大廈商業(yè)裙樓可行性研究分析報(bào)告(編輯修改稿)
2024-07-21 21:38 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 級(jí)寫(xiě)字樓的一般標(biāo)準(zhǔn)，基本上可以代表鄭州市“頂級(jí)”寫(xiě)字樓的水準(zhǔn)。這類寫(xiě)字樓確實(shí)與商住物業(yè)相比，進(jìn)了一大步?？上?shù)量在鄭州實(shí)在太少。從這些物業(yè)的進(jìn)駐客戶中，也可發(fā)現(xiàn)，外資公司、國(guó)內(nèi)著名公司集中進(jìn)駐的比例比其它商住型物業(yè)的非常明顯地增多。例如：潤(rùn)華商務(wù)花園：飛利浦、三星等眾多外資公司進(jìn)駐設(shè)立辦事處；未來(lái)大廈：諾基亞、法國(guó)達(dá)飛船務(wù)、華為、清華同方、英美煙草等多家國(guó)內(nèi)外著名公司等進(jìn)駐。由客戶的需求看，發(fā)展到一定階段的企業(yè)，已經(jīng)將公司形象作為成功商務(wù)交往的重要因素之一。他們?cè)趪?guó)內(nèi)外各大城市的商務(wù)辦公習(xí)慣，在他們挑選辦公物業(yè)時(shí)已明顯反映出，商住物業(yè)，并不符合他們的辦公選址要求。目前鄭州市場(chǎng)上高檔寫(xiě)字樓物業(yè)稀缺，只有極少數(shù)樓宇達(dá)到較為優(yōu)質(zhì)水準(zhǔn)；隨著鄭州市經(jīng)濟(jì)的逐步增長(zhǎng)，已具有一定發(fā)展實(shí)力和規(guī)模的寫(xiě)字樓客戶對(duì)物業(yè)質(zhì)素的要求將越來(lái)越高， 寫(xiě)字樓發(fā)展的世界性趨勢(shì) 從國(guó)際寫(xiě)字樓的普遍形式反映目前國(guó)際上新建的寫(xiě)字樓，全部采有純寫(xiě)字樓的形式，甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)更是眾多客戶追求的理想指標(biāo)。法蘭克福銀行大樓德國(guó)德意志銀行大樓香港怡和大廈國(guó)際上寫(xiě)字樓的形象，完全向“純粹”發(fā)展，這也符合商務(wù)形象。國(guó)際上，即使是中小企業(yè)的發(fā)展，也會(huì)注重企業(yè)形象的建立，以求全方位贏得市場(chǎng)先機(jī)。 國(guó)內(nèi)大城市的寫(xiě)字樓形式反映目前，國(guó)內(nèi)各大城市的寫(xiě)字樓，雖都存在商住類型的物業(yè)，但隨著市場(chǎng)的發(fā)展，與國(guó)外市場(chǎng)的頻密交流，再加上商住物業(yè)的過(guò)渡性質(zhì)，決定了其退出市場(chǎng)主流的必然。在目前各大城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)中，最受客戶追捧的，仍然是屬于甲級(jí)寫(xiě)字樓的純辦公物業(yè)。上海金茂大廈北京國(guó)貿(mào)中心深圳地王大廈廣州中信大廈而在深圳最近新建的寫(xiě)字樓中，全部都是純寫(xiě)字樓物業(yè)，也從另一角度反映了，市場(chǎng)的發(fā)展決定了商住物業(yè)最終退出市場(chǎng)的必然。而且這個(gè)趨勢(shì)，只用了不長(zhǎng)的時(shí)間，就完成了。深圳新世界中心深圳國(guó)際商會(huì)中心深圳在建甲級(jí)寫(xiě)字樓華潤(rùn)中心平面結(jié)構(gòu)基本上，純粹的寫(xiě)字樓，講求空間開(kāi)闊、明亮、空間自由分隔。這些是平面結(jié)構(gòu)形式上的表現(xiàn)。而在北京、上海、深圳等地的在建寫(xiě)字樓，幾乎所有都采用這種形式，以迎合寫(xiě)字樓的發(fā)展趨勢(shì)及客戶的需求。深圳聯(lián)想大廈辦公空間深圳地王大廈辦公空間 辦公商務(wù)形式演變的必然性在完全公有制經(jīng)濟(jì)年代，企業(yè)的辦公物業(yè)，僅僅是工作場(chǎng)所，沒(méi)有太多的講究。這種狀況維持了相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期。在經(jīng)濟(jì)開(kāi)放年代的初期，一批民營(yíng)企業(yè)茁壯成長(zhǎng)，也是他們最先拓寬視野，與國(guó)內(nèi)外企業(yè)不斷加流，不斷學(xué)習(xí)。企業(yè)的辦公物業(yè)，開(kāi)始由完全的工作場(chǎng)所逐漸轉(zhuǎn)向帶有社交性質(zhì)的辦公空間。但受限于企業(yè)的發(fā)展規(guī)模，經(jīng)濟(jì)實(shí)力，以及國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)情況，更多的企業(yè)處于創(chuàng)業(yè)階段，亦商亦住的辦公物業(yè)成為了符合市場(chǎng)發(fā)展的階段性產(chǎn)物。而在經(jīng)濟(jì)開(kāi)放的年代，尤其是中國(guó)加入WTO后，經(jīng)濟(jì)不斷騰飛，企業(yè)不斷發(fā)展與壯大，面對(duì)激烈的國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，企業(yè)已識(shí)意到企業(yè)形象對(duì)他們贏得市場(chǎng)先機(jī)的重要性。企業(yè)對(duì)辦公物業(yè)的選擇，除具備完全辦公功能，實(shí)現(xiàn)日常商務(wù)社交外，更關(guān)注辦公物業(yè)對(duì)企業(yè)形象的影響，也即轉(zhuǎn)向精神層面的追求了。因?yàn)檫@是市場(chǎng)發(fā)展的必然結(jié)果。以上寫(xiě)字樓物業(yè)類型的發(fā)展痕跡，與市場(chǎng)的開(kāi)放程度、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平密切相關(guān)，因此，商住型的辦公物業(yè)，注定是一種過(guò)渡性的產(chǎn)物。既然是一種過(guò)渡產(chǎn)物，必然存在許多先天缺陷：功能：商住型寫(xiě)字樓雙面兼顧的思路制約了建筑的純粹性，建筑功能力求面面俱到，但僅僅停留于蜻蜓點(diǎn)水。商住型寫(xiě)字樓在空間組合、信息傳遞、公共設(shè)施上已不能適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)的使用要求，更無(wú)法應(yīng)對(duì)業(yè)務(wù)擴(kuò)張所帶來(lái)的增長(zhǎng)性變化。氣質(zhì)：商住主義的搖擺不定，使得建筑空間散發(fā)的氣質(zhì)風(fēng)格游離于現(xiàn)代商務(wù)要求之外。商住型寫(xiě)字樓在辦公層高、入口大堂、走廊凈寬、電梯的數(shù)量及速度等多方面存在無(wú)法克服的缺陷，使得企業(yè)氣質(zhì)受到嚴(yán)重干擾，對(duì)于企業(yè)品牌形象的塑造不利。管理：現(xiàn)代管理理論認(rèn)為，辦公環(huán)境是公司制度的外在化表現(xiàn)，對(duì)于員工有潛移默化的影響。而商住樓辦公隨意性較強(qiáng)，穩(wěn)定性較差，不能給予公司的日常管理以硬件上的支持，不能有效的約束、規(guī)范員工，也無(wú)法有效的激發(fā)員工的工作動(dòng)力，提高工作效率。物管：運(yùn)用住宅標(biāo)準(zhǔn)行使商務(wù)辦公的職能，使得商住型寫(xiě)字樓在安防、監(jiān)控、配套設(shè)施等方面與真正的商務(wù)要求之間存在巨大的落差，客觀上阻礙了企業(yè)辦公效率的提高。價(jià)值：目前，商住型寫(xiě)字樓價(jià)格以其較低的價(jià)格及相應(yīng)較長(zhǎng)的產(chǎn)權(quán)年限的特點(diǎn)，受到中小企業(yè)的歡迎，其預(yù)期價(jià)值似乎比專業(yè)寫(xiě)字樓更大。但由于商住樓本質(zhì)上終歸只是過(guò)渡類產(chǎn)品和階段性產(chǎn)物，所謂的“預(yù)期價(jià)值”將隨著市場(chǎng)的發(fā)展而呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，“預(yù)期價(jià)值”即將成為“短期價(jià)值”。以前瞻性的眼光看，商住型寫(xiě)字樓的保值與增值性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及專業(yè)寫(xiě)字樓。以上特點(diǎn)分析顯示，寫(xiě)字樓物業(yè)的適當(dāng)選擇，將在全方位配合企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的持續(xù)發(fā)展要求。如何盡快完成辦公場(chǎng)所的換代升級(jí)，突破企業(yè)發(fā)展壯大的瓶頸因素，已經(jīng)成為每個(gè)企業(yè)無(wú)法回避的緊要課題。寬敞明亮的現(xiàn)代辦公空間，體現(xiàn)活力、專業(yè)與效率。
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