因，無法支撐高位價格，銷售均價徘徊在3,500~3,800元/平方米的幅度范圍內(nèi)；178。 而XX數(shù)碼大廈，同樣位于經(jīng)三路，但物業(yè)質(zhì)素較財富廣場等上述三個物業(yè)在物類形式上有大的進步，更加接近現(xiàn)代型寫字樓類型，屬于非商住物業(yè)。因此，幾乎同樣的位置，但其成交價格卻高達4,850元/平方米；178。 從以上統(tǒng)計顯示，很明顯，屬于商住型物業(yè)的財富廣場、XX國際大廈、融元廣場、新聞大廈等寫字樓，最終銷售均價不超過4,000元/平方米；但屬于非商住型物業(yè)的報業(yè)大廈、XX數(shù)碼大廈、廣匯國貿(mào)大廈等售價均在4,000元/平方米以上，說有市場的需求已逐漸轉(zhuǎn)向非商住類物業(yè)；甲級寫字樓物業(yè)前景看好；而本項目現(xiàn)時的均價約為4,488元/平方米。本項目物業(yè)定位為鄭州首席純甲級寫字樓；而且，按前章節(jié)的客觀分析，本項目具備多項優(yōu)勢，在外部交通、周邊環(huán)境、內(nèi)部物業(yè)質(zhì)素等多方面以壓倒性的優(yōu)勢傲視鄭州寫字樓市場。以現(xiàn)時的價格水平，較市場平均價格水平略低，此價格仍未真正反映物業(yè)的市場價值。 XX大廈的推廣價格策略簡析本行根據(jù)豐富的市場操作經(jīng)驗，對于本項目的推廣，本行制定了“低開高走”的推廣價格策略。本行采取這種策略的原因在于：178。 以優(yōu)惠的價格吸引客戶關(guān)注物業(yè)；178。 預(yù)留一定的價格空間，在合適的時間，提升價格，從而建立良好的項目形象。實施這種策略，是基于本行對此項目的進行全方位的考察后，本行對此物業(yè)有充分的信心，因此，有把握做到價格的拉升。實現(xiàn)發(fā)展商最大化之利潤以及迅速建立企業(yè)品牌。XX大廈于5月26日正式開盤，目前處于前期的最優(yōu)惠價格階段。面對火爆的銷售行情，本行即將對價格進行上調(diào)。 XX大廈的投資回報考慮到房地產(chǎn)的地域差異性，本行的抽樣市場調(diào)查中，隨機挑選了一些與本項目距離相近的樓盤，對其投資回報作簡單的分析：樓盤售價元/平方米租金元 / 天平方米投資回報率XX國貿(mào)廣場3800%XX數(shù)碼大廈4850%XX數(shù)碼C座38001%數(shù)據(jù)采樣：2004年2月 按靜態(tài)投資回報方式計算。以上數(shù)據(jù)顯示，目前，%~%之間。是合理水平。當然不可忽視，鄭州頂級寫字樓如裕達國貿(mào)、潤華商務(wù)XX大廈、報業(yè)大廈等，其租金高達2元/天平方米以上的水平！按本物業(yè)目前的市場反映，綜合物業(yè)質(zhì)素、交通等方面的考慮，平方米以上。按現(xiàn)時的銷售均價4488元/平方米計算，按靜態(tài)投資回報方式計算，其投資回報率約為： * 30 *12 / 4488 = %如即使本項目日后的銷售均價拉升至5000元/平方米時，按靜態(tài)投資回報方式計算，其投資回報率約為： * 30 *12 / 5000 = %%。非?？捎^。這也應(yīng)驗了物業(yè)市場上越是頂級物業(yè)其投資回報率越高的規(guī)律。 從銷售情況預(yù)計升值空間從目前的銷售情況看：178。 本項目從4月2日正式進行內(nèi)部認購至今只有短短兩個月的推廣，就達到了占可銷售面積的15%的銷售率（以簽合同為準）；178。 平均每天保持有8批到訪客戶，約20個咨詢電話。市場反應(yīng)甚為熱烈。178。 目前尚有眾多客戶在洽談的過程中。因此，本項目的升值前景看好。以本行的市場經(jīng)驗預(yù)計，XX大廈的升值空間保守估計有8%~10%的幅度。最終推廣均價將超越5000元/平方米。 3 結(jié)論XX大廈具備了優(yōu)秀的物業(yè)質(zhì)素，達到了國際甲級寫字樓的通用標準。以下幾點優(yōu)勢，確保了其保值、增值的市場基礎(chǔ)：178。 達到國際甲級寫字樓通用標準；178。 高起點的建筑設(shè)計規(guī)劃；178。 高標準的建筑用材；178。 高規(guī)格的物業(yè)定位；178。 真正的純甲級寫字樓，超前的設(shè)計理念，領(lǐng)先市場；178。 建筑設(shè)計符合未來寫字樓的國際發(fā)展趨勢；迎合未來市場的高端需求；178。 鄭州頂級物業(yè)稀缺，有效供應(yīng)將長期不足；178。 XX大廈擁有高層次的物業(yè)質(zhì)素；178。 少有的超大容量停車庫，解決日益突顯的停車難問題；178。 交通網(wǎng)絡(luò)完善發(fā)達，車流通暢；178。 位于鄭州北門戶顯赫位置； 178。 位于鄭州唯一商政地理版塊；178。 迎賓大道上的標志性建筑；178。 周邊環(huán)境優(yōu)美；178。 XX大廈專業(yè)、完善的物業(yè)管理。 以上是確保物業(yè)領(lǐng)先市場，從而使物業(yè)保值、增值的先天市場基礎(chǔ)，其它項目難以完全各項復(fù)制，也即是XX大廈具備市場唯一性。綜合分析，按目前鄭州市寫字樓的價格水平衡量，XX大廈的價格只處于中等水平，尚有較大的價值空間仍未體現(xiàn)。升值空間較大。（全文完）
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