【正文】 1 期” 35 萬；總價最低為 “金龍門大廈” 15 萬左右 。 22 產品外立面風格分析 1）典型個案外立面效果展示 2） 結論： 從目前市場上 樓盤建筑外立面風格來看基本可以分為以下幾類：現代建筑風格（優(yōu)山盛世名城 金豪陽光花園 優(yōu)山美地 惠利花園 金龍門大廈 馨雅苑 23 美地）、簡約建筑風格（盛世名城）、現代簡約式風格（金龍門大廈）等。 24 戶型分析 （選典型個案重點分析） 1） 個案戶型 分析 （ 1） 惠利花園 ? 優(yōu)勢： 三房戶型： ? 整體方正各個功能區(qū)分布較為合理。 二房戶型： ? 整體較為方正，空間布局較為合理。 ? 劣勢： ? 戶型功能設計較少，如衣 帽 間等。 ? 客廳與餐廳南北通風。 ? 劣勢： ? 客廳與餐廳隔離空間較大，中間面積有所浪費。 ? 廚房無窗，通風效果較差。 ? 戶型結構緊湊，浪費面積較少。 ? 各功能區(qū)區(qū)分合理，動靜分離，私密性較強。 2）綜述 從淮南市目前在售樓盤戶型來看，大部分樓盤設計上存在一定問題，如面積浪費、 私密性差等， 其中山水居在戶型設計上，規(guī)避了其他項目存在的缺陷，整體均好性較強。 3） 主力面積與月銷售套數對比圖 13050123 127 123 125 124 117523375 7141235738050100150盛世名門1 期 金龍門大廈小島移民春曉名城2 期銀鷺山莊金豪陽. .. 惠利花. . .金茂陽光花園020406080主力面積( ㎡) 月銷售套數 結論：圖表顯示主力面積在 120－ 130 之間，月銷售最高。項目產品分為 花園洋房、退臺洋房、疊加別墅、電梯洋房 等 高檔住宅社區(qū) ，總夾住面積為 1202100 ㎡。 劣勢： 項目 位臵偏離市中心，周邊生活配套以及學區(qū)較少。 案名： 淮河新城 位臵 : 淮南市中心城區(qū)，北依淮河，南至 G206 國道 建筑形態(tài)： 別墅 ,花園洋房 開發(fā)商： 江西民生集團 占地面積： 總 1864932 ㎡，其中住宅 1202100 ㎡ 目前進度： 暫未銷售 規(guī)劃面積： 80－ 150 ㎡ 主力面積： 86 ㎡ 銷售均價： 2400 元 /㎡ 銷售套數： 1 期 1000 套 公開日期： 預計 2021 年年底 其他配套： 1000 畝 城市生態(tài)公園 30 個案 2 1）項目分析： 項目位于淮南市城南片區(qū)，區(qū)域遠離工業(yè)園區(qū)，風景優(yōu)好 比較適合居住。項目銷售狀況良好，月銷售套數為 52 套。 1 期已經銷售完畢。 目前銷售均價為 2800 元左右 ， 主力面積為 130 ㎡。另外項目建筑外立面融入歐式建筑，給客戶帶來檔次感。 3）項目借鑒： 項目比較整體規(guī)劃合理，建筑風格也相對獨特。 2） SW 分析： 優(yōu)勢： 項目毗鄰淮南舜耕山風景區(qū)，外部景觀優(yōu)勢較強，內部綠化面積較大。 案名： 山水居（ 2 期） 開發(fā)商： 淮南市惠利集團房地產有限責任公司 位 臵 : 田家庵區(qū)林場路南側 建筑形態(tài)： 多層 占地面積： 128064 ㎡ 建筑面積： 165943 ㎡ 銷售套數： 937 套 價格： 2820 元 /㎡ 主力面積： 120 ㎡ 銷售率： 52％ 月銷售套數： 61 套 公開日期： 20211223 33 未來 競爭態(tài)勢 闡述 1）未售競爭個案分布圖 2）未售個案 簡析 ? 金色河畔 項目建筑面積約 50000 萬平方米， 純多層住宅。 規(guī)劃面 積在 40－ 60 平方米。 對本案威脅點： 項目規(guī)模較大，與本案是同類產品且距離較很近。 34 雙子星座 項目位于市中心位臵，總建筑面積約 10000 平方米左右，建 筑類型為高層。規(guī)劃面積在 40－ 120平方米左右。主力面積為 118平方米。 ? 北京名都 項目建筑面積為 2 萬余平方米左右物業(yè)為高層，供 5 棟樓。 。 3）綜述 目前項目附近潛在競爭（未售）樓盤中共有 9 個，重點競爭個案有兩個（云景華城、金大陸 2期）預計將于 08 年全部推出。 ? 香榭都城 項目占地面積 146740 平方米左右， 物業(yè)形態(tài)為多層。 對本案威脅點： 項目位于市中心位臵，產品挑高 米。 對本案威脅點： 項目為于市中心位臵， 其 主力面積規(guī)劃較為合理。在本案 南側正對面，預計明年年初推出。 對本案威脅點： 項目以 40－ 60 平方米小戶型為主。 對本案威脅 點 ： 項目為純多層產品，以 70－ 88 平方米小戶型為主。 劣勢： 項目周邊配套較少，交通不方便，另外項目整體外力面色彩單一，建筑風格無亮點。 案名： 銀鷺山莊 (銀鷺 〃 萬樹城 ) 開發(fā)商： 淮南新燁基房地產開發(fā)有限公司 代理公司： 自銷 位臵 : 國慶路以南 ,廣場路以西 建筑形態(tài)： 多層 ,小高層 占地面積： 340170 ㎡ 建筑面積： 611097 ㎡ 銷售套數： 472 套 價格： 2800 元 /㎡ 主力面積： 130 ㎡ 銷售率： 49％ 月銷售套數： 57 套 公開日期： 2021528 32 個案 4 項目分析： 項目位于城市南片區(qū)毗鄰淮南舜耕山，物業(yè)形態(tài)以多層為主，占地面積 16 余萬㎡總體分為 2 期開發(fā)，目前已銷售至二期。另外項目外立面顏色比較單調與歐式建筑風格不符。南側建有部分小高層，整體布局呈圍合式。 3）項目借鑒： 前期 真 對消費市場合理規(guī)劃產品面積，滿足不同客戶層的需求。交通比較方便。目前銷售價格為 2600 元 /㎡。 另外項目注重品牌檔次與項目規(guī)模的有效融合，核心競爭力更強，比較容易打 造 品牌。預計 07 年年底公開銷售。 29 競爭個案分析 個案 1 1） 項目分析： 此項目為目前淮南市開發(fā)面積最大的樓盤，總占地面積為 1864932 ㎡。 27 各項指標與月銷售套數對比曲線圖 1)建筑規(guī)模與月銷售套數對比圖 9700080881467405345861107910481025852490000523375 71412357380202100400000600000800000盛世名門1 期 金龍門大廈小島移民春曉名城2 期銀鷺山莊金豪陽. .. 惠利花. . .金茂陽光花園020406080建筑面積( ㎡) 月銷售套數 結論 ： 圖表顯示規(guī)模較大項目月銷售套數越高。 整體評價： 項目戶型功能性、舒適度、整體布局均比較合理。 ? 衛(wèi)生間干濕分明。 26 （ 3）山水居 ? 優(yōu)勢： ? 戶型整體方正，面積利用以及空間布局合理。 ? 西側兩臥有門沖，獨立性較差。 ? 臥室與客廳區(qū)分明顯，動靜分離，私密性較強。 整體評價： 此項目戶型 雖有部分缺陷，但整體設計較為合理。 ? 餐廳與客廳隔離面積較大。 ? 餐廳配有工作陽臺， 功能性更強。不少大城市在這種趨勢下引進國外建筑美學，如歐式、法式、加州、地中海風格等，一經出現便大受市場歡迎，樓盤銷售狀況也一路看好。 而從總價來看除 “ 金龍門大廈 ” 單身公寓產品來看，其他樓盤總價差異也相差無幾，市場主力價格比較明顯。 整體來看目前區(qū)域商品房銷售市場十分看好，商品房平均月去化套數在 49 左右 。其他樓盤中“ 盛世名門 ”、“ 金茂陽光花園 ”、“ 金豪陽光花園 2 期 ” 等樓盤銷售狀況也比較突出，月銷售套數分別為 52 套、 57 套、 48套。而市場上 120 平方米以下的三房戶型仍為空缺。 從圖表來看區(qū)域房地產市場價格基本在 2500－ 3000 之間。 而事實上區(qū)域市場在同一項目中多層要比小高層、高層的價格高出近300－ 500 元 /㎡。由此來看未來的市場競爭將是大 盤爭霸的局面。 由此說明淮南市房地產市場已經在向高容積住宅范圍內邁進，而多層與小高層、高層的差價，也 將 促使商品房市場價格再次上揚。而當地客戶群體對于物業(yè)類型的購買傾向仍以多層為主，對于小高層的接受程度還不夠強。其中在售樓盤為 8 個，未售樓盤為 5 個。 而 06 年受全國房地產政策（如國六條）的制約，以及對 05 年 房地產政策的執(zhí)行房價增幅有所回落 。 直至 06 年全市市場平均價格在 2066 元 /㎡。 城鎮(zhèn)居民住房面積的不斷上漲說明近年來淮南市住宅市場的剛性需求確有增加，同時也表示在原有住房的情況下二次臵業(yè)以及投資客也在逐漸增加。 2021 居民居住條件繼續(xù)改善。 11 居民居住面積狀況 1 5 . 3 162 0 . 92 3 . 12 5 . 4 2 3 . 6 2 5 . 1 260510152025302021年 2021年 2021年 2021年城鎮(zhèn)居民