大廈商業(yè)裙樓可行性研究分析報(bào)告-資料下載頁
2025-06-24 21:38本頁面
【正文】 整體成交價(jià)。D大廈僅用于出租，故并無權(quán)威性售價(jià)。但因項(xiàng)目類型及質(zhì)素與本項(xiàng)目具有較高的可比性，故根據(jù)項(xiàng)目的平均租金，以市場(chǎng)較為認(rèn)可的回報(bào)率，利用靜態(tài)投資回報(bào)的方式折算而得的售價(jià)。從以上調(diào)查結(jié)果顯示，以上各樓盤的銷售均價(jià)約為4,000元/平方米。178。 近年銷售較佳項(xiàng)目財(cái)富廣場(chǎng)、XX國(guó)際大廈、融元廣場(chǎng)位于經(jīng)三路，所謂的“金融大道”，位置上佳，屬于商住型物業(yè)；由于物業(yè)質(zhì)素、交通等原因，無法支撐高位價(jià)格，銷售均價(jià)徘徊在3,500~3,800元/平方米的幅度范圍內(nèi)；178。 而XX數(shù)碼大廈，同樣位于經(jīng)三路，但物業(yè)質(zhì)素較財(cái)富廣場(chǎng)等上述三個(gè)物業(yè)在物類形式上有大的進(jìn)步，更加接近現(xiàn)代型寫字樓類型，屬于非商住物業(yè)。因此，幾乎同樣的位置，但其成交價(jià)格卻高達(dá)4,850元/平方米；178。 從以上統(tǒng)計(jì)顯示，很明顯，屬于商住型物業(yè)的財(cái)富廣場(chǎng)、XX國(guó)際大廈、融元廣場(chǎng)、新聞大廈等寫字樓，最終銷售均價(jià)不超過4,000元/平方米；但屬于非商住型物業(yè)的報(bào)業(yè)大廈、XX數(shù)碼大廈、廣匯國(guó)貿(mào)大廈等售價(jià)均在4,000元/平方米以上，說有市場(chǎng)的需求已逐漸轉(zhuǎn)向非商住類物業(yè)；甲級(jí)寫字樓物業(yè)前景看好；而本項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)的均價(jià)約為4,488元/平方米。本項(xiàng)目物業(yè)定位為鄭州首席純甲級(jí)寫字樓；而且，按前章節(jié)的客觀分析，本項(xiàng)目具備多項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，在外部交通、周邊環(huán)境、內(nèi)部物業(yè)質(zhì)素等多方面以壓倒性的優(yōu)勢(shì)傲視鄭州寫字樓市場(chǎng)。以現(xiàn)時(shí)的價(jià)格水平，較市場(chǎng)平均價(jià)格水平略低，此價(jià)格仍未真正反映物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。 XX大廈的推廣價(jià)格策略簡(jiǎn)析本行根據(jù)豐富的市場(chǎng)操作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于本項(xiàng)目的推廣，本行制定了“低開高走”的推廣價(jià)格策略。本行采取這種策略的原因在于：178。 以優(yōu)惠的價(jià)格吸引客戶關(guān)注物業(yè)；178。 預(yù)留一定的價(jià)格空間，在合適的時(shí)間，提升價(jià)格，從而建立良好的項(xiàng)目形象。實(shí)施這種策略，是基于本行對(duì)此項(xiàng)目的進(jìn)行全方位的考察后，本行對(duì)此物業(yè)有充分的信心，因此，有把握做到價(jià)格的拉升。實(shí)現(xiàn)發(fā)展商最大化之利潤(rùn)以及迅速建立企業(yè)品牌。XX大廈于5月26日正式開盤，目前處于前期的最優(yōu)惠價(jià)格階段。面對(duì)火爆的銷售行情，本行即將對(duì)價(jià)格進(jìn)行上調(diào)。 XX大廈的投資回報(bào)考慮到房地產(chǎn)的地域差異性，本行的抽樣市場(chǎng)調(diào)查中，隨機(jī)挑選了一些與本項(xiàng)目距離相近的樓盤，對(duì)其投資回報(bào)作簡(jiǎn)單的分析：樓盤售價(jià)元/平方米租金元 / 天平方米投資回報(bào)率XX國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)3800%XX數(shù)碼大廈4850%XX數(shù)碼C座38001%數(shù)據(jù)采樣：2004年2月 按靜態(tài)投資回報(bào)方式計(jì)算。以上數(shù)據(jù)顯示，目前，%~%之間。是合理水平。當(dāng)然不可忽視，鄭州頂級(jí)寫字樓如裕達(dá)國(guó)貿(mào)、潤(rùn)華商務(wù)XX大廈、報(bào)業(yè)大廈等，其租金高達(dá)2元/天平方米以上的水平！按本物業(yè)目前的市場(chǎng)反映，綜合物業(yè)質(zhì)素、交通等方面的考慮，平方米以上。按現(xiàn)時(shí)的銷售均價(jià)4488元/平方米計(jì)算，按靜態(tài)投資回報(bào)方式計(jì)算，其投資回報(bào)率約為： * 30 *12 / 4488 = %如即使本項(xiàng)目日后的銷售均價(jià)拉升至5000元/平方米時(shí)，按靜態(tài)投資回報(bào)方式計(jì)算，其投資回報(bào)率約為： * 30 *12 / 5000 = %%。非?？捎^。這也應(yīng)驗(yàn)了物業(yè)市場(chǎng)上越是頂級(jí)物業(yè)其投資回報(bào)率越高的規(guī)律。 從銷售情況預(yù)計(jì)升值空間從目前的銷售情況看：178。 本項(xiàng)目從4月2日正式進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購至今只有短短兩個(gè)月的推廣，就達(dá)到了占可銷售面積的15%的銷售率（以簽合同為準(zhǔn)）；178。 平均每天保持有8批到訪客戶，約20個(gè)咨詢電話。市場(chǎng)反應(yīng)甚為熱烈。178。 目前尚有眾多客戶在洽談的過程中。因此，本項(xiàng)目的升值前景看好。以本行的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)預(yù)計(jì)，XX大廈的升值空間保守估計(jì)有8%~10%的幅度。最終推廣均價(jià)將超越5000元/平方米。 3 結(jié)論XX大廈具備了優(yōu)秀的物業(yè)質(zhì)素，達(dá)到了國(guó)際甲級(jí)寫字樓的通用標(biāo)準(zhǔn)。以下幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，確保了其保值、增值的市場(chǎng)基礎(chǔ)：178。 達(dá)到國(guó)際甲級(jí)寫字樓通用標(biāo)準(zhǔn)；178。 高起點(diǎn)的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃；178。 高標(biāo)準(zhǔn)的建筑用材；178。 高規(guī)格的物業(yè)定位；178。 真正的純甲級(jí)寫字樓，超前的設(shè)計(jì)理念，領(lǐng)先市場(chǎng)；178。 建筑設(shè)計(jì)符合未來寫字樓的國(guó)際發(fā)展趨勢(shì)；迎合未來市場(chǎng)的高端需求；178。 鄭州頂級(jí)物業(yè)稀缺，有效供應(yīng)將長(zhǎng)期不足；178。 XX大廈擁有高層次的物業(yè)質(zhì)素；178。 少有的超大容量停車庫，解決日益突顯的停車難問題；178。 交通網(wǎng)絡(luò)完善發(fā)達(dá)，車流通暢；178。 位于鄭州北門戶顯赫位置； 178。 位于鄭州唯一商政地理版塊；178。 迎賓大道上的標(biāo)志性建筑；178。 周邊環(huán)境優(yōu)美；178。 XX大廈專業(yè)、完善的物業(yè)管理。 以上是確保物業(yè)領(lǐng)先市場(chǎng)，從而使物業(yè)保值、增值的先天市場(chǎng)基礎(chǔ)，其它項(xiàng)目難以完全各項(xiàng)復(fù)制，也即是XX大廈具備市場(chǎng)唯一性。綜合分析，按目前鄭州市寫字樓的價(jià)格水平衡量，XX大廈的價(jià)格只處于中等水平，尚有較大的價(jià)值空間仍未體現(xiàn)。升值空間較大。（全文完）
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